萬科地產項目可行性報告內容指引doc23-地產可研-資料下載頁
2025-08-05 10:56本頁面
【導讀】為了規(guī)范項目前期操作，提高工作效率，規(guī)避簽約風險，提升集團競爭力，特制定可行。性報告內容指引。市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點、政府重大政策即將頒布等；浦東，要說明浦東在上海的地位及作為全國重點開發(fā)區(qū)的情況。經營風險、擴大社會影響力的作用；宗地所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域的地理位置。較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內容；現有交通捷運系統，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的工程。共同設立公司等。項目開發(fā)期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。
【正文】 最高競價和投標價。 把握以微弱優(yōu)勢取得土地使用權（開發(fā)權）的原則。 （四） 資金籌措 短期集中支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機構 融資，是否與有關金融機構達成屆時一定提供融資服務的協議。 第十部分：在新城市開發(fā)需要補充的內容 一、 市場分析部分增加當地商品住宅市場總體狀況 近三到五年商品住宅市場發(fā)展狀況：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。 量值描述市場狀況：當年市場主要指標：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個人購房比例、平均售價、個人信貸額度占銷售額比例。 各類型產品的市場特征：價位區(qū)分、各檔次市場比例、發(fā)展趨勢、產品特征、分布區(qū)域等。 此資料來自 , 大量管理資料下載 各行政區(qū)市場比較： （ 1） 量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤的銷售比重、平均價格等。 （ 2） 各區(qū)商品住宅分布特征：供應量、銷售量變化和發(fā)展趨勢等。 當地城市近、中期規(guī)劃發(fā)展方向描述 城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎設施建設等與項目開發(fā)和居民住宅密切相關方面。 主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實力、企業(yè)性質、開發(fā)水平；前 20名發(fā)展商最近 3年的開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場占有率。 熱點區(qū)域的表述和特征，熱點產品的表述和特征 客戶的購買偏好、購買關注的要素 重點樓盤描述 二、 需要完成新城市發(fā)展及房地產市場調研報告（報告格式及內容另附） 附件： 有關宗地情況的補充證明資料和法律文件，如各種政府批文、權證等。 按照萬科集團成本核算指導設置科目明細，詳細列示成本測算過程 成本測算可采用兩種方法： （ 1） 從預算角度，依照當地相關政府政策、法規(guī)，按照成本項目逐項分析計算。但要注意萬科在規(guī)劃設計、高品質要求下，可能比行業(yè)一般成本水平增加的因素。 （ 2） 根據已做的類似項目的相關數據，并充分考慮該項目的特性，在此基礎上估 算。 此資料來自 , 大量管理資料下載 上述兩種方法在測算過程中，不是一貫而終的，不同的成本項目要運用最恰當、最科學的方法，兩種方法可以交叉使用。對可上可下的成本項目在不能確定的情況下，盡可能穩(wěn)健一些?？蓞⒄障旅姹砀瘢? 成本估算表 成本項目 總成本（萬元） 單位成本（元 /m2） 參考項目單位成本 說明 一、土地獲得價款 政府地價及市政配套 合作款項 紅線外市政配套 拆遷補償費 二、開發(fā)前期準備費 勘察設計費 報批報建費 三通一平費 臨時設施費 三、主 體建筑工程費 基礎工程 此資料來自 , 大量管理資料下載 結構及粗裝修 門、窗工程 公共部位精裝修 室內精裝修 室內水電氣暖 室內設備及安裝 室內智能化系統 四、紅線內市政工程費 室外給排水系統 室外采暖系統 室外燃氣系統 室外高低壓系統 室外消防系統 室外智能化系統 五、園林環(huán)境費 環(huán)境設計費 綠化建設費 此資料來自 , 大量管理資料下載 建筑小品費 道路廣場建造 圍墻建造費 室外照明費 室外背景音 樂 室外零星工程 六、公共配套設施費 游泳池 會所 幼兒園 學校 兒童游樂設施 商業(yè)設施 其他 七、開發(fā)間接費 工程管理費 營銷費用 此資料來自 , 大量管理資料下載 資本化利息 物業(yè)管理完善費 合 計 說明： 成本估算應按本表明細項目分類，因條件所限確實無法作出詳細估算時可只列大類 參考項目可選擇集團內外的項目，其標準為： ① 已竣工的項目； ② 具有最大可比性 現金流量預測表 欲簽定的意向書和合同文 本 新城市開發(fā)的市場調研報告
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