【正文】 售價較平穩(wěn)，空置有所下降。民間投資比重加大的說民房地產(chǎn)市場活躍 ? 株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資的方向主要集中在三個方面：增幅最大的是土地開發(fā)，占投資完成的 %，增幅達(dá) 11 倍，其二是商品房投入占 59%，增幅 ；其三是土地購置費，占完成投資總量的 %，增幅 %。那么，需要 “ 以舊換新 ” 的 “ 房改房 ” 究竟有多少呢？據(jù)市房產(chǎn)局統(tǒng)計：株洲市共有公有住房面積 38 萬平方米，已按房改政策賣 出約 26 萬平方米，這部分住房絕大部分是 80 年代前后建造的磚木或磚混結(jié)構(gòu)的低標(biāo)準(zhǔn)住房，已不符合現(xiàn)階段居民的居住要求，并且這部分公房的購買者絕大部分是有一定經(jīng)濟條件的老職工和機關(guān)干部，具有更新住房的能力，而且他們的舊房購價每平方米約為 250 元左右。隨著生活水平的提高和收入的增加，人 們的消費觀念在發(fā)生巨大的變化，在一般家用電器已飛入尋常百姓家的同時，再擁有一套寬敞的住房已成為眾多中等收入戶的心愿，以舊房換新房、以小房換大房的住房消費方式已被大多數(shù)人認(rèn)同，不少新婚男女和中年夫婦，積累資金最大的用途就是 購置一套滿意的 住房。據(jù)統(tǒng)計，株洲市今年一季度共銷售商業(yè)用房 萬平方米，較去年增長 7 倍多，商鋪熱銷帶動商業(yè)用房價格迅速回升，據(jù)測算，今年一季度株洲市商業(yè)用房價格較去年同季上升 ％。 地價的回升推動了商品房交易及商品房價格的上漲，聲勢浩大的房產(chǎn)交易會更是對商品房的交易起到了推波助瀾的作用。住宅租賃價格上漲主要是外地來株洲工作和做生意的人口增加，這部份人群或一 家多口租住一套住房，或幾位同事、朋友合租一套住宅，比住旅館既方便又安全。 同市內(nèi)幾大著名市場一衣帶水、唇齒相依。 珠江花園 株洲市高新區(qū)珠江南路 ， 占地 245 畝 ， 建筑面積十五萬平方米 ， 是株洲華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)的集多層住宅 、 別墅 、 門面于一體的高檔小區(qū) 。 雖然沒有明顯的分布規(guī)律，但也一些天元區(qū)的特點，這就是現(xiàn)在開發(fā)的一些高素質(zhì)的樓盤都有沿湘江的風(fēng)景優(yōu)勢，如湘銀小區(qū)、明珠花園等。 ? 隨著房地產(chǎn)市場的漸漸火熱，其價格將還有很大的上升空間。在項目初始階段需要支付的費用為：土地款2940 萬元 ，前期費用 1046 萬元 以及前期的管理、銷售啟動等費用，前兩筆費用如果以分期方式支付，需要啟動資金為 3250 萬元。對項目在兩年內(nèi)可能的情況預(yù)計，選取銷售價格上下波動 5%、 10%和建安成本上下波動 5%、 10%時，對經(jīng)濟評價指標(biāo)的影響。該項目作為城市，特別是城市的新區(qū)的一部分，必須符 合這樣的原則，才能夠改善工業(yè)城市的居住環(huán)境，吸引更多的居住者。建筑與建筑之間、景觀與景觀之間、建筑與景觀之間，必須存在一種空間上、功能上 的層次感。 以上六點原則是我們對株洲項目的產(chǎn)品規(guī)劃方面的大方向，針對這些原則性的內(nèi)容思考，我們對本案有如下思考： 一、 房產(chǎn)市場突出問題思考及建議 在開始進行規(guī)劃設(shè)計之前，我們想先依照我們在做產(chǎn)品的原則，就株洲市目前的房產(chǎn)市場的現(xiàn)狀及問題做一個思考，并提出建議。 