【導(dǎo)讀】湘水明珠居住小區(qū)一期項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。第1頁(yè)共54頁(yè)策風(fēng)行房地產(chǎn)資源整合論壇

　　

【正文】 米，愉景灣均價(jià) 2900 元 /平方米， 中凌景蒂 2700 元 /平方米，江東的云森湘江風(fēng)光2600 元 /平方米，月畔灣 2600 元 /平方米，尚邦 2500 元 /平方米，雅士林 2500 元 /平方米。 3） 項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格定位： 根據(jù)本項(xiàng)目住宅和商鋪房預(yù)測(cè)銷(xiāo)售價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售均價(jià)不低于 2700元 /㎡； 其中 1號(hào)住宅樓銷(xiāo)售均價(jià) 2800 元 /平方米， 2號(hào)住宅樓銷(xiāo)售均價(jià) 2650 元 /平方米， 3 號(hào)住宅樓銷(xiāo)售均價(jià) 2800 元 /平方米， 1 號(hào)至 3號(hào)樓公共停車(chē)場(chǎng) 3000 元 /平方米，3 號(hào)樓一層商鋪銷(xiāo)售均價(jià) 9000 元 /平方米， 3 號(hào)樓二層商鋪銷(xiāo)售均價(jià) 5000 元 /平方米，本項(xiàng)目 預(yù)測(cè)銷(xiāo)售總收入為 萬(wàn)元， 詳見(jiàn)附表五《銷(xiāo)售收入及稅金估算表》。 . 營(yíng)銷(xiāo)策略 本項(xiàng)目擬在價(jià)格策略上采取低開(kāi)高走的定價(jià)策略推向市場(chǎng)。該項(xiàng)目?jī)r(jià)位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項(xiàng)目將確定以下推廣策略： 推廣渠道 ① 報(bào)紙廣告 包括衡陽(yáng)日?qǐng)?bào)、衡陽(yáng)晚報(bào)，屬于典型的政府報(bào)，報(bào)紙不宜投入過(guò)多，開(kāi)盤(pán)和推新湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 20 頁(yè) 共 54 頁(yè) 策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇 品前 1－ 2周進(jìn)行 3－ 4次推廣既可。 ② 短信推廣 成本低，覆蓋面廣，操作簡(jiǎn)單靈活，可以作為一種長(zhǎng)期的營(yíng)銷(xiāo)手法。 ③ 影視廣告 當(dāng)?shù)貛讉€(gè)電視臺(tái)收視率不高，主要用來(lái)開(kāi)盤(pán)和新品集中投放。 電視廣告是唯一的動(dòng)態(tài)廣告平臺(tái)，值得周期性的高密度投放。 ④ 單張派發(fā) 貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)始終的宣傳利器 ， 衡陽(yáng)地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。 ⑤ 營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng) ? 活動(dòng)一： “沿江風(fēng)光帶竣工典禮 ”、 “湘水明珠開(kāi)盤(pán)慶典 ”。 ? 活動(dòng)二： “廣州炒房團(tuán)衡陽(yáng)購(gòu)房動(dòng) ”。 ? 活動(dòng)三： “百年衡陽(yáng)湘江風(fēng)光帶 ”攝影圖片展 ”。 ? 活動(dòng)四：衡陽(yáng)人說(shuō)衡陽(yáng)大型文化論壇。 ? 活動(dòng)五：系列名人講座。 ? 活動(dòng)六：衡陽(yáng)人說(shuō)衡陽(yáng)大型文化論壇 媒體宣傳組合 開(kāi)盤(pán)前三個(gè)月，公司會(huì)以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠，增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量，擴(kuò)大蓄客量，為開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售一半做好蓄客準(zhǔn)備。開(kāi)盤(pán)當(dāng)月，公司會(huì)配合風(fēng)光帶竣工，舉辦各種活動(dòng)，擴(kuò)大在衡陽(yáng)的知 名度，加以促進(jìn)銷(xiāo)售。開(kāi)盤(pán)三個(gè)月后，公司會(huì)盡快出樣板房、實(shí)景園林開(kāi)放，加大廣告投放力度。 ? 公交和站臺(tái)廣告：開(kāi)盤(pán)前三個(gè)月至開(kāi)盤(pán)后三個(gè)月，周期半年。 ? 路橋廣告：貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)始終。 ? 