【正文】 營業(yè)費用營業(yè)費用主要包括廣告費、銷售人員的工資及福利費等，按銷售收入的2%估算：營業(yè)費用：69,2%＝1,管理費用管理費用主要包括辦公費用、水電費、招待費、管理人員的工資及福利費等，%估算：管理費用：69,%＝1,財務(wù)費用財務(wù)費用按建設(shè)期以外的銀行貸款利息估算。六、經(jīng)濟評價結(jié)論綜上所述，項目經(jīng)營收入69,，稅前利潤18,，稅后利潤13,，%，財務(wù)凈現(xiàn)值5,（折現(xiàn)率12%），投資回收期（稅后），故本報告認為，項目建設(shè)從經(jīng)濟角度分析是可行的。四、財務(wù)效益分析利潤估算項目根據(jù)國家計委、建設(shè)部1993年4月頒布的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）的要求進行經(jīng)濟評價。營業(yè)收入測算（1）價格預(yù)測根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料以及對項目周邊地區(qū)范圍內(nèi)的商品住宅、寫字樓、賓館、商場及門面銷售價格進行德抽樣調(diào)查，本報告對水晶城小區(qū)的商品住宅、配套商業(yè)設(shè)施（超市）、地下車庫的價格預(yù)測如下：商品住宅均價為3,600元/ m2，配套商業(yè)設(shè)施（超市）均價為20,000元/ m2，車庫65,000元/個。①土建工程：包括整個建筑物及其它構(gòu)筑物等投資；②給排水、供配電工程：主要包括給水、排水、供水、配電、通訊等設(shè)備投資及安裝費用；③總圖：主要包括道路工程、綠地工程等投資。重大問題由業(yè)主代表大會及其委員會與物業(yè)管理公司共同決策，日常管理則由物業(yè)管理公司負責(zé)。節(jié)約暖通、采光耗能在規(guī)劃和建筑單體設(shè)計中，充分考慮各幢建筑物之間的距離和朝向，充分利用自然采光、通風(fēng)，從而達到節(jié)約采光、通風(fēng)的能耗。廚房的油煙可以建議用專用設(shè)備過濾后通過煙道排入天空。部分重要區(qū)域的設(shè)備基礎(chǔ)采用彈簧減振墊。地上部分每個單元之間設(shè)置防火墻，每個單元為一個防火分區(qū)。（2）雨污管道一律采用暗裝，主污水干管管徑為DN400,次干管為DN300,雨水管管徑為DN300—DN800，雨污管采用混凝土管。用戶采用一戶一根電纜引到戶，同時設(shè)置光纖寬帶、閉路電視監(jiān)控、家居智能化、家庭安防報警系統(tǒng)。（2）樓面貨載：。小區(qū)的對外交通主要是通過同心路與中心城區(qū)相連。根據(jù)位置不同，采用不同的組合方式，豐富了小區(qū)的整體形態(tài)。二、自然條件郴州屬于亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，溫暖潮濕，空氣清新，夏不酷熱，冬無嚴寒，四季分明，雨量充沛，全年無霜期為290天，主要自然條件如下：溫度：年平均氣溫：℃年平均最高氣溫：℃年平均最低氣溫：℃濕度：年平均相對濕度：79%風(fēng)年平均風(fēng)速：降水年平均降水量：1545mm最大月降水量：最小月降水量：最大積雪厚度：15cm地震情況根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GB183062001），該區(qū)域地震動峰值加速度g=，對照地震基本烈度為Ⅵ度。53′～26176。根據(jù)項目的定位，以及郴州市總體房價水平，預(yù)計本項目2010年至2012年住宅銷售平均價為3,600元/平方米，地下車庫平均銷售價為65,000元/個，超市20,000元/平方米。它們共同揭示了中國房地產(chǎn)市場發(fā)展不可估量的潛力。持續(xù)的城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展提出了要求。同時，該項目的建設(shè)，可以帶動眾多第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加內(nèi)需，刺激消費，促進郴州經(jīng)濟的發(fā)展。（2）建議認真做好工程的招標、施工圖設(shè)計和施工工作，加強工程質(zhì)量監(jiān)控，保證工程質(zhì)量和施工進度。（4）從項目建設(shè)的經(jīng)濟效益評價來看，項目經(jīng)營收入69,，稅前利潤18,，稅后利潤13,；項目的財務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%）5,；全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%；；%，%。該地段房產(chǎn)開發(fā)前景好、升值潛力大。