【導(dǎo)讀】17萬平方米，萬科新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約60萬平方米。世貿(mào)廣場、都市花園。由此可看出，天津萬科的主要項(xiàng)目集中在城市的北部。地區(qū)，目前沿津塘路兩側(cè)，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。此看出，萬科的物業(yè)分布與天津的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。勝人一籌，被公認(rèn)為天津的地產(chǎn)先鋒，在天津人的心目中已樹立起第一品牌的形象。品應(yīng)屬于整個(gè)天津市，而不是某個(gè)區(qū)域。部、南部、東南部投入更多的關(guān)注。麗湖項(xiàng)目，其中新城項(xiàng)目為在建銷售的項(xiàng)目，東麗湖項(xiàng)目目前處于前期工作階段。根據(jù)集團(tuán)總部經(jīng)營計(jì)劃要求，天津公司必須再上新項(xiàng)目，要達(dá)到每年有。3-5個(gè)在開發(fā)項(xiàng)目，保證天津公司經(jīng)營利潤指標(biāo)和萬科產(chǎn)品在天津的市場影響力。力，抓住機(jī)遇，多上新項(xiàng)目，擴(kuò)大市場占有率，讓萬科品牌深入到每個(gè)天津人心中。境質(zhì)量，為天津城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)。劃為居住用地，規(guī)劃用地內(nèi)均為玻璃廠廠區(qū)用地，土地權(quán)屬明確。

　　

【正文】 道路是不能調(diào)整的，項(xiàng)目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進(jìn)行調(diào)整，容積率也可進(jìn)行調(diào)整，但不能超過政府規(guī)劃的上限。 劃的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： ①總用地面積 : 其中 : 市政待征地 : 居住用地 : ②總建筑面積 : 居住用地容積率 : 其中 : 非營業(yè)性公建： 營業(yè)性公建： 中國最大的資料庫下載 中國最大的資料庫下載 38 住宅總建筑面積： 萬平方米 住宅容積率 : ③住宅建設(shè)用地 : 。 產(chǎn)品 : 四層 五層半花園洋房 50% 聯(lián)排別墅 40% 小高層 10% ，擬以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，突出環(huán)境設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，實(shí)現(xiàn)我司規(guī)劃設(shè)計(jì)思路。 ，朝向南偏東 15。 左右，屬黃金朝向。東至市政干道 —— 解放南路，需退綠化隔離帶 50米；北至市政規(guī)劃路，需退綠化隔離帶 10米；西至市政景觀河 —— 衛(wèi)津河，需退綠化隔離帶 20米；南至市政規(guī)劃路。該地塊原為玻璃廠區(qū)，地 勢平坦，地塊內(nèi)豎向標(biāo)高與市政干道相符?？傮w來講場地情況良好，適于完成我司規(guī)劃設(shè)想。 ,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。 該項(xiàng)目周邊的開發(fā)緩慢，當(dāng)前基本生活配套設(shè)施不健全，需按規(guī)劃配套建設(shè)公建，規(guī)劃配套公建面積約 ，并考慮部分與梅江及梅江南居住區(qū)生活配套設(shè)施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂設(shè)施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營業(yè)性公建。 、順弛名都、名都新園等周邊居住區(qū)樓盤對照分 析，表明我司擬在玻璃廠項(xiàng)目推出的多層住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)想，抓住了該地區(qū)缺乏標(biāo)志性高品質(zhì)住宅的市場迎合點(diǎn)，具有很強(qiáng)的可操作性。 中國最大的資料庫下載 中國最大的資料庫下載 39 第六章 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃 一 .開發(fā)機(jī)遇： 2020年經(jīng)營計(jì)劃，需要有新的項(xiàng)目上馬，提供利潤支持，以保證完 成集團(tuán)下達(dá)的經(jīng)營計(jì)劃。 ，但大氣候還未形成，該項(xiàng)目如 果今年開發(fā)將具有優(yōu)勢。 ，不適合做儲(chǔ)備項(xiàng)目。 鑒于以上 幾點(diǎn)，計(jì)劃 2020年開發(fā)該項(xiàng)目，初步預(yù)計(jì)可在 2020年初開工。 二 .開發(fā)周期安排： 玻璃廠項(xiàng)目如果按我司的規(guī)劃設(shè)想進(jìn)行調(diào)整后，項(xiàng)目總建筑面積為 萬平米 ,其中住宅面積約 ，配套非營業(yè)性公建面積 ，考慮配套的學(xué)校約1 萬平米由合作方建設(shè) ,我司建設(shè)約 萬平米的非營業(yè)性公建 ,可銷售住宅面積約 萬平米。營業(yè)性公建 萬平米考慮招商或自收自支 ,不在開發(fā)計(jì)劃中體現(xiàn) ,該項(xiàng)目擬分四年開發(fā)： 2020年開發(fā) 7萬平米。 2020年開發(fā) 7萬平米。 2020年開發(fā) 7萬平 米。 2020年開發(fā) 。 三 .銷售周期安排： 2020年銷售 6萬平米，結(jié)算 6萬平米； 中國最大的資料庫下載 中國最大的資料庫下載 40 2020年銷售 8萬平米，結(jié)算 8萬平米； 2020年銷售 7萬平米，結(jié)算 7萬平米 2020年銷售 4萬平米，結(jié)算 4萬平米。 第七章 投資收益分析 一 . 