【文章內(nèi)容簡介】 層，06年下半年利雅灣裙樓（位于A、C座）10002000平方米06年下半年臨街（位于B座）600800平方米06年下半年馬賽國際公寓裙樓2層06年底中海（D76）裙樓——06年底07年初合景（D7D7D77）裙樓——06年底07年初富力（新大廈南面地塊）裙樓——06年底07年初小區(qū)裙樓商鋪租售情況珠江新城目前的裙樓商鋪租售情況相當(dāng)理想，目前珠江新城最貴的商鋪就是位于房地產(chǎn)交易中心（浩瀚華軒）附近的街鋪，基本上都是只租不賣，出租均價在230~260元／平方米／月之間，其次則是南天廣場的鋪位，首層租價普遍租金為160元／平方米／月。南國花園的群樓商業(yè)已經(jīng)達成熟水平，出租率為100%，而星匯園的商鋪基本都在200平方米以上，目前臨街商鋪售價約在約2萬元／平方米,也是大投資者居多。這些小區(qū)鋪的投資回報約在5％~8％左右，在天河來說屬于中高檔水平。. CBD的商業(yè)情況l 雙城國際l 街鋪數(shù)量：15間l 街鋪總面積：2187㎡l 層高： l 門面寬：4—10m l 面積間隔：60—250㎡ l 租金：230—330元/㎡l 售價：45萬/㎡l 功能：無餐飲功能l 浩翰華軒l 街鋪數(shù)量：15間 l 街鋪總面積：約1600㎡l 層高：5ml 門面寬：4—10m l 面積間隔：72—300㎡l 租金：300—400元/㎡ l 售價：56萬/㎡l 功能：無餐飲功能l 星辰大廈l 街鋪數(shù)量：10間l 街鋪總面積：1465㎡l 層高：6ml 門面寬：4—8ml 面積間隔：68—271㎡l 租金：200—250元/㎡l 售價：3(東北區(qū))6(西南區(qū))萬/㎡l 租金：230—330元/㎡l 售價：45萬/ ㎡l 功能：無餐飲功能l 保利香檳l 街鋪數(shù)量：37間l 街鋪總面積：4120㎡l 層高：7m l 門面寬：4—18m l 縱深：6—20ml 面積間隔：45—250㎡ l 租金：230—330元/㎡l 售價：4(西區(qū))7(東區(qū))萬/㎡l 功能：僅一間商鋪具有餐飲功能.l 星匯園l 首層街鋪l 面積：約為100 ㎡ l 租金：230350元/㎡l 售價：㎡l 南國花園l 首層街鋪l 面積范圍：28～340㎡l 40㎡以下的40000～45000元/㎡（帶租約售）l 50㎡以上的28000～33000元/㎡（帶租約售）l 二層街鋪（577㎡）l 價格：15000～18000元/㎡（帶租約售）l 租金：60元/㎡l 功能：無餐飲功能l 利雅灣l 商業(yè)面積：15181㎡l 面積間隔：尚未制定l 經(jīng)營業(yè)態(tài)：預(yù)計延續(xù)珠江新城的高檔性，極可能模仿保利香檳，走休閑消費概念的路線l 推售時間：暫時還沒有取得預(yù)售證，但已經(jīng)在報紙進行宣傳，在估計在過年后會推出市場l 凱旋新世界l 商業(yè)面積：13118㎡l 面積間隔：尚未制定,預(yù)計以商場形式面世l 經(jīng)營業(yè)態(tài)：利用新世界集團自身的資源，開創(chuàng)珠江新城的“名店街”，打造最高檔次的上流消費平臺l 推售時間：尚未制定，據(jù)內(nèi)部人士透露，招商工作正在緊張進行中，而且商業(yè)基本只租不賣l 力迅上筑商鋪l 街鋪數(shù)量：60間l 層高：6m l 門面寬：3—12m l 縱深：11m左右l 面積間隔：10—150㎡ l 售價：58，000元/㎡l 銷售時間：開售僅一周完成95％銷售l 功能：部分具有餐飲功能l 分析：l 由以上可見，珠江新城現(xiàn)時由于人流和商業(yè)氣氛的不足l 雖然售價穩(wěn)定在一個較高的水平上（4～6萬/㎡），但是租金只能在一個較低的水平上（220350元/㎡/月）l 盡管租金的回報率也較低，難以支撐其售價水平，投資者主要是看重珠江新城未來的升值潛力、消費潛力和商業(yè)氣氛。