【正文】 營業(yè)費(fèi)用營業(yè)費(fèi)用主要包括廣告費(fèi)、銷售人員的工資及福利費(fèi)等，按銷售收入的2%估算：營業(yè)費(fèi)用：69,2%＝1,管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要包括辦公費(fèi)用、水電費(fèi)、招待費(fèi)、管理人員的工資及福利費(fèi)等，%估算：管理費(fèi)用：69,%＝1,財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用按建設(shè)期以外的銀行貸款利息估算。六、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論綜上所述，項(xiàng)目經(jīng)營收入69,，稅前利潤18,，稅后利潤13,，%，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值5,（折現(xiàn)率12%），投資回收期（稅后），故本報(bào)告認(rèn)為，項(xiàng)目建設(shè)從經(jīng)濟(jì)角度分析是可行的。四、財(cái)務(wù)效益分析利潤估算項(xiàng)目根據(jù)國家計(jì)委、建設(shè)部1993年4月頒布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）的要求進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。營業(yè)收入測算（1）價(jià)格預(yù)測根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料以及對(duì)項(xiàng)目周邊地區(qū)范圍內(nèi)的商品住宅、寫字樓、賓館、商場及門面銷售價(jià)格進(jìn)行德抽樣調(diào)查，本報(bào)告對(duì)水晶城小區(qū)的商品住宅、配套商業(yè)設(shè)施（超市）、地下車庫的價(jià)格預(yù)測如下：商品住宅均價(jià)為3,600元/ m2，配套商業(yè)設(shè)施（超市）均價(jià)為20,000元/ m2，車庫65,000元/個(gè)。①土建工程：包括整個(gè)建筑物及其它構(gòu)筑物等投資；②給排水、供配電工程：主要包括給水、排水、供水、配電、通訊等設(shè)備投資及安裝費(fèi)用；③總圖：主要包括道路工程、綠地工程等投資。重大問題由業(yè)主代表大會(huì)及其委員會(huì)與物業(yè)管理公司共同決策，日常管理則由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)。節(jié)約暖通、采光耗能在規(guī)劃和建筑單體設(shè)計(jì)中，充分考慮各幢建筑物之間的距離和朝向，充分利用自然采光、通風(fēng)，從而達(dá)到節(jié)約采光、通風(fēng)的能耗。廚房的油煙可以建議用專用設(shè)備過濾后通過煙道排入天空。部分重要區(qū)域的設(shè)備基礎(chǔ)采用彈簧減振墊。地上部分每個(gè)單元之間設(shè)置防火墻，每個(gè)單元為一個(gè)防火分區(qū)。（2）雨污管道一律采用暗裝，主污水干管管徑為DN400,次干管為DN300,雨水管管徑為DN300—DN800，雨污管采用混凝土管。用戶采用一戶一根電纜引到戶，同時(shí)設(shè)置光纖寬帶、閉路電視監(jiān)控、家居智能化、家庭安防報(bào)警系統(tǒng)。（2）樓面貨載：。小區(qū)的對(duì)外交通主要是通過同心路與中心城區(qū)相連。根據(jù)位置不同，采用不同的組合方式，豐富了小區(qū)的整體形態(tài)。二、自然條件郴州屬于亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，溫暖潮濕，空氣清新，夏不酷熱，冬無嚴(yán)寒，四季分明，雨量充沛，全年無霜期為290天，主要自然條件如下：溫度：年平均氣溫：℃年平均最高氣溫：℃年平均最低氣溫：℃濕度：年平均相對(duì)濕度：79%風(fēng)年平均風(fēng)速：降水年平均降水量：1545mm最大月降水量：最小月降水量：最大積雪厚度：15cm地震情況根據(jù)《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（GB183062001），該區(qū)域地震動(dòng)峰值加速度g=，對(duì)照地震基本烈度為Ⅵ度。53′～26176。根據(jù)項(xiàng)目的定位，以及郴州市總體房價(jià)水平，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目2010年至2012年住宅銷售平均價(jià)為3,600元/平方米，地下車庫平均銷售價(jià)為65,000元/個(gè)，超市20,000元/平方米。它們共同揭示了中國房地產(chǎn)市場發(fā)展不可估量的潛力。持續(xù)的城鎮(zhèn)化對(duì)房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展提出了要求。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)，可以帶動(dòng)眾多第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加內(nèi)需，刺激消費(fèi)，促進(jìn)郴州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。（2）建議認(rèn)真做好工程的招標(biāo)、施工圖設(shè)計(jì)和施工工作，加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)控，保證工程質(zhì)量和施工進(jìn)度。（4）從項(xiàng)目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)來看，項(xiàng)目經(jīng)營收入69,，稅前利潤18,，稅后利潤13,；項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%）5,；全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%；；%，%。該地段房產(chǎn)開發(fā)前景好、升值潛力大。