【正文】 照、中華人民共和國房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書（9）云南省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院《總平面圖》（10）相關(guān)各專業(yè)的國家設(shè)計(jì)規(guī)范（11）建設(shè)單位提供的其它相關(guān)資料研究范圍：本報(bào)告主要依據(jù)國家有關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的合法性、必要性、市場(chǎng)分析、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、投資估算、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)等方面進(jìn)行研究，側(cè)重點(diǎn)在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。（2）本項(xiàng)目建設(shè)用地處于郴州市北湖區(qū)，位于北湖公園同心路北側(cè)，區(qū)位獨(dú)特，自然環(huán)境優(yōu)越，向西與107國道相連，向東與城市主干道——國慶北路相接，位于北湖公園與流星嶺之間，依山徬水，景色宜人，商業(yè)服務(wù)設(shè)施及各項(xiàng)市政設(shè)施如水、電、路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施均較完備，地理優(yōu)勢(shì)明顯，是一幅優(yōu)質(zhì)福地，是商務(wù)辦公、居住的理想之地，開發(fā)前景良好。且項(xiàng)目當(dāng)經(jīng)營收入下降5%，項(xiàng)目投資增加5%時(shí)，仍有較好的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。因此該項(xiàng)目可行。（4）精心編制工程實(shí)施計(jì)劃，在確保工程質(zhì)量和進(jìn)度的同時(shí)，要嚴(yán)格控制建設(shè)投資，加強(qiáng)營銷運(yùn)作，加強(qiáng)營銷運(yùn)作，以盡快回收資金和減少資金投資；同時(shí)狠抓項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量，爭(zhēng)取獲得最佳的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)，有助于增加財(cái)政收入，籌集城市建設(shè)資金，保障城市建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。四、項(xiàng)目的建設(shè)，有利于建設(shè)單位郴州市順源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提高企業(yè)的知名度和社會(huì)信譽(yù)度，提升企業(yè)形象，提搞企業(yè)的經(jīng)營效益，壯大企業(yè)實(shí)力。對(duì)于一個(gè)發(fā)展中國家來說，城鎮(zhèn)化是一個(gè)不可避免的問題。第二，中國是一個(gè)體制轉(zhuǎn)型國家。除了這兩個(gè)方面以外，中國還是一個(gè)人口大國，十幾億的人口總量在世界各國之中絕無僅有，龐大的人口數(shù)量也意味著巨大的對(duì)住房的需求。而在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，這些因素很難改變。目前，郴州房地產(chǎn)價(jià)格總體來說比較合理，隨著周邊縣市三、銷售前景預(yù)測(cè)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析位于郴州市國慶北路的福云國際公寓，其二手房銷售價(jià)高達(dá)4000元/平方米左右；位于郴州市人民西路翔云國際，其銷售均價(jià)在3200元/平方米左右；位于香雪路與龍泉路交界的天潤天城，其均價(jià)在3100元/平方米左右；位于燕泉路的新貴華城，其銷售均價(jià)在3300元/平方米左右，位于郴州大道的愛蓮湖畔，8月份開盤其銷售均價(jià)預(yù)計(jì)在3500元/平方米左右。銷售前景分析本項(xiàng)目定位明確，位置優(yōu)越，資源豐富，交通便利，設(shè)計(jì)獨(dú)特，較其它房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目比具有十分明顯的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。13′～114176。是以山地為主，東南高西北低，向衡邵丘陵過渡的地帶。本項(xiàng)目位于北湖區(qū)同心路，東側(cè)是汽車總站，西面是107國道，南望北湖公園，北靠流星嶺，四至界限清晰，沒有土地所有權(quán)和使用權(quán)糾紛。四、建設(shè)條件用地呈規(guī)則的多邊形，南底北高，高差24m，符合項(xiàng)目建設(shè)要求。消防、環(huán)保必須做到“三個(gè)同時(shí)”。采用塔樓式的布局方式，以節(jié)約更多用地，形成開闊空間。單元式住宅每套面積范圍控制在43~260m2之間。小區(qū)內(nèi)道路主要道路寬4米，次要道路寬3米。配套設(shè)施采用集中布置和就近利用的原則。五、供配電及電信工程電力負(fù)荷預(yù)測(cè)用電量取值：，則小區(qū)總變配電量為：5091KVA。有線電視由同心路市政有線網(wǎng)引入，采用傳輸帶寬860MHZ，雙向HFC網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)形式，共分二大區(qū)塊，每一區(qū)塊設(shè)二個(gè)有線電視光節(jié)點(diǎn)機(jī)房。