【正文】 二、銷售總價(jià)測(cè)算1）住宅部分根據(jù)銷售周期和工程進(jìn)度估計(jì)，確定住宅部分從10年下半年開始出售，整個(gè)銷售過程大概分三批進(jìn)行，每一階段的總體銷售率為30%、30%、20%、20%，預(yù)計(jì)銷售時(shí)間跨度為1年半，：3800、4000、4100、4200元/㎡，最終實(shí)現(xiàn)銷售率100%。權(quán)衡本項(xiàng)目臨街及內(nèi)街商鋪比例，可售商鋪價(jià)格整體按20000元/㎡計(jì)。可通過租金反推法測(cè)算商業(yè)的售價(jià)。但可售商業(yè)項(xiàng)目并不多，無法通過市場(chǎng)比較準(zhǔn)確測(cè)算本項(xiàng)目商業(yè)售價(jià)。項(xiàng)目名稱本項(xiàng)目龍?zhí)┥掀幅i泰國(guó)際東方豪苑富厚名邸項(xiàng)目代碼PxPaPbPdPe銷售均價(jià)3300350030003200權(quán)重項(xiàng)目區(qū)位位置774734交通864643景觀443344商服配套664534周邊環(huán)境542334品牌形象發(fā)展商品牌755455開發(fā)團(tuán)隊(duì)555345物業(yè)形象665455物業(yè)管理755556物業(yè)品質(zhì)物業(yè)規(guī)模666455硬件設(shè)施1210119107戶型創(chuàng)新887676戶型結(jié)構(gòu)1181161010物業(yè)配套855657總評(píng)分1008577717375計(jì)算公式: 本項(xiàng)目高層均價(jià)＝∑權(quán)重i均價(jià)iPx /Pi(i=a～e)=3753元/㎡ 通過測(cè)算并考慮到婁底房?jī)r(jià)正常漲幅，預(yù)測(cè)2011年本項(xiàng)目高層住宅及公寓可實(shí)現(xiàn)價(jià)格為：4000元/平方米左右。項(xiàng)目合計(jì)（萬元）2009201020112012上半年下半年上半年下半年上半年投資總額864112548319622196227318300001800027841446544107630000300015000278414465441076第八節(jié) 銷售收入測(cè)算一、銷售單價(jià)預(yù)測(cè)1）住宅部分婁底中心城區(qū)目前在售項(xiàng)目并不多，各項(xiàng)目在區(qū)域特點(diǎn)、物業(yè)品質(zhì)、產(chǎn)品形象等呈現(xiàn)出較多的相似性，因此通過市場(chǎng)比較法得出本項(xiàng)目的價(jià)格較為可行。2）資金動(dòng)作方式在項(xiàng)目的前期，啟動(dòng)自有資本金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個(gè)項(xiàng)目投資完成。項(xiàng) 目總投資單位投資（元/㎡）開發(fā)成本86411①土地成本19622②報(bào)建報(bào)批123③前期籌備費(fèi)④建安工程費(fèi)1300⑤基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)⑥公建配套20⑦不可預(yù)見費(fèi)開發(fā)費(fèi)用①管理費(fèi)用②銷售費(fèi)用③財(cái)務(wù)費(fèi)用④稅費(fèi)7318合計(jì)三、資金籌措1）投資資金來源，采用一次性開發(fā)到位的建設(shè)模式，整個(gè)開發(fā)周期為3年，是一個(gè)建設(shè)時(shí)間長(zhǎng)、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。序號(hào)單項(xiàng)取費(fèi)依據(jù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)費(fèi)用總額（萬元）1營(yíng)業(yè)稅婁底市稅收標(biāo)準(zhǔn)銷售額5%2　城建稅同上　營(yíng)業(yè)稅7%3教育附加稅同上營(yíng)業(yè)稅3%4土地增值稅同上地價(jià)1%5印花稅同上%合計(jì)：7318萬元11）不可預(yù)見費(fèi)用按直接開發(fā)成本（即上述開發(fā)成本細(xì)項(xiàng)第3第6項(xiàng)）的2%計(jì)提，*2%=。