雅安雨城假日廣場項目可行性研究報告(doc)-地產(chǎn)可研-資料下載頁
2025-08-03 10:21本頁面
【導讀】本可行性研究報告是本報告工作小組以項目所在城市雅安進行實地考察為基礎(chǔ)?？茖W的評估方法，做到客觀中立，為投資者做出正確抉擇提供可靠的依據(jù)。該報告將作為編制和審批設(shè)計任務(wù)書，簽定設(shè)計合同的依據(jù)，同時也是籌措資金和向銀行申請貸款的依據(jù)。本報告是安排計劃，開展各項建設(shè)前期工作的參考性文本。部的經(jīng)濟趕上東部和沿海發(fā)達地區(qū)。在一系列利好支持下，旅游資源豐富的川西中心城市雅安也迎來了商業(yè)地產(chǎn)的絕佳時機。從目前雅安地區(qū)市場供求。然追求，雅安市場潛力一旦挖掘出來，市場前景將一片看好，房地產(chǎn)業(yè)也將面臨新的歷史機遇。雅安地處四川盆地邊緣，屬歷史重鎮(zhèn)，有著悠久的歷史文化淵源。雅安全市幅員平方公里，總?cè)丝凇?0萬，城市人口15萬，轄10鎮(zhèn)12鄉(xiāng)，有4個街道辦事處。雅安地區(qū)氣候宜人、溫暖，適合休閑旅游。雨量充沛，有著“雨城”之稱。國內(nèi)外游客盛贊雅安是“環(huán)境優(yōu)美、清潔、寧靜”的城市。該項目地塊是一足
【正文】 (四 ) 現(xiàn)值系數(shù) 1 (五 ) 財務(wù)凈現(xiàn)金流量 4325 628 418 588 1483 2312 2658 (六 ) 累計財務(wù)凈現(xiàn)值 4325 4953 5371 4783 3300 988 1670 (七 ) 財務(wù)凈現(xiàn)值 1670 萬元 計算說明： 1） 假設(shè)現(xiàn)金流入、流出在每季度均為均衡發(fā)生； 2） 土地價款及拆遷費在 0 季度時為一次性投入； 3） 建設(shè)周期為一年年， 18 個月，為計算簡便，按季度進行分期；建設(shè)成本按季度投入比例為： 3∶ 2∶1∶ 1∶ 1∶ 1（建設(shè)成本主要發(fā)生在項目前期），建設(shè)成本 550 =1980 萬元； 4） 商鋪銷售從第三季度開始，預計商鋪銷售價格為 5000 元 /平米，住宅銷售價格為 600 元 /平米，辦 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 11 頁 公用房銷售價格為： 850 元 /平米。以后每季度銷售控制比率： 1∶ 2∶ 3∶ 4，在工程竣工階段銷售完畢； 5） 稅金及附加按正常銷售收入的 5%計算，按最終結(jié)算，計算 10348 %= 萬；廣告銷售代理及財務(wù)管理費按正常銷售收入的 5%計算，計算為 10348 %= 萬，每季度均衡投入； 6） 建設(shè)監(jiān)理及管理費按總建設(shè)成本的 2%計算，計算為 6305 2%=126 萬，且為每季度均衡投入； 7） 銀行利息按復利進行計算，設(shè)銀行貸款年利率為 6%，銀行貸款總額為 3000 萬元，一年半總利息為 3000 6% ＝ 270 萬； 8） 行業(yè)基準收益率為 15%，設(shè)每季度利率為 is，根據(jù)公司（ 1+is） 4=15%，計算得 ： is=% 9） 現(xiàn)值計算為均值，第一季度利率為 1/（ 1+） ＝ ，第二季度利率為 1/（ 1+） ＝，依次類推第三季度利率為 ，第四季度利率為 ，第五季度利率為 ，第六季度利率為 。 投資項目盈利水平的主要指標： 1. 財務(wù)內(nèi)部收益率：∑（ CI－ CO）（ 1+FIRR） t=0 分別取 i1=10%和 i2=12%計算得： FNPV1=66 萬， FNPV2=332 萬， 則 IRR=10%+（ 12%10%） 66/（ 66+332） =%（為季度收益率）， 按單利計算財務(wù)內(nèi)部收益率： FIRR=4 %=% 2. 財務(wù)凈現(xiàn)值： FNPV=1670 3. 自有資本投資凈利潤率： 1670/4500=%（自有資本金 4500 萬元） 4. 投資回收期：∑（ CI－ CO） Pt=0， Pt=5+988/1670=（個季度）（近 17 個月） 根據(jù)財務(wù)現(xiàn)金流量表分析，在開發(fā)建設(shè)前期，開發(fā)商只要投入 4500 萬土地轉(zhuǎn)讓、拆遷費，利用銀行貸款即可進行本項目的開發(fā)建設(shè)。 第九章 風險評估 本項目所存在的風險主要是在銷售價格和銷售進度上，根據(jù)市場消費能力和需求狀況 ，以及周邊樓盤的對比（本報告后有附表），定價如下： 1. 第一層商鋪銷售面積： 18,000 平米，均價為 5000 元 /平米，總價為 18000 5000=9000 萬元； 2. 辦公樓銷售價格為 850 元 /平米， 850 10700=910 萬元，住宅 600 7300=438 萬元； 3. 辦公樓及住宅銷售總價： 910+438=1348 萬元，占總銷售的 1348/（ 9000+1348） =%，因此商鋪 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 11 頁 的銷售將是影響本項目的主要風險因素。 現(xiàn)對商鋪的銷售進行單因素敏感性分析（中間計算省略）。 商鋪的銷售只達到預計要求的 94%， 88%， 82%， 76%分別計算： 商鋪銷售敏感性分析（商鋪銷售分別下降 6%、 12%、 18%、 24%） 分析項目 變化因素 94% 88% 82% 76% 銷售收入（千萬元） 9830 9313 8800 8278 財務(wù)凈現(xiàn)金流量（萬元） 1270 875 415 88 自有資金收益率（ %） 從以上數(shù)據(jù)分析可得出，商鋪銷售對本項目的投資回報起到關(guān)鍵性作用，同時，本項目的盈虧平衡點在 76%左右，按商鋪售價 5000 76%=3800 元 /平米進行控制 。
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