【正文】 北湖水晶城房地產(chǎn)項目第一章 總 論一、項目名稱：北湖水晶城二、項目擬建地：郴州市同心路2號（原玻璃廠）三、項目建設(shè)單位：四、項目建設(shè)單位概況郴州市順原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2005年1月。注冊資本（實收資本）人民幣4000萬元；法人代表黃康隹；注冊住所：郴州市同心路；經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)及商品房銷售；室內(nèi)外裝飾工程設(shè)計及施工；建筑裝飾材料水電器材銷售。企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：4310000000060033；經(jīng)營期限為50年。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)為為三級。是一家引進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)管理模式的新型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。公司人才隊伍充實，現(xiàn)有職工48人，其中：工程及其他技術(shù)人員35人，其它管理人員13人。組織結(jié)構(gòu)完善，下設(shè)工程技術(shù)部、開發(fā)策劃部、營銷部、財務(wù)部、拆遷安置部、材料設(shè)備采購供應(yīng)部、行政人事部等職能部門。五、項目概況隨著郴州市城市建設(shè)的發(fā)展，郴州市迅速崛起了許多商住小區(qū)，全市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁。本次研究項目位于郴州市同心路北湖公園北側(cè)，北依流星嶺，南臨北湖公園，東靠汽車總站，距郴州火車站1公里，交通方便；地段環(huán)境優(yōu)越，超市、醫(yī)院、學(xué)校等生活配套完善，面對北湖公園，背靠流星嶺，遠(yuǎn)眺蘇仙嶺，湖光山色盡收眼底，娛樂、休閑十分便利；項目規(guī)劃用地面積47,，其中：住宅用地面積27, M2，公共建筑用地面積5, M2，道路用地面積8, M2，公共綠地面積7, M2；，停車位867個，居住戶數(shù)1482戶，%，%，是一個大氣、時尚、新穎的高檔純住宅小區(qū)。該地段房產(chǎn)開發(fā)前景好、升值潛力大。本項目的開發(fā)建設(shè)將完善該地段城市整體功能，改變周邊環(huán)境，提升該地段城市品位。六、編制依據(jù)主要依據(jù)：（1）《郴州市城市總體規(guī)劃》（2）建設(shè)部《關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》的通知”｛建標(biāo)（2000）205號｝（3）國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》（第二版）（4）郴州市人民政府辦公室《關(guān)于修改龍鳳嘉園等8個項目建筑容積率的批復(fù)》{郴政辦函［2008］143號}（5）郴州市規(guī)劃局《建設(shè)用地規(guī)劃條件通知書》{郴規(guī)（地）［2008］108號}（6）《建設(shè)項目環(huán)境影響報告表》（7）郴國用（2006）393號國有土地使用權(quán)證（8）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、中華人民共和國房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)證書（9）云南省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院《總平面圖》（10）相關(guān)各專業(yè)的國家設(shè)計規(guī)范（11）建設(shè)單位提供的其它相關(guān)資料研究范圍：本報告主要依據(jù)國家有關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)范、規(guī)程對項目建設(shè)的合法性、必要性、市場分析、建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、投資估算、經(jīng)濟(jì)效益評價等方面進(jìn)行研究，側(cè)重點(diǎn)在財務(wù)評價。七、重要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號名 稱單位數(shù)量比例%備注1規(guī)劃總用地面積m2 47,其中：住宅用地m227,公建用地m25,道路用地m28,綠地m27,2規(guī)劃總建筑面積m2217,其中：住宅建筑面積m2179,公建配套設(shè)施m24,地下建筑（車庫）面積m233,3居住戶（套）數(shù)戶（套）1,4824居住人口人4,7425容積率/6建筑密度%7綠地率%8停車位個8679項目總投資萬元44,10銷售收入萬元69,11項目凈利潤萬元13,稅后12內(nèi)部收益率%13投資回收期年14財務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%）萬元5,15建設(shè)總工期年3八、結(jié)論與建議結(jié)論（1）本項目符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策。本項目的建設(shè)可促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及城市建設(shè)的發(fā)展，改善市民居住條件。