【文章內(nèi)容簡介】 3,209,12,040,減：所得稅68,2,941,1,095,五、凈利潤1,469,267,10,944,備注： 企業(yè)于2010年度補提了2009年的企業(yè)所得稅1,171,，因此2010年末未分配利潤減少1,171,；。上表可知，2011年末松北建設(shè)總資產(chǎn)19,，實現(xiàn)營業(yè)收入5,，凈利潤1,。目前，松北建設(shè)正在開發(fā)前進家園小區(qū)項目，該項目位于XX市松北新區(qū)，總占地面積10萬多平方米，分兩期開發(fā)。項目一期占地面積6萬多平方米，總建筑面積10萬平方米，已全部竣工并基本售罄。項目二期分A、B兩地塊，目前正在開發(fā)A地塊，該地塊占地面積1萬多平方米，計劃于2012年末竣工，目前正在進行預售，銷售順暢，回款穩(wěn)定。四、管理團隊l 孫玉國，男，1964年出生，現(xiàn)為XX地產(chǎn)法定代表人、總經(jīng)理。 黑龍江省能源研究所 技術(shù)師、工程師； 黑龍江省經(jīng)委 科長、副處長； 北京隆北開發(fā)公司 總經(jīng)理； 黑龍江藍天房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 董事長； XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 總經(jīng)理、法定代表人。l 王恩泰，男，1964年出生，高級工程師，現(xiàn)為XX地產(chǎn)工程負責人。 黑龍江省輕工建設(shè)總公司 生產(chǎn)科長； 黑龍江藍天房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 工程部長； XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 工程部長。l 王楓，男，1963年出生，高級會計師，現(xiàn)為XX地產(chǎn)財務(wù)負責人。 黑龍江省商業(yè)安裝公司 科長； 黑龍江省商業(yè)設(shè)計院 總會計師； 黑龍江省龍埠建設(shè)開發(fā)有限公司 財務(wù)經(jīng)理； XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 財務(wù)經(jīng)理。五、財務(wù)狀況借款人注冊資本為2,000萬元人民幣，實收資本為2,000萬元人民幣，其近三年財務(wù)數(shù)據(jù)如下： 資 產(chǎn) 負 債 表 單位：元項目2009年12月31日2010年12月31日2011年12月31日流動資產(chǎn)：　　　 貨幣資金25, 121, 847, 短期投資　　 應(yīng)收票據(jù)　　 應(yīng)收賬款 減：壞賬準備 應(yīng)收賬款凈額 預付賬款 其他應(yīng)收款70,748,24,025, 96,081, 存貨89,424,89,799,117,062, 待轉(zhuǎn)其他業(yè)務(wù)支出 待攤費用一年內(nèi)到期的長期債券投效其他流動資產(chǎn)流動資產(chǎn)合計160,198, 113,946, 213,991,非流動資產(chǎn)：長期投資：長期投資合計固定資產(chǎn)： 固定資產(chǎn)原值208,348, 減：累計折舊29, 固定資產(chǎn)凈值208,319, 固定資產(chǎn)清理 在建工程 待處理固定資產(chǎn)凈損失固定資產(chǎn)合計208,319,無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)： 無形資產(chǎn) 遞延資產(chǎn)其他長期資產(chǎn)資產(chǎn)總計160,198, 114,154,214,310, 流動負債： 短期借款 應(yīng)付票據(jù) 應(yīng)付賬款 預收賬款其他應(yīng)付款140,437, 94,629, 196,313, 應(yīng)付工資 應(yīng)付福利費未交稅金未付利潤其他未交款預提費用 一年內(nèi)到期的長期負債流動負債合計140,437,94,629,196,313,長期負債：長期借款應(yīng)付債券長期應(yīng)付款其他長期負債長期負債合計負債合計140,437,94,629,196,313,所有者權(quán)益：實收資本20,000,20,000,20,000, 資本公積 盈余公積未分配利潤238, 474, 2,003, 所有者權(quán)益合計19,761, 19,525, 17,996, 負債和所有者權(quán)益合計160,198,114,154, 214,310, 損 益 表 單位：元項目2009年2010年2011年一、房地產(chǎn)經(jīng)營收入減：經(jīng)營成本銷售費用銷售稅金及附加二、房地產(chǎn)經(jīng)營利潤加：其他業(yè)務(wù)利潤減：管理費用26,236,1,609,財務(wù)費用212,81,三、營業(yè)利潤238,236,1,528,加：投資收益營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出加：以前年度損益調(diào)整四、利潤總額238,236,1,528,減：所得稅五、凈利潤238,236,1,528,六、財務(wù)分析財務(wù)指標分析截止到2011年12月31日，公司資產(chǎn)總計21,，其中：；其他應(yīng)收款9，；存貨11,。