【正文】 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 30 頁 2020 年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 8490 元，比上年增加 532 元，增長 %，扣除物價上漲因素實際增長 %，其中工薪收入 5935 元，增加 172 元；經(jīng)營凈收入 248 元，增加 21 元；轉(zhuǎn)移性收入 2513 元，增加 300 元；財產(chǎn)性收入 47 元，減少 9 元。 經(jīng)濟概況 2020 年全市 GDP 總量 億元，按可比價格計算，比上年增長%，提高 個百分點，為近 9 年來增速最快的一年，其中一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。城區(qū)人口已達 89 萬人。 D 集團同時對補償獲取的土地及區(qū)域內(nèi)其他土地進行開發(fā)。 項目建設(shè)內(nèi)容： 根據(jù) B 市城市總體規(guī)劃和 X 湖新城區(qū)域規(guī)劃，按“整體規(guī)劃，分期實施”原則進行投資建設(shè)。西面和北面隔 XX，與 XX、 XX 兩區(qū)及 B 縣隔江相望，東面和南面與XX、 XX 兩縣接壤。在經(jīng)濟快速增長的同時，經(jīng)濟運行的質(zhì)量明顯提高，在全面取消農(nóng)業(yè)稅的情況下，全市實現(xiàn)財政總收入 億元，比上年凈增 億元，增長 %，創(chuàng)歷史新高，財政收入占 GDP 的比重 %，同比提高 個百分點。城鄉(xiāng)居民生活消費繼續(xù)提高。 房屋銷售面積 2020年全市銷售面積為 ，比上年同期增長 %。住宅在 1380~2020元 /㎡左右。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度 比其它幾個區(qū)為快。以三房以上的戶型為主，面積普遍比較大，缺乏小戶型產(chǎn)品； B、建筑風格 ：絕大部分樓盤建筑風格千遍一律毫無個性可言，抄襲 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 30 頁 現(xiàn)象極為嚴重； C、服務體系： 專業(yè)物業(yè)管 理公司較少，大部分樓盤都由開發(fā)商自己成立物管公司 `進行管理，管理水平不高，物業(yè)管理費 元 /平方米； D、戶型面積 ：根據(jù)全國房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的城市的統(tǒng)計情況來看，市場供需主力戶型為 100 平米以上的三房二廳二衛(wèi)一廚住宅，經(jīng)過科學研究結(jié)果也表明舒適性住宅的標準應該是客廳面積 2535 平米左右，主臥 1520 平米，兩間次臥分別為 1215 平米和 1012 平米，加上廚房、衛(wèi)生間、陽臺和公攤單套建面在 120 平米左右； 目前 B 在售樓盤中，三房二廳一般都以 130 平米以上的大戶型為主力，且缺少二房等小戶型產(chǎn) 品，與全國的差距較大； E、園林景觀 ： B 市目前在售項目一般規(guī)模均較小，小區(qū)內(nèi)很少有園林景觀和綠化。 四、項目定位 X 湖 新 城 概 念 設(shè) 計 之 二 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 30 頁 （一） X 湖公園、 F 大道 X 湖新城標段道路建設(shè) 充分利用 X 湖公園的自然資源，融合現(xiàn)代文化色彩，投資對其開發(fā)建設(shè) 。 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 30 頁 高尚生態(tài)居住社區(qū) 概念設(shè)計之一 高尚生態(tài) 居住 社區(qū) 高尚綠色生態(tài)居住社區(qū)的建設(shè)將充分利用 X 湖自然景觀，吸收項目投資商開發(fā)的 “ XX” 、 “ XX” 、 “XX” 等知名 樓盤 的 規(guī) 劃 設(shè)計 理念，以 國際級 、 專業(yè) 化服 務質(zhì) 量，打造出 B 最高端居住小區(qū)。社區(qū)具體綠化設(shè)計方案將進行整體規(guī)劃設(shè)計，將本社區(qū)建成 B 市有影響力的國際化生態(tài)高尚社。占地約 1000 畝。同時住宅區(qū)主要包圍在 X 湖公園周邊和布局在 F 大道兩廂用地上。后期項目根據(jù)市場需求進行開發(fā)。本項目銷售時，將充分利用 D 集團已有的成功銷售策略制定相應的銷售方案。 XX、 XX 鐵路干線交匯市 C 區(qū)，目前正建設(shè)的武廣高速鐵路也穿過 B 市，并且該高速客運站落戶 B 城市東部。充分挖掘和提升歷史文化內(nèi)涵，圍繞江、湖、山，以標志性建筑、公園廣場、江河風光帶、綠化亮化和城市雕塑等市政設(shè)施，豐富城 市內(nèi)涵，提升城市品位。