【正文】 從以上分析可以看出，該項(xiàng)目啟動的各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已具備，項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢明顯，具有投資穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)小的特點(diǎn)，既符合國家的有關(guān)方針、政策，又能產(chǎn)生客觀的經(jīng)濟(jì)效益和良好的機(jī)會效益。（3）在建設(shè)中要充分注意公用設(shè)施、環(huán)境設(shè)施、生活環(huán)境建設(shè)。二、項(xiàng)目的建設(shè)，有利于完善北湖區(qū)尤其是郴州市同心路北湖公園周邊的配套設(shè)施建設(shè)，有利于加強(qiáng)城市總體功能，促進(jìn)土地升值，繁榮市場經(jīng)濟(jì)，進(jìn)一步促進(jìn)該區(qū)域城市次中心地位的提升。同時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)有利于增加社會就業(yè)崗位，緩解社會就業(yè)矛盾，維護(hù)社會安定。這源于相互影響的三方面事實(shí)：第一，中國是一個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型國家。不僅如此，中國到目前為止已經(jīng)歷了長達(dá)30年的經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，人民收入水平的提高和對生活質(zhì)量的追求，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動力。住房推向市場，促成了一個(gè)巨大的房地產(chǎn)市場的產(chǎn)生和發(fā)展。只要這些因素沒有改變，房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢就不會改變。近幾年來，隨著福利房全面停止上市和中心城區(qū)建設(shè)步伐的加快，郴州房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)市場日趨成熟。根據(jù)郴州市目前商品房的銷售價(jià)格及未來趨勢，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本報(bào)告認(rèn)為該價(jià)格在郴州具有較強(qiáng)的競爭力。地理坐標(biāo)為東經(jīng)112176。50′。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值為16,668元，城市居民人均可支配性收入為13,765元。三、市政基礎(chǔ)設(shè)施本項(xiàng)目用地處于郴州市北湖區(qū)北湖公園旁，周邊是成熟的生活區(qū)，現(xiàn)有配套十分完善，背山面水，地理優(yōu)勢明顯，具有優(yōu)越的景觀區(qū)位交通條件，是建設(shè)商業(yè)居住理想之地，開發(fā)前景良好?！耙匀藶楸尽?，充分考慮居民的行為模式與心理需求，合理組織交通和空間布局，盡能提升居住空間的環(huán)境品質(zhì)。從城市設(shè)計(jì)的高度出發(fā)，力圖在周邊繁雜無序的背景上，創(chuàng)造出一組完整、大氣、時(shí)尚、新穎的高檔小區(qū)，結(jié)構(gòu)由北向南分延伸式設(shè)計(jì)，采用行列式的布局方式，形成層次鮮明，錯落有致的建筑布局。充分考慮住宅的基本功能，采用緊湊的平面布局、良好的通風(fēng)采光布局，通過設(shè)置較大的入戶花園、空中庭院及大陽臺，提升居住品質(zhì)。并以入口廣場為對景，北側(cè)及西側(cè)均設(shè)有次入口，通過小區(qū)北部環(huán)形道路連接，保證道路暢通及人員的疏散。小區(qū)配套布置幼兒園、衛(wèi)生站、會所、綜合商店、餐飲、社區(qū)服務(wù)中心、物業(yè)管理用房、配電房等公共服務(wù)設(shè)施。結(jié)構(gòu)選型根據(jù)用地周邊已建成結(jié)構(gòu)選型，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)按6度抗震設(shè)防，多層住宅樓采用框架結(jié)構(gòu)，高層住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震墻抗震等級為二級。電信電話系統(tǒng)分二大區(qū)塊，每一區(qū)塊設(shè)一個(gè)電話光節(jié)點(diǎn)機(jī)房，由同心路上的城市通信線路引入主線至小區(qū)內(nèi)的電信交接間，再傳送至各用戶，引入線采用銅芯鋁絞線。六、給排水和消防給水（1）用水量預(yù)測生活用水量按300升/人排水（1）排水采用雨污分流制排水。室內(nèi)排水管采用UPVC材料。地下室設(shè)自動滅火系統(tǒng)。（4）室內(nèi)消防栓系統(tǒng)采用環(huán)狀布置，環(huán)網(wǎng)設(shè)在地下室及室外地坪以下。