影視廣告：開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月高密度投放 ,開(kāi)盤(pán)后在每次推新貨時(shí)前一周每天投放。 ? 衡陽(yáng)報(bào)紙：開(kāi)盤(pán)前一月投放 3－ 4 次，以及每次新貨上市投放 1 次。 ? 單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式 ,力求單張波及到衡陽(yáng)的每一個(gè)角落。 ? 短信推廣：一般一個(gè)月派發(fā) 4－ 6 次，開(kāi)盤(pán)前每周發(fā)送 2－ 3 次。 ? 公關(guān)活動(dòng)：開(kāi)盤(pán)前舉行一場(chǎng)活動(dòng)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日舉行 1－ 2 場(chǎng)，開(kāi)盤(pán)后視銷(xiāo)售情況舉行。 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 21 頁(yè) 共 54 頁(yè) 策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇 第 3章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件 . 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目 總 占地面積 20, 平方米 ，總建筑面積為 65, 平方米，建設(shè)總?cè)莘e率為 ，建設(shè)密度為 %,建設(shè)內(nèi)容 為 3 棟 (13號(hào)樓 )高層電梯住宅房（其中住宅面積 47, 平方米， 12層商鋪面積 平方米，地下停車(chē)場(chǎng)面積 10,842平方米）。 . 項(xiàng)目概況現(xiàn)狀 地點(diǎn)與地理位置 本項(xiàng)目位于衡陽(yáng)市湘江東岸南段，總占地面積 20, 平方米，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風(fēng)光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口 。本項(xiàng)目與衡陽(yáng)市著名的東洲島隔河相望；距衡陽(yáng)市火車(chē)站不到 500 米 ,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越， 交通十分便利，是一個(gè)理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 22 頁(yè) 共 54 頁(yè) 策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇 土地權(quán)屬類(lèi)別 和土地狀況 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的土地位于 衡陽(yáng)市 珠暉區(qū)荷花坪 154 號(hào)地區(qū)， 面積為 20,平方米。 經(jīng) 衡陽(yáng)市 人民政府國(guó)用（ 2020）第 A102843 號(hào) 國(guó)土使用證批準(zhǔn)為城鎮(zhèn) 單一 住宅用地。 本項(xiàng)目土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng) 衡陽(yáng)市 規(guī)劃 局 審議通過(guò)。 . 項(xiàng)目建設(shè)條件 地形、地貌、地震情況 衡陽(yáng)市處于湖南省凹形面的軸帶部分。周 圍環(huán)繞著古老宕層形成斷續(xù)環(huán)帶的嶺脊山地，內(nèi)鑲大面積白堊系和下第三系紅層的紅色丘陵臺(tái)地，構(gòu)成典型的盆地形勢(shì)。 衡陽(yáng)盆地 南高北低。整個(gè)盆地南面地勢(shì)較高， 1000 米以上的山中東西連綿數(shù)十公里，而盆地北面相對(duì)偏低，衡山山脈雖較高，但各峰呈峰林狀屹立于中間，其東西兩側(cè)都有較低的向北通道，其東側(cè)的湘江河谷兩岸海拔高度均在 100 米以下。整個(gè)地形由西南向東北復(fù)合傾斜，而盆地由四周向中部降低，呈現(xiàn) 1000 米， 800700 米、 400300 米、150 米四級(jí)夷為平面。地貌類(lèi)型以崗丘為主。四周山、丘圍繞，中部平、崗丘交錯(cuò)。東部為 羅霄山 余脈天光山、 四方山 、園明坳；南部為 南嶺 余脈 塔山 、大義山、天門(mén)仙、景峰坳；西部為越城嶺的延 伸熊羆嶺、四明山、騰云嶺；西北部、北部為大云山、九峰山和南岳衡山。中部大面積分布白堊系和第三系紅層，構(gòu)成衡陽(yáng)盆地的主體，面積3550 平方公里。南部山峰大多在海拔 600 米以上，最高是常寧的天堂山，海拔 1265米。西部山峰多在海拔 500 米以上，最高是祁東縣的騰云嶺，海拔 1044 米。東北部除南岳衡山外，一般地面高程在海拔 300 米 500 米。市境最高點(diǎn)為衡山 祝融峰 ，海拔1290 米，最 低點(diǎn)為衡東的彭陂港，海拔只有 米。整個(gè)地形比降為 ‰ 。地貌類(lèi)型以崗丘為主，山地占總面積的 21%，丘陵占 27%，崗地占 27%平原占 21%，水面占4%。