【正文】 品住宅銷售套數(shù)的數(shù)據(jù)顯示，120144平方米的戶型銷售套數(shù)占整個(gè)銷售套數(shù)的69%，較上季增長18個(gè)百分點(diǎn)，144180平方米和90120平方米的戶型分別占11%、10%，大于180平方米的戶型占7%，小于90平方米的戶型占3%。120144平方米戶型銷售依然占市場主體。至2008年底，同比增長92%，環(huán)比增長32%；其中：，同比增長一倍，環(huán)比增長33%；，同比增長73%，環(huán)比增長35%。商品住房均價(jià)第一、二季度小幅上升至最高點(diǎn)1720元/平方米后向下回落，到第四季度恢復(fù)至年初的水平，全年最大漲幅不到50元/平方米，而2007年從年初至年末漲幅達(dá)200元/平方米。新建商品住房價(jià)格稍有回落2008年第四季度，新建商品住房均價(jià)為1651元/平方米，同比上漲6%，同上季相比，漲幅降低了7個(gè)百分點(diǎn)，%；高層住宅均價(jià)為1936元/平方米，同比上漲6%，漲幅降低了3個(gè)百分點(diǎn)，%；多層住宅均價(jià)為1473元/平方米，同比上漲7%，%。%，成交量連降五成，特別從第三季度開始，有的樓盤甚至出現(xiàn) “零成交”，成交量降至歷史新低。這樣，從緊的土地政策，不允許開發(fā)商囤地，大量的項(xiàng)目動(dòng)工并被推向市場，同時(shí)2007年房地產(chǎn)市場迅猛發(fā)展，投資過熱，導(dǎo)致2008年房屋銷售壓力進(jìn)一步加大。%。二、婁底市本級(jí)商品房供銷情況商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積依然旺盛。4. 房地產(chǎn)企業(yè)融資，同比持平，環(huán)比增長68%，其中，同比減少31%，%；，同比增長11%，環(huán)比增長37%；，同比減少46%，環(huán)比減少16%。3. 房屋施工面積及銷售面積，%，其中，新開工面積60萬平方米 ，同比增長53%，；，%，環(huán)比增長45%；，同比減少12%，環(huán)比增長78%。、2. 土地開發(fā)面積，環(huán)比增長100倍；。同比增長54%，環(huán)比增長40%；，同比減少77%，環(huán)比減少15%。一、全市房地產(chǎn)開發(fā)投資（包括各縣市）全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資與去年基本持平，土地開發(fā)面積和土地購置面積大幅增長，商品房施工面積和竣工面積繼續(xù)攀升，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資情況良好，新開工面積和銷售面積呈下降趨勢。房地產(chǎn)市場經(jīng)過近十年的快速發(fā)展和過熱增長，在國家宏觀調(diào)控政策主導(dǎo)下，已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期。某城市廣場充分汲取國內(nèi)外Shopping mall的成功開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，以重慶北城天街、寧波萬達(dá)廣場、深圳COCO park等為參照藍(lán)本，結(jié)合婁底本地實(shí)際，力求打造集百貨、超市、電器、餐飲、娛樂、健身、小商品等為一體的一站式開放型商業(yè)中心，徹底改變婁底現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模小、檔次低、環(huán)境差的局面，實(shí)現(xiàn)婁底商業(yè)發(fā)展的提檔升級(jí)。Shopping mall規(guī)模大、功能全，能充分滿足各類消費(fèi)群的購物需求，代表著商業(yè)發(fā)展的最高形態(tài)。婁底中心城區(qū)同樣面臨土地資源緊張的難題，某城市廣場集商業(yè)、酒店、住宅、公寓、寫字樓等為一體，徹底打破了婁底單一粗放無序的開發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品功能的高度集約化，大大提升婁底房地產(chǎn)開發(fā)水平和城市形象。它是現(xiàn)代都市集約發(fā)展的必然產(chǎn)物，并成為城市核心區(qū)域主要的建筑表現(xiàn)形式。四、 從產(chǎn)品形態(tài)分析，某城市廣場以城市綜合體進(jìn)行產(chǎn)品組合，以“shopping mall”進(jìn)行商業(yè)功能組合，具備較強(qiáng)的核心競爭力。 