造成這種情況，主要是開發(fā)商對環(huán)境意識的薄弱 ，而百姓也同時缺乏相關(guān)的認(rèn)識，就拋棄了小區(qū)的環(huán)境塑造。 “歐式建筑” 在市場中經(jīng)過一段時間之后，也隨著時代的發(fā)展逐漸失去王者之風(fēng)，建筑風(fēng)格開始走向多元化?！? “這個不含在房價里嗎？” “當(dāng)然不含，這是我們代收的。了解市場、了解客戶是第一位的，需要的就要為此買單，就要敢于買單。 “泛環(huán)境”生活主要表現(xiàn)在： A、 相融綠化 B、 造坡組團 C、 精“點”放大及實用 主義 D、 水景點綴住宅 相融綠化 強調(diào)內(nèi)部綠化的同時，注意對外部區(qū)域綠化的鋪設(shè)、使小區(qū)的內(nèi)外自然環(huán)境達(dá)到統(tǒng)一。 新實用主義小品的“精點放大” 物理學(xué)中從質(zhì)子到量子再到夸克，體積越小，其能量釋放空 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 31 頁 共 41 頁 間越大，引入到現(xiàn)實生活中也是同理。水體不深，最多沒腳脖，以石頭子鋪設(shè)，雨季為水溪效果，枯季為枯水石效果。 考慮到株洲商業(yè)氣氛濃厚，以商帶住現(xiàn)象普遍， 建議將各區(qū)沿街位置的一樓設(shè)為商鋪。 建筑立面，外觀設(shè)計 后現(xiàn)代主義雖然是市場發(fā)展的主導(dǎo)潮流，其簡約建筑立面及實用性原則經(jīng)得起時間的考驗，但是對于株洲這個發(fā)展較晚的城市，市場 已經(jīng)擁有眾多的現(xiàn)代主義的產(chǎn)品，能夠明確的提出獨樹一幟的建筑風(fēng)格，與株洲目前有行而無神建筑區(qū)別開來，是項目的成功關(guān)鍵之一。這樣的情況并非完全是市場情況導(dǎo)致的，而是由于開發(fā)商尋求節(jié)約成本的做法。 （ 2）、安保智能化 居住小區(qū)最主要的就是保證所有居民的安全，引入智能化安保系統(tǒng)，能與本 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 35 頁 共 41 頁 項目高檔精品的市場定位相符，小區(qū)安保系統(tǒng)可以做到以下內(nèi)容： A、 紅外線監(jiān)控 B、 可視對講系統(tǒng) C、 小區(qū)圍墻周圍報警裝置 小區(qū)會所及生活輔助設(shè)施 建議小區(qū)內(nèi)設(shè)置簡 單的室內(nèi)活動會所（如乒乓館、健身房）， 即可創(chuàng)造營業(yè)創(chuàng)利機會，又可以提升物業(yè)品質(zhì)。當(dāng)然，這并不是株洲房地產(chǎn)規(guī)范的結(jié)果，這是老百姓對開發(fā)商的信心問題。株洲背景資料 株洲 ，古稱建寧，公元 214 年，三國東吳在此設(shè)建寧郡。之間，是湖南省“一點一線”區(qū)域經(jīng)濟帶的重要城市，也是全省經(jīng)濟最發(fā)達(dá)的長、株、潭“金三角”一隅。黃花機場距市區(qū)不過 60 公里，有高速公路相連。株洲火車站是全國五大客 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 37 頁 共 41 頁 貨運輸特級站之一，株洲北站是江南最大的貨運編組站。北緯 26176。在開發(fā)中建議先對此中軸線進行施工，形成良好的形象。 提高小區(qū)的環(huán)保意識。 三表出 戶系統(tǒng)采用四層次結(jié)構(gòu)：現(xiàn)場采集儀表、信號召集器、信息管理站。建議臥室、廳要朝南布置，廚衛(wèi)放在北側(cè)。