【正文】 30 / 30。星河灣”、“小島春天花園”等樓盤，其區(qū)域市政休閑設(shè)施較少，因此在本項目中必須加大園林景觀方面的投入，用景觀來提升小區(qū)品質(zhì)，從側(cè)面來提高銷售價格。5）、該區(qū)域的城市配套設(shè)施亟待完善，本項目相鄰的高水中路需要貫通，同時項目東西兩面的政府學(xué)校的建設(shè)時間也影響到本項目開發(fā)決策。作為小項目，在住宅部分決策時，應(yīng)盡量優(yōu)化戶型設(shè)計，并控制好面積，以合理價位、合理戶型設(shè)計以及小區(qū)完善的配套設(shè)施和好環(huán)境去贏得市場認(rèn)同。3）、就項目地塊區(qū)域現(xiàn)狀來看，雖然開發(fā)項目較多，但總體開發(fā)體量并不大。2）、就區(qū)域來看，臨街底層獨立小商鋪是房產(chǎn)商的一致決策，作為該區(qū)域投資兩層門面的現(xiàn)房僅“青清怡苑”項目一家，目前還未向社會公開發(fā)售。但針對土地抵押貸款和利息，其項目開發(fā)后可以完全還貸，因此其項目進(jìn)行商住小區(qū)開發(fā)是可行的。3）、從項目預(yù)計銷售情況和銀行還貸表分析來看，其項目開發(fā)后開發(fā)商完全有能力還清土地銀行貸款及相應(yīng)利息。影響本項目最終利潤的最主要可變因素為房屋開發(fā)費用和銷售價格，房屋開發(fā)費用已依照當(dāng)前市場價估算，其可變化程度不是很大。隨著城區(qū)土地供應(yīng)量減少及土地成本增加，目前該區(qū)域已有多家房產(chǎn)商在投資開發(fā)，使得該區(qū)域成為**房地產(chǎn)開發(fā)一個新的熱點區(qū)域。現(xiàn)項目擬定銷售周期12個月，預(yù)計銷售狀況及資金還貸情況如下表分析：項目銷售情況情況及資金還貸情況表　銷售比例15%10%5%5%10%10%10%10%10%5%5%5%銷售資金還貸比例20%20%30%40%40%50%50%60%%　　　還貸累計960　　　由于本項目建設(shè)開發(fā)投資資金屬全部自籌，其需還貸的銀行貸款只有因該項目土地的銀行抵押貸款，即預(yù)計項目土地銀行抵押貸款及利息將于2007年2月全部還完，更保守估計在項目銷售周期內(nèi)還貸應(yīng)該是非常樂觀。）②、本項目銷售資金：在本項目預(yù)售開始后（具體時間以市房管局核準(zhǔn)的預(yù)售許可證批準(zhǔn)時間為準(zhǔn)），部分銷售款用于優(yōu)先向土地抵押銀行還貸（具體銷售款還款比例詳見《銷售狀況及資金還貸情況表》），其余銷售資金再回投入本項目開發(fā)之中，以填充開發(fā)資金缺口，解決資金不足等問題。（備注：本項目投資商投資開發(fā)的“*****”前期報建手續(xù)已完，將于2005年3月動工建設(shè)，預(yù)計2005年7月底開始預(yù)售，于2005年12月交付住戶使用。施工隊伍選擇：由建設(shè)方按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定面向社會進(jìn)行公開招標(biāo)，選取有實力、信譽(yù)好、報價合理最優(yōu)的施工單位進(jìn)行施工。七、開發(fā)建設(shè)計劃:前期開發(fā)計劃及資金計劃：（括號內(nèi)為資金計劃情況）項目可研分析 規(guī)劃設(shè)計條件 方案、總圖設(shè)計 （）總圖報批 地 勘 方案報批 地勘審查 施工圖設(shè)計 施工圖審查 （20萬元） （3萬元） （）施工圖報批 監(jiān)理、測繪 建設(shè)工程許可證 施工招投標(biāo) 開工 白蟻 工程質(zhì)量監(jiān)督 施工許可證 （） （約150萬元） 工程建設(shè)計劃及資金計劃：（括號內(nèi)為資金計劃情況）開 工 基礎(chǔ)工程 主體工程 預(yù)售 裝飾工程 初驗 （110萬元） （二層：150萬元） （封頂：250萬元） 室外工程 竣工驗收 交付住戶 銷售期、項目后期維護(hù)及維修工作 在本計劃中，僅表示某項工作開展的大致時間，該時間在后期項目建設(shè)計劃策劃中將進(jìn)一步明確細(xì)化或根據(jù)項目實際工作進(jìn)展情況進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。