注冊(cè)資本（實(shí)收資本）人民幣4000萬元；法人代表黃康隹；注冊(cè)住所：郴州市同心路；經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售；室內(nèi)外裝飾工程設(shè)計(jì)及施工；建筑裝飾材料水電器材銷售。企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)：4310000000060033；經(jīng)營期限為50年。本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)將完善該地段城市整體功能，改變周邊環(huán)境，提升該地段城市品位。從以上指標(biāo)看出，項(xiàng)目有較好的經(jīng)濟(jì)效益。（3）在建設(shè)中要充分注意公用設(shè)施、環(huán)境設(shè)施、生活環(huán)境建設(shè)。同時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)有利于增加社會(huì)就業(yè)崗位，緩解社會(huì)就業(yè)矛盾，維護(hù)社會(huì)安定。不僅如此，中國到目前為止已經(jīng)歷了長達(dá)30年的經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，人民收入水平的提高和對(duì)生活質(zhì)量的追求，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。只要這些因素沒有改變，房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢就不會(huì)改變。根據(jù)郴州市目前商品房的銷售價(jià)格及未來趨勢，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本報(bào)告認(rèn)為該價(jià)格在郴州具有較強(qiáng)的競爭力。50′。三、市政基礎(chǔ)設(shè)施本項(xiàng)目用地處于郴州市北湖區(qū)北湖公園旁，周邊是成熟的生活區(qū)，現(xiàn)有配套十分完善，背山面水，地理優(yōu)勢明顯，具有優(yōu)越的景觀區(qū)位交通條件，是建設(shè)商業(yè)居住理想之地，開發(fā)前景良好。從城市設(shè)計(jì)的高度出發(fā)，力圖在周邊繁雜無序的背景上，創(chuàng)造出一組完整、大氣、時(shí)尚、新穎的高檔小區(qū)，結(jié)構(gòu)由北向南分延伸式設(shè)計(jì)，采用行列式的布局方式，形成層次鮮明，錯(cuò)落有致的建筑布局。并以入口廣場為對(duì)景，北側(cè)及西側(cè)均設(shè)有次入口，通過小區(qū)北部環(huán)形道路連接，保證道路暢通及人員的疏散。結(jié)構(gòu)選型根據(jù)用地周邊已建成結(jié)構(gòu)選型，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)按6度抗震設(shè)防，多層住宅樓采用框架結(jié)構(gòu)，高層住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震墻抗震等級(jí)為二級(jí)。六、給排水和消防給水（1）用水量預(yù)測生活用水量按300升/人室內(nèi)排水管采用UPVC材料。（4）室內(nèi)消防栓系統(tǒng)采用環(huán)狀布置，環(huán)網(wǎng)設(shè)在地下室及室外地坪以下。該項(xiàng)目建成后，通過分析，污染的產(chǎn)生主要有如下幾個(gè)方面：（1）固體廢棄物：如生活垃圾。另外，嚴(yán)格控制進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的機(jī)動(dòng)車輛，推廣使用無鉛的高標(biāo)號(hào)汽油，大力提倡使用電動(dòng)車，達(dá)到改善汽車燃料結(jié)構(gòu)的目的。隔熱、保溫在屋頂和外墻的材料運(yùn)用時(shí)，盡可能采用保溫、隔熱性好的高科技建筑材料，加以封閉性良好的門窗等，可達(dá)到較好的節(jié)能效果。物業(yè)管理公司各機(jī)構(gòu)的運(yùn)行經(jīng)費(fèi)來源，可根據(jù)郴州市政府出臺(tái)的《郴州市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》及國家頒布的有關(guān)法律、法規(guī)，采取向在該小區(qū)各業(yè)主（含住戶及經(jīng)營性業(yè)主）收取一定的費(fèi)用解決，費(fèi)用的收取以國家文件為依據(jù)。（2）安裝工程參照郴州市目前類似工程的造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行估算。（2）營業(yè)收入及稅費(fèi)估算①營業(yè)收入商品住宅銷售收入：177,3,600＝63,配套商業(yè)設(shè)施（超市）銷售收入：20,000＝1,地下車庫銷售收入：67565,000＝4,合計(jì)：69,。項(xiàng)目總銷售收入扣除銷售稅金及附加與總成本費(fèi)用即得利潤總額（詳見損益表）。項(xiàng)目的敏感性分析情況見下表：項(xiàng)目敏感性分析表序號(hào)項(xiàng) 目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（%）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%)項(xiàng)目凈利潤1現(xiàn)有指標(biāo)5,13,2銷售收入下降5%3,11, 3項(xiàng)目總成本上升5%3, 12, 從以上分析看出，本項(xiàng)目當(dāng)銷售收入下降5%或總成本支出上升5%時(shí)，項(xiàng)目仍有較好的財(cái)務(wù)指標(biāo)，說明項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。三、營業(yè)成本費(fèi)用估算經(jīng)營期間成本費(fèi)用主要有營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。征地費(fèi)，根據(jù)建設(shè)單位提供的取得國有土地使用權(quán)所支付的成本進(jìn)行估算；（4）預(yù)備費(fèi)：主要是指因設(shè)計(jì)變更及施工中增減工程量引起的不可預(yù)見費(fèi)部分，以及考慮價(jià)格變動(dòng)帶來的費(fèi)用增加。除聘請(qǐng)全國資深物管人士2人專職外，其余各人員均實(shí)行外聘。