【正文】 二、項目進度橫道圖表 91　 工作內(nèi)容及初步時間安排時間 2022 2022 2022工程內(nèi)容 3 4 1 2 3 4 1 2 3 42022 2022 2022前期工作勘查設計工程招標施工建設室外工程竣工驗收住宅銷售商業(yè)用房出租第十章 項目招標組織一、項目設計招標本項目的勘察、設計、監(jiān)理以及與工程建設有關的重要設備、材料等的采購將根據(jù)具體進展情況采取直接委托、邀請招標等方式。組織結(jié)構圖董事會總經(jīng)理副總經(jīng)理 副總經(jīng)理規(guī)劃工程部前期開發(fā)部概預算成本部財務部辦公室市場銷售部部第九章 建設實施進度一、項目實施進度安排項目建設總進度安排為 2022 年 08 月至 2022 年 10 月共 26 個月。公司職工的、招聘、辭退、工資、勞動保險、生活福利和獎懲等事項，按照《中華人民共和國勞動法》及其實施辦法研究制定方案，由公司和公司工會組織集體或與職工個別訂立的勞動合同加以規(guī)定。各部門經(jīng)理和副經(jīng)理由公司人事部選拔聘用，報公司董事會批準?？偨?jīng)理由董事會聘請，任期三年，經(jīng)董事會決定，可以連任。二、勞動定員及人員招聘北京**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)擁有職工 28 名，本科以上學歷 15 人，占現(xiàn)有人數(shù)的 54%；中級以上職稱 12 人，占現(xiàn)有人數(shù)的 43%。概預算成本部：負責項目概預算以及合同管理和審核。財務部：負責公司的融資、財務管理、成本管理、會計核算、會計監(jiān)督等工作，并參與公司重要經(jīng)濟活動分析與決策。規(guī)劃工程部：負責建設項目的規(guī)劃設計、征地拆遷、市政基礎設施建設和工程施工、技術、質(zhì)量?？偨?jīng)理的職責是執(zhí)行董事會會議的各項決議，組織領導公司的日常經(jīng)營管理工作。公司實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制。1．本項目建筑將按照北方節(jié)能型建筑的要求，選擇節(jié)能型建筑材料；2．供電、供氣、供水等系統(tǒng)將注重合理布局，盡可能降低途中消耗；3．供熱將采用集中采暖供熱方式；4. 將耗能低、效率高作為機電設備選型的重要指標；5．項目內(nèi)道路、公共建筑將采用新型高效節(jié)能光源，降低照明用電量；6．住宅樓設計應符合《民用建筑節(jié)能設計標準（采暖居住建筑部分）北京地區(qū)實施細則》 （DBJ0160297）要求；7. 商業(yè)樓設計應符合《公共建筑節(jié)能設計標準》 （GB501892022） 。第七章 建筑節(jié)能與節(jié)水為貫徹執(zhí)行節(jié)約資源和保護環(huán)境的國家技術經(jīng)濟政策，在統(tǒng)籌考慮項目建筑物全壽命周期內(nèi)，既要滿足建筑功能的需要，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，還要充分達到建筑節(jié)能與節(jié)水的要求。建筑最高層屋頂設置水箱供生活及消防用水。在消火栓箱內(nèi)設置消火栓按鈕。在辦公室、大廳、商場、走道、樓（電）梯前室、各設備用房等場所設置感煙探測器。消防控制室內(nèi)設直接報警的外線電話。3．消防控制室設在首層?；馂淖詣訄缶到y(tǒng)的防護等級按一級設置。在項目建筑設計和施工中應采取有力的消防安全措施，主要有：1．在項目建設施工中，加強施工安全管理，嚴肅施工紀律，杜絕違章施工，加強施工電器設備的檢查養(yǎng)護，及易燃建筑材料的保管，設置專職消防安全檢查員，制定消防安全規(guī)章。第六章 環(huán)境保護和消防一、環(huán)境保護略。