【正文】 會(huì)信譽(yù)度，提升企業(yè)形象，提搞企業(yè)的經(jīng)營效益，壯大企業(yè)實(shí)力。第三章 市場分析一、全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢自2003年開始升溫以來，中國房地產(chǎn)市場持續(xù)增長了將近四年，到2007年達(dá)到了頂峰，雖然這種勢頭在2008年出現(xiàn)減緩，全國樓市走向低迷，%的增長。在政府保增長的決心下，預(yù)計(jì)2009年GDP仍有望保持8%以上的較快增長，房地產(chǎn)市場的發(fā)展仍有巨大的潛力。這源于相互影響的三方面事實(shí)：第一，中國是一個(gè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型國家。對于一個(gè)發(fā)展中國家來說，城鎮(zhèn)化是一個(gè)不可避免的問題。自1978年推行市場化改革以來，中國的城鎮(zhèn)化就開始持續(xù)進(jìn)行，1996年以后步伐明顯加快。持續(xù)的城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展提出了要求。不僅如此，中國到目前為止已經(jīng)歷了長達(dá)30年的經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長，人民收入水平的提高和對生活質(zhì)量的追求，為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了強(qiáng)勁動(dòng)力。第二，中國是一個(gè)體制轉(zhuǎn)型國家。中國正從嚴(yán)格傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制國家逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鼋?jīng)濟(jì)體制國家，住房改革也是伴隨著其中的諸多改革措施之一。以往城鎮(zhèn)居民主要依靠單位分房，而現(xiàn)在則已基本由市場解決。住房推向市場，促成了一個(gè)巨大的房地產(chǎn)市場的產(chǎn)生和發(fā)展。除了這兩個(gè)方面以外，中國還是一個(gè)人口大國，十幾億的人口總量在世界各國之中絕無僅有，龐大的人口數(shù)量也意味著巨大的對住房的需求。 以上三個(gè)方面，分別從不同層面反應(yīng)了中國的現(xiàn)狀和特色。它們共同揭示了中國房地產(chǎn)市場發(fā)展不可估量的潛力。只要這些因素沒有改變，房地產(chǎn)市場發(fā)展的趨勢就不會(huì)改變。而在相當(dāng)長一段時(shí)期內(nèi)，這些因素很難改變。因此，我們對房地產(chǎn)前景保持樂觀。二、近幾年來郴州市房地產(chǎn)狀況及發(fā)展趨勢近幾年來，房地產(chǎn)作為郴州新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)和城市居民新的消費(fèi)熱點(diǎn)，對于擴(kuò)大內(nèi)需（包括投資與消費(fèi)需求）拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，加快城區(qū)擴(kuò)容提質(zhì)步伐，改善居民住房條件和提高人民生活質(zhì)量等方面作出了積極的貢獻(xiàn)。近幾年來，隨著福利房全面停止上市和中心城區(qū)建設(shè)步伐的加快，郴州房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅進(jìn)一步加快，房地產(chǎn)市場日趨成熟。目前，郴州房地產(chǎn)價(jià)格總體來說比較合理，隨著周邊縣市三、銷售前景預(yù)測分析項(xiàng)目價(jià)格分析位于郴州市國慶北路的福云國際公寓，其二手房銷售價(jià)高達(dá)4000元/平方米左右；位于郴州市人民西路翔云國際，其銷售均價(jià)在3200元/平方米左右；位于香雪路與龍泉路交界的天潤天城，其均價(jià)在3100元/平方米左右；位于燕泉路的新貴華城，其銷售均價(jià)在3300元/平方米左右，位于郴州大道的愛蓮湖畔，8月份開盤其銷售均價(jià)預(yù)計(jì)在3500元/平方米左右。與上述項(xiàng)目比較，本項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、景觀資源、區(qū)域位置等方面擁有相對優(yōu)勢。根據(jù)項(xiàng)目的定位，以及郴州市總體房價(jià)水平，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目2010年至2012年住宅銷售平均價(jià)為3,600元/平方米，地下車庫平均銷售價(jià)為65,000元/個(gè)，超市20,000元/平方米。根據(jù)郴州市目前商品房的銷售價(jià)格及未來趨勢，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，本報(bào)告認(rèn)為該價(jià)格在郴州具有較強(qiáng)的競爭力。銷售前景分析本項(xiàng)目定位明確，位置優(yōu)越，資源豐富，交通便利，設(shè)計(jì)獨(dú)特，較其它房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目比具有十分明顯的價(jià)格優(yōu)勢?？