【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 3,209,12,040,減：所得稅68,2,941,1,095,五、凈利潤(rùn)1,469,267,10,944,備注： 企業(yè)于2010年度補(bǔ)提了2009年的企業(yè)所得稅1,171,，因此2010年末未分配利潤(rùn)減少1,171,；。上表可知，2011年末松北建設(shè)總資產(chǎn)19,，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5,，凈利潤(rùn)1,。目前，松北建設(shè)正在開(kāi)發(fā)前進(jìn)家園小區(qū)項(xiàng)目，該項(xiàng)目位于XX市松北新區(qū)，總占地面積10萬(wàn)多平方米，分兩期開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目一期占地面積6萬(wàn)多平方米，總建筑面積10萬(wàn)平方米，已全部竣工并基本售罄。項(xiàng)目二期分A、B兩地塊，目前正在開(kāi)發(fā)A地塊，該地塊占地面積1萬(wàn)多平方米，計(jì)劃于2012年末竣工，目前正在進(jìn)行預(yù)售，銷售順暢，回款穩(wěn)定。四、管理團(tuán)隊(duì)l 孫玉國(guó)，男，1964年出生，現(xiàn)為XX地產(chǎn)法定代表人、總經(jīng)理。 黑龍江省能源研究所 技術(shù)師、工程師； 黑龍江省經(jīng)委 科長(zhǎng)、副處長(zhǎng)； 北京隆北開(kāi)發(fā)公司 總經(jīng)理； 黑龍江藍(lán)天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 董事長(zhǎng)； XXXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 總經(jīng)理、法定代表人。l 王恩泰，男，1964年出生，高級(jí)工程師，現(xiàn)為XX地產(chǎn)工程負(fù)責(zé)人。 黑龍江省輕工建設(shè)總公司 生產(chǎn)科長(zhǎng)； 黑龍江藍(lán)天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 工程部長(zhǎng)； XXXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 工程部長(zhǎng)。l 王楓，男，1963年出生，高級(jí)會(huì)計(jì)師，現(xiàn)為XX地產(chǎn)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。 黑龍江省商業(yè)安裝公司 科長(zhǎng)； 黑龍江省商業(yè)設(shè)計(jì)院 總會(huì)計(jì)師； 黑龍江省龍埠建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司 財(cái)務(wù)經(jīng)理； XXXX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 財(cái)務(wù)經(jīng)理。五、財(cái)務(wù)狀況借款人注冊(cè)資本為2,000萬(wàn)元人民幣，實(shí)收資本為2,000萬(wàn)元人民幣，其近三年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)如下： 資 產(chǎn) 負(fù) 債 表 單位：元項(xiàng)目2009年12月31日2010年12月31日2011年12月31日流動(dòng)資產(chǎn)：　　　 貨幣資金25, 121, 847, 短期投資　　 應(yīng)收票據(jù)　　 應(yīng)收賬款 減：壞賬準(zhǔn)備 應(yīng)收賬款凈額 預(yù)付賬款 其他應(yīng)收款70,748,24,025, 96,081, 存貨89,424,89,799,117,062, 待轉(zhuǎn)其他業(yè)務(wù)支出 待攤費(fèi)用一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期債券投效其他流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)160,198, 113,946, 213,991,非流動(dòng)資產(chǎn)：長(zhǎng)期投資：長(zhǎng)期投資合計(jì)固定資產(chǎn)： 固定資產(chǎn)原值208,348, 減：累計(jì)折舊29, 固定資產(chǎn)凈值208,319, 固定資產(chǎn)清理 在建工程 待處理固定資產(chǎn)凈損失固定資產(chǎn)合計(jì)208,319,無(wú)形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)： 無(wú)形資產(chǎn) 遞延資產(chǎn)其他長(zhǎng)期資產(chǎn)資產(chǎn)總計(jì)160,198, 114,154,214,310, 流動(dòng)負(fù)債： 短期借款 應(yīng)付票據(jù) 應(yīng)付賬款 預(yù)收賬款其他應(yīng)付款140,437, 94,629, 196,313, 應(yīng)付工資 應(yīng)付福利費(fèi)未交稅金未付利潤(rùn)其他未交款預(yù)提費(fèi)用 一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期負(fù)債流動(dòng)負(fù)債合計(jì)140,437,94,629,196,313,長(zhǎng)期負(fù)債：長(zhǎng)期借款應(yīng)付債券長(zhǎng)期應(yīng)付款其他長(zhǎng)期負(fù)債長(zhǎng)期負(fù)債合計(jì)負(fù)債合計(jì)140,437,94,629,196,313,所有者權(quán)益：實(shí)收資本20,000,20,000,20,000, 資本公積 盈余公積未分配利潤(rùn)238, 474, 2,003, 所有者權(quán)益合計(jì)19,761, 19,525, 17,996, 負(fù)債和所有者權(quán)益合計(jì)160,198,114,154, 214,310, 損 益 表 單位：元項(xiàng)目2009年2010年2011年一、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入減：經(jīng)營(yíng)成本銷售費(fèi)用銷售稅金及附加二、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)加：其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)減：管理費(fèi)用26,236,1,609,財(cái)務(wù)費(fèi)用212,81,三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)238,236,1,528,加：投資收益營(yíng)業(yè)外收入減：營(yíng)業(yè)外支出加：以前年度損益調(diào)整四、利潤(rùn)總額238,236,1,528,減：所得稅五、凈利潤(rùn)238,236,1,528,六、財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)指標(biāo)分析截止到2011年12月31日，公司資產(chǎn)總計(jì)21,，其中：；其他應(yīng)收款9，；存貨11,。