日用天然氣指標可參考下表：序號 建筑物名稱 單位 日用天然氣量（m 3）1 住宅部分 每戶 有餐廳 每座位 2 商業(yè)部分無餐廳 　 　 　全托 每人 3 托幼部分日托 每人 （七）防雷與接地根據(jù)國際《建筑物防雷設計規(guī)范》中的分類標準，本建筑屬第二類防雷建筑物，按此類建筑物的防雷要求進行防雷設計。（六）生活熱源本項目小區(qū)生活熱源使用天然氣，由市政天然氣管道接入。在消火栓箱內(nèi)設置消火栓按鈕。在辦公室、大廳、商場、走道、樓（電）梯前室、各設備用房等場所設置感煙探測器。消防控制室內(nèi)設直接報警的外線電話。（3）消防控制室設在首層?；馂淖詣訄缶到y(tǒng)的防護等級按一級設置。信息插座每個語音或數(shù)據(jù)點到樓層配線架的接線均采用超 5 類屏蔽雙絞線。每戶設置一個綜合布線箱，在住宅樓根據(jù)戶型不同每戶分別預留 24 條外線電話和 12 條數(shù)據(jù)信息進線至綜合布線箱，待住戶入住后再根據(jù)使用情況進行戶內(nèi)終端的敷設。3．通信及綜合布線系統(tǒng)在地下部分分別設置信息中心設備機房、數(shù)字程控電話交換機系統(tǒng)、通信系統(tǒng)總配線設備機房、通信設備接入機房、弱電間（電信間）及其他智能化系統(tǒng)設備機房，負責本項目的智能化管理。本工程各出入口、地下車庫、商業(yè)收銀臺、電梯廳、電梯轎廂內(nèi)等場所設監(jiān)視攝像機。安全防范監(jiān)控室與首層消防控制室合用，負責本工程的安全防范控制，安全防范控制室對所有報警裝置及視頻攝像機進行監(jiān)控。電視機房前端設備預留節(jié)目輸出端，供甲方自辦節(jié)目輸入。有線電視信號源由室外城市有線電視網(wǎng)引至地下一層電視機房。系統(tǒng)采用 860MHz 鄰頻雙向傳輸，用戶電平要求 68177。（四）弱電工程弱電工程范圍包括：有線電視及衛(wèi)星電視系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)和通信機總和布線系統(tǒng)。設置疏散照明的場所：走廊、樓梯間、大廳、疏散出口及人員密集的場所等。（2）照明方式照明方式分為一般照明、局部照明、應急照明和疏散照明。商業(yè)、大廳等部分的燈具應跟建筑裝修相互配合，選用熒光燈、筒燈或花燈、金屬鹵化物燈及白熾燈等，光源分別采用高效顯色指數(shù)的熒光燈管和電子鎮(zhèn)流器。4．照明設計（1）照明配電及光源燈具選擇照明配電及照度要求按照有關標準執(zhí)行。一級負荷將采用雙電源供電，并在其末端（設備機房內(nèi)或本層電氣豎井內(nèi)）的配電箱自動切換。變壓器規(guī)格如下：商業(yè)金融設二臺 2022KVA，二臺 1250KVA住宅底商設二臺 1000KVA住宅部分擬設一臺 1000KVA，二臺 630KVA（最終由供電局確定）3．配電設計本工程的低壓配電系統(tǒng)，采用三相五線制 TNS 系統(tǒng)。本工程總用電負荷指標按：住宅 50W/m2。兩路高壓電源同時工作，互為備用。三級負荷：上述一、二級之外的其他負荷。本工程用電負荷按其性質(zhì)可分為：一級負荷：消防系統(tǒng)（包括消防值班室內(nèi)消防控制設備、消防電梯、防火卷簾門、防排煙風機） ；安防控制系統(tǒng)；樓宇自控系統(tǒng)；衛(wèi)星通訊系統(tǒng)；通信設備；網(wǎng)絡機房；應急及疏散照明；重要設備機房內(nèi)照明、障礙標志燈等。（三）電氣工程1．范圍電氣工程范圍包括：變配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、防雷及接地系統(tǒng)等。防排煙系統(tǒng)的設置按現(xiàn)行《高層居民用建筑設計防火規(guī)范》中的要求設置。排風量10 次/h。平時低速運行，火災時高速排煙運行。商業(yè)為一般公共建筑. 空調(diào)系統(tǒng)末端設備方案為組合式空調(diào)機組和新風加風機盤管系統(tǒng)。