第六章 環(huán)境保護(hù)、綠化和節(jié)能一、環(huán)境保護(hù)該項(xiàng)目由于所處地段周邊環(huán)境和自身功能的需要，對自身的環(huán)境質(zhì)量和環(huán)境保護(hù)均有較高要求和標(biāo)準(zhǔn)。該項(xiàng)目建成后，通過分析，污染的產(chǎn)生主要有如下幾個(gè)方面：（1）固體廢棄物：如生活垃圾。污染治理措施（1）固體廢棄物：各類固體垃圾產(chǎn)生后，要求自覺投入設(shè)在各處的垃圾收集點(diǎn)內(nèi)，由專人管理，定時(shí)清運(yùn)至城市垃圾中轉(zhuǎn)站或垃圾處理場內(nèi)。另外，嚴(yán)格控制進(jìn)入小區(qū)內(nèi)的機(jī)動車輛，推廣使用無鉛的高標(biāo)號汽油，大力提倡使用電動車，達(dá)到改善汽車燃料結(jié)構(gòu)的目的。二、綠化小區(qū)公共綠地面積為7,296m2，%。隔熱、保溫在屋頂和外墻的材料運(yùn)用時(shí)，盡可能采用保溫、隔熱性好的高科技建筑材料，加以封閉性良好的門窗等，可達(dá)到較好的節(jié)能效果。經(jīng)與建設(shè)單位確定，其組織機(jī)構(gòu)如下：建設(shè)組織機(jī)構(gòu)圖董 事 會財(cái)務(wù)部工程技術(shù)部開發(fā)策劃部拆遷安置部行政人事部營銷部采購供應(yīng)部總 經(jīng) 理（2）職工定員此定員系指建設(shè)單位從事本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)需配備職員。物業(yè)管理公司各機(jī)構(gòu)的運(yùn)行經(jīng)費(fèi)來源，可根據(jù)郴州市政府出臺的《郴州市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》及國家頒布的有關(guān)法律、法規(guī)，采取向在該小區(qū)各業(yè)主（含住戶及經(jīng)營性業(yè)主）收取一定的費(fèi)用解決，費(fèi)用的收取以國家文件為依據(jù)。經(jīng)與建設(shè)單位商定，并根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際特點(diǎn)，實(shí)施進(jìn)度初步安排如下：2008年5月~2009年10月，完成項(xiàng)目前期各項(xiàng)審批工作；2009年7月~2009年11月，完成場地平整及建筑設(shè)計(jì)、施工招標(biāo)；2009年11月~2010年12月，主體工程完工；2010年11月~2011年5月，主體裝修及室外配套工程；2011年7月，竣工驗(yàn)收。（2）安裝工程參照郴州市目前類似工程的造價(jià)指標(biāo)進(jìn)行估算。項(xiàng)目的資金籌措及運(yùn)用情況見下表：項(xiàng)目資金籌措及運(yùn)用表 單位：萬元項(xiàng)目合計(jì)1建設(shè)投資44,44,資金籌措44,44,其中：銀行借款20,20, 自籌資金19,19, 項(xiàng)目預(yù)售收入4,4,第九章 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)一、經(jīng)濟(jì)分析的主要依據(jù)：《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）；《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》；國家及地方有關(guān)政策；項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案及相關(guān)市場調(diào)查。（2）營業(yè)收入及稅費(fèi)估算①營業(yè)收入商品住宅銷售收入：177,3,600＝63,配套商業(yè)設(shè)施（超市）銷售收入：20,000＝1,地下車庫銷售收入：67565,000＝4,合計(jì)：69,。本項(xiàng)目除項(xiàng)目貸款20,000萬元外，不考慮其他貸款，估算財(cái)務(wù)費(fèi)用為540萬元。項(xiàng)目總銷售收入扣除銷售稅金及附加與總成本費(fèi)用即得利潤總額（詳見損益表）。二〇一〇年二月二十九日附表1銷售收入及銷售稅費(fèi)估算表單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)201020112012一經(jīng)營收入69, 6, 41, 20, 1商品住宅銷售收入63, 6, 38, 19, 2配套商業(yè)設(shè)施（超市）銷售收入1, 3車庫銷售收入4, 2, 1, 二銷售稅金及附加4, 2, 1, 1營業(yè)稅3, 2, 1, 2土地增值稅 3城市維護(hù)建設(shè)稅 4教育費(fèi)附加 附表2總成本及費(fèi)用估算表單位：萬元序號項(xiàng)目合計(jì)2009201020112012一項(xiàng)目開發(fā)成本43,14, 18, 10, 　二經(jīng)營成本及費(fèi)用2, 1, 1, 1營業(yè)費(fèi)用1,　 2管理費(fèi)用1,　 3財(cái)務(wù)費(fèi)用　　　 三合計(jì)46,14, 18, 12, 1, 附表3損 益 表單