【正文】 新區(qū)固定資產(chǎn)投資總額已達到536億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資254億元；，增長41倍，%。經(jīng)過幾年的開發(fā)建設(shè)，北部新區(qū)已基本形成3個1的發(fā)展格局：1座汽車城，１個星系列百萬方高新技術(shù)樓宇產(chǎn)業(yè)，1條嘉陵江濱江景觀帶，目前，北部新區(qū)兩園已由一個城郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域變成一個新城區(qū)的雛形，奠定了在北部新區(qū)建設(shè)以高新技術(shù)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、都市風貌展示區(qū)、都市發(fā)達經(jīng)濟圈核心增長極的布局構(gòu)架。人口20萬人大竹林組團信息產(chǎn)業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)、光電產(chǎn)業(yè)、生物工程以發(fā)展信息軟件為主、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)。人口18萬人黃茅坪組團現(xiàn)代制造業(yè)以發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)為主的工業(yè)園區(qū)。人口10萬人金山組團出口加工業(yè)、現(xiàn)代物流包括出口加工區(qū)、寸灘港地區(qū)。該園區(qū)重點發(fā)展電子信息、生物醫(yī)藥和食品儀表等三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，集團建設(shè)重慶光電產(chǎn)業(yè)、重慶智能儀器儀表產(chǎn)業(yè)、重慶生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)和重慶軟件產(chǎn)業(yè)等四大產(chǎn)業(yè)基地。X組團：建設(shè)成為以光電和生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，以及商務(wù)辦公、商檔社區(qū)為主，具有山水園林特色、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。居住環(huán)境（1）、北部新區(qū)高新園區(qū)總面積約50平方公里，其余為生態(tài)綠地、林地及水域等，%。高新區(qū)規(guī)劃總?cè)丝跒?0萬人，按照高新園綠地系統(tǒng)建設(shè)指標規(guī)劃，到2015年，高新園人均公共綠地15平方米。（3）、居住規(guī)劃北部新園高新園規(guī)劃居住用地約占總建設(shè)用地的25%，各種高品質(zhì)的住宅小區(qū)錯落有致地分布在轄區(qū)內(nèi)，目前已竣工的住宅規(guī)模約250萬平方米。三、北部新區(qū)高新園區(qū)樓宇工業(yè)分析樓宇工業(yè)作為現(xiàn)代都市型工業(yè)的新形態(tài)，具有占地少、稅源穩(wěn)、效益好等優(yōu)勢，可以解決土地資源緊缺與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的矛盾。目前，該區(qū)域七座“星”系列商務(wù)大廈和總部基地已投入使用，據(jù)官方信息，已經(jīng)有近百萬平米的商務(wù)樓投入市場，可以滿足1000家以上科技型中小企業(yè)辦公、生產(chǎn)需要，目前其使用率平均達到了76%。實施高新園中心區(qū)拓展區(qū)、總部基地等項目63萬㎡，到2007年年底形成150萬㎡規(guī)模。還將規(guī)劃新的系列科技孵化樓，將樓宇產(chǎn)業(yè)十一五規(guī)劃由200萬㎡提高到250萬㎡。