初步計算總負荷：夏季 17000kW，冬季 8940kW?？照{(diào)系統(tǒng)采用天然氣直燃機組供應。小時～60 m 3/人C空調(diào)計算相對濕度： 45%采暖計算干球溫度： 9176。C 空調(diào)計算濕球溫度： 176。（二）暖通工程1．范圍本項目包括地下各層及地上各單體建筑的采暖、通風及空調(diào)系統(tǒng)設置，防煙樓梯間及其前室、消防電梯合用前室、商業(yè)部分的防排煙系統(tǒng)等。消防水箱：與消火栓系統(tǒng)合并，共用消防水箱，18 立方米。消防水池的容積與消火栓系統(tǒng)合并，共用消防水池 425 立方米。室內(nèi)消防用水量 25 升/秒，火災延續(xù)時間 小時；消防水泵參數(shù) 30 升/秒，95 米，1 用 1 備；設消防穩(wěn)壓裝置 1 套。系統(tǒng)設置依據(jù)國家現(xiàn)行規(guī)范要求設置。污廢水采用污廢分流式排水系統(tǒng)，地上部分廢水收集進入中水處理站作為中水水源，其他污廢水出戶后經(jīng)化糞池處理后接入市政排水。污水最大日排水量為 1138 m179。中水處理站布置在商業(yè)地下二層。/日。初步測算中水可回收水量為 349m179。內(nèi)設分戶水表；底層車庫、住宅底商、商業(yè)裙樓及其余各層等按商業(yè)用水考慮單獨計量， 3．熱水系統(tǒng)住宅部分生活熱水可采用住戶內(nèi)燃氣或電熱水器供應，商業(yè)熱水采用衛(wèi)生間臺盆下設小型電熱水器供應洗手盆用熱水，飲用水采用分層設置電熱水器供應開水。住宅部分按住宅用水考慮單獨計量。給水水源由市政給水管網(wǎng)提供，地下室及各單體四層以下部分由市政給水直接供給，四層以上部分由變頻給水設備加壓供給，商場部分采用變頻給水設備單獨加壓供給，并單獨計量。/日，其余 500 m179。/日，其中住宅用水為 685m179。六、公用工程方案（一）給排水1．范圍本項目包括地下各層及各單體室內(nèi)給排水及消防給水，室外給排水部分只考慮與室內(nèi)部分相關的管線的出入戶條件。（七）裝飾裝修住宅樓內(nèi)部均采用涂料墻面，門廳采用大理石地面，走廊、樓梯等采用磨石地面，大門采用感應卡智能電子門，各戶采用防盜門，鋁合金窗。4．抗震設計本工程抗震設防烈度為 8 度，抗震設防類別為丙類。⑵幼兒園采用框架結(jié)構，外填充墻采用陶?；炷疗鰤K。地下室部分采用框架結(jié)構，外填充墻采用陶?；炷疗鰤K。（五）結(jié)構設計1．自然條件風雪荷載參數(shù)基本風壓 地面粗糙度 基本雪壓w0=2c 類 s0= kN/m22．基礎形式本工程基礎形式采用板式筏基，按變形控制的原則進行本工程的地基基礎設計，特別應注意的是本項目住宅部分地下室是一個大底盤。面向內(nèi)庭院的層層迭落可有效地減弱建筑體量對內(nèi)院的壓迫感。五層裙房以流線形的體量、轉(zhuǎn)折、彎曲，營造舒緩、柔和的沿街景觀。在立面設計中，應用可呼吸式的外墻構造節(jié)能而且環(huán)保。商業(yè)樓通過層層退臺的方式營造出多處商業(yè)室外空間。住宅共計 1115 戶，戶型配比詳見下表：XS S M戶型XS1 XS2 S1 S2 M1 M2 M3 M4 L XL套內(nèi)使用面積 套內(nèi)建筑面積（不包括公共區(qū)域建筑面積） 套型建筑面積（包括公共區(qū)域建筑面積） 55 60 110 60 50 0 420 38 210 112戶型數(shù)量115 170 508 210 112% % % % % % % % % %戶型配比% % % % %需求戶型配比 % % % % %大小戶型配比 % %總戶數(shù) 1115總百分比 %商業(yè)樓主要功能為大型集中商業(yè)及辦公。南側(cè)住宅樓結(jié)構形式采用剪力墻結(jié)構，層數(shù)為 13～18 層，共有 7 棟，每個單元 4 至 6 戶，設一部消防樓梯及兩部電梯。