（2）本項目的建設(shè)，符合郴州市總體規(guī)劃，較好地貫徹了市政府加快中心城區(qū)改造與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的決定；有利于完善北湖區(qū)同心路——北湖公園周邊的配套設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)郴州市旅游資源的開發(fā)。（2）本項目建設(shè)用地處于郴州市北湖區(qū)，位于北湖公園同心路北側(cè)，區(qū)位獨(dú)特，自然環(huán)境優(yōu)越，向西與107國道相連，向東與城市主干道——國慶北路相接，位于北湖公園與流星嶺之間，依山徬水，景色宜人，商業(yè)服務(wù)設(shè)施及各項市政設(shè)施如水、電、路、通信等基礎(chǔ)設(shè)施均較完備，地理優(yōu)勢明顯，是一幅優(yōu)質(zhì)福地，是商務(wù)辦公、居住的理想之地，開發(fā)前景良好。（3）項目總投資為44,，其中：工程費(fèi)用28,，其它費(fèi)用14,（其中建設(shè)期貸款利息2,052萬元），項目周轉(zhuǎn)用流動資金500萬元；建設(shè)資金總額44,，其中：項目資本金19,，申請商業(yè)銀行貸款20,000萬元，預(yù)售收入投入4,。（4）從項目建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益評價來看，項目經(jīng)營收入69,，稅前利潤18,，稅后利潤13,；項目的財務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%）5,；全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%；；%，%。從以上指標(biāo)看出，項目有較好的經(jīng)濟(jì)效益。且項目當(dāng)經(jīng)營收入下降5%，項目投資增加5%時，仍有較好的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，項目抗風(fēng)險能力較強(qiáng)。因此，從經(jīng)濟(jì)角度分析，本報告認(rèn)為項目是可行的。（5）該項目建設(shè)對增加就業(yè)機(jī)會，改善投資環(huán)境，提升郴州市的城市形象，帶動郴州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展也有一定的現(xiàn)實意義。從以上分析可以看出，該項目啟動的各項基礎(chǔ)條件已具備，項目的各項優(yōu)勢明顯，具有投資穩(wěn)定，風(fēng)險小的特點(diǎn)，既符合國家的有關(guān)方針、政策，又能產(chǎn)生客觀的經(jīng)濟(jì)效益和良好的機(jī)會效益。因此該項目可行。建議（1）該項目的社會和經(jīng)濟(jì)效益良好，建議上級主管部門和銀行給予支持，促使該項目早日上馬，早見成效。（2）建議認(rèn)真做好工程的招標(biāo)、施工圖設(shè)計和施工工作，加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)控，保證工程質(zhì)量和施工進(jìn)度。（3）在建設(shè)中要充分注意公用設(shè)施、環(huán)境設(shè)施、生活環(huán)境建設(shè)。（4）精心編制工程實施計劃，在確保工程質(zhì)量和進(jìn)度的同時，要嚴(yán)格控制建設(shè)投資，加強(qiáng)營銷運(yùn)作，加強(qiáng)營銷運(yùn)作，以盡快回收資金和減少資金投資；同時狠抓項目建設(shè)質(zhì)量，爭取獲得最佳的經(jīng)濟(jì)和社會效益。第二章 項目建設(shè)的必要性一、項目的建設(shè)，符合郴州市城市發(fā)展總體規(guī)劃，是郴州市城市建設(shè)和發(fā)展的需要，是不斷完善城市基礎(chǔ)設(shè)施，改善城市環(huán)境，美化城市面貌的需要。該項目的建設(shè)對實現(xiàn)城市發(fā)展戰(zhàn)略、推進(jìn)城市提質(zhì)擴(kuò)容是有幫助的。二、項目的建設(shè)，有利于完善北湖區(qū)尤其是郴州市同心路北湖公園周邊的配套設(shè)施建設(shè)，有利于加強(qiáng)城市總體功能，促進(jìn)土地升值，繁榮市場經(jīng)濟(jì)，進(jìn)一步促進(jìn)該區(qū)域城市次中心地位的提升。同時，該項目的建設(shè)，有助于增加財政收入，籌集城市建設(shè)資金，保障城市建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。三、項目的建設(shè)，符合國家關(guān)于加快實現(xiàn)城市住房商品化和社會化的政策，有利于促進(jìn)郴州市住房貨幣化分配進(jìn)程，滿足人們?nèi)找嬖鲩L的住宅消費(fèi)需求，改善人們生活條件和居住環(huán)境，提高人們生活水平。同時，該項目的建設(shè)，可以帶動眾多第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加內(nèi)需，刺激消費(fèi)，促進(jìn)郴州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。同時，項目的建設(shè)有利于增加社會就業(yè)崗位，緩解社會就業(yè)矛盾，維護(hù)社會安定。四、項目的建設(shè)，有利于建設(shè)單位郴州市順源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提高企業(yè)的知名度和社