負(fù)債總計(jì)19,，全部為其他應(yīng)付款。現(xiàn)將主要資產(chǎn)負(fù)債情況分析如下：（1）其他應(yīng)收款9,，主要為：①XX長(zhǎng)城建筑股份有限公司2,502萬(wàn)元；②黑龍江省香鴻建筑工程有限公司1,090萬(wàn)元；③黑龍江省理想建筑工程有限公司922萬(wàn)元；④黑龍江金圖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2,600萬(wàn)元；⑤XX北岸寶宇商品混凝土有限公司1,000萬(wàn)元。⑥XX汝亮房屋拆除有限公司300萬(wàn)元；⑦江西宣佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司300萬(wàn)元；⑧黑龍江龍華巖石工程有限公司275萬(wàn)元。（2）存貨11,，其中：①土地成本：8,941萬(wàn)元；②前期支出：2,765萬(wàn)元。（3）其他應(yīng)付款19,，主要包括：①黑龍江省龍埠建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司投入6,043萬(wàn)元，已承諾放棄優(yōu)先受償權(quán)；②XX松北城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司投入4,303萬(wàn)元，已承諾放棄優(yōu)先受償權(quán)；③黑龍江藍(lán)天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投入4,835萬(wàn)元，已承諾放棄優(yōu)先受償權(quán)；④借黑龍江藍(lán)天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司2,173萬(wàn)元，主要用于工程支出；⑤借XX永洪房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司1,000萬(wàn)元；⑥借孫明霞600萬(wàn)元；⑦其他177萬(wàn)元。綜上，借款人股東關(guān)聯(lián)方已承諾放棄15,181萬(wàn)元借款的優(yōu)先受償權(quán)，XX地產(chǎn)當(dāng)前的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控。經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)兩年經(jīng)營(yíng)情況預(yù)測(cè)如下： 企業(yè)經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)表 單位：萬(wàn)元序號(hào)年份前期合計(jì)11年下半年12年13年14年上半年合計(jì)上期資金余額33008一、預(yù)計(jì)資金流入1163171003209947034118414銷售12099470342000079133自籌資金11631555017181借款15502100信托資金2000020000二、預(yù)計(jì)資金流出858173987土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)89418941建筑安裝工程費(fèi)21963前期工程費(fèi)31693169基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)25772577銷售費(fèi)45621管理費(fèi)20456556財(cái)務(wù)費(fèi)164037284805848其他費(fèi)用207261244712稅金7500代收代付1信托本金或還借款155012000800022100三、當(dāng)期資金余缺1141944427四、資金凈流量4442744427七、資信狀況經(jīng)查詢?nèi)嗣胥y行企業(yè)基本信用信息記錄，企業(yè)無(wú)未結(jié)清銀行貸款及不良貸款信息記錄。企業(yè)當(dāng)前沒(méi)有未決訴訟、仲裁、行政處分等情況，無(wú)重大不利輿情。第四部分 項(xiàng)目來(lái)源及環(huán)境分析一、項(xiàng)目來(lái)源2009年6月1日，XX松北城市建設(shè)綜合開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱“松北建設(shè)”）與XX市國(guó)土資源局簽訂編號(hào)為“哈政土合字[2009]松北18號(hào)”《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，獲取了位于XX市松北區(qū)世茂大道以南、市政府以北的面積為50,274平方米土地（宗地編號(hào)8030050097），其中出讓部分宗地面積為49,，出讓價(jià)格為人民幣8,380萬(wàn)元。，用地方式為劃撥，《國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書》編號(hào)為哈政土撥字[2009]松北7號(hào)。2009年8月14日，松北建設(shè)為解決開(kāi)發(fā)資金困難問(wèn)題，與孫玉國(guó)、孫啟龍簽訂了《開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合作協(xié)議書》，協(xié)議書約定：松北建設(shè)與孫啟龍、孫玉國(guó)合作開(kāi)發(fā)錦觀城項(xiàng)目，由孫啟龍、孫玉國(guó)出資組建一個(gè)松北建設(shè)名義下的全資子公司XX地產(chǎn)，松北建設(shè)將獲取的49,，XX地產(chǎn)對(duì)該地塊的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有執(zhí)行權(quán)、決策權(quán)，雙方按出資比例進(jìn)行項(xiàng)目紅利分配，XX地產(chǎn)實(shí)際上不受松北建設(shè)控制。