【正文】 品牌，成為他們安家落戶的首選。目前在園區(qū)樓市，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。2001年8月底。 蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產于1996年開始開發(fā)建設。 園區(qū)概況 蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設7年多來，取得了令人矚目的成績。 三、地塊坐落位置及環(huán)境 本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā)8平方公里內的星海街蘇茜路交叉口西北角，呈南北向長條形。蘇園（2002）02地塊使用權競買咨詢報告蘇州銘星軟件科技有限公司蘇州市新天地工程造價咨詢事務所項目總設計師 陳溥財蘇州銘星軟件科技有限公司總經理高級工程師 注冊造價師 總工程師 杜利同 蘇州市新天地工程造價咨詢事務所高級工程師 注冊造價師 總經濟師 楊永明蘇州市新天地工程造價咨詢事務所所長注冊評估師 注冊造價師 蘇州市新天地工程造價咨詢事務所蘇州銘星軟件科技有限公司二00二年六月十日目 錄第一章 總論第二章 市場營銷策劃第三章 項目初步規(guī)劃與方案優(yōu)化第四章 項目實施進度計劃第五章 投資估算第六章 經濟評價第一章 總論 一、項目名稱 蘇園（2002）02號地塊土地使用權競買可行性研究報告。 二、報告編制單位蘇州市房地產業(yè)協會、蘇州市新天地工程造價咨詢事務所、蘇州銘星軟件科技有限公司。本地塊北面與浦東開發(fā)銀行、鄰里中心隔河相望，浦東開發(fā)銀行、鄰里中心為單層和多層建筑沿河長條形布置，其北面為著名的師惠坊中高層住宅小區(qū)，均即將竣工和交付使用，住宅產品銷售基本完畢；地塊東鄰星海街，南面為蘇茜路，西面與星海學校相鄰。園區(qū)的房地產開發(fā)也取得了輝煌的成就，園區(qū)房地產不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地。近年來，園區(qū)房地產蓬勃發(fā)展，從當年開發(fā)10多萬平方米到2001年的開發(fā)量70萬平方米，約占市區(qū)總開發(fā)量的一半。在園區(qū)管委會的大力推動下，園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。到2001年底，園區(qū)已建和在建的小高層住宅在40幢左右，小高層住宅已成了園區(qū)住宅開發(fā)的一個熱點，成為園區(qū)一道亮麗的風景線。 園區(qū)住宅建設緣何呈現紅紅火火的態(tài)勢？關鍵是園區(qū)以前瞻性的眼光，全面推進住宅建設，努力走上“高起點規(guī)劃、高水平設計、高質量施工、高標準管理”的四高之路。首期開發(fā)8平方公里，緊靠蘇州古城，將建成一個以工商業(yè)為主體、包括金融業(yè)和旅游業(yè)的中心區(qū)；第二期環(huán)繞秀美的金雞湖，將建成一個富有水城特色的居住區(qū)和高新技術產業(yè)區(qū)；第三期靠近上海，地勢開闊，將建成一個技術密集的制造業(yè)和加工業(yè)基地。根據園區(qū)總體規(guī)劃，周邊8平方公里將建成公共綠地和現代化商住文化娛樂區(qū)。金雞湖的總體規(guī)劃已經中國、新加坡和美國專家審定，并獲得了中國國家發(fā)展計劃委員會批準。 環(huán)境 中新雙方專家從蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)伊始，就堅持國際化標準，注重融合現代國際城市規(guī)劃和開發(fā)建設的經驗、新特點，力邀國際知名大師參與，編制設計了具備世界一流水平的科學規(guī)劃體系。 配套設施 蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經驗，住宅區(qū)所有商業(yè)服務、社會服務設施都集中在鄰里中心，在70平方公里規(guī)劃區(qū)內規(guī)劃19個鄰里中心，園區(qū)的住宅圍繞集商業(yè)、文化、社區(qū)服務于一體的鄰里中心布置，這種社區(qū)服務設施設計新理念的設施為社區(qū)居民提供了綜合性、全方位、多功能的服務；同時，園區(qū)還新建了職業(yè)技術學院、新加坡國際學校、九年一貫制的星海學校、新城花園小學及附屬幼兒園、新加花園幼兒園、新馨花園幼兒園、華新國際幼兒園等教育設施，又配套了大交通，極大地改善了生活環(huán)境。 本地快環(huán)境綜述 園區(qū)住宅已形成規(guī)模，商品房售價已連續(xù)幾年超過古城區(qū)，冠全市第一，2001年開發(fā)量70萬平方米，開發(fā)一塊熱銷一塊。周邊環(huán)境良好。供參加拍賣的房地產企業(yè)和提供貸款的金融機構參考。用四個指標來反映，即：土地最高限價，財務內部收益率期望值（加權平均值），財務內部收益率達到基準收益率的累計概率（成功的可能性），財務內部收益率低于0的累計概率（導致損失的可能性）。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。每個方案均列出了土地最高限價，財務內部收益率期望值，財務內部收益率達到基準收益率的累計概率，財務內部收益率低于0的累計概率等四個決策指標。決策方法決策可以按以下步驟進行：企業(yè)先確定目標收益率基準收益率，每個企業(yè)對獲得土地的迫切程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫切程度加劇，對項目收益水平的要求也會降低，因此，因每個企業(yè)的現狀不一樣，基準收益率是不同的。此時，可能有多個方案符合條件，則還需要進一步通過“財務內部收益率達到基準收益率的累計概率”和“財務內部收益率低于0的累計概率”作出決策。當若干個方案的“財務內部收益率低于0的累計概率”都很小時，各方案的風險幾乎是相同的，應該根據“財務內部收益率達到基準收益率的累計概率”來最后定奪。到底多大才合適，由決策者根據對獲得該地塊的迫切程度等因素確定。層數不低于4層，不高于25層。區(qū)內公積金會員購房人數絕對量逐年上升，1997年為92人，1998年659人，1999年987人，2000年1713人，2001年18月1780人，累計5231人。 市場需求預測 根據規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。60萬人口，按三口之家計算為20萬戶，每戶平均面積140平方米，則需要2800萬平方米，預測園區(qū)住宅每年的需求量見下表。蘇州工業(yè)園區(qū)自1994年開始開發(fā)，到2015年用22年時間達到60萬人口，珠江三角洲的發(fā)展已有先例，蘇州照目前的速度發(fā)展，預測是完全可能實現的，甚至可能提前。%，由于銷售量等于開發(fā)量，預計2002至2005年的需求量仍將以14～20%幅度增長。價格漲幅1997年至2000年，%，1997年至2001年，% 。 擬建產品類型及要求： 多層住宅，建筑層數不低于4層。 （二）套型分析 多層住宅每戶130平方米左右，中高層住宅每戶145平方米左右。根據規(guī)劃要求，；建筑密度不超過30%。 擬定兩個產品方案：多層住宅方案，小高層+高層住宅方案。選定“小高層+高層”為推薦方案。 三、銷售價格 相鄰地塊都是中高層住