【正文】 外給水管道為生活消防合用系統(tǒng)，主管管徑為DN200，支管管徑為DN40DN100。生活污水經(jīng)小區(qū)污水管網(wǎng)收集后排至同心路的市政污水干管。（2）雨污管道一律采用暗裝，主污水干管管徑為DN400,次干管為DN300,雨水管管徑為DN300—DN800，雨污管采用混凝土管。消防（1）消防車道項目南面為城市道路—同心路，內(nèi)部主道路為4米，次要道路為3米，并通達至各棟建筑，滿足消防車通行的要求。（3）防火分區(qū)整個小區(qū)按地上、地下室分別設置防火分區(qū)。停車庫每個防火分區(qū)面積均小于4000m2，設備用房單獨為一個防火分區(qū)，分區(qū)面積小于500m2。地上部分每個單元之間設置防火墻，每個單元為一個防火分區(qū)。每棟樓均在底層與水平環(huán)網(wǎng)相接。地下消防池儲水量396m3。擬將噪聲和振動設備盡可能放置在地下室或遠離使用房間。部分重要區(qū)域的設備基礎采用彈簧減振墊。（2）生活污水：住宅組團內(nèi)排出的生活污水。（4）噪音污染：汽車行駛和鳴笛產(chǎn)生的噪音，空調(diào)外機工作時產(chǎn)生的噪音。（2）生活污水治理：生活污水必須經(jīng)污水處理裝置處理初步達標后方可排入城市排水系統(tǒng)。廚房的油煙可以建議用專用設備過濾后通過煙道排入天空。嚴禁使用質(zhì)量低下的空調(diào)，提倡使用環(huán)保型空調(diào)，控制空調(diào)使用時間，以達到減小廢氣的排放量。設置空調(diào)外機隔音網(wǎng)，提供使用環(huán)保型靜音空調(diào)。三、節(jié)能為減少能源消耗，擬采取以下措施：節(jié)水節(jié)電 用水用電采用計量制，采用節(jié)能高靈敏度的電表和水表，并將生活用水與洗滌用水，景觀用水分開。節(jié)約暖通、采光耗能在規(guī)劃和建筑單體設計中，充分考慮各幢建筑物之間的距離和朝向，充分利用自然采光、通風，從而達到節(jié)約采光、通風的能耗。新技術(shù)應用在建設工程的各個環(huán)節(jié)上，大力推廣使用新材料、新工藝、新技術(shù)、充分運用現(xiàn)代科學技術(shù)，取得節(jié)能的綜合效益。建設階段（1）組織機構(gòu)對項目建設實施過程中建設單位的組成機構(gòu)、人員配備作出初步分析。經(jīng)與建設單位商定，定員的初步安排如下：職工定員表序號部門人員（人）1董事會32總經(jīng)理13行政人事部54財務部35采購供應部46開發(fā)策劃部47工程技術(shù)部108營銷部109拆遷安置部810合 計48經(jīng)營管理階段（1）組織機構(gòu)項目建成后的物業(yè)管理，根據(jù)建設方的意見以及國家頒布的小區(qū)物業(yè)管理等有關(guān)文件精神，三年之內(nèi)，擬由建設單位郴州市順源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聘請物管資深人士組建物業(yè)管理公司進行管理，實行業(yè)主代表大會及其委員會與物業(yè)管理公司相結(jié)合的體制。重大問題由業(yè)主代表大會及其委員會與物業(yè)管理公司共同決策，日常管理則由物業(yè)管理公司負責。組織機構(gòu)圖重大決策業(yè)主代表大會委 員 會物業(yè)管理公司辦公室管理部維修部經(jīng)營部保安部（（2）職工定員此定員系指物業(yè)管理公司從事日常工作所需各部門定員（本報告只作初步分析）。