受本項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)間所限，預(yù)期單筆貸款時(shí)間為兩年，貸款利率參考同期銀行貸款利息。9）項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用的重點(diǎn)在于銀行貸款利息的支出上。序號(hào)明細(xì)取費(fèi)依據(jù)計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)　總量　費(fèi)用總額（萬元）1公司經(jīng)費(fèi)按公司情況估算　　1002職工培訓(xùn)費(fèi)按公司情況估算　　103檔案匯編費(fèi)按城建檔案館收費(fèi)　　24噪音費(fèi)按城管局收費(fèi)　　35治安費(fèi)按公司情況估算2000元/月48月11車輛維護(hù)費(fèi)按公司情況估算3000元/月3臺(tái)48月12開辦費(fèi)攤銷　　1013業(yè)務(wù)招待費(fèi)20000元/月48個(gè)月9614報(bào)廢損失　　315辦公行政費(fèi)2000元/月48個(gè)月9616職員工資獎(jiǎng)金%計(jì)提111881萬元合計(jì)：8）項(xiàng)目銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用的支出主要在于銷售管理、廣告宣傳、產(chǎn)權(quán)辦證等的費(fèi)用構(gòu)成上,。序號(hào)細(xì)項(xiàng)取費(fèi)依據(jù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）工程量計(jì)算（㎡）費(fèi)用總額（萬元）備注1供電按工程量估算65專變供電2供水15不含增容費(fèi)3電信74煤氣75排水排污155536智能安防15553門禁等7園林景觀1058309不含道路8圍墻400元/米500米2擋土墻不計(jì)9道路同上800元/米1000米8010環(huán)衛(wèi)按需購(gòu)買10垃圾桶垃圾車及保潔11室外照明按市場(chǎng)價(jià)估算5km102含安裝12路牌同上5000元/塊10513寬帶網(wǎng)電信局收費(fèi)99元/戶代繳14閉路電視廣電局收費(fèi)150元/戶代繳15小區(qū)出入口1000元/㎡40040建設(shè)2個(gè)出入口合計(jì)：6）公建配套費(fèi)公建配套是圍繞小區(qū)建設(shè)而進(jìn)行的必要的公共配套資源建設(shè)，包括公共區(qū)域的裝飾，會(huì)所等硬件的配備，暖通、弱電、電梯、消防等設(shè)備安裝。名稱細(xì)項(xiàng)取費(fèi)依據(jù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）工程量（㎡）費(fèi)用總額（萬元）備注商業(yè)及酒店建筑安裝工程費(fèi)①結(jié)構(gòu)工程湖南省建筑工程預(yù)算定額婁底基價(jià)及經(jīng)驗(yàn)值1300元/㎡含幕墻等外裝飾②樁基礎(chǔ)③土建工程④外墻裝飾⑤室內(nèi)粉刷高層建筑安裝工程費(fèi)①結(jié)構(gòu)工程同上1300元/㎡125767含門窗及管網(wǎng)預(yù)埋、含建安營(yíng)業(yè)稅、不包括電梯②樁基礎(chǔ)③土建工程④外墻裝飾⑤室內(nèi)粉刷地下室建筑安裝工程費(fèi)①基礎(chǔ)同上1300元/㎡含建安營(yíng)業(yè)稅②土方③管網(wǎng)④防水⑤停車設(shè)備安裝費(fèi)用合計(jì)：5）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)用是指項(xiàng)目紅線內(nèi)外的各項(xiàng)基本硬件的建設(shè)費(fèi)用。以下預(yù)算以09年材料市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，并未考慮到材料的市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)幅度。