全市各金融機構(gòu)（本幣）存款余額 億元，比上年末凈增 億元，增長 %，其中企業(yè)存款 億元，增長 %，居民儲蓄存款 億元，凈增 億元，增長 %。老百姓有錢了，幾億農(nóng)民要進城，而中國人天生又喜歡置業(yè)，就有了很大住房的需求，需求和供應的博弈帶來價格的上漲。 5 D集團有多年綠色高尚住宅開發(fā)管理經(jīng)驗。 項目選址地是 B 市與 C 區(qū)已經(jīng) 確立的城市功能新區(qū)， 兩級政府對該區(qū)域具有強烈的建設(shè)開發(fā)需求，為下一步開發(fā)提供了良好的政策環(huán)境。在項目分期開發(fā)中，在前一期項目完成后，通過階段性運營，為下一期項目打鋪墊作準備，憑借成熟的經(jīng)營管理經(jīng)驗和運作收入，實現(xiàn)現(xiàn)金流的平衡和資產(chǎn)的增殖，完成對下一期項目的運作投資，直至項目全部建成并投入使用。 項目的開發(fā)建設(shè)及完善的物業(yè)管理都將為 B 市提供了一定的就業(yè)機會，并將增加 B 市財稅收入。 由于項目的切入點是以基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入為前提，前期資金投入量大。 通過相關(guān)的財務指標的分析可知，本項目的預期收益率符合房地產(chǎn)的投資利潤要 求，因此本項目從經(jīng)濟上是一個可行的投資項目。 D 集團與中國銀行、中國建設(shè)銀行是戰(zhàn)略發(fā)展伙伴；是廣發(fā)銀行和廣發(fā)證券以及數(shù)家金融機構(gòu)的大股東，項目建設(shè)運營有暢通的融資渠道 （五）項目投資效益分析 開發(fā)及銷售假設(shè) 占地面積 2020 畝，土地單價為 25 萬元 /畝（基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資及投資回報折算的凈地價格），綜合容積率為 ，開發(fā)產(chǎn)品為多層洋房、小高層、別墅和商業(yè)用房，多層洋房及小高層建筑面積為 1260000 平 方米，銷售單價為 1800 元 /平方米；別墅建筑面積為 140000 平方米，銷售單價為 4000 元 /平方米；商業(yè)建筑面積為 600000 平方米，銷售單價為 3000元 /平方米。 由以上分析可以看出，本項目選擇在 B 市 C 區(qū) X 湖片區(qū)有利有弊，獲利與風險并存。 項目以投 F大道等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為切入點，對前期籌備工作和資金要求較高。因此，項目未來升值潛力巨大。 XX 是國家級風景名勝區(qū)，素有 “XX” 和 “XX” 之稱，佛道同尊共榮于一山的宗教文化為我國宗教一絕。經(jīng)過不懈的努力，把中心城區(qū)建設(shè)成園林綠化城市、優(yōu)秀旅游城市和國家衛(wèi)生城市。 2．政策環(huán)境 B 市委市政府十分重視 X 湖新城的發(fā)展，“十一五”規(guī)劃綱要明確提出： 提高城鎮(zhèn)綜 合承載能力，大力推進城鎮(zhèn)化進程 ， 高起點規(guī)劃、高質(zhì)量建設(shè)、高標準管理，做優(yōu)做強市區(qū)中心城市，充分發(fā)揮中心城市和城鎮(zhèn)的聚集和輻射功能。 中國最大管理資源中心 第 22 頁 共 30 頁 分析項目的可行性，首先必須對該項目所關(guān)涉的政治、經(jīng)濟和地理的環(huán)境進行分析和把握。整體設(shè)計，分步建設(shè)是本項目開發(fā)的主要原則，整體設(shè)計方案制定后，分解確定每步項目建設(shè)的內(nèi)容，根據(jù)建設(shè)內(nèi)容完成相關(guān)設(shè)計并逐步實施。占地約 600 畝，建筑面積約 60 萬平方米。 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 30 頁 高尚生態(tài)居住社區(qū)概念設(shè)計之二 高尚生態(tài)住宅區(qū)。一期項目包括：投資對 F 大道從 B 市康乾公司至東外環(huán)路路段（約 公里）的基礎(chǔ)設(shè)施及 X 湖公園建設(shè)；投資對 F大道上述路段兩廂的土地及 X 湖公園周邊的補償土地（ F 大道上述路段兩廂的土地的補償順序為自西向東依次出讓）進行商住開發(fā)。整個建設(shè)內(nèi)容主要由以下幾部分組成：創(chuàng)新型豪華別墅、現(xiàn)今設(shè)計理念的小高層建筑、建筑風格獨特的高層建筑、突顯大氣的社區(qū)會所、流暢的交通干道、大面積的綠化草坪、前瞻性規(guī)劃的綠化樹木及齊全的商業(yè)社區(qū)配套設(shè)施等。打破 C區(qū)的交通瓶頸，進一步強化 B“東大門”的交通樞紐地位，對提升城市品位、促進經(jīng)濟發(fā)展、改善居民生活具有十分重要的意義。為代表的樓盤有