境內(nèi)有河長(zhǎng) 5公里或流域面積 10平方公里以上的江河溪流 393 條，總境長(zhǎng)達(dá) 8355公里，河網(wǎng)密度為每平方公里 公里。發(fā)源于廣西興安的湘江干流，自祁東歸陽(yáng)鎮(zhèn)入境，依次流經(jīng)祁東縣、衡南縣、常寧市、市區(qū)、衡陽(yáng)縣、衡山縣和衡東縣，境內(nèi)長(zhǎng) 226 公里。境內(nèi)流域面積在 3000 平方公里以上的湘江一級(jí)支流有舂陵水，蒸水，耒水、洣水。水電資源理論蘊(yùn)藏量 萬(wàn)千瓦， 可供開(kāi)發(fā)量 萬(wàn)千瓦。 衡陽(yáng)資源豐富，物產(chǎn)眾多，開(kāi)發(fā)前景誘人，是全國(guó)著名的 “ 有色金屬之鄉(xiāng) ” 、 “ 非湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 23 頁(yè) 共 54 頁(yè) 策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇 金屬之鄉(xiāng) ” 和 “ 魚(yú)米之鄉(xiāng) ” 。金、銀、銅、鐵、鉛、鋅、煤、巖鹽、高嶺土、鈉長(zhǎng)石等百余種，儲(chǔ)量豐富，在國(guó)內(nèi)外占有重要地位。 根據(jù)《中國(guó)地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062020），該區(qū)域地震動(dòng)峰值加速度分區(qū)（ g）＜ ，地震動(dòng)反應(yīng)譜特征周期為 ，對(duì)照地震基本烈度＜Ⅵ度，屬弱震區(qū)。 氣候條件 衡陽(yáng)地處亞熱帶， 屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候，四季分明，光熱充足，全年平均氣溫為 16— 18℃， 日照時(shí)數(shù) 1300— 1800 小時(shí) ， 無(wú)霜期長(zhǎng)達(dá) 260— 310 天 ， 自然資源 極為豐富。 ①氣溫 年平均氣溫 ℃ 一月份氣溫 ℃ 七月份氣溫 ℃ 極端最低氣溫 ℃ 極端最高氣溫 ℃ ②降水量 年平均降水量 年降雨天數(shù) 150 天 日最大降水量 ③濕度 最冷月平均相對(duì)濕度 81% 最熱月平均相對(duì)濕度 75% ④風(fēng) 風(fēng)速年平均值 主導(dǎo)風(fēng)向 夏季 NNW 冬季 NNW 30 年一遇最大風(fēng)速 23m/s ⑤最大積雪深度 10cm ⑥最大凍土深度 5cm 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 24 頁(yè) 共 54 頁(yè) 策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇 ⑦全年日照時(shí)數(shù) 水文地質(zhì) 衡陽(yáng) 水系屬湘江水系，由湘江和漣水、涓水為主體構(gòu)成。總長(zhǎng) 603 公里的 36 條大小河川呈樹(shù)枝狀分布市境，是典型的江南水鄉(xiāng)，水資源總量為 億立方米，其中地表水 億立方米，地下水 億立方米。水資源特點(diǎn)一是本地地表水的地區(qū)分布差異較小，多年平均徑流深度的變化范圍在 550— 700 毫米之間；二是地表水中本地水少、客水多。湘江、漣水、涓水到 衡陽(yáng) 市總匯集面積達(dá) 萬(wàn)平方公里，總量為 億立方 米，客水為本地水的 倍。但客水資源目前只利用了 3億立方米。 交通運(yùn)輸 條件 衡陽(yáng)交通發(fā)達(dá)，在全國(guó) 45 個(gè)公路交通主樞紐城市中處于重要地位，京廣、湘桂鐵路交匯于市區(qū)，開(kāi)工建設(shè)的京廣與京九鐵路南段聯(lián)絡(luò)線也匯接于衡陽(yáng)。衡北編組站以其吞吐量大、現(xiàn)代化程度高成為全國(guó)鐵路大型編組站之一，平均日到達(dá)、發(fā)送貨列 萬(wàn)輛。公路縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)，京珠高速公路與衡昆高速公路在衡陽(yáng)Ｔ接，北京至廣州的 107 國(guó)道、衡陽(yáng)至廣西憑祥的 322 國(guó)道、連接湘贛閩南部的“三南公路”貫穿全境。水上運(yùn)輸便利，湘江上溯瀟水，下入洞庭，通江達(dá)海 ，常年可通千噸級(jí)輪船。市區(qū)距長(zhǎng)沙黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)約 170 公里，行程約 2 小時(shí)。 衡陽(yáng)作為全國(guó) 45 個(gè)公路主樞紐之一，不僅是不同運(yùn)輸方式的連接點(diǎn)，也是物流的集散地，這里的水運(yùn)資源也十分豐富，境內(nèi)有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。近些年來(lái)，衡陽(yáng)市大力發(fā)展水路運(yùn)輸，努力構(gòu)筑鐵路、公路、水路“三位一體”的立體交通網(wǎng)絡(luò)，并從抓基礎(chǔ)設(shè)施入手，切實(shí)加強(qiáng)水路航道港口建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。 