【正文】 如有不足之處敬請斧正！平頂山市博特地產(chǎn)咨詢有限公司二 〇 〇 九 年 六 月。在房地產(chǎn)開發(fā)中，項目的投資可行性研究是重要的一環(huán)，投資可行性研究的準確與否對整個項目的經(jīng)濟效益有著重大的影響。15804 萬元%=522 萬元不可預見費：267 萬元35 / 36按建安費的 3％計算。63762㎡50 元/㎡= 萬元合計（1）+（2）+（3）=9291 萬元管理費：284 萬元按前三項總費用的 3％計算。55385㎡1500 元/㎡=8307 萬元5462㎡1100 元/㎡=601 萬元（2）附屬工程費： 萬元指變電、天然氣站等費用，按建筑面積每平方米 10 元計算。63762㎡25 元/㎡=159 萬元房屋開發(fā)費：9291 萬元（四舍五入）包括建安費、附屬工程費和室外工程費。（根據(jù)需要有關(guān)數(shù)字四舍五入或保留一位小數(shù)點）銷售價格參考平頂山市 2022 年第一季度新城區(qū)高層、小高層住宅的銷售均價，擬定本項目銷售均價為 2700 元/㎡。30 / 36第五部分 投 資 分 析 篇一、 項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標依據(jù)貴方提供的《平煤福佑苑規(guī)劃及建筑方案設(shè)計說明》，結(jié)合資料進一步對項目的相關(guān)參數(shù)進行梳理明細。? 附近上班族和單身族隨著城市擴展的速度加快，越來越多的上班族和單身族首次置業(yè)，他們關(guān)注本區(qū)域的房地產(chǎn)發(fā)展，擁有一套小而美的自己小天地一直是他們追求的夢想，本項目數(shù)量不少的小戶型應(yīng)該能夠引起他們足夠的重視，是本項目的主要目標群體之一。? 本地衍生出來的新家庭隨著收入水平的提高，產(chǎn)生的“新知富”一族。出于工作和發(fā)展的需要，購房入戶、改善居住條件是他們主要需求；他們將是本項目主力戶型不可忽視的購買主力。? 二次置業(yè)者：該客戶群多為原國有企業(yè)職工，因為比較年輕且有一定的文化知識，下崗二次就業(yè)或創(chuàng)業(yè)，隨著收入的增加、生活水平和居家生活的實際需要，使他們不再滿足于自建房或原有低檔住宅的居住條件，選擇一套如意的房子是他們最大的夢想，尤其是在原來工作和生活過的老地方，心理感覺也比較舒服，也是本項目所爭取的主力購買者。因此，項目應(yīng)將銷售目標瞄準這部分消費者。品位第一者27 / 36在市場競爭中品位的高低是關(guān)鍵的因素，所以要通過一系列的包裝，營造本案的良好形象，讓人們購買有品質(zhì)、有價值、有新意的新新公寓，目前主要是在項目的建筑設(shè)計以及微觀環(huán)境的營造上要突出新意。市場追隨者目前平頂山市場上出現(xiàn)了一批小戶型的住宅小區(qū)，在房地產(chǎn)市場中引起了不同的反響，并且在銷售取得了驚人的業(yè)績。26 / 36第四部分 項 目 定 位 篇一、市場初步定位福佑苑 —— 福佑路與未來路精品生活明珠！其在平頂山新城區(qū)市場上的地位表現(xiàn)要做到以下幾個方面：市場補缺者本案要樹立一個市場補缺者的形象，立足項目周邊巨大的消費需求，定位于包含屬地情結(jié)在內(nèi)的大眾居家生活，打造新適用主義的中高檔精品生活圈。? 交通優(yōu)勢本項目所在片區(qū)處于西區(qū)的優(yōu)越位置，交通網(wǎng)絡(luò)非常密集，有城市快速公路及市政道路直通周邊各區(qū)，交通優(yōu)勢十分明顯? 配套完善與新城區(qū)第一安置小區(qū)、公務(wù)員小區(qū)為鄰，市政大配套將非常到位，居家生活便利，銀行、醫(yī)院、休閑廣場等一應(yīng)俱全，購物也相當方便，社區(qū)型的便民店更是十分方便? 在稅收和行政事業(yè)性收費上可享受一定的優(yōu)惠，而且在日后的相關(guān)手續(xù)辦理過程中也將會有許多的便利條件25 / 362） 地塊劣勢 ? 地塊略顯狹小由于特殊的原因，此地塊總體不大，對小區(qū)整體規(guī)劃尤其是景觀規(guī)劃帶來一定的局限性，對其他的生活配套設(shè)施的建設(shè)也有一定約束。