第三章 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析一、區(qū)域房地產(chǎn)概況總述：憑借得天獨厚的自然資源、基礎(chǔ)設(shè)施、市政配套、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢等條件，北部新區(qū)高新園區(qū)的房地產(chǎn)市場自2002年開始，便飛速發(fā)展，相繼出現(xiàn)了以龍湖天籟城、金科水晶酈城等中高檔房地產(chǎn)項目，成為名符其實的“富人區(qū)”，縱觀該區(qū)域房地產(chǎn)市場，存在著“中間小、兩頭大”的現(xiàn)象，即以上述為代表的中高檔項目和以安置房和其它小項目為代表的中低端項目為主，從區(qū)域目前項目開發(fā)和土地供應(yīng)來看，房地產(chǎn)項目銷售態(tài)勢較好。御湖苑、上丁企業(yè)公園、楓林秀水、鋒尚星空、加新花園、加新天湖美鎮(zhèn)、金科五星城、龍湖鳳麟苑、榮鼎國際、協(xié)信TOWN城、中興渝景苑、棕櫚泉國際花園。⑵、住宅成交平均面積分析從區(qū)域供應(yīng)戶型來分析，2006年3月至2007年3月期間，以6080㎡的戶型供應(yīng)為主，這部分戶型多為園區(qū)內(nèi)的拆遷安置房及部分小戶型社區(qū)，另一部分戶型供應(yīng)以100120㎡為主，這源于保利五星城等項目的大面積放量。⑶、住宅銷售價格從上表可以看出，受金科二、北部新區(qū)高新園07年一季度房地產(chǎn)市場分析2007年一季度北部新區(qū)高新園區(qū)房地產(chǎn)市場總體情況是：房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較去年同期有所上升；市場成交量有所增加；房地產(chǎn)市場競爭相對平和；房價穩(wěn)中有升。本季度北部新區(qū)高新園區(qū)共協(xié)議出讓宗地5宗，面積為43公頃；掛牌出讓土地6宗，面積為42公頃；行政劃撥6宗，面積31公頃。⑵、預(yù)售許可登記本季度北部新區(qū)高新園區(qū)共進行商品房預(yù)售許可登記21幢，1486戶。房地產(chǎn)銷售情況分析⑴、購房需求面積的選擇本季度北部新區(qū)高新園區(qū)商品房銷售最多的為180㎡以上的房屋，其次是120150㎡以及150180㎡的，都是偏大戶型房屋，占本季度銷售總量的58%。從上圖可以看出，這類房屋雖然面積大價格高但仍然擁有很大一批的消費群，由于其小區(qū)環(huán)境優(yōu)質(zhì)、樓盤總體規(guī)劃好、性價比高，因此始終還是不乏購買者。這類房屋由于面積適中，戶型也受廣大消費者青睞，因此一直在北部新區(qū)高新園區(qū)保持著穩(wěn)定良好的銷售形勢。由于北部新區(qū)高新園區(qū)商品房住房總體均價近年來一直保持在3500元/平方米左右，因此30004000元/平方米這類房屋本就是北部新區(qū)高新園區(qū)銷售量最多的。隨著棕櫚泉國際花園湖邊別墅區(qū)和協(xié)信town城四期聯(lián)排別墅的陸續(xù)開盤，本季度均價6000元/平方米以上的房屋較上一季度和去年同期都有一定幅度的增長，特別是10000元/平方米以上的房屋也銷售了7套。房地產(chǎn)市場成交量分析⑴、二級市場成交情況本季度北部新區(qū)高新園區(qū)商品房銷售成交2297套，,分別比去年同期增長82%、73%、94%。非住宅成交361套，,分別同比增長491%、266%、159%。說明北部新區(qū)高新園區(qū)近年來的商品房銷售情況并不是一味瘋長，而是略有波動，但處于持續(xù)增長的良好世態(tài)。今年一季度,北部新區(qū)高新園區(qū)存量房轉(zhuǎn)讓152套，,分別比群年同期增長105% 、95%、53%。房地產(chǎn)市場價格走勢分析從近1年的價格走勢分析來看，北部新區(qū)高新園區(qū)整體房價沒有太大的變化，穩(wěn)中有升，今年總體較去年同期上漲了574元/平方米，漲幅為19%。