l 同時可以發(fā)現(xiàn)，在珠江新城，尤其是在珠江新城的商務(wù)區(qū)——西區(qū)難以發(fā)現(xiàn)有餐飲功能的商鋪。在面對擁有巨大數(shù)量的白領(lǐng)階層、高消費人群生活配的西區(qū)，要滿足其生活的配套需求，單憑現(xiàn)在的商業(yè)確實顯得觸襟見肘。備注：〈珠江新城目前部分裙樓商鋪情況〉見附表87 / 87五、　個案參考雙城國際地理位置：天河區(qū)華穗路西側(cè)，花城大道北發(fā)展商： 廣州市華鵬置業(yè)有限公司規(guī)劃情況：占地約12680平方米，總建面積56892平方米，由兩棟寫字樓和一棟商務(wù)公寓組成物業(yè)管理：；寫字樓15元/平方米開盤時間：2003年7月4日現(xiàn)推單位：公寓、寫字樓A塔616層園林綠化：目前園林未出，塔樓后側(cè)有一大約二千平方米左右的園林戶型分布：以公寓、寫字樓A塔為統(tǒng)計對象公寓：101221322合計50以下28200282809002029010002021001100022合計28242288寫字樓：面積為67891013171平方米七種成交價格：公寓：6750元/㎡帶300元/㎡裝修寫字樓：7000元/㎡銷售情況：由于樓盤位于珠江新城西部，緊鄰五羊新城，商務(wù)氣氛、配套設(shè)施較完善，因此樓盤在銷售推廣上也針對這一點，提出“擁有珠江新城的尊貴地段，享受五羊新城的成熟配套”的訴求點來吸引職業(yè)者。客戶構(gòu)成：公寓基本上以投資客為主；寫字樓則以中小型公司居多。主要賣點：主將新城金融商務(wù)區(qū)的美好發(fā)展前景、交通便利、臨近五羊新城及到新城市中心的近距離。配套設(shè)施：14層為商務(wù)中心，將有酒樓、咖啡廳、銀行、商場等相關(guān)配套設(shè)施，5樓為商務(wù)園林會所，有健身室等康體設(shè)施。周邊配套：距天河鬧區(qū)、五羊新城近，天河城、天河體育中心、廣州購書中心等大型配套設(shè)施近在咫尺。 交通情況：交通便利，距五羊新城站、南方日報站近，此外距規(guī)劃中的地鐵花城大道站也很近。優(yōu) 勢：①　地處商務(wù)氣氛較濃厚的珠江新城西部，又緊鄰發(fā)展成熟的五羊新城；②　是珠江新城第一個開售的寫字樓項目，推出的產(chǎn)品在珠江新城還是比較稀缺；③　交通便利，距五羊新城站、南方日報站近，有二十條左右的工交線路經(jīng)過，并距地鐵三號線站點近；④　戶型小，單套成交額低，宜投資、出租；⑤　項目成本低，村預(yù)留地，轉(zhuǎn)開發(fā)用途。劣 勢：①　寫字樓價格、管理費貴；②　公寓、寫字樓都只提供清潔和保安服務(wù)，給人感覺離高檔的“公寓”服務(wù)較遠(yuǎn)；③　容積率高、間隔欠合理性，噪音大、塵埃大；④　發(fā)展商無品牌。富力盈隆廣場銷售許可證：穗房預(yù)字第20050178號平均售價：14000元/平米售價說明：現(xiàn)推出最后98席現(xiàn)樓單位（200695）租金說明：現(xiàn)時暫不出租開間面積：120平方米起凈層高：物業(yè)公司：廣州市天力物業(yè)管理公司物業(yè)費用：*月物業(yè)費說明：管理費含中央空調(diào)費；樓內(nèi)配套：千兆光纖通訊主干；24小時冷暖式中央空調(diào),40立方米/小時；周邊配套：商場、銀行、電影院、美居中心；交通狀況：交通便利；占據(jù)“CBD中軸門戶”位置，位處珠江新城廣州中軸線北端入口東側(cè)，體育東路和黃埔大道交匯處，東行快速接駁華南快速干線，數(shù)十條公交線路、中軸地下觀光纜車以及多路地鐵交通；車位說明：規(guī)劃設(shè)計有632個；電梯：18臺高速群控電梯空調(diào)：中央空調(diào)公共天線：光纖電纜施工狀態(tài)：建完設(shè)備裝修：建筑及裝修標(biāo)準(zhǔn)：結(jié)構(gòu)：采用鋼筋混凝土鋼管柱結(jié)構(gòu)；外墻裝飾：樓體外墻采用LOWE或鍍膜雙層中空玻璃幕墻，具隔熱、保溫、減噪等優(yōu)質(zhì)功能；首層大堂：地面及墻身鋪設(shè)大理石/花崗石/玻璃/不銹鋼裝飾，掛設(shè)造型天花吊頂，配照明燈飾。