負債總計19,，全部為其他應(yīng)付款?，F(xiàn)將主要資產(chǎn)負債情況分析如下：（1）其他應(yīng)收款9,，主要為：①XX長城建筑股份有限公司2,502萬元；②黑龍江省香鴻建筑工程有限公司1,090萬元；③黑龍江省理想建筑工程有限公司922萬元；④黑龍江金圖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2,600萬元；⑤XX北岸寶宇商品混凝土有限公司1,000萬元。⑥XX汝亮房屋拆除有限公司300萬元；⑦江西宣佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司300萬元；⑧黑龍江龍華巖石工程有限公司275萬元。（2）存貨11,，其中：①土地成本：8,941萬元；②前期支出：2,765萬元。（3）其他應(yīng)付款19,，主要包括：①黑龍江省龍埠建設(shè)開發(fā)有限公司投入6,043萬元，已承諾放棄優(yōu)先受償權(quán)；②XX松北城市建設(shè)綜合開發(fā)有限責任公司投入4,303萬元，已承諾放棄優(yōu)先受償權(quán)；③黑龍江藍天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投入4,835萬元，已承諾放棄優(yōu)先受償權(quán)；④借黑龍江藍天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2,173萬元，主要用于工程支出；⑤借XX永洪房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司1,000萬元；⑥借孫明霞600萬元；⑦其他177萬元。綜上，借款人股東關(guān)聯(lián)方已承諾放棄15,181萬元借款的優(yōu)先受償權(quán)，XX地產(chǎn)當前的財務(wù)風險可控。經(jīng)營預測企業(yè)未來兩年經(jīng)營情況預測如下： 企業(yè)經(jīng)營預測表 單位：萬元序號年份前期合計11年下半年12年13年14年上半年合計上期資金余額33008一、預計資金流入1163171003209947034118414銷售12099470342000079133自籌資金11631555017181借款15502100信托資金2000020000二、預計資金流出858173987土地出讓金及相關(guān)稅費89418941建筑安裝工程費21963前期工程費31693169基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)費25772577銷售費45621管理費20456556財務(wù)費164037284805848其他費用207261244712稅金7500代收代付1信托本金或還借款155012000800022100三、當期資金余缺1141944427四、資金凈流量4442744427七、資信狀況經(jīng)查詢?nèi)嗣胥y行企業(yè)基本信用信息記錄，企業(yè)無未結(jié)清銀行貸款及不良貸款信息記錄。企業(yè)當前沒有未決訴訟、仲裁、行政處分等情況，無重大不利輿情。第四部分 項目來源及環(huán)境分析一、項目來源2009年6月1日，XX松北城市建設(shè)綜合開發(fā)有限責任公司（以下簡稱“松北建設(shè)”）與XX市國土資源局簽訂編號為“哈政土合字[2009]松北18號”《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，獲取了位于XX市松北區(qū)世茂大道以南、市政府以北的面積為50,274平方米土地（宗地編號8030050097），其中出讓部分宗地面積為49,，出讓價格為人民幣8,380萬元。，用地方式為劃撥，《國有建設(shè)用地劃撥決定書》編號為哈政土撥字[2009]松北7號。2009年8月14日，松北建設(shè)為解決開發(fā)資金困難問題，與孫玉國、孫啟龍簽訂了《開發(fā)項目合作協(xié)議書》，協(xié)議書約定：松北建設(shè)與孫啟龍、孫玉國合作開發(fā)錦觀城項目，由孫啟龍、孫玉國出資組建一個松北建設(shè)名義下的全資子公司XX地產(chǎn)，松北建設(shè)將獲取的49,，XX地產(chǎn)對該地塊的開發(fā)項目具有執(zhí)行權(quán)、決策權(quán)，雙方按出資比例進行項目紅利分配，XX地產(chǎn)實際上不受松北建設(shè)控制。