成本預(yù)測 依據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀條件、各專業(yè)配套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他政策性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、新城東區(qū)實(shí)際成本水平，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下，估算該項(xiàng)目總投資 億元，單位可售面積完全成本 2892元 /平米，詳細(xì)構(gòu)成如下： 項(xiàng) 目 總成本 (萬元） 單位成本 說 明 一、土地成本 31,394 1,046 土地方補(bǔ)償費(fèi) 22,470 749 總用地 525畝，每畝 。地價(jià)中包含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建 /構(gòu)筑物、各種管線 \設(shè)施拆遷 合作方補(bǔ)償費(fèi) 1,000 33 與合作方初步確定。 出讓金 1,960 65 出讓面積 525畝 (35萬平米 )，評估價(jià)約 800元 /平米 ,應(yīng)按 17%計(jì)算，應(yīng)為 136元 /平米，污染企業(yè)外遷可優(yōu)惠到 7%，計(jì) 56元 /平米 大市政配套費(fèi) 5,033 168 建筑面積 18萬平米 *165元 /平米 ,其中含污水 2雨水 3煤氣 自來水 2道路及其他 45元 /平米 交易費(fèi) 47 2 評估值的 % 契稅 884 29 土地補(bǔ)償費(fèi) /出讓金 /大配套之和的 3% 二、開發(fā)前期費(fèi) 5,205 173 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 1,190 40 報(bào)批報(bào)建費(fèi) 3,752 125 三通一平費(fèi) 122 4 場地具備道路 \場地平整，按新城標(biāo)準(zhǔn)考慮臨水 31萬元 \臨電 92萬元 . 臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 142 5 臨時(shí)圍墻 31萬 /臨時(shí)辦公室 50(裝修 )/臨時(shí)圍板 61萬 三、主體工程費(fèi) 28,500 950 新城東區(qū)多層簽約價(jià) 827元 /平米 ,變更及簽證 35元 /平米 ,本項(xiàng)目按 860元 /平米考慮 。另考慮 20套樣板間 500萬、考慮提高建造檔次 2200萬 ,折 73元 /平米； 四、社區(qū)管網(wǎng)費(fèi) 11,943 398 中國最大的資料庫下載 中國最大的資料庫下載 41 給排水系統(tǒng)費(fèi) 1,891 63 供暖系統(tǒng)費(fèi) 3,416 114 含換熱站建設(shè)費(fèi)、紅線外管網(wǎng)費(fèi) 25元 /平米、鍋爐房建設(shè)費(fèi) 40元 /平米、鍋爐房征地費(fèi) 17元 /平米；區(qū)內(nèi)工程費(fèi)為 40元 /平米； 室外燃?xì)庀到y(tǒng) 1,556 52 含 氣源發(fā)展基金 20元 /平米、區(qū)內(nèi)工程費(fèi) 28元 /平米、灶表費(fèi) 3元 /平米； 室外高低壓 3,353 112 室外消防系統(tǒng) 92 3 室外智能系統(tǒng) 671 22 道路及廣場 763 25 新城此項(xiàng)造價(jià)約為 /平方米 . 綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì) 203 7 工程費(fèi)的 2%。 五、園林環(huán)境 1,770 59 依設(shè)計(jì)方案的不同而不同 環(huán)境設(shè)計(jì) 161 5 環(huán)境工程總造價(jià) *10% 綠化建設(shè)費(fèi) 1,220 41 區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出，新城約為 65元 /平方米 建筑小品 92 3 新城此項(xiàng)造價(jià)約為 /平方米 圍墻建造費(fèi) 115 4 包括永久性圍墻、圍欄及大門 ,約為 500元 /延米 ,本項(xiàng)目圍墻約為 2300米 室外照明 92 3 室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈 ,新城此項(xiàng)造價(jià)約為 /平方米 室外零星設(shè)施 92 3 各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖等 ,新城此項(xiàng)造價(jià)約為 /平方米 六、公建配套費(fèi) 1,495 50 幼兒園 280 9 按 2020平米考慮，每平米土建 1200元，配置費(fèi) 200元 /平米 游泳池 450 15 網(wǎng)球場 75 3 建造成本及配套物品購置 ,一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)尺寸的網(wǎng)球場為 40萬 兒童游樂設(shè)施 240 8 土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施 , 非營業(yè)性公建 450 15 會(huì)所、居委會(huì)等 3000平米，土建 1200元 /平米，設(shè)備及裝修 300元 /平米 七、直接費(fèi)合計(jì) 80,306 2,677 八、不可預(yù)見費(fèi) 808 27 直接成本 *1% 九、開發(fā)間接費(fèi) 1,664 55 監(jiān)理費(fèi) 214萬 (7元 /平 )/行政管理費(fèi) 960萬 (20萬每月 )/利息 730萬 十、開發(fā)成本 82,778 2,759 十一、營銷費(fèi)用 3,990 133 銷售收入 *% 十二、總投資 86,768 2,892 二 .