設(shè)有接待查詢服務(wù)臺及公司水牌；候梯廳：墻面采用大理石/花崗石/原木/不銹鋼裝飾，地面鋪設(shè)高檔石材或拋光磚，配造型天花吊頂；公共走道：墻身為墻布或刷高級乳膠漆，部分鋪設(shè)玻璃/不銹鋼裝飾，配鋁材天花，地面鋪設(shè)OA網(wǎng)絡(luò)架空地板和地毯；消防樓梯：樓梯地面鋪防滑耐磨磚，墻身為水泥砂漿批蕩，刷高級乳膠漆，天花掛設(shè)吸頂燈；樓梯前室：樓梯地面鋪耐磨磚或拋光磚，墻身為水泥砂漿批蕩，刷高級乳膠漆；衛(wèi)生間：各層設(shè)男女公共衛(wèi)生間，地面和墻身鋪設(shè)高檔石材，配高級潔具，另配廁紙箱、手紙箱、干手機及空氣清新機等；開水房和清潔間、雜物間：辦公層均設(shè)有開水房及清潔間、雜物間，墻身貼高級瓷磚，地面鋪高級防滑耐磨磚，設(shè)地漏，開水間配組合式儲物柜臺，鋪設(shè)優(yōu)質(zhì)仿石材臺面，配洗滌盤、高級水龍頭、電熱開水器；單位室內(nèi)：采用墻體間隔，水泥砂漿批蕩，批油漆灰底，地面為水泥砂漿找平，每戶配裝中央空調(diào)風(fēng)機盤管，預(yù)留風(fēng)口，各戶配裝消防設(shè)備，包括煙感和噴淋；各單位均配獨立電表，集中設(shè)置于各層電井，各單位開關(guān)電箱均入戶配裝。部分單元預(yù)留給排水系統(tǒng)（根據(jù)圖紙標(biāo)注為準(zhǔn)）；單位門扇：各單位配設(shè)落地玻璃大門，安設(shè)密碼鎖。設(shè)備配置：供電系統(tǒng)：提供10KV雙回路供電，另配備應(yīng)急發(fā)電機組。辦公樓按80瓦/平方米提供用電負(fù)荷?？照{(diào)系統(tǒng)：采用盤管風(fēng)機水冷式中央空調(diào)系統(tǒng)，每個單位設(shè)獨立溫度控制板，冬季可以供暖。各層設(shè)獨立新風(fēng)機組，按40立方米/小時人供應(yīng)新風(fēng)。電梯系統(tǒng)：共設(shè)1350KG客用電梯16臺和貨用電梯2臺，客梯轎廂內(nèi)配豪華裝修并裝設(shè)空調(diào)系統(tǒng)，所有電梯轎 箱內(nèi)均設(shè)閉路監(jiān)控探頭。數(shù)據(jù)通訊系統(tǒng)：大廈垂直主干管并引入光纖和大對數(shù)電纜，確保用戶擁有100兆入戶帶寬，各層客戶可按10平方米配裝1個數(shù)據(jù)和1個語音點（數(shù)據(jù)點和語音點可以因需切換），業(yè)主需經(jīng)過電信部門申請辦理開通手續(xù)。樓宇自動化系統(tǒng)：設(shè)置機電設(shè)備樓宇管理監(jiān)控系統(tǒng)。消防系統(tǒng)：配備齊全的自動噴淋系統(tǒng)，煙感，消防栓，防火卷閘分區(qū)，火災(zāi)自動報警系統(tǒng)。保安監(jiān)控系統(tǒng)：各主要出入口、通道及停車場、電梯轎廂配設(shè)24小時監(jiān)控錄影，防盜報警系統(tǒng)、無線巡更系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)、集成式安全防范系統(tǒng)。音響系統(tǒng)：大堂裝配背景音樂及公共播放器。停車場：智能化停車管理系統(tǒng)。室內(nèi)裝修套餐：（樓價另加400元/平方米）地面：采用可調(diào)節(jié)高度OA網(wǎng)絡(luò)架空防靜電活動地板及地毯，配鋁質(zhì)地腳線，并按每10平方米配設(shè)1個電制穿線盒。