梢灶A(yù)見，本項(xiàng)目具有良好的銷售前景。第四章 建設(shè)地點(diǎn)及自然條件一、區(qū)域位置郴州地區(qū)位于湖南省東南部，南嶺北麓，湘江上游。地理坐標(biāo)為東經(jīng)112176。13′～114176。14′，北緯24176。53′～26176。50′。是以山地為主，東南高西北低，向衡邵丘陵過渡的地帶。東界江西，南接廣東，西近廣西，北通衡陽、株洲，是湖南的南大門，是內(nèi)地通往廣東沿海的咽喉要沖，區(qū)位條件十分優(yōu)越。全市現(xiàn)轄北湖、蘇仙二區(qū)和資興市，以及桂陽、嘉禾、臨武、宜章、汝城、桂東、永興、安仁八縣，人口472萬，其中市中心城區(qū)人口43萬。，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值為16,668元，城市居民人均可支配性收入為13,765元。本項(xiàng)目位于北湖區(qū)同心路，東側(cè)是汽車總站，西面是107國道，南望北湖公園，北靠流星嶺，四至界限清晰，沒有土地所有權(quán)和使用權(quán)糾紛。并得到郴州市人民政府土地出讓審批單審批確認(rèn)，繳納了相關(guān)費(fèi)用，辦理了國有土地使用權(quán)證。二、自然條件郴州屬于亞熱帶季風(fēng)性濕潤氣候，溫暖潮濕，空氣清新，夏不酷熱，冬無嚴(yán)寒，四季分明，雨量充沛，全年無霜期為290天，主要自然條件如下：溫度：年平均氣溫：℃年平均最高氣溫：℃年平均最低氣溫：℃濕度：年平均相對濕度：79%風(fēng)年平均風(fēng)速：降水年平均降水量：1545mm最大月降水量：最小月降水量：最大積雪厚度：15cm地震情況根據(jù)《中國地震動(dòng)參數(shù)區(qū)劃圖》（GB183062001），該區(qū)域地震動(dòng)峰值加速度g=，對照地震基本烈度為Ⅵ度。三、市政基礎(chǔ)設(shè)施本項(xiàng)目用地處于郴州市北湖區(qū)北湖公園旁，周邊是成熟的生活區(qū)，現(xiàn)有配套十分完善，背山面水，地理優(yōu)勢明顯，具有優(yōu)越的景觀區(qū)位交通條件，是建設(shè)商業(yè)居住理想之地，開發(fā)前景良好。四、建設(shè)條件用地呈規(guī)則的多邊形，南底北高，高差24m，符合項(xiàng)目建設(shè)要求。第五章 主要技術(shù)方案一、設(shè)計(jì)原則符合“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的原則，符合城市規(guī)劃要求，滿足消防、交通、安全疏散、環(huán)境保護(hù)等要求。尊重場地環(huán)境特征，合理利用地形地貌，塑造具有識別性與歸屬感的居住小區(qū)。“以人為本”，充分考慮居民的行為模式與心理需求，合理組織交通和空間布局，盡能提升居住空間的環(huán)境品質(zhì)。消防、環(huán)保必須做到“三個(gè)同時(shí)”。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《城市規(guī)劃編制辦法》（2006年4月1日實(shí)施）《湖南省（城市規(guī)劃法）實(shí)施辦法》《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5018093(2002年版）《郴州市城市總體規(guī)劃（20052020年）綱要》 郴州市規(guī)劃局—郴規(guī)發(fā)（2006）45號郴州市規(guī)劃局—郴規(guī)（地）條（2008）108號建設(shè)方提供的相關(guān)資料三、總體規(guī)劃及總平面布置以“觀念新穎、整體協(xié)調(diào)、定位恰當(dāng)、切合市場”為指導(dǎo)思想，解決“建筑、人、建筑”三要素的密切關(guān)系，使建筑融入到環(huán)境中，提高居住質(zhì)量。根據(jù)位置不同，采用不同的組合方式，豐富了小區(qū)的整體形態(tài)。從城市設(shè)計(jì)的高度出發(fā)，力圖在周邊繁雜無序的背景上，創(chuàng)造出一組完整、大氣、時(shí)尚、新穎的高檔小區(qū)，結(jié)構(gòu)由北向南分延伸式設(shè)計(jì)，采用行列式的布局方式，形成層次鮮明，錯(cuò)落有致的建筑布局。采用塔樓式的布局方式，以節(jié)約更多用地，形成開闊空間。綜合考慮采光、通風(fēng)、消防、視覺、衛(wèi)生等要求確定大于28m的建筑物間距，滿足視覺、私密性、通風(fēng)及綠化空間景觀要求，實(shí)現(xiàn)“大視野、大尺度、大自然”的居住環(huán)境品質(zhì)。同時(shí)充分利用地形，車庫采用半掩埋形式、階梯狀由北及南逐級降低，在減少投資的基礎(chǔ)上，保證了車庫的連通性、整體性，最大程度的滿足了日照要求及人居住環(huán)境的要求。充分考慮住宅的基本功能，采用緊湊的平面布局、良好的通風(fēng)采光布局，通過設(shè)置較大的入戶花園、空中庭院及大陽臺，提升居住品質(zhì)。單元式住宅每套面積范圍控制在43~260m2之間。通過用建筑空間語言書寫建筑形象，用輕巧的構(gòu)件去概括零散瑣碎的窗、陽臺等界面，在局部細(xì)節(jié)上重點(diǎn)刻畫比例、機(jī)理來確立小區(qū)的清新形象，在總體簡潔的基礎(chǔ)上，通過對塔樓頂部屋頂?shù)闹攸c(diǎn)處理而突出小區(qū)的個(gè)性特征。小區(qū)的對外交通主要是通過同心路與中心城區(qū)相連。并以入口廣場為對景