擬定人員培訓(xùn)計劃，估算年管理費用支出情況：工程技術(shù)處、財務(wù)處、外聯(lián)處的培訓(xùn)計劃均按有關(guān)部門每年要求的執(zhí)行，公司不再另行安排。外聯(lián)處一人，負(fù)責(zé)項目報建以及水、電、氣、弱電等方面的聯(lián)系工作，并協(xié)助辦理項目預(yù)售、銀行按揭等工作。工程技術(shù)處下設(shè)技術(shù)負(fù)責(zé)人一名，負(fù)責(zé)項目技術(shù)問題的協(xié)調(diào)解決，配置技術(shù)員一名，負(fù)責(zé)現(xiàn)場質(zhì)量、工期監(jiān)控并協(xié)調(diào)現(xiàn)場各方面工作。下設(shè)工程技術(shù)處、財務(wù)處、外聯(lián)處、銷售處。項目建成投入使用后水、電、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉染诰徒姓缆飞辖尤?，其項目交通在兩條市政道路上均留有出入口，方便業(yè)主出行。施工力量的組織計劃：本項目施工力量由建設(shè)方按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定面向社會進(jìn)行公開招標(biāo)，選取有實力、信譽(yù)好、報價合理最優(yōu)的施工單位進(jìn)行施工。五、資源供給： 建筑材料的需要量、采購方式和供應(yīng)計劃： 建筑材料的需要量將根據(jù)最終經(jīng)政府批準(zhǔn)通過的施工圖進(jìn)行定額計算而得，材料部分除部分設(shè)備或?qū)I(yè)性強(qiáng)的項目外，其余材料均由總包方自行負(fù)責(zé)采購，甲方負(fù)責(zé)對其指定廠家或品牌，其主要材料價格以甲乙雙方均認(rèn)可的材料價格執(zhí)行。前期物業(yè)管理工作將由開發(fā)商面向社會公開招標(biāo)聘請社會信譽(yù)度高、服務(wù)周到、有資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)公司進(jìn)行管理，在小區(qū)業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會重新選聘物業(yè)公司。四）、小區(qū)環(huán)境、景觀設(shè)計要點：園林設(shè)計時以中心景觀為主，需作地勢設(shè)計，植物配搭方面需結(jié)合**氣候特征，盡可能作到四季有花、一年到頭長綠，植物顆數(shù)計劃合理，小區(qū)另兩面不臨街圍墻邊宜考慮高達(dá)長綠植物。三）、建筑風(fēng)格及外立面建議：本小區(qū)建筑以現(xiàn)代簡潔為建筑主風(fēng)格，其中心綠化為現(xiàn)代園林設(shè)計。住宅設(shè)計必須盡可能人性化。二）、建筑設(shè)計要點：住宅部分其客廳和主臥室必須朝向小區(qū)內(nèi)中心景觀區(qū)，住宅層數(shù)最高為七層。兩宗地地勢平坦，可考慮為單圍合布局，圍合內(nèi)為小區(qū)中心景觀區(qū)?！　?）、建筑風(fēng)格定位：本小區(qū)建筑以現(xiàn)代簡潔為建筑主風(fēng)格，其中心綠化為現(xiàn)代園林設(shè)計。4）、功能定位：臨街部分：底層臨街面為商業(yè)，二層為娛樂休閑、辦公用途。星河灣”、“小島春天花園”等高品質(zhì)商住小區(qū)媲美或有些甚至超越，在銷售價位方面能讓市民更容易接受的精品商住小區(qū)。 項目定位：　　1）、市場定位：本項目擬建設(shè)成為**市少有的精品小樓盤。星河灣”因其項目大、規(guī)劃理念先進(jìn)、公司品牌效應(yīng)使得其本身銷售單價及銷售走勢都非常樂觀。由此可見，該區(qū)域除“花園其六七樓為躍層形式，由于屋頂花園面積較大，其銷售情況比較好。⑤、山水姻緣：（1F～7F）:本項目住宅約100套，其主要以85㎡左右的兩室及115㎡左右的三室戶型為主打戶型。㎡。現(xiàn)宣傳銷售價位按套內(nèi)面積計價(優(yōu)惠2%后)：1F：1160元/㎡；2F、5F：1265