【正文】 增長(zhǎng) %。 P. 3 （ 4） 地塊分析小結(jié) ? 項(xiàng)目的交通連接十分便捷，位于地鐵出口旁， 具備開發(fā)辦公物業(yè) 的必要交通條件 ? 項(xiàng)目位于傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)，相關(guān)配套發(fā)達(dá)，項(xiàng)目具有豐富的商業(yè)、住宅資源配套 ? 項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)的特定相關(guān)資源為項(xiàng)目發(fā)展提供了市場(chǎng)支持 ? 項(xiàng)目地塊規(guī)模小，限制了建筑設(shè)計(jì)的空間 。 片區(qū)內(nèi)有廣州市兩大高校 —— 廣東工業(yè)大學(xué)和中山大學(xué)醫(yī)學(xué)院，估計(jì)在校學(xué)生超過(guò) 1 萬(wàn)人，此外還有育才中學(xué)，農(nóng)林下路小學(xué)等中小學(xué)校。 ③其他資源分析 片區(qū)內(nèi)的醫(yī)療資源和教育資源發(fā)達(dá)。而農(nóng)林下路和中山二路則有眾多的臨街商鋪，商業(yè)業(yè)態(tài)齊全。在與項(xiàng)目相隔約 500米處有位于署前路的東山百貨，是大型的綜合百貨大樓。 ② 商業(yè)、住宅配套分析 地塊所處的片區(qū)為廣州傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)之一，商業(yè)配套齊全。位于署前路，正在建設(shè)的地鐵 5 號(hào)線站點(diǎn)出口與項(xiàng)目的距離也在 250 米內(nèi)。 公共交通分析 項(xiàng)目位于地鐵 1 號(hào)線東山口站旁，距離地鐵出口距離在 150 米以內(nèi)。 地塊位臵示意如下： （ 2） 地塊 現(xiàn)狀 地塊現(xiàn)用作停車場(chǎng)，地塊 沿中山二路有臨時(shí)建筑做街鋪 ， 地塊 現(xiàn)狀 如下： 項(xiàng)目位置 P. 2 （ 3） 項(xiàng)目配套分析 ①交 通配套分析 路段道路分析 項(xiàng)目臨中山二路，中山二路 屬于中山路，是城市主干道，為廣州市東西走向的主要干道之一，單邊 4 車道，設(shè)計(jì)行駛時(shí)速 60 公里 /小時(shí)。項(xiàng)目地呈方正矩形狀， 東面為菜園北街，南面為一片低矮住宅民房，再往南為東華路，西面為一乙級(jí)寫字樓粵運(yùn)大廈，北面為中山二路。 地 塊 項(xiàng)目可行性 研究報(bào)告 目 錄 一 項(xiàng)目界定 ...........................................................................1 1 項(xiàng)目解析 ................................................................................................ 1 （ 1） 項(xiàng)目位臵及四至 .............................................................................. 1 （ 2） 地塊現(xiàn)狀 ........................................................................................ 1 （ 3） 項(xiàng)目配套分析 ................................................................................. 2 （ 4） 地塊分析小結(jié) ................................................................................. 3 二 投資背景和市場(chǎng)環(huán)境研究 ........................................................4 1 廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析 ................................................................................... 4 (1) 20xx 年廣州宏觀經(jīng)濟(jì)狀況 .................................................................. 4 (2) 20xx 年一季度廣州市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 ..................................................... 4 (3) 廣州宏觀經(jīng)濟(jì)分析小結(jié) ........................................................................ 6 2 市場(chǎng)環(huán)境分析 .......................................................................................... 7 (1) 廣州寫字樓市場(chǎng)分析 ........................................................................... 7 (2) 廣州動(dòng)漫市場(chǎng)分析 ............................................................................10 三 專業(yè)市場(chǎng)板塊分析 ................................................................. 12 1 辦公物業(yè)市場(chǎng)板塊分析 ............................................................................12 2 項(xiàng)目所在片區(qū)寫字樓物業(yè)分析 .................................................................18 3 片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)分析 ..................................................................................23 4 動(dòng)漫商城案例研究 ..................................................................................25 四 項(xiàng)目發(fā)展建議 ....................................................................... 26 1 地塊 SWOT 分析 ....................................................................................26 2 項(xiàng)目定位 ...............................................................................................26 （ 1）項(xiàng)目整體定位 ...................................................................................26 （ 2）容積率的確定 ...................................................................................27 （ 3） 寫字樓定位 .....................................................................................28 （ 4） 商 業(yè)定位 ........................................................................................29 （ 5） 車位 .............................................................................................30 五 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) ................................................................. 31 1 指標(biāo)說(shuō)明 ...............................................................................................31 2 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 ...........................................................................31 3 投資估算與資金籌措 ...............................................................................31 （ 1） 總投資估算 ...................................................................................31 （ 2） 資金籌措 .......................................................................................33 4 投資使用計(jì)劃 .........................................................................................33 5 銷售收入測(cè)定 .........................................................................................33 （ 1） 銷售收 入估算 ................................................................................33 （ 2） 出租收入估算 ................................................................................34 6 項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 ..................................................................................34 7 資金來(lái)源與運(yùn)用分析 ...............................................................................35 8 項(xiàng)目利潤(rùn) ...............................................................................................35 9 財(cái)務(wù)與敏感性分析 ..................................................................................35 （ 1） 贏利能力分析 ................................................................................35 10 項(xiàng)目不確定性分析 ..................................................................................36 (1) 項(xiàng)目盈虧平衡分析 .............................................................................36 (2) 項(xiàng)目敏感性分析 .................................................................................36 (3) 委托方與文化局在收益不同分成比例下的測(cè)算 .....................................36 六 附件 ................................................................................. 39 附表 1：項(xiàng)目開發(fā)成本估算表 附表 2：項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表 附表 3：項(xiàng)目銷售收入與稅金及附加估算表 附表 4：項(xiàng)目出租收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 附表 5：資金來(lái)源與運(yùn)用表 附表 6：項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配表 附表 7：項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（全部投資） 附表 8：項(xiàng)目敏感性分析表 P. 1 一 項(xiàng)目界定 1 項(xiàng)目解析 （ 1） 項(xiàng)目 位臵及四至 項(xiàng)目 地塊占地面積 2,739平方米，凈用地面積 2,355 平方米。項(xiàng)目 位于中山二路，地鐵 1 號(hào)線東山口站出口旁。項(xiàng)目臨城市主干道，所處區(qū)域?yàn)閺V州傳統(tǒng)的商業(yè)網(wǎng)區(qū)。而項(xiàng)目南面的東華路是城市次主干道，通過(guò)東華路可以連接到廣州市區(qū)內(nèi)主要的快速路 —— 內(nèi)環(huán)路。在項(xiàng)目臨中山大道處設(shè)有東山 口公交站點(diǎn)，經(jīng)過(guò)的公交車線路有十余條，在距離項(xiàng)目直線距離 200 米以內(nèi)，農(nóng)林下路與中山二路的交匯處設(shè)有東山電車總站。項(xiàng)目的公共交通連接非常便捷。在與項(xiàng)目直線距離200 米內(nèi)，農(nóng)林下路與中山二路交匯處有商業(yè)面積近 2 萬(wàn)的 大型集中商業(yè)錦軒現(xiàn)代城，里面設(shè)有大型超市和酒樓等日常生活商業(yè)配套