某城市廣場設(shè)計(jì)由香港華城設(shè)計(jì)研究院擔(dān)綱，該院技術(shù)實(shí)力雄厚，專注于大型商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體設(shè)計(jì)，富于探索和創(chuàng)新，先后完成了重慶北城天街、武漢金寶利國際廣場、西安高新CBD、天津順馳太陽城等一大批具有全國影響力的項(xiàng)目設(shè)計(jì)。三、 從項(xiàng)目條件分析，某城市廣場通過強(qiáng)大資本實(shí)力的注入，專業(yè)團(tuán)隊(duì)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，將確保項(xiàng)目理念領(lǐng)先和實(shí)施無虞。北臨婁底市最大的小商品市場—九龍市場、以及城市東西主商業(yè)街—長青街；東靠城市南北主軸—氐星路，并與春園步行街隔街相望；南依貿(mào)西街及樂坪街，與婁底市最大的城市廣場—婁星廣場僅一街之隔。婁底是湖南連貫東西、縱通南北的戰(zhàn)略要衢，也是3+5城市群重要的發(fā)展極，正處于“加速趕超”的發(fā)展階段。該項(xiàng)目將是婁底乃至中南地區(qū)最大的城市商群和標(biāo)志性工程，它的建設(shè)將大大改觀婁底中心城區(qū)形象，穩(wěn)固婁底作為湘中商業(yè)中心的地位，對(duì)于婁底實(shí)現(xiàn)“彎道超車”具有重要意義。婁底作為內(nèi)陸欠發(fā)達(dá)地市，加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展的愿望尤為迫切，而項(xiàng)目建設(shè)是推動(dòng)婁底騰飛的核心環(huán)節(jié)。一、 從政策層面分析，某城市廣場的建設(shè)與國家鼓勵(lì)投資、拉動(dòng)內(nèi)需的政策一脈相承。四、 可行性報(bào)告編制依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》（建設(shè)部：建標(biāo)［2000］205號(hào)）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（國家計(jì)委、建設(shè)部：計(jì)投資［1993］530號(hào)）《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)估方法的通知》及附件（中國國際工程咨詢公司：咨經(jīng)［1998］11號(hào)）《婁底建設(shè)工程價(jià)格信息》湖南中大設(shè)計(jì)院《某城市廣場建筑規(guī)劃方案》《婁底市2008年政府工作報(bào)告》有關(guān)各專業(yè)的國家設(shè)計(jì)規(guī)范有關(guān)市場調(diào)研五、 可行性研究報(bào)告編制范圍根據(jù)某城市廣場規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，本可行性研究報(bào)告的編制范圍為市場調(diào)研分析、建設(shè)規(guī)模目標(biāo)、功能分區(qū)布局、規(guī)劃建設(shè)方案、投資估算與資金籌措、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)防范及對(duì)策等。湖南清泉集團(tuán)是一家成長型的民營企業(yè)集團(tuán),立足城市發(fā)展需求，以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo),以商貿(mào)物流與酒店經(jīng)營管理為兩冀，以“為城市創(chuàng)造價(jià)值，為城市打造客廳”為企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)。聚集了一大批房地產(chǎn)專業(yè)人才，積累了豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，所開發(fā)項(xiàng)目屢創(chuàng)銷售奇跡和屢獲社會(huì)贊譽(yù)。大連三江集團(tuán)是大連乃至東北實(shí)力雄厚,享有盛譽(yù)的城市運(yùn)營商,以房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、激光科技為產(chǎn)業(yè)主導(dǎo),擁有一大批高素質(zhì)人才隊(duì)伍,先后完成了大連政務(wù)中心,大連外事公寓。中心城區(qū)雖已有康星百貨、步步高、匯天百貨、友誼阿波羅商業(yè)廣場等商家進(jìn)駐，但同質(zhì)化惡性競爭的局面沒有根本改變，步行街、百貨概念泛濫，商品檔次、品牌、結(jié)構(gòu)仍在低水平徘徊，某城市廣場將帶來一站式全業(yè)態(tài)開發(fā)模式、眾多強(qiáng)勢品牌攜手金珠、帶來與潮流同步品質(zhì)生活的消費(fèi)理念，大大豐富婁底商品檔次，提升婁底商業(yè)的發(fā)展水平。