生態(tài)環(huán)境條件 風(fēng)水有云：宅居者 “ 藏風(fēng)聚氣，得水為上 ” ,項(xiàng)目在地域上凈水面寬幅長(zhǎng)達(dá)約 800米 ,屬湘江衡陽(yáng)段最為寬闊之地 ,水脈綿長(zhǎng)而流遠(yuǎn) ,整體呈江 水環(huán)抱之勢(shì) ,處態(tài)不凡 ,俯瞰廣遠(yuǎn) ,吞吐萬(wàn)匯 ,斂氣納財(cái) ,乃物阜人豐之天象 ,足以世襲湘江千年貴 胄 氣脈。 本住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 位于衡陽(yáng)市湘江東岸南段， 相傍湘江河， 西 面緊靠 風(fēng)景秀麗的 湘江風(fēng)光帶， 東至規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連，南到望江路與衡陽(yáng)市著名的東洲島隔河相望 ,今日的 東洲島 ，森林茂密，鳥(niǎo)語(yǔ)花香，香煙繚繞。仁者樂(lè) 島 ，智者樂(lè)水，湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 25 頁(yè) 共 54 頁(yè) 策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇 臨 島 而居，近水而棲，吸納 天地 之靈性，培養(yǎng)豁達(dá)之胸懷。 臨江觀島 ，詩(shī)情畫(huà)意，自然生活，這正是中國(guó)人所追求的理想居家之地。 施工條件 本項(xiàng)目所在地地勢(shì)平坦，不占用城市主干道，無(wú)需大規(guī)模拆遷。城市主次 干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善， 承擔(dān)施工任務(wù)的施工隊(duì)伍，只要滿足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。而 湖南 省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊(duì)伍不成問(wèn)題，施工所需場(chǎng)地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。 政策環(huán)境 本項(xiàng)目的建設(shè)符合 衡陽(yáng) 城市建設(shè)總體規(guī)劃和 衡陽(yáng)市 珠暉 區(qū)總體規(guī)劃，貫徹了 衡陽(yáng)市政府城市建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。目前， 衡陽(yáng)珠暉區(qū)已經(jīng)成立了衡陽(yáng)市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組，由原市委副書(shū)記王雄飛任組長(zhǎng)，珠暉區(qū)委 書(shū)記段志剛?cè)胃苯M長(zhǎng)，市委市政府相關(guān)職能部門(mén)的領(lǐng)導(dǎo)及珠暉區(qū)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員，考慮到該項(xiàng)目投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)，帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益明顯，區(qū)政府下發(fā)了衡政發(fā) [2020]20 號(hào)文，“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實(shí)施細(xì)則》的通知，將本項(xiàng)目納入省、市重點(diǎn)項(xiàng)目，享受區(qū)政府給予的有關(guān)有關(guān)優(yōu)惠政策。 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 26 頁(yè) 共 54 頁(yè) 策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇 第 4章 建筑方案 . 設(shè)計(jì)依據(jù) 《 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 》 GB5018093（ 2020 年版） 《 民用建筑設(shè)計(jì)通則 》 GB503522020 《 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 》 GB5004595 《汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5006797 《城市規(guī)劃編制辦法》 《衡陽(yáng)市城市規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)則》 衡陽(yáng)市 2020 年城市總體規(guī)劃 本項(xiàng)目鄰近的湘江風(fēng)光帶設(shè)計(jì) .