序號(hào)名稱取費(fèi)依據(jù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）工程量（㎡）費(fèi)用總額（萬元）備注1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)①方案設(shè)計(jì)發(fā)展商所簽訂合同23含地下室設(shè)計(jì)②擴(kuò)初設(shè)計(jì)③施工圖設(shè)計(jì)2可行性研究費(fèi)估算值　　5　3三通一平費(fèi)①施工接水按現(xiàn)場(chǎng)要求估算30包括擋土墻、臨時(shí)用水電等②施工接電③場(chǎng)地平整④臨時(shí)設(shè)施4項(xiàng)目測(cè)量費(fèi)婁底市規(guī)劃局收費(fèi)133測(cè)繪放線5水文、地堪費(fèi)　133　6投資許可證辦證費(fèi)長(zhǎng)沙市計(jì)委收費(fèi)　　1辦證費(fèi)7建設(shè)工程規(guī)劃許可證費(fèi)長(zhǎng)沙市城管局收費(fèi)　　1辦證費(fèi)8施工許可證費(fèi)長(zhǎng)沙市建設(shè)局收費(fèi)　　1辦證費(fèi)合計(jì)：4）建筑安裝工程費(fèi)用取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)參考婁底市工程預(yù)算定額及市場(chǎng)基本價(jià),同時(shí)參照周邊項(xiàng)目工程承包價(jià)格。序號(hào)名稱取費(fèi)依據(jù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）工程量（㎡）費(fèi)用總額（萬元）備注1土地使用出讓金發(fā)展商所簽訂之土地出讓協(xié)議——181682傭金國(guó)土局相關(guān)文件4%18168727預(yù)估　3契稅財(cái)政部標(biāo)準(zhǔn)4%　18168　727預(yù)估　土地成本小計(jì)：19622萬元2) 報(bào)建報(bào)批費(fèi)用包括必收的行政事業(yè)性收費(fèi)（基金）10項(xiàng)、發(fā)生即收的行政事業(yè)性收費(fèi)（基金）、服務(wù)性收費(fèi)等。投資具體包括土地成本、前期籌備及工程費(fèi)用、建筑工程安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公建配套費(fèi)、開發(fā)期間管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅費(fèi)及其他不可預(yù)見費(fèi)用等。該類費(fèi)用根據(jù)國(guó)家、湖南省、婁底市有關(guān)文件予以計(jì)取，具體計(jì)算根據(jù)一定比例標(biāo)準(zhǔn)予以估算。B. 工程造價(jià)指標(biāo)按以下方法進(jìn)行核算：工程量：指標(biāo)計(jì)算參考2001年《湖南省建筑工程概算定額》；工資單價(jià)：參考上述定額并考慮09年用工工資實(shí)際水平；機(jī)械臺(tái)班單價(jià)：參考1999年《湖南省建筑工程單位估價(jià)表》附錄單價(jià)，并參考《湖南省工程造價(jià)》最新數(shù)據(jù)及最新市場(chǎng)行情進(jìn)行估算編制。4） 內(nèi)墻及中庭：商業(yè)用房、住宅按混合砂漿，酒店大堂以花崗巖為主，其他按混合砂漿，輔以節(jié)能環(huán)保墻漆；主力店中庭為鋼結(jié)構(gòu)及有機(jī)玻璃組合屋頂，架空走廊為輕鋼龍骨、鋁塑面板。2） 外墻裝飾：大型購(gòu)物中心含品牌百貨、大型超市、及其他主力店面，以及五星級(jí)酒店以玻璃幕墻為主，輔以花崗巖及節(jié)能環(huán)保外墻面磚、墻漆等豐富色帶；高級(jí)住宅及公寓以節(jié)能環(huán)保外墻面磚為主，輔以花崗巖及墻漆，增強(qiáng)立面效果及質(zhì)感；架空走廊柱面為花崗巖，欄桿為不銹鋼、有機(jī)玻璃組合；架空天橋柱面為鋁塑板，欄桿為型鋼或鐵藝。