定員的詳表如下：職工定員表序 號部門人員（人）備 注1經(jīng)理辦公室1專職，設經(jīng)理1名2管理部5負責日常衛(wèi)生、綠化、保安3財務部2由發(fā)展商專職1人，外聘1名4多種經(jīng)營部1實行有償服務，負責開拓性經(jīng)營活動5維修部2簡單的水、電及設備維修、維護6合 計11二、項目實施進度計劃項目的建設得到了有關(guān)部門及領導的大力支持，建設單位也做了大量的前期準備工作，本報告認為，為保證工程順利進行，項目的建設實施過程中應做到有條不紊，科學管理，注重施工安全和質(zhì)量，并協(xié)調(diào)好建設和周邊環(huán)境保護的關(guān)系，盡量減少對周邊居民生活、生產(chǎn)、學習的影響。第八章 投資估算與資金籌措一、投資估算投資概況項目規(guī)劃總用地為47, m2，總建筑面積217,，經(jīng)測算，項目總投資為44,，其中：工程費用28,，其它費用14,，項目周轉(zhuǎn)用流動資金500萬元（詳見項目投資估算表）。①土建工程：包括整個建筑物及其它構(gòu)筑物等投資；②給排水、供配電工程：主要包括給水、排水、供水、配電、通訊等設備投資及安裝費用；③總圖：主要包括道路工程、綠地工程等投資。（3）其他費用中包括各種規(guī)費、征地拆遷費、建設單位管理費、勘察設計費、監(jiān)理費等。二、資金籌措項目總投資44,，所需資金擬申請商業(yè)銀行貸款20,000萬元，項目資本金19,，預售收入投入4,。二、經(jīng)營設計及營業(yè)收入經(jīng)營設計本項目設計用途為商品住宅區(qū)，項目建成后，共形成高層商品住宅177,，多層商品住宅2,，地下車庫33,（675個停車位），地上停車位192個，公共配套設施4,。營業(yè)收入測算（1）價格預測根據(jù)建設單位提供的有關(guān)資料以及對項目周邊地區(qū)范圍內(nèi)的商品住宅、寫字樓、賓館、商場及門面銷售價格進行德抽樣調(diào)查，本報告對水晶城小區(qū)的商品住宅、配套商業(yè)設施（超市）、地下車庫的價格預測如下：商品住宅均價為3,600元/ m2，配套商業(yè)設施（超市）均價為20,000元/ m2，車庫65,000元/個。②銷售稅費稅（費）種　　　　計稅依據(jù)　　　　稅（費）率營業(yè)稅　　　　 　 銷售收入　　　　　5%土地增值稅 銷售收入 1%城市維護建設稅 營業(yè)稅　 7%教育費附加　　　 　 營業(yè)稅　 % 根據(jù)上述稅費規(guī)定估算經(jīng)營期間銷售稅費額：營業(yè)稅：69,5%＝3,土地增值稅：69,1%＝城市維護建設稅：3,7%＝教育費附加：3,%＝合計：4,。營業(yè)費用營業(yè)費用主要包括廣告費、銷售人員的工資及福利費等，按銷售收入的2%估算：營業(yè)費用：69,2%＝1,管理費用管理費用主要包括辦公費用、水電費、招待費、管理人員的工資及福利費等，%估算：管理費用：69,%＝1,財務費用財務費用按建設期以外的銀行貸款利息估算。項目總成本費用上述各項與項目開發(fā)成本之和即為項目總成本費用。四、財務效益分析利潤估算項目根據(jù)國家計委、建設部1993年4月頒布的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）的要求進行經(jīng)濟評價。財務盈利能力分析根據(jù)項目成本與收入情況測算的主要指標如下表所示：項目主要經(jīng)濟指標表序號指標名稱單位指標備注1全部投資內(nèi)部收益率所得稅前%所得稅后%2全部投資回收期所得稅前年所得稅后年3全部投資財務凈現(xiàn)值（Ic=12%）所得稅前萬元8, 所得稅后萬元5,五、項目敏感性分析本報告作了所得稅后全部投資的敏感性分析，分別就銷售收入（即綜合價格）、項目總成本（主要為開發(fā)成本、管理費用、銷售費用）兩項主要指標進行了敏感性分析，分析其變動對項目收益的影響程度。六、經(jīng)濟評價結(jié)論綜上所述，項目經(jīng)營收入69,，稅前利潤18,，稅后利潤13,，%，財務凈現(xiàn)值5,（折現(xiàn)率12%），投資回收期（稅后），故本報告認為，項目建設從經(jīng)濟角度分析是可行的。37