2009年8月15日，松北建設(shè)召開(kāi)股東會(huì)議，全體股東一致決定，依據(jù)XX市國(guó)土資源局下發(fā)的《關(guān)于變更土地登記有關(guān)問(wèn)題的處理意見(jiàn)》（哈國(guó)土辦發(fā)【2006】15號(hào)）中載明的“企業(yè)集團(tuán)統(tǒng)一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間國(guó)有出讓土地互相劃轉(zhuǎn)、交換，其中一個(gè)企業(yè)是另一個(gè)企業(yè)的全資子公司的或兩個(gè)企業(yè)的投資主體完全一致的，可以根據(jù)工商管理部門出具的相關(guān)證明材料，財(cái)政部門批準(zhǔn)的《申請(qǐng)免交土地契稅審批表》、股東大會(huì)或董事會(huì)決議事宜直接辦理土地變更登記，但土地用途不能變更。”的規(guī)定，將其所有的世茂大道以南、市政府以北的宗地面積49,，辦理土地使用權(quán)登記后將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)給全資子公司XX地產(chǎn)。同期，XX地產(chǎn)于2009年8月18日召開(kāi)股東會(huì)議，全體股東一致同意接收母公司松北建設(shè)所有的面積為49,。同時(shí)。2009年8月21日，松北建設(shè)向XX國(guó)土資源局松北分局提交申請(qǐng)，申請(qǐng)將其所擁有的松北區(qū)世茂大道以南、市政府以北地段50274平方米地塊的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全權(quán)轉(zhuǎn)到全資子公司XX地產(chǎn)名下。XX國(guó)土資源局松北分局批準(zhǔn)同意該申請(qǐng)。XX地產(chǎn)取得了該地塊的使用權(quán)證。2011年3月30日，XX市松北區(qū)發(fā)展和改革委員會(huì)向XX地產(chǎn)核發(fā)了編號(hào)為“哈松發(fā)改投字【2011】37號(hào)”《關(guān)于錦觀城項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告予以核準(zhǔn)的通知》，該通知載明：項(xiàng)目名稱為：錦觀城；項(xiàng)目地址：XX市松北區(qū)世茂大道以南，市政府以北地段；項(xiàng)目規(guī)模及內(nèi)容：該項(xiàng)目總用地面積為59,，其中建設(shè)用地面積50,274平方米，道路用地面積9,，總建筑面積132,184平方米。二、環(huán)境分析XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析XX房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)基本上遵循我國(guó)整體房地產(chǎn)走勢(shì)，從2006年后開(kāi)始迅速發(fā)展，2008年受世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)沖擊供需均略有回落，09年迅速回暖并呈快速發(fā)展態(tài)勢(shì)。（1）宏觀經(jīng)濟(jì)方面2008年以來(lái)，XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)上升，人均GDP超5000美元，達(dá)到36,961元人民幣。XX市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（20082010）年份GDP人居可支配收入社會(huì)消費(fèi)品零售總額2008年1264億2009年1322億2010年1770億 上表可知，XX市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好，增速平穩(wěn)，2010年社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速較大，說(shuō)明人民物質(zhì)水平提升較明顯，消費(fèi)能力日益增強(qiáng)，社會(huì)總體供給不斷擴(kuò)大。（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)方面從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度來(lái)看，XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展明顯慢于我國(guó)南方沿海城市房地產(chǎn)市場(chǎng)，當(dāng)005年南方市場(chǎng)開(kāi)始快速發(fā)展時(shí)，XX市場(chǎng)依處于低水平線運(yùn)行狀態(tài)，進(jìn)入2006年后才開(kāi)始快速發(fā)展。2010年，國(guó)家頒布的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，重點(diǎn)壓制房?jī)r(jià)的快速上漲、打擊投機(jī)行為、加大保障性住房的建設(shè)力度。XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然存在一定的投機(jī)性需求，但需求主體仍以剛性需求為主，因此所受影響有限。土地供給方面：XX市從2005年起至2008年，連續(xù)15個(gè)季度土地價(jià)格呈上升態(tài)勢(shì)。2009年在土地價(jià)格略有回落后低開(kāi)高起，出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面，目前處于平穩(wěn)上升階段。商品房成交量方面：根據(jù)XX市住房保障與房產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)顯示，2010年哈市商品房銷售量45,435套，成交面積408萬(wàn)平方米，比2009年分別上漲了12%和6%，其中11月份和12月份，XX市商品房銷量出現(xiàn)井噴狀態(tài)，商品房?jī)r(jià)格也呈上漲局面。步入2011年后，隨著國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的逐漸增強(qiáng)，投機(jī)性需求受到壓制，哈市商品房交易略有下降，但因XX市房地場(chǎng)市場(chǎng)以剛性需求為主，整體成交量仍保持中位偏高的運(yùn)行狀態(tài)，其中1月份成交量達(dá)到7533套，創(chuàng)下歷年成交量新高。商品房需求方面：隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的持續(xù)，社會(huì)投機(jī)性購(gòu)房需求銳減，哈市商品房?jī)r(jià)格漲勢(shì)略現(xiàn)回落。與此同時(shí)，由于房?jī)r(jià)較高位運(yùn)