【正文】 第七章 項(xiàng)目的組織管理、實(shí)施計(jì)劃一、項(xiàng)目的組織管理分為兩個(gè)階段：建設(shè)階段和經(jīng)營(yíng)管理階段。（4）噪音污染控制：在規(guī)劃范圍內(nèi)設(shè)禁鳴標(biāo)志，控制車速，要求汽車使用噪音凈化器，以減少由于汽車行駛鳴笛產(chǎn)生的噪音對(duì)居民的干擾，另外，嚴(yán)格控制空調(diào)使用的頻率。（3）大氣污染：廚房的油煙、汽車尾氣、空調(diào)廢氣。在最高處塔樓上設(shè)18m3消防水箱一座，與水平環(huán)網(wǎng)相接；地下室設(shè)消防栓泵二臺(tái)，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，同時(shí)在室外設(shè)消防水泵接合器，與地下消防環(huán)網(wǎng)相接，消防栓在室內(nèi)任何一位置均有二股消防水柱射到，在地下車庫(kù)消防泵房設(shè)有消防水泵。（2）建筑結(jié)構(gòu)防火設(shè)計(jì)帶有地下停車庫(kù)的建筑組合樓停車庫(kù)部分按耐火等級(jí)一級(jí)要求設(shè)計(jì)，住宅樓均按二級(jí)耐火等級(jí)設(shè)計(jì)。（2）水源：同心路下鋪設(shè)的城市供水干管。供配電十九層以上消防及應(yīng)急照明用電按一級(jí)負(fù)荷，普通客梯、水泵用電按二級(jí)負(fù)荷，一般電力照明用電按三級(jí)負(fù)荷。采用人車分流形式。綜合考慮采光、通風(fēng)、消防、視覺(jué)、衛(wèi)生等要求確定大于28m的建筑物間距，滿足視覺(jué)、私密性、通風(fēng)及綠化空間景觀要求，實(shí)現(xiàn)“大視野、大尺度、大自然”的居住環(huán)境品質(zhì)。第五章 主要技術(shù)方案一、設(shè)計(jì)原則符合“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的原則，符合城市規(guī)劃要求，滿足消防、交通、安全疏散、環(huán)境保護(hù)等要求。東界江西，南接廣東，西近廣西，北通衡陽(yáng)、株洲，是湖南的南大門，是內(nèi)地通往廣東沿海的咽喉要沖，區(qū)位條件十分優(yōu)越。可以預(yù)見(jiàn)，本項(xiàng)目具有良好的銷售前景。因此，我們對(duì)房地產(chǎn)前景保持樂(lè)觀。中國(guó)正從嚴(yán)格傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制國(guó)家逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)體制國(guó)家，住房改革也是伴隨著其中的諸多改革措施之一。第三章 市場(chǎng)分析一、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)自2003年開始升溫以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)了將近四年，到2007年達(dá)到了頂峰，雖然這種勢(shì)頭在2008年出現(xiàn)減緩，全國(guó)樓市走向低迷，%的增長(zhǎng)。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性一、項(xiàng)目的建設(shè)，符合郴州市城市發(fā)展總體規(guī)劃，是郴州市城市建設(shè)和發(fā)展的需要，是不斷完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，改善城市環(huán)境，美化城市面貌的需要。因此，從經(jīng)濟(jì)角度分析，本報(bào)告認(rèn)為項(xiàng)目是可行的。七、重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)名 稱單位數(shù)量比例%備注1規(guī)劃總用地面積m2 47,其中：住宅用地m227,公建用地m25,道路用地m28,綠地m27,2規(guī)劃總建筑面積m2217,其中：住宅建筑面積m2179,公建配套設(shè)施m24,地下建筑（車庫(kù)）面積m233,3居住戶（套）數(shù)戶（套）1,4824居住人口人4,7425容積率/6建筑密度%7綠地率%8停車位個(gè)8679項(xiàng)目總投資萬(wàn)元44,10銷售收入萬(wàn)元69,11項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)萬(wàn)元13,稅后12內(nèi)部收益率%13投資回收期年14財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%）萬(wàn)元5,15建設(shè)總工期年3八、結(jié)論與建議結(jié)論（1）本項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，符合國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策。是一家引進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)管理模式的新型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。水晶城房地產(chǎn)項(xiàng)目第一章 總 論一、項(xiàng)目名稱：北湖五、項(xiàng)目概況隨著郴州市城市建設(shè)的發(fā)展，郴州市迅速崛起了許多商住小區(qū)，全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁。（2）本項(xiàng)目建設(shè)用地處于郴州市北湖區(qū)，位于北湖公園同心路北側(cè)，區(qū)位獨(dú)特，自然環(huán)境優(yōu)越，向西與107國(guó)道相連，向東與城市主干道——國(guó)慶北路相接，位于北湖公園與流星嶺之間，依山徬水，景色宜人，商業(yè)服務(wù)設(shè)施及各項(xiàng)市政設(shè)施如水、電、路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施均較完備，地理優(yōu)勢(shì)明顯，是一幅優(yōu)質(zhì)福地，是商務(wù)辦公、居住的理想之地，開發(fā)前景良好。因此該項(xiàng)目可行。同時(shí)，該項(xiàng)目的建設(shè)，有助于增加財(cái)政收入，籌集城市建設(shè)資金，保障城市建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。對(duì)于一個(gè)發(fā)展中國(guó)家來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)化是一個(gè)不可避免的問(wèn)題。除了這兩個(gè)方面以外，中國(guó)還是一個(gè)人口大國(guó)，十幾億的人口總量在世界各國(guó)之中絕無(wú)僅有，龐大的人口數(shù)量也意味著巨大的對(duì)住房的需求。目前，郴州房地產(chǎn)價(jià)格總體來(lái)說(shuō)比較合理，隨著周邊縣市三、銷售前景預(yù)測(cè)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析位于郴州市國(guó)慶北路的福云國(guó)際公寓，其二手房銷售價(jià)高達(dá)4000元/平方米左右；位于郴州市人民西路翔云國(guó)際，其銷售均價(jià)在3200元/平方米左右；位于香雪路與龍泉路交界的天潤(rùn)天城，其均價(jià)在3100元/平方米左右；位于燕泉路的新貴華城，其銷售均價(jià)在3300元/平方米左右，位于郴州大道的愛(ài)蓮湖畔，8月份開盤其銷售均價(jià)預(yù)計(jì)在3500元/平方米左右。13′～114176。本項(xiàng)目位于北湖區(qū)同心路，東側(cè)是汽車總站，西面是107國(guó)道，南望北湖公園，北靠流星嶺，四至界限清晰，沒(méi)有土地所有權(quán)和使用權(quán)糾紛。消防、環(huán)保必須做到“三個(gè)同時(shí)”。單元式住宅每套面積范圍控制在43~260m2之間。配套設(shè)施采用集中布置和就近利用的原則。有線電視由同心路市政有線網(wǎng)引入，采用傳輸帶寬860MHZ，雙向HFC網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)形式，共分二大區(qū)塊，每一區(qū)塊設(shè)二個(gè)有線電視光節(jié)點(diǎn)機(jī)房。生活污水經(jīng)小區(qū)污水管網(wǎng)收集后排至同心路的市政污水干管。停車庫(kù)每個(gè)防火分區(qū)面積均小于4000m2，設(shè)備用房單獨(dú)為一個(gè)防火分區(qū)，分區(qū)面積小于500m2。擬將噪聲和振動(dòng)設(shè)備盡可能放置在地下室或遠(yuǎn)離使用房間。（2）生活污水治理：生活污水必須經(jīng)污水處理裝置處理初步達(dá)標(biāo)后方可排入城市排水系統(tǒng)。三、節(jié)能為減少能源消耗，擬采取以下措施：節(jié)水節(jié)電 用水用電采用計(jì)量制，采用節(jié)能高靈敏度的電表和水表，并將生活用水與洗滌用水，景觀用水分開。經(jīng)與建設(shè)單位商定，定員的初步安排如下：職工定員表序號(hào)部門人員（人）1董事會(huì)32總經(jīng)理13行政人事部54財(cái)務(wù)部35采購(gòu)供應(yīng)部46開發(fā)策劃部47工程技術(shù)部108營(yíng)銷部109拆遷安置部810合 計(jì)48經(jīng)營(yíng)管理階段（1）組織機(jī)構(gòu)項(xiàng)目建成后的物業(yè)管理，根據(jù)建設(shè)方的意見(jiàn)以及國(guó)家頒布的小區(qū)物業(yè)管理等有關(guān)文件精神，三年之內(nèi)，擬由建設(shè)單位郴州市順源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聘請(qǐng)物管資深人士組建物業(yè)管理公司進(jìn)行管理，實(shí)行業(yè)主代表大會(huì)及其委員會(huì)與物業(yè)管理公司相結(jié)合的體制。第八章 投資估算與資金籌措一、投資估算投資概況項(xiàng)目規(guī)劃總用地為47, m2，總建筑面積217,，經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目總投資為44,，其中：工程費(fèi)用28,，其它費(fèi)用14,，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)用流動(dòng)資金500萬(wàn)元（詳見(jiàn)項(xiàng)目投資估算表）。二、經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì)及營(yíng)業(yè)收入經(jīng)營(yíng)設(shè)計(jì)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)用途為商品住宅區(qū)，項(xiàng)目建成后，共形成高層商品住宅177,，多層商品住宅2,，地下車庫(kù)33,（675個(gè)停車位），地上停車位192個(gè)，公共配套設(shè)施4,。項(xiàng)目總成本費(fèi)用上述各項(xiàng)與項(xiàng)目開發(fā)成本之和即為項(xiàng)目總成本費(fèi)用。37