二 、地塊特點地塊位于新城區(qū)行政區(qū)東北部地塊整體呈 L 狀 地塊總體量不大視野比較開闊，適合生活居住24 / 36地塊較平整，施工條件優(yōu)越三 、項目 SWOT 分析1）地塊優(yōu)勢? 區(qū)位優(yōu)勢： 本地塊處于新城區(qū)行政區(qū)的優(yōu)越地帶，很容易被這些區(qū)域的客戶認可，本項目周邊為平頂山市各局委機關(guān)辦公大廈的集中區(qū)，擁有大量的潛在消費人群，消費者資源十分豐富。根據(jù)規(guī)劃要求，在苑區(qū)內(nèi)設(shè)置貫穿苑區(qū)南北的綠地。項目北面鄰近城市主干道未來路，南面緊鄰城市規(guī)劃支路福佑路。23 / 36第三部分 宗 地 分 析 篇一、地理位置福佑苑位于平頂山市新城區(qū)未來路南側(cè)，福佑路北側(cè)，清風路東側(cè)；東臨城市高層、小高層公寓區(qū)，西側(cè)為城市中心綠地，南部近臨行政辦公中心區(qū)，北側(cè)近臨城市主干道未來路。同時也會使平頂山的市場更加健全，開發(fā)商所推出的項目會更加符合消費者的需求。22 / 36平頂山近來受到許多外地投資者和開發(fā)企業(yè)的關(guān)注，他們紛紛攜資加入本地的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，加入了全市競爭不算激烈的市場。另外，還有的并不追求高檔，但需要更好的戶型、更大的居住面積、更好的樓層和更好的地段。建業(yè)森林半島和0375商品房開發(fā)放緩，市場投放減少，住房成交放大，市場回暖明顯。商品房備案面積 萬平方米，環(huán)比增長 %，同比增長%；備案金額 億元，環(huán)比增長 %，同比增長 %。市場形勢，如魚飲水，冷暖自知，企業(yè)感受最深。三、2022 年平頂山房地產(chǎn)市場展望平頂山市轄區(qū)人口 86 萬左右，買房者主要集中在高、中收入階層，再加上大批外來人口的流動，市政的大規(guī)模投入，將會對平頂山的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生大的拉動作用。業(yè)內(nèi)人士預言：高層住宅社區(qū)將成為平頂山市發(fā)展商在新老城區(qū)開發(fā)的重要產(chǎn)品，開始多層小型項目對陣，甚至對城區(qū)的其他樓盤也21 / 36發(fā)出了挑戰(zhàn)。在許多開發(fā)項目中，規(guī)劃有高層住宅建筑，但開發(fā)商都采取謹慎緩開發(fā)的策略，等待市場需求的到來。但物業(yè)收費高、銷售契稅高、當時多層住宅銷售項目多等原因，終使高層住宅曲高和寡。除了為生活的居民提供好的居住場所外，高端產(chǎn)品存在更大意義在于從金字塔尖端提升了平頂山房地產(chǎn)的整體開發(fā)水平，導致消費市場一見傾城高層住宅受追捧平頂山的高層住宅建筑并不落后于其他二線中等城市。森林公園、文化定位、中高端的豪華別墅，使之對20 / 36市場的影響招致了業(yè)內(nèi)的嫉妒。首府的成功開發(fā)掀起平頂山市居民對“高品質(zhì)時尚生活”產(chǎn)生購買欲望時，人們都說建業(yè)森林半島和0375市場消費觀念尚未成熟，需要從重面積轉(zhuǎn)變到重品質(zhì)，進而促進住房品質(zhì)全面提升。預交 5000 元即可抵 10000 元付款方式 一次性付清或按揭樓盤設(shè)計及特點兩梯兩戶全板式高層住宅；30000 平方米的景觀設(shè)計，設(shè)有中央休閑廣場；完美實現(xiàn)人車分流，電梯直入地下車庫；套型功能完善，動靜分區(qū)合理，室室采光通風；靈活運用外飄窗、空中花園等流行元素，特有 270 度外飄窗；可視對講系統(tǒng)、出入口監(jiān)控系統(tǒng)、IC 卡智能停車庫管理系統(tǒng)等智能化設(shè)施銷售賣點地處核心區(qū)域，繁華地段，優(yōu)勢盡然；總建筑面積 160000 平方米左右，超大規(guī)模；30000 平方米的景觀設(shè)計，設(shè)有文化長廊河中央綠地；板板式高層，南北通透；緊鄰多所學校，為子女教育奠定堅實基礎(chǔ)；方便實用的智能科技，輕松駕馭生活營銷戰(zhàn)略點 116 萬平米都市生活城邦，打造鷹城奢華品質(zhì)人居新坐標? 君臨天下物業(yè)名稱 君臨天下18 / 36物業(yè)位置 平頂山市新城區(qū)經(jīng)二路北段