【正文】 ) 15． 00％ 15． 00％
。 附表 31項目總投資估算 單位（萬元） 序號 項 目 總投資 估算說明 1 開發(fā)建設(shè)投資 17623 1． 1 1． 2 1． 3 1． 4 1． 5 1． 6 1． 7 1． 8 1． 9 1． 10 1． 11 1． 12 土地費用 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 ’ 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施建設(shè)費 開發(fā)間接費 管理費用 銷售費用 開發(fā)期稅費 其他費用 不可預(yù)見費 財務(wù)費用 4500 647 2054 7132 280 109 285 713 130 544 1230 2 經(jīng)營資金 3 項目總投資 17623 3． 1 3． 2 3． 3 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營資金 17623 附表 32投資使用計劃與資金籌措表 單位 ：萬元 序號 項 目 合計 ] 2 3 4 5 6 1 總投資 17623 7142 7949 2020 522 1． 1 1． 2 1． 3 1． 4 1． 5 自營資產(chǎn)投資 自營資產(chǎn)投資借款建 設(shè)期利息 自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 經(jīng)營資金 開發(fā)產(chǎn)品投資 其中：不含財務(wù)費用 財務(wù)費用 17623 17623 7142 7142 7949 7949 2020 2020 ’ 522 522 2 資金籌措 17623 7142 7949 2020 522 資本金 預(yù)售收入 預(yù)租收入 其他收入 借款 固定資產(chǎn)投資長期借款 自營資產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款 經(jīng)營資金人民幣借款 8000 9623 6400 742 1600 6349 2020 522 附表 33 售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元 序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6 1 售房收入 21937 1473 8054 9496 2915 1． 1 1． 2 1． 3 可出售面積 (車位 ) 平均售價 (元／平方米 ) 銷售比例 (％ ) 73100 100 9858 2988 13 43860 3001 60 19382 3008 27 2 經(jīng)營稅金及附加 1207 81 443 522 160 2． 1 2． 2 2． 3 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加 1097 77 33 74 5 2 403 28 12 475 33 14 146 10 4 3 土地增值稅 380 19 133 171 57 4 商品房銷售凈收入 20350 1373 7478 8802 2697 附表 34 租房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單 位： 萬元 序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6 1 租房收入 152 20 36 48 48 1． 1 1． 2 1． 3 可出租面積 (車位 ) 單位租金 (元／車位 ) 出租率 (％ ) 60 3360 60 100 3600 100 100 4800 100 100 4800 100 2 經(jīng)營稅金及附加 8． 37 1 1． 98 2． 64 2． 64 2． 1 2． 2 2． 3 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加 7． 61 0． 53 0． 23 1 1． 80 0． 13 0． 05 2． 40 0． 17 0． 07 2． 40 0． 17 0． 07 3 租金凈收入 143． ?9 19 34． 02 45． 36 45． 36 4 凈轉(zhuǎn)售收入 339． 51 附表 35損益表 單位：萬元 序 號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6 1 經(jīng)營收入 22089 1473 8054 9516 2951 48 48 1． 1 1． 2 1． 3 商品房銷售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營收入 21937 152 1473 8054 9496 20 2915 36 48 48 2 經(jīng)營成本 17284 1166 6329 7451 2296 21 21 2． 1 2． 2 商品房經(jīng)營成本 出租房經(jīng)營成本 (攤銷 ) 17209 75 1166 6329 7438 12 2276 21 21 21 3 出租房經(jīng)營費用 78 12 21 22 22 4 自營部分經(jīng)營費用 5 自營部分折舊、攤銷 6 自營部分財務(wù)費用 7 經(jīng)營稅金及附加 1215 81 443 523 162 3 3 8 土地增值稅 380 19 133 171 57 9 利潤總額 3132 207 1149 1358 414 2 2 10 彌補以前年度虧損 11 應(yīng)納稅所得額 3132 207 1149 1358 414 2 2 12 所得稅 1034 68 379 448 137 1 1 13 稅后利潤 2099 138 770 910 277 2 2 公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金 105 210 168 7 14 11 38 77 62 46 91 73 14 28 22 14 加：年初未分配利潤 43 220 220 220 15 可供投資者分配的利潤 107 635 921 434 222 1 16 應(yīng)付利潤 1616 64 415 701 214 222 1 A方 B方 C方 1616 64 415 701 214 222 1 17 年末未分配利潤 43 220 220 220 附表 36 財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元 序號 項 目 合計 1 2 3 4 5 6 1 現(xiàn)金流人 22429 1473 8054 9516 2951 48 388 1． 1 1． 3 1． 4 1． 5 1． 6 1． 7 售房收入 租房收入 自營收入 其他收人 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 ’ 凈轉(zhuǎn)售收入 21937 152 340 1473 8054 9496 20 2915 36 48 48 340 2 現(xiàn)金流出 20330 7310 8904 3166 899 26 26 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 2． 5 2． 6 2． 7 2． 8 固定資產(chǎn)投資 (含方向稅 ) 開發(fā)產(chǎn)品投資 (不含投資費用 ) 經(jīng)營資金 ． 自營部分經(jīng)營費用 出租房經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 17623 78 1215 380 1034 7142 81 19 68 7949 443 133 379 2020 12 523 171 448 522 21 162 57 137 22 3 1 22 3 1 3 凈現(xiàn)金流量 累計凈現(xiàn)金流量 2099 5837 5837 850 6687 6350 337 2052 1715 22 1737 362 2099 4 所得稅前凈現(xiàn)金流量 累計所得稅前凈現(xiàn)金流量 3132 5769 5769 471 6240 6799 558 2189 2747 23 2770 363 3132 計算指標 所得稅前所得稅后 內(nèi)部收益率 (FIRR) 19． 8％ 13． 1％ 財務(wù)凈現(xiàn)值 (FNPV) 517 203。但從自有資金使用成 本和 開發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風險，應(yīng)采用多種付 款方式促銷，可選擇采用：(1)‘次性付款方式； (2)分期付款方式； (3)七成銀行按揭方式； (4)建筑分期付款 +銀行按揭； (5)特惠免息分期付款； (旬。 (3)做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。從財務(wù)評價分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低 1％，將比基本方案增加凈現(xiàn)值 139萬元，增長 36． 5％；反之，利潤減少，銷售收益率下降。 2．經(jīng)營管理風險分析 (1)本項目主要應(yīng)加強市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度， 多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風險。項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。為保證項目成功，開發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風險。本項目銷售房價是這一標準的近 2倍，目前 A市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場風險。 本項目市場定 位為中高檔住宅，項目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價格方面有一定風險。 9 26． 2 19． 8 2． 9 13． 1 3． 2 13． 1 九、風險分析及對策 1．市場風險分析 (1)從 A市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房供過于求的情況，據(jù)統(tǒng)計，目前已積壓商品房達 80萬平方米。詳見表 310 表 310 臨界點分析表 敏感因素 基本值 臨界點 全投資稅前內(nèi)部收益率 % 期望值 % 開發(fā)產(chǎn)品投資 (萬元 ) 17623 最高值 18281 售房價格 (元 /平方米 ) 3001 最低值 2894 土地費用 (萬元 ) 4500 最高值 5069 售房面積 (平方米 ) 73100 最低值 70335 9．主要經(jīng)濟指標 本項目的主要經(jīng)濟指標見表 3— 11。詳見表 39 及圖31。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格分別向不利方面變動 10％，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至 6． 3％和 4． 8%，凈現(xiàn)值分別