天花：采用60CMx60CM硅鈣板復(fù)合天花吊頂，暗藏式噴淋，煙感及空調(diào)風(fēng)口按設(shè)計均布。內(nèi)墻：扇灰并掃優(yōu)質(zhì)乳膠漆。照明：配輕質(zhì)金屬格柵日光燈盤。勤建商務(wù)大廈平均售價12000元/平米最高售價：12500元/平米租金價格：*月租金說明：75130元/平米*月入住時間：2005年凈層高：物業(yè)公司：高力國際物業(yè)管理有限公司物業(yè)費用：*月物業(yè)費說明：管理費不含中央空調(diào)費；樓內(nèi)配套：網(wǎng)絡(luò)配套：寬帶、5A智能化、有線電視；周邊配套：商場；交通狀況：黃埔大道、華南快速干線、地鐵五號線；車位說明：239個，月租￥1500，時租￥6；電梯：4臺垂直奧的斯電梯施工狀態(tài)：建完設(shè)備裝修：消防系統(tǒng)、水泥地、層間中央空調(diào)；雄踞珠江新城CBD國際商務(wù)前沿，俯視多層商務(wù)空間革命，自擁12閣空中花園垂直綠化，全城驚嘆。復(fù)式生態(tài)寫字樓，國際標(biāo)準(zhǔn)5A智能配置。進駐率90%?！　】倢痈邽?5層，單層面積為1100平方米左右，可間隔成140~500平方米的單位，每層最多可間隔成5套單位，以吸引大中型公司進入。而且該盤還保留了大部分樓層供買家全層購買，部分單位更采用了目前住宅流行的中空復(fù)式設(shè)計，其建筑面積在500平方米左右，令該盤成為目前廣州寫字樓市場唯一一個有中空設(shè)計的寫字樓物業(yè)。目前，該盤上市均價為9000元／m2,此售價與目前珠江新城的高檔住宅相持平。　　該盤最大亮點是體現(xiàn)在其人性化的設(shè)計上，此外，不僅每兩層設(shè)置一個100平方米的空中花園，還將五樓的全層作為整棟大廈的花園用地?！　∶娣e分布：145平方米1153平方米；　　實用率：70%；　　電力情況：220V380V，雙回路電配后備發(fā)電機；　　空調(diào)狀況：水冷式節(jié)能中央空調(diào)系統(tǒng)配智能控制開關(guān)。發(fā)展中心大廈售樓處：廣州市天河區(qū)珠江新城臨江大道3號銷售許可證：穗房預(yù)字200500361號平均售價：20000元/平米租金價格：*月入住時間：2005年6月物業(yè)公司：世邦魏理仕物業(yè)費用：*月物業(yè)費說明：管理費含中央空調(diào)費；樓內(nèi)配套：網(wǎng)絡(luò)配套：光纖、寬帶、DDN；周邊配套：珠江新城、房屋交易中心、酒樓；車位說明：約￥1500；施工狀態(tài)：建完電梯：12臺垂直三菱電梯；設(shè)備裝修：消防系統(tǒng)、水泥地、約克中央空調(diào)系統(tǒng)；項目簡介：新建的廣州發(fā)展中心大廈位于廣州市珠江新城西南的珠江河畔。共37層高，它作為新城區(qū)的重要支柱以其臨江的優(yōu)越位置和明確的三分式結(jié)構(gòu)在周邊其它各式高層建筑中更加突出。 　　三分式的垂直結(jié)構(gòu)，天然石敷設(shè)的立面梁柱，加上垂直的遮陽裝置，使大廈的外立面結(jié)構(gòu)具有一種完全不同于周圍高層建筑的獨特風(fēng)格。是世界上首次在高層建筑的外部裝置遮陽板片。 　　發(fā)展中心是集智能、科技、環(huán)保等國際前瞻性設(shè)計理念于一體，實現(xiàn)以人為本和追求卓越的國際品位，為領(lǐng)袖企業(yè)締造未來發(fā)展的中心。　　面積分布：2200平方米/層；　　實用率：約70%；　　電力情況：雙回路電配后備發(fā)電機；　　空調(diào)開放時間：周一至周五8：0018：00，周六8：0012：00，加班空調(diào)另議