春園商圈是婁底業(yè)態(tài)最全面、商戶最集中、客流最密集、輻射范圍最廣的核心商圈，春園商業(yè)步行街是春園商圈能量聚集的基石。某城市廣場的建設(shè)，以運(yùn)營城市為使命，將徹底改變婁底現(xiàn)有商業(yè)小、雜、低檔次競爭的局面，帶來超前的開發(fā)理念和質(zhì)的飛躍。中心城區(qū)通過北擴(kuò)南移，城市骨架不斷擴(kuò)大，城市人口飛速劇增，市區(qū)常住人口總數(shù)已達(dá)50余萬，周邊可輻射人口達(dá)600萬，預(yù)計(jì)2011年將市區(qū)人口將達(dá)60萬。婁底經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，城市人口劇增，呼喚上規(guī)模、上檔次的大型商業(yè)中心。作為湖南連通東西、縱貫?zāi)媳钡膽?zhàn)略要衢，經(jīng)過多年發(fā)展，婁底城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市形象已煥然一新；但低水平重復(fù)建設(shè)的問題較為普遍，粗放型開發(fā)的現(xiàn)象較為突出，代表婁底城市形象的標(biāo)志性建筑極為稀缺。其中小戶型國際公寓位于項(xiàng)目西北角，建筑面積約25000平米。以百米地標(biāo)、高速電梯、大尺度彈性商務(wù)空間、智能配套、商務(wù)專屬服務(wù)，為婁底鼎級(jí)企業(yè)構(gòu)筑全新的總部商務(wù)經(jīng)濟(jì)基地。擬為一類高層設(shè)計(jì)，體現(xiàn)建筑地標(biāo)性。（1） 商業(yè)區(qū)設(shè)在地塊東區(qū)，臨氐星路和春園步行街，采用國際領(lǐng)先業(yè)態(tài)組合、六大步行街區(qū)規(guī)劃、多個(gè)情景中庭設(shè)計(jì)，融購物、美食、娛樂、文化、休閑于為一體，將成為中南地區(qū)首屈一指的超大型購物中心。 建設(shè)計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)周期為36個(gè)月，即2009年5月至2012年8月。 投資總額。.某城市廣場項(xiàng)目可行性分析研究報(bào)告目 錄第一節(jié)：總論 04一、 項(xiàng)目概況 04二、 項(xiàng)目實(shí)施背景 05三、 業(yè)主單位簡介 06四、 可行性報(bào)告編制依據(jù) 07五、 可行性報(bào)告編制范圍 07第二節(jié)：項(xiàng)目建設(shè)的可行性 08一、 政策分析 08二、 區(qū)位價(jià)值分析 08三、 項(xiàng)目條件分析 09四、 產(chǎn)品形態(tài)分析 09第三節(jié)：房地產(chǎn)市場分析 11一、 全市當(dāng)產(chǎn)開發(fā)投資 11二、 婁底市市本級(jí)商品房供銷情況 12第四節(jié)：商業(yè)市場分析16一、 春園商圈 17二、 五江商圈 24三、 火車站商圈 26第五節(jié)：建設(shè)項(xiàng)目條件 30一、 地形條件 30二、 氣候條件 30三、 經(jīng)濟(jì)條件 30四、 交通條件 31五、 制約因素 31第六節(jié)：項(xiàng)目實(shí)施方案33 一、 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃33二、 組織管理34三、 實(shí)施措施38第七節(jié)：投資估算與資金籌措39一、 投資估算39二、 項(xiàng)目總投資49三、 資金籌措50第八節(jié)：銷售收入測算52一、 銷售單價(jià)測算52二、 銷售總價(jià)測算53第九節(jié)：財(cái)務(wù)分析57一、 總成本費(fèi)用估算57二、 利潤估算57三、 項(xiàng)目可運(yùn)用資金估算表58四、 項(xiàng)目總體現(xiàn)金流量表59五、 財(cái)務(wù)評(píng)估指標(biāo)59六、 評(píng)價(jià)結(jié)論61第一節(jié)：總 論工程建設(shè)的規(guī)模和設(shè)計(jì)范圍一、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱某城市廣場 項(xiàng)目投資商企業(yè)集團(tuán) 某某集團(tuán)某某集團(tuán) 項(xiàng)目開發(fā)商某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地點(diǎn)位于氐星路與貿(mào)西街西北角，東臨春園步行街，南面與婁星廣場隔街相望，西鄰氣象局及體育館宿舍區(qū)，北至九龍小商品市場。 用地性質(zhì)綜合用地（含旅館業(yè)、居住、辦公用地、