2009年8月15日，松北建設(shè)召開股東會議，全體股東一致決定，依據(jù)XX市國土資源局下發(fā)的《關(guān)于變更土地登記有關(guān)問題的處理意見》（哈國土辦發(fā)【2006】15號）中載明的“企業(yè)集團統(tǒng)一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間國有出讓土地互相劃轉(zhuǎn)、交換，其中一個企業(yè)是另一個企業(yè)的全資子公司的或兩個企業(yè)的投資主體完全一致的，可以根據(jù)工商管理部門出具的相關(guān)證明材料，財政部門批準的《申請免交土地契稅審批表》、股東大會或董事會決議事宜直接辦理土地變更登記，但土地用途不能變更。”的規(guī)定，將其所有的世茂大道以南、市政府以北的宗地面積49,，辦理土地使用權(quán)登記后將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)給全資子公司XX地產(chǎn)。同期，XX地產(chǎn)于2009年8月18日召開股東會議，全體股東一致同意接收母公司松北建設(shè)所有的面積為49,。同時。2009年8月21日，松北建設(shè)向XX國土資源局松北分局提交申請，申請將其所擁有的松北區(qū)世茂大道以南、市政府以北地段50274平方米地塊的開發(fā)項目全權(quán)轉(zhuǎn)到全資子公司XX地產(chǎn)名下。XX國土資源局松北分局批準同意該申請。XX地產(chǎn)取得了該地塊的使用權(quán)證。2011年3月30日，XX市松北區(qū)發(fā)展和改革委員會向XX地產(chǎn)核發(fā)了編號為“哈松發(fā)改投字【2011】37號”《關(guān)于錦觀城項目申請報告予以核準的通知》，該通知載明：項目名稱為：錦觀城；項目地址：XX市松北區(qū)世茂大道以南，市政府以北地段；項目規(guī)模及內(nèi)容：該項目總用地面積為59,，其中建設(shè)用地面積50,274平方米，道路用地面積9,，總建筑面積132,184平方米。二、環(huán)境分析XX市房地產(chǎn)市場分析XX房地產(chǎn)市場走勢基本上遵循我國整體房地產(chǎn)走勢，從2006年后開始迅速發(fā)展，2008年受世界經(jīng)濟危機沖擊供需均略有回落，09年迅速回暖并呈快速發(fā)展態(tài)勢。（1）宏觀經(jīng)濟方面2008年以來，XX市經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)上升，人均GDP超5000美元，達到36,961元人民幣。XX市主要經(jīng)濟指標（20082010）年份GDP人居可支配收入社會消費品零售總額2008年1264億2009年1322億2010年1770億 上表可知，XX市社會經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，增速平穩(wěn)，2010年社會消費品零售總額增速較大，說明人民物質(zhì)水平提升較明顯，消費能力日益增強，社會總體供給不斷擴大。（2）房地產(chǎn)市場方面從房地產(chǎn)市場發(fā)展速度來看，XX市房地產(chǎn)市場發(fā)展明顯慢于我國南方沿海城市房地產(chǎn)市場，當005年南方市場開始快速發(fā)展時，XX市場依處于低水平線運行狀態(tài)，進入2006年后才開始快速發(fā)展。2010年，國家頒布的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，重點壓制房價的快速上漲、打擊投機行為、加大保障性住房的建設(shè)力度。XX市房地產(chǎn)市場雖然存在一定的投機性需求，但需求主體仍以剛性需求為主，因此所受影響有限。土地供給方面：XX市從2005年起至2008年，連續(xù)15個季度土地價格呈上升態(tài)勢。2009年在土地價格略有回落后低開高起，出現(xiàn)量價齊升的局面，目前處于平穩(wěn)上升階段。商品房成交量方面：根據(jù)XX市住房保障與房產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年哈市商品房銷售量45,435套，成交面積408萬平方米，比2009年分別上漲了12%和6%，其中11月份和12月份，XX市商品房銷量出現(xiàn)井噴狀態(tài)，商品房價格也呈上漲局面。步入2011年后，隨著國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的逐漸增強，投機性需求受到壓制，哈市商品房交易略有下降，但因XX市房地場市場以剛性需求為主，整體成交量仍保持中位偏高的運行狀態(tài)，其中1月份成交量達到7533套，創(chuàng)下歷年成交量新高。商品房需求方面：隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的持續(xù)，社會投機性購房需求銳減，哈市商品房價格漲勢略現(xiàn)回落。與此同時，由于房價較高位運