（四）建筑平面立面設計該項目分為住宅樓、幼兒園及商業(yè)金融樓，其中住宅地上部分分為北側(cè)六棟塔樓及底商，南側(cè)七棟南北向板樓，住宅部分地下室連成一個整體。（三）建筑技術經(jīng)濟指標根據(jù)規(guī)劃要求，本項目初步建設方案技術經(jīng)濟指標詳見下表。本小區(qū)道路系統(tǒng)分為三級路網(wǎng)：第一級為小區(qū)級道路，路面寬為 7 米，雙幅路面，第二級為小區(qū)次干道，路面寬為 4 米，第三級為宅間小路，分別進入各住宅，路面寬為 2 米。每個地塊中都形成自己的環(huán)境景觀核心，但又通過帶狀的景觀步行道與環(huán)境綠化的設計將它們統(tǒng)一，并在最大的地塊城市綠地上形成高潮點，向西綿延到住宅狹長的花園中，向東南則迭落至商業(yè)的后庭院內(nèi)的下沉廣場中，向南則與幼兒園相連接，形成景觀上的統(tǒng)一。綠地上開辟必要的道路和硬地，設置花園，形成城市街邊綠化——小區(qū)中心花園——步行道路綠化的系統(tǒng)，使綠化小品、水景、園林休閑步道以及草坪形成點、線、綠化網(wǎng)絡。地上均設置環(huán)形消防車道，滿足消防要求。商業(yè)人流主要出入口設于建筑北側(cè)，商業(yè)樓地上 1～5 層為商業(yè)，8～14 層可作為酒店式公寓、商務中心或辦公室，其入口設于南側(cè)，與商業(yè)人流分開；地下一層為商業(yè)，地下二、三層為停車及設備用房。北側(cè)住宅沿街設兩層底商，出入口均設于北側(cè)，住宅人流由南側(cè)進入，可保證居住人流與商業(yè)人流分開。住宅部分在石榴莊路上開設兩個機動車出入口，其中一個為消防應急車道入口。詳見總平面布置圖。高層住宅單元豎向交通都直接與地下停車場連接，方便住戶到達停車場，盡可能減少車流和人流的交叉。在區(qū)域布置時因地制宜利用地形特點、充分考慮建筑群的使用特性，組織好內(nèi)部不同性質(zhì)建筑的環(huán)境空間，以分別適應商業(yè)經(jīng)營、生活居住、商務辦公、人員集散等行為要求。規(guī)劃總用地面積為 79218 平方米，總建設用地面積為 60484 平方米，其中：居住用地 41000 平方米，商業(yè)金融用地 16484 平方米，教育科研（托幼）用地 3000 平方米，規(guī)劃用地及指標詳見下表。 5．充分考慮小區(qū)的定位、客戶群的居住及生活習慣，強調(diào)戶型的通好性，戶型設計的緊湊、實用，提高戶型的實用率及靈活性，以適應市場的要求；同時將小區(qū)定位在有品味的、精致的、中檔生活型的住宅區(qū)。 3．結(jié)合規(guī)劃用地的特點，采用開放社區(qū)的思想，利用小區(qū)提供的公共服務設施在小區(qū)內(nèi)形成特色街道，努力創(chuàng)造具有“品牌效應”的居住區(qū)，創(chuàng)造更多的賣點，為住戶以及周邊地區(qū)營造優(yōu)質(zhì)的居住和休閑娛樂環(huán)境氛圍。三、規(guī)劃設計指導思想1．體現(xiàn)以人為本的理念，滿足現(xiàn)代都市生活需要，營造一個與周邊環(huán)境相融合的綜合功能區(qū)，創(chuàng)造方便、舒適、安全、優(yōu)美的居住小區(qū)。16．北京市規(guī)劃委員會規(guī)劃意見書附件（選址） ，2022 年規(guī)意選字 0171 號。14．北京市地方標準《公共建筑節(jié)能設計標準》DBJ 016212022。12．行業(yè)標準《汽車庫建筑設計規(guī)范》JGJ 10098。10．國家標準《建筑中水設計規(guī)范》GB 503362022。8．國家標準《建筑設計防火規(guī)范》GB 500162022。6．國家標準《建筑照明設計標準》GB 500342022。4．國家標準《供配電系統(tǒng)設計規(guī)范》GB 5005295。2．國家標準《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》GB 50