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 33 頁 共 41 頁 (三 )、單體設(shè)計 整個小區(qū)配備住宅和商鋪 2 大主要功能。 三、規(guī)劃設(shè)計具體指標(biāo)建議： (一 )、項目概況 ? 本項目總占地面積 98 畝（ 65366 ㎡） ? 計劃容積率 ； ? 綠化率 40％； ? 建筑密度 28%； ? 市場定位為高品質(zhì) 精品住宅區(qū)； ? 公共建筑面積約占 2％，約 1000 平方米 ? 總建筑面積： 104586 ㎡，可銷售面積： 103586 ㎡ ? (二 )、總體布局 基于以上情況，建議小區(qū)環(huán)境及布局應(yīng)從平面到空間達(dá)到協(xié)調(diào)統(tǒng)一，設(shè)計出以人為本的舒適性居住空間。 巴喱島式水景住宅 水景住宅實因人類的親水情結(jié)應(yīng)運而生，“仁者樂山，智者愛水”和“ 近山有德，近水有財”的觀點進行推廣，為小區(qū)添加流動元素，增強小區(qū)的動感。 造坡組團 株洲的城市地勢平坦，缺少變化，因此許多小區(qū)環(huán)境組團均在同一水平面，使整個小區(qū)環(huán)境缺乏生氣，小區(qū)布局僵硬，呆板。 意在從小品設(shè)計、綠化的立體層次等方面講求環(huán)境的質(zhì)量。如果整個小區(qū)不能達(dá)到統(tǒng)一，真不知這些“寶貝”什么時候能夠發(fā)揮作用，裝了又有何用？裝智能化的 人肯定是開發(fā)商，買單的當(dāng)然也是開發(fā)商。明 珠花園”的一段真實經(jīng)歷。那種抽象的比例問題、表面的極簡化是否每個人都有能力欣賞、都能夠接受呢？ 歐式建筑，歸類為古典主義建筑風(fēng)格。市場存在一個怪圈， 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 28 頁 共 41 頁 似乎“綠化 =環(huán)境、綠化 =綠化率”。項目的對面是天元區(qū)政府，附近還有株洲市政府，因此作為這個城市的未來中央形象區(qū)，在設(shè)計方面必須秉承創(chuàng)新性原則。做 項目 必須做到 形神兼?zhèn)?才能稱為完美。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 26 頁 共 41 頁 第五部分：產(chǎn)品規(guī)劃 第一、 生態(tài)性原則。 本項目的優(yōu)勢就在于土地面積不是很大，前期的費用較少，不多的資金就可以啟動項目，而且株洲當(dāng)?shù)氐慕ㄔ斐杀疽蚕鄬^低，對整個項目的資金壓制不大。在市調(diào)過程中確認(rèn)株洲各項目普遍不同程度的收取如：管線費、智能化配套費、有線電視初裝費、防盜門費以及煤氣入戶費等費1 給水工程 18 元 /㎡ 萬元 2 污水處理 8 元 /㎡ 萬元 3 配電工程 18 元 /㎡ 萬元 4 電話 12 元 /㎡ 萬元 5 有線電視 7 元 /㎡ 萬元 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 19 頁 共 41 頁 6 智能化系統(tǒng) 10 元 /㎡ 萬元 用，前幾項費用除了煤氣入戶費一般不計入開發(fā)成本外，其他費用通常均計入成本。明珠花園 多層 90130 1630 別墅 300 3500 聯(lián)誼具體表現(xiàn)不僅在價格、開發(fā)的品質(zhì)上還表現(xiàn)在開發(fā)的規(guī)模，開發(fā)的檔次上。機動車位 170。北三面均是纏綿不斷 的自然山體環(huán)繞，綠色山林起伏不斷，景色幽雅，空氣清新。社區(qū)內(nèi)道路平整寬闊，游泳池、網(wǎng)球場、幼兒園、會所等基礎(chǔ)配套設(shè)施完整。 