注冊資本（實收資本）人民幣4000萬元；法人代表黃康隹；注冊住所：郴州市同心路；經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售；室內(nèi)外裝飾工程設(shè)計及施工；建筑裝飾材料水電器材銷售。企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：4310000000060033；經(jīng)營期限為50年。本項目的開發(fā)建設(shè)將完善該地段城市整體功能，改變周邊環(huán)境，提升該地段城市品位。從以上指標看出，項目有較好的經(jīng)濟效益。（3）在建設(shè)中要充分注意公用設(shè)施、環(huán)境設(shè)施、生活環(huán)境建設(shè)。同時，項目的建設(shè)有利于增加社會就業(yè)崗位，緩解社會就業(yè)矛盾，維護社會安定。不僅如此，中國到目前為止已經(jīng)歷了長達30年的經(jīng)濟持續(xù)高速增長，人民收入水平的提高和對生活質(zhì)量的追求，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了強勁動力。只要這些因素沒有改變，房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢就不會改變。根據(jù)郴州市目前商品房的銷售價格及未來趨勢，結(jié)合本項目的特點，本報告認為該價格在郴州具有較強的競爭力。50′。三、市政基礎(chǔ)設(shè)施本項目用地處于郴州市北湖區(qū)北湖公園旁，周邊是成熟的生活區(qū)，現(xiàn)有配套十分完善，背山面水，地理優(yōu)勢明顯，具有優(yōu)越的景觀區(qū)位交通條件，是建設(shè)商業(yè)居住理想之地，開發(fā)前景良好。從城市設(shè)計的高度出發(fā)，力圖在周邊繁雜無序的背景上，創(chuàng)造出一組完整、大氣、時尚、新穎的高檔小區(qū)，結(jié)構(gòu)由北向南分延伸式設(shè)計，采用行列式的布局方式，形成層次鮮明，錯落有致的建筑布局。并以入口廣場為對景，北側(cè)及西側(cè)均設(shè)有次入口，通過小區(qū)北部環(huán)形道路連接，保證道路暢通及人員的疏散。結(jié)構(gòu)選型根據(jù)用地周邊已建成結(jié)構(gòu)選型，結(jié)構(gòu)設(shè)計按6度抗震設(shè)防，多層住宅樓采用框架結(jié)構(gòu)，高層住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震墻抗震等級為二級。六、給排水和消防給水（1）用水量預(yù)測生活用水量按300升/人室內(nèi)排水管采用UPVC材料。（4）室內(nèi)消防栓系統(tǒng)采用環(huán)狀布置，環(huán)網(wǎng)設(shè)在地下室及室外地坪以下。該項目建成后，通過分析，污染的產(chǎn)生主要有如下幾個方面：（1）固體廢棄物：如生活垃圾。另外，嚴格控制進入小區(qū)內(nèi)的機動車輛，推廣使用無鉛的高標號汽油，大力提倡使用電動車，達到改善汽車燃料結(jié)構(gòu)的目的。隔熱、保溫在屋頂和外墻的材料運用時，盡可能采用保溫、隔熱性好的高科技建筑材料，加以封閉性良好的門窗等，可達到較好的節(jié)能效果。物業(yè)管理公司各機構(gòu)的運行經(jīng)費來源，可根據(jù)郴州市政府出臺的《郴州市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》及國家頒布的有關(guān)法律、法規(guī)，采取向在該小區(qū)各業(yè)主（含住戶及經(jīng)營性業(yè)主）收取一定的費用解決，費用的收取以國家文件為依據(jù)。（2）安裝工程參照郴州市目前類似工程的造價指標進行估算。（2）營業(yè)收入及稅費估算①營業(yè)收入商品住宅銷售收入：177,3,600＝63,配套商業(yè)設(shè)施（超市）銷售收入：20,000＝1,地下車庫銷售收入：67565,000＝4,合計：69,。項目總銷售收入扣除銷售稅金及附加與總成本費用即得利潤總額（詳見損益表）。項目的敏感性分析情況見下表：項目敏感性分析表序號項 目財務(wù)內(nèi)部收益率（%）財務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%)項目凈利潤1現(xiàn)有指標5,13,2銷售收入下降5%3,11, 3項目總成本上升5%3, 12, 從以上分析看出，本項目當銷售收入下降5%或總成本支出上升5%時，項目仍有較好的財務(wù)指標，說明項目的抗風(fēng)險能力較強。三、營業(yè)成本費用估算經(jīng)營期間成本費用主要有營業(yè)費用、管理費用和財務(wù)費用。征地費，根據(jù)建設(shè)單位提供的取得國有土地使用權(quán)所支付的成本進行估算；（4）預(yù)備費：主要是指因設(shè)計變更及施工中增減工程量引起的不可預(yù)見費部分，以及考慮價格變動帶來的費用增加。除聘請全國資深物管人士2人專職外，其余各人員均實行外聘。