【正文】 怡安信（GESTATE）2001。規(guī)避項目運作中存在的風險因素在目前市場競爭愈來愈激烈、消費者越來越理性的狀況下，本項目的前期市場定位一定要準確，必須以“市場為導向”，一切決策立足于把握區(qū)域市場脈搏之上。項目利潤居同城之首，投資回報較高％，就目前合肥房地產項目的投資收益而言，行業(yè)平均利潤率在25％左右，有些項目甚至更低。公寓與辦公 3500元/m2單位成本（含固定成本和可變成本）：2490元/m2（為商業(yè)、公寓和辦公的平均單位成本）可售面積：64200m2銷售收入：稅前利潤（毛利）：稅前利潤率：%【結 論】以上我們從核算項目投資回報的角度對百花大廈二期工程作了初步的預期投資回報測算?！玖炕u定】銷售平均價格：F、營業(yè)稅：按合資企業(yè)規(guī)定計入。商業(yè)裙樓售價按6100元/M2計。D、不可預見費用：按規(guī)定的5％計入。B、土地費用：按實際發(fā)生費用計入。=%營業(yè)稅銷售額的5%純利潤： 毛利營業(yè)稅投資回報率：%247。車位。公寓、辦公。車位銷售率為50%,計算如下:公寓、辦公均價：3500元/m2乙方追加復工后的建安費⒈已繳前期費用工程費用合計見35頁+=（萬元）⒉塔樓公寓工程費用 41363932=（萬元）⒉給排水 ⒊暖通 ⒋電氣(強弱電) ⒌電梯(六部) 合計:（總建安）⑶其他費用不可預見費用：總建安的5％（5%即得）營銷推廣費用：766策劃代理、廣告、包裝、促銷等費用（物業(yè)總價值%）資金占用利息：平均按一年計，(6％即得)成本合計（1）＋（2）＋（3）每平方米綜合建設成本價2490元/m2[(1)+⑵+(3)]/64200m2⑷乙方銷售收入銷售收入；換言之，在啟動項目前國銀等乙方組合單位必須支付給甲方1600萬元的前期建安費用，按新的工程進度表工程到裙樓完工需六個月，這部分后續(xù)追加的建安費用國銀等乙方組合單位要支付，同時還剩兩個月可用于包裝營銷中心、樣板房、銷售通道，為銷售鋪平道路，這部分資金也需國銀等乙方組合單位負擔。作為發(fā)展商的澳鑫房地產公司由于屬于中外合資企業(yè)，因此也能享有各項優(yōu)惠政策，同時其合作方是合肥市政府辦公廳，能夠充分發(fā)揮政府職能部門的特殊優(yōu)勢，在法律、法規(guī)允許范圍內能靈活、及時、準確運用政策，為項目順利開發(fā)建設創(chuàng)造了良好的政策優(yōu)勢。辦 公 樓：公 寓：⑶百花大廈二期工程后續(xù)工程進度百花大廈二期工程如具備恢復施工的必要條件，其工程進度可安排如下：剩余土方挖運、磚地模、破樁頭、南區(qū)樁檢測等 計劃2個月兩層地下室結構（完成到177。 項目北區(qū)地下室混凝土的澆筑已經完工，工程施工已至正負零；252。 項目樁基工程已全面竣工，共完成工程113根；252。64200M2B、工程前期費用（單位：萬元）項目名稱 投資額 備注幼兒園拆遷過渡費 18 房管所供電增容費 公廁及其他拆遷費 二期設計費 27 市監(jiān)管局質監(jiān)費 13 北京設計院補償費 9 工程爆破費 勘察測量規(guī)費 其他零星規(guī)費 工程人員開支 廣告投入 45 基礎設施費 合計: C、已完工程投資情況(單位：萬元)項目名稱 總投資額 已付金額 未付金額樁基工程 樁基商品砼 137 基坑土方 150 政府幼兒園 182 幼兒園設計費 0二期場地平整 二期壓密注漿 12 二期錨桿工程 0合計: D、在建工程投資情況（單位：萬元）項目名稱 總投資額 已付金額 未付金額二期設計費 243 182 61二期監(jiān)理費 71 17 541＃樓工程費 300 242 581＃樓設計費 樁基沉降觀測 合計 620 截至現今，百花大廈二期項目已完或在建工程投入的項目建設資金已達4200萬元（含經濟簽證150萬元），其中已支付的貨幣資金達3560萬元，尚未支付的工程款項為640萬元。實付174萬元。一期工程于96年建成，總建筑面積12300M2全部售罄（其中3300M2返還給市政府），取得了良好的口碑與經濟效益；在總結一期開發(fā)的經驗之上，二期工程憑借優(yōu)越的地理位置及周邊環(huán)境于97年立項建設，截至99年8月投資累計達4000多萬元，并接政府之便減免各項稅費近2000萬元（詳見下表），為二期工程的進一步全面展開創(chuàng)造了良好的開端。代理商客戶積聚能力、自我運籌能力的充分利用代理商充分利用自身資源，依靠部分具有市場引導效應和凝聚作用的重點目標客戶的開發(fā)（如當地有實力的集團購買），制造良性市場口碑，倚勢提高物業(yè)品牌價值和市場價格。因此，它對本項目價值提升具有十分重要的作用，更有利于發(fā)展商未來開發(fā)高附加價值的項目系列品牌。高標準酒店式物業(yè)管理經驗的引入和ISO9002認證物業(yè)管理公司的進駐作為國際化的多功能大廈，高標準的酒店式物業(yè)管理是必不可少的，這對提升項目的品味與企業(yè)品牌形象至關重要，先進的管理與服務也會給客戶留下極好的口碑。周邊環(huán)境質量的進一步改造，主要是考慮百花一期沿街立面形象的改造，以契合二期物業(yè)的整體風格。以項目具備的優(yōu)勢特點，應具有較理想的市場接受度。之后再逐步提升價格。C、常規(guī)可實現價格判斷【結 論】根據“承諾賣點逐一兌現，銷售價值逐步上升”的原則以及目前當地同類型住宅銷售動態(tài)和項目價值構成要素優(yōu)劣分析判斷，在樓花階段入市，可兌現相當于現實價值約85%的市場價格，約2975元/平方米（毛坯房起價）。※項目現實價值 =【類比物業(yè)均值（一）X 權重（4）+類比物業(yè)均值（二）X 權重（4）+┅+類比物業(yè)均價（九）X 權重（2）】247。、項目規(guī)模：(權重2)根據6個同類型物業(yè)在各自項目規(guī)模上的大小排名打分，得出本項目相當于6個同類型物業(yè)中在項