稅務(wù)分析 中國最大的資料庫下載 中國最大的資料庫下載 42 天津地區(qū)通過公司爭取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè)發(fā)展公司享受所得稅 50%、營業(yè)稅 20%(區(qū)外項(xiàng)目均為 50%)的優(yōu)惠；住宅發(fā)展公司享受營業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，目前初步計(jì)劃以住宅發(fā)展公司名義開發(fā)該項(xiàng)目，但能否實(shí)現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定的不確定性，保守測算，按國家法定稅率考慮： 營業(yè)稅及附加：銷售收入的 %； 所得稅：稅前利潤的 33%； 土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本（拆遷 補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、大市政配套費(fèi)）的 3%； 即使按法定所得稅率，因天津公司虧損項(xiàng)目（業(yè)務(wù)）及公司本部費(fèi)用的存在，實(shí)際稅付可能遠(yuǎn)低于 33%，但從項(xiàng)目評價(jià)角度，暫不考慮該因素。 三 .經(jīng)濟(jì)效益分析 ： 根據(jù)上述售價(jià)、成本及稅務(wù)測算，該項(xiàng)目總體經(jīng)營情況如下： 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值（元 /m2） 項(xiàng)目總金額（萬元） 銷售收入 3800 114,000 直接成本 2649 80,306 總投資 2892 86,768 稅前利潤 716 21,475 稅后利潤 480 14,388 內(nèi)部收益率 % 銷售凈利率 % 總投資回報(bào)率 16． 58% 銷售毛利率 % 獲利指數(shù) 資金峰值比例 地價(jià)支付貼現(xiàn)比 啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)各年的利潤體現(xiàn)如下表 : 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2020年 2020年 2020年 合計(jì) 結(jié)算面積（ m2） 100,000 100,000 100,000 300,000 單位利潤 (元 /m2) 480 480 480 480 利潤 (萬元 ) 4796 4796 4796 14,388 ，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動(dòng)比率。 1） 成本變動(dòng)對各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響： 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 中國最大的資料庫下載 中國最大的資料庫下載 43 （ 100%） （ 95%） （ 90%） （ 105%） （ 110%） 單位成本 (元 /m2) 2, 2, 2, 2, 3, 總投資 86, 82, 78, 91, 95, 項(xiàng)目利潤 25, 29, 34, 21, 16, 稅后利潤 14, 17, 20, 11, 8, 銷售凈利率 % % % % % % 內(nèi)部收益率 % % % % % % 2） 售價(jià)變動(dòng)對各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響： 一、售價(jià)的影響 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù) 計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 敏感系數(shù) （ 100%） （ 95%） （ 90%） （ 105%） （ 110%） 銷售均價(jià) (元 /m2) 3,800 3,610 3,420 3,990 4,180 營業(yè)收入 114,000 108,300 102,600 119,700 125,400 項(xiàng)目利潤 25,465 20,053 14,641 30,877 36,289 稅后利潤 14,388 10,762 7,136 18,014 21,641 銷售凈利率 % % % % % % 內(nèi)部收益率 % % % % % % 3） 容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化 主要指標(biāo) 容積率（ ） 容積率（ ） 容積率（ ） 容積率（ ） 容積率（ ） 可售面積（ m2） 300, 300, 300, 300, 300, 營業(yè)收入 114, 97, 105, 117, 122, 總投資 86, 78, 82, 93, 100, 項(xiàng)目利潤 25, 18, 22, 21, 19, 稅后利潤 14, 9, 12, 11, 10, 銷售凈利率 % % % % % % 內(nèi)部收益率 % % （ 1） 保本售價(jià)： 3046元 /m2 （ 2） 保本銷售率： % ： 就項(xiàng)目本身的收益水平而言， %的銷售凈利率較高 ,但該項(xiàng)目尚存在以下操作層面上的因素對項(xiàng)目收益有較大影響： 1）稅務(wù)資源的充分運(yùn)用： 若實(shí)現(xiàn)用萬科住宅發(fā)展公司或興業(yè)發(fā)展公司操作該項(xiàng)目，取得營業(yè)稅及所得稅 50%的優(yōu) 中國最大的資料庫下載 中國最大的資料庫下載 44 惠，則可增加稅后利潤 5472萬元，使項(xiàng)目銷售凈利率達(dá)到 %。 2）成本中大、小市政配套費(fèi)、人防等政策性收費(fèi)均按政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)估算， 操作中尚存在一定減免可能； 3）地塊中有 27000平米配套及商業(yè)用地地價(jià)已分?jǐn)傔M(jìn)