日，消防用水按40 L/S計(jì)，則小區(qū)最大日總用水量為1600噸/日。生活污水經(jīng)小區(qū)污水管網(wǎng)收集后排至同心路的市政污水干管。消防（1）消防車道項(xiàng)目南面為城市道路—同心路，內(nèi)部主道路為4米，次要道路為3米，并通達(dá)至各棟建筑，滿足消防車通行的要求。停車庫每個(gè)防火分區(qū)面積均小于4000m2，設(shè)備用房單獨(dú)為一個(gè)防火分區(qū)，分區(qū)面積小于500m2。每棟樓均在底層與水平環(huán)網(wǎng)相接。擬將噪聲和振動(dòng)設(shè)備盡可能放置在地下室或遠(yuǎn)離使用房間。（2）生活污水：住宅組團(tuán)內(nèi)排出的生活污水。（2）生活污水治理：生活污水必須經(jīng)污水處理裝置處理初步達(dá)標(biāo)后方可排入城市排水系統(tǒng)。嚴(yán)禁使用質(zhì)量低下的空調(diào)，提倡使用環(huán)保型空調(diào)，控制空調(diào)使用時(shí)間，以達(dá)到減小廢氣的排放量。三、節(jié)能為減少能源消耗，擬采取以下措施：節(jié)水節(jié)電 用水用電采用計(jì)量制，采用節(jié)能高靈敏度的電表和水表，并將生活用水與洗滌用水，景觀用水分開。新技術(shù)應(yīng)用在建設(shè)工程的各個(gè)環(huán)節(jié)上，大力推廣使用新材料、新工藝、新技術(shù)、充分運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，取得節(jié)能的綜合效益。經(jīng)與建設(shè)單位商定，定員的初步安排如下：職工定員表序號(hào)部門人員（人）1董事會(huì)32總經(jīng)理13行政人事部54財(cái)務(wù)部35采購供應(yīng)部46開發(fā)策劃部47工程技術(shù)部108營銷部109拆遷安置部810合 計(jì)48經(jīng)營管理階段（1）組織機(jī)構(gòu)項(xiàng)目建成后的物業(yè)管理，根據(jù)建設(shè)方的意見以及國家頒布的小區(qū)物業(yè)管理等有關(guān)文件精神，三年之內(nèi)，擬由建設(shè)單位郴州市順源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聘請(qǐng)物管資深人士組建物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，實(shí)行業(yè)主代表大會(huì)及其委員會(huì)與物業(yè)管理公司相結(jié)合的體制。組織機(jī)構(gòu)圖重大決策業(yè)主代表大會(huì)委 員 會(huì)物業(yè)管理公司辦公室管理部維修部經(jīng)營部保安部（（2）職工定員此定員系指物業(yè)管理公司從事日常工作所需各部門定員（本報(bào)告只作初步分析）。第八章 投資估算與資金籌措一、投資估算投資概況項(xiàng)目規(guī)劃總用地為47, m2，總建筑面積217,，經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目總投資為44,，其中：工程費(fèi)用28,，其它費(fèi)用14,，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)用流動(dòng)資金500萬元（詳見項(xiàng)目投資估算表）。（3）其他費(fèi)用中包括各種規(guī)費(fèi)、征地拆遷費(fèi)、建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等。二、經(jīng)營設(shè)計(jì)及營業(yè)收入經(jīng)營設(shè)計(jì)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)用途為商品住宅區(qū)，項(xiàng)目建成后，共形成高層商品住宅177,，多層商品住宅2,，地下車庫33,（675個(gè)停車位），地上停車位192個(gè)，公共配套設(shè)施4,。②銷售稅費(fèi)稅（費(fèi)）種　　　　計(jì)稅依據(jù)　　　　稅（費(fèi)）率營業(yè)稅　　　　 　 銷售收入　　　　　5%土地增值稅 銷售收入 1%城市維護(hù)建設(shè)稅 營業(yè)稅　 7%教育費(fèi)附加　　　 　 營業(yè)稅　 % 根據(jù)上述稅費(fèi)規(guī)定估算經(jīng)營期間銷售稅費(fèi)額：營業(yè)稅：69,5%＝3,土地增值稅：69,1%＝城市維護(hù)建設(shè)稅：3,7%＝教育費(fèi)附加：3,%＝合計(jì)：4,。項(xiàng)目總成本費(fèi)用上述各項(xiàng)與項(xiàng)目開發(fā)成本之和即為項(xiàng)目總成本費(fèi)用。財(cái)務(wù)盈利能力分析根據(jù)項(xiàng)目成本與收入情況測(cè)算的主要指標(biāo)如下表所示：項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位指標(biāo)備注1全部投資內(nèi)部收益率所得稅前%所得稅后%2全部投資回收期所得稅前年所得稅后年3全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=12%）所得稅前萬元8, 所得稅后萬元5,五、項(xiàng)目敏感性分析本報(bào)告作了所得稅后全部投資的敏感性分析，分別就銷售收入（即綜合價(jià)格）、項(xiàng)目總成本（主要為開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）兩項(xiàng)主要指標(biāo)進(jìn)行了敏感性分析，分析其變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目收益的影響程度。37