3） 該項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下： 項(xiàng) 目單位數(shù) 值備 注規(guī)劃總用地面積㎡綠地總面積㎡總建筑面積㎡計(jì)算容積率面積㎡地上總建筑面積㎡其中居住建筑面積㎡計(jì)入容積率寫字樓建筑面積㎡計(jì)入容積率地上商業(yè)建筑面積㎡計(jì)入容積率地上酒店建筑面積㎡計(jì)入容積率架空層㎡不計(jì)入容積率屋頂機(jī)房面積㎡地下總建筑面積㎡110690其中地下酒店建筑面積㎡3899不計(jì)入容積率地下商業(yè)建筑面積計(jì)入容積率地下設(shè)備用房及車庫建筑面積不計(jì)入容積率寫字樓入戶大堂建筑面積㎡計(jì)入容積率容積率建筑密度％綠地率％住宅戶數(shù)戶1180居住人數(shù)（)人3776機(jī)動(dòng)停車泊位數(shù)輛1784其中地上停車位輛36地下停車位輛1748 結(jié)構(gòu)及裝飾標(biāo)準(zhǔn)1） 結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)：為保證建筑的可實(shí)施性，塔樓采用部分框支剪力墻結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)，裙樓采用框架結(jié)構(gòu)。第七節(jié) 投資估算與資金籌措一、 投資估算 估算內(nèi)容1） 某城市廣場(chǎng)項(xiàng)目，位于婁底中心城區(qū)核心地帶，春園商圈中央，地理位置顯赫，商業(yè)輻射范圍極廣，人流鼎沸，是市中心唯一一塊待開發(fā)建設(shè)的大型綜合性用地，堪稱婁底地王。加強(qiáng)施工監(jiān)管；做好項(xiàng)目工程進(jìn)度記錄和項(xiàng)目主要事項(xiàng)記錄，為項(xiàng)目竣工驗(yàn)收提供整套原始依據(jù)。8）開標(biāo)、評(píng)標(biāo)及定標(biāo)。4）招標(biāo)廣告。三、實(shí)施措施本項(xiàng)目施工承包用公開招標(biāo)方式，應(yīng)做好如下各項(xiàng)工作： 施工承包制1）申請(qǐng)招標(biāo)2）編制招標(biāo)有關(guān)文件，包括招標(biāo)廣告、資格預(yù)審文件、招標(biāo)文件、合同協(xié)議書，資格預(yù)審和評(píng)標(biāo)方法等。1參與企業(yè)文化建設(shè)，負(fù)責(zé)向綜合辦提供職責(zé)范圍內(nèi)企業(yè)文化建設(shè)資料。1參與科研項(xiàng)目的立項(xiàng)及評(píng)審工作，負(fù)責(zé)向技術(shù)中心提供產(chǎn)品的市場(chǎng)需求意向及價(jià)格定位報(bào)告。1參與制定科技發(fā)展戰(zhàn)略，負(fù)責(zé)向技術(shù)中心提供國(guó)、內(nèi)外音視頻產(chǎn)品市場(chǎng)狀況及趨勢(shì)分析報(bào)告。負(fù)責(zé)營(yíng)銷人員隊(duì)伍建設(shè)。負(fù)責(zé)營(yíng)銷收入和銷售費(fèi)用的管理。負(fù)責(zé)客戶管理和信用風(fēng)險(xiǎn)管理。負(fù)責(zé)編制和組織實(shí)施年度營(yíng)銷計(jì)劃。 營(yíng)銷部負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)查工作。1每月月底前完成本部門工作總結(jié)及下月工作計(jì)劃，上報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)。審核零星工程設(shè)計(jì)文件、設(shè)計(jì)變更文件，簽署審核意見。負(fù)責(zé)組織對(duì)項(xiàng)目控制性計(jì)劃，總體計(jì)劃的評(píng)審。參與管理者評(píng)審會(huì)議，對(duì)質(zhì)量體系提出評(píng)審意見。負(fù)責(zé)將有關(guān)涉及工程造價(jià)增、減的技術(shù)文件報(bào)主管經(jīng)理審批。負(fù)責(zé)工程技術(shù)文件對(duì)內(nèi)、外的審核簽發(fā)。178。參與經(jīng)濟(jì)決策，努力提高經(jīng)濟(jì)效益。不斷提高會(huì)計(jì)人員的基本素質(zhì)和核算水平。建立健全各項(xiàng)制度。并配合有關(guān)部門進(jìn)行管理。配合審計(jì)及有關(guān)部門進(jìn)行財(cái)務(wù)檢查。實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)工作的規(guī)范化、制度化、科學(xué)化和電算化。遵守國(guó)家會(huì)計(jì)制度，認(rèn)真做好記賬