經(jīng)濟回暖帶動租賃業(yè)繼續(xù)看好 今年三季度以來，株洲市經(jīng)濟出現(xiàn)了逐月回升的好勢頭，其中三產(chǎn)業(yè)的回升更為強勁，從而帶動了租賃業(yè)繼續(xù)升溫，價格也有上漲。今年三季度以來，株洲市綜合地價約上漲三個百分點左右。由于銀行利率的下調(diào)和股市行情的起伏不定，存款和入市一個回報太低，一個風(fēng)險太大，購買商鋪便成了人們的另一條投資途徑。 消費觀念轉(zhuǎn)變 —— 高檔住房由冷轉(zhuǎn)俏。 二、城市住宅市場分析 住宅市場總體描述 房改政策推動 —— 經(jīng)濟型住房銷售增長迅速 。 投資主體結(jié)構(gòu)日趨合理 2020年 增長倍數(shù) 有限責(zé)任公司和股份有限公司 占完成投資 44%， 增長 ； 中私營和個體投資， 占完成投資 % 增長 集體投資， 占完成總量的 % 增長 %； 外商投資增長 占完成投資 %， ? 非國有投資見旺，土地投入多。 銷售情況分析 2020年上半年 2020年上半年 增長率 商品房預(yù)售面積 % 預(yù)售住宅 20萬平方米 %， 實際銷售面積 48% 住宅銷售面 41% 商業(yè)用房 268% ? 從預(yù)售情況我們可以看到： 2020 年上半年即期市場狀況比往年好，住宅 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 10 頁 共 41 頁 市場活躍。最高行業(yè)平均工資與最低行業(yè)平均工資之差由上年的12351 元增加至今年的 17267 元，差額增大 4916 元。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 8 頁 共 41 頁 二、居民需求分析 居民消費狀況分析 1） 2020 年 ,全市居民人均可支配收入 7934 元，按可比口徑計算增長%，其中城鎮(zhèn)單位在崗職工人平工資報酬 12328 元，增長 %。 2） 、世代結(jié)構(gòu)仍以二代戶為主。在株洲的中心有一個著名的開放式公園 —— 文化園，從早上五點鐘到晚上十一點都有很多不同年齡段的人在此鍛煉身體、賞風(fēng)景。所以 新的消費熱點尚未形成，造成市民有錢不愿花。通過新區(qū)的建立政府將加大力度發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，有利的開發(fā)自然資源發(fā)展旅游業(yè)，是未來幾年的總目 標(biāo)。二是各種連鎖超市業(yè)績突出。 （ 1）、 城市消費品市場平穩(wěn)增長。全面貫通老城區(qū)與新區(qū)的溝通。 人口集中的優(yōu)勢，因地制宜，合理規(guī)劃，大力開拓流通市場，使這一地區(qū)初步形成了集購物、娛樂、食宿為一體的多功能服務(wù)區(qū)。并且正在以積極的姿態(tài)面對中南五省。中華民族的始祖、農(nóng)耕文化的創(chuàng)始人炎帝神農(nóng)氏，就長眠在株洲境內(nèi)炎陵縣鹿原陂。京廣、浙贛、湘黔三條鐵路干線和 10 320 國道以及正在建設(shè)的京珠高速公路和國家將要建設(shè)的上瑞高速公路交匯于市區(qū)。城市依托著貫穿我國南北鐵路大動脈和湘江水域貿(mào)易的特殊地位和優(yōu)勢，帶動了整個城市穩(wěn)步發(fā)展?？偯娣e 11420 平方公里，其中市區(qū)面積 542 平方公里。黃花機場距市區(qū)不過 60 公里，有高速公 路相連。李立三、左權(quán)、譚震林、耿飚、楊得志、宋時輪等近、現(xiàn)代的革命先驅(qū)和軍事將領(lǐng)就誕生在這塊熱土上。由于株洲的中轉(zhuǎn)站型地理位置和日益繁忙的對外通商，為此相配套