三、重點個案調(diào)研住宅個案中興渝景苑所屬區(qū)域板塊X版塊物業(yè)地址渝北區(qū)北部新區(qū)高新園金科天籟城背后（古木峰公園）占地面積建筑面積容積率樓層規(guī)劃兩棟18層高層和五棟11+1小高層建筑形態(tài)小高層、高層開盤日期200609主力房型72114㎡銷售均價3480元/㎡銷售率80%以上總戶數(shù)512開發(fā)商重慶中興發(fā)展公司物業(yè)管理待定榮鼎國際⑴、優(yōu)劣分析優(yōu)勢1. 位與新牌坊區(qū)內(nèi)，前臨機場路交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢明顯2. 后靠市政規(guī)劃涉外領(lǐng)事區(qū)，擁有較好的居住環(huán)境3. 背擁盤溪河，龍湖香樟林、財富中心等城市住宅景觀。觀天下⑴、優(yōu)劣分析優(yōu)勢，我市一線知名開發(fā)企業(yè)實力雄厚，內(nèi)部自然條件優(yōu)越劣勢⑵、經(jīng)濟指標項目名稱觀天下所屬區(qū)域板塊經(jīng)開版塊物業(yè)地址X金開大道1號占地面積40000平方米建筑面積70000平方米容積率樓層規(guī)劃板式小高層：18F建筑形態(tài)板式小高層開盤日期板式小高層：主力房型80110㎡銷售均價36003800元/㎡銷售率90%總戶數(shù)板式小高層：576戶開發(fā)商東成物業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)管理金科物管商業(yè)個案項目名稱地理位置體量面積區(qū)間售價租金天一順和康城渝北區(qū) 北部新區(qū)萬壽支路4000㎡以上20300㎡400011000元/㎡3060元/㎡天湖美鎮(zhèn)金開大道1號1100040400㎡70001200035元/㎡中興渝景苑北部新區(qū)高新園金科天籟城背后40005000㎡未定未定未定分析：⑴、除金科十二坊外，該區(qū)域在售商業(yè)均以底商和商業(yè)街的形式存在；⑵、縱觀該區(qū)域商業(yè)價格，在套內(nèi)400014000元/㎡的區(qū)間，其中，臨近主干道（金開大道、X大道、黃山大道）的商業(yè)價格較高，售價相對較高，而次干道/內(nèi)街的商業(yè)價值相對較低。X大道商業(yè)分析分析：從圖中可看出，汽配建材占比例最高為53%，其次是空置商業(yè)店面占比例37%，生活便利店與醫(yī)療保健并列僅占5%。②、店鋪面積過大租賃價格過高，致使空置率較高。雙寧路分析：圖中生活便利店占整個業(yè)態(tài)比例的27%，小型餐飲23%、大中型餐飲21%、空置商業(yè)店面為9%、美容美發(fā)8%、醫(yī)療保健4%、汽配建材占4%、金融服務(wù)4%。寧支路(X麗景)圖表顯示物流倉儲業(yè)態(tài)占據(jù)54%,位居第二的空置商業(yè)店面占據(jù)了18%,其次是生活便利店占12%,醫(yī)療保健為9%,美容美發(fā)3%,醫(yī)療保健占據(jù)3%,建材汽配僅1%。因我司意向性地塊為長途貨運停車場的原故，消化了該案80%以上的商業(yè)店面，在如此優(yōu)越條件的支撐下，仍可看出較為明顯的商業(yè)空置率，如果意向性項目的啟動必然會導(dǎo)致停車場與大部分商家的搬遷，此時，本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)空置率將會急劇上升，該問題是本項目商業(yè)定位具有重要的參考價值。五、周邊配套公交系統(tǒng)路線車型開收班時間起始站點125B中級車6：3019：30X、中華坊、讀書梁、上清寺、大禮堂、南坪126普通車6：3019：30出口加工區(qū)、汽博中心、金渝大道、天湖美鎮(zhèn)、中華坊、新牌坊133中級車6：3021：00X、中華坊、電子校、重慶大學(xué)、陳家灣、高灘巖149普通車6：0019：30金福路、天湖美鎮(zhèn)、紅旗河溝、黃泥磅、大灣、南坪二小區(qū)208中級車7：0019：10X醫(yī)院、中華坊、邊防總隊、南橋寺、陳家灣、小龍坎、西南醫(yī)院465B普通車6：3018：30天湖美鎮(zhèn)、消防總隊、新牌坊、加州市場、海關(guān)、小苑、家樂福606中級車6：3019：30X鎮(zhèn)、加州市場、紅旗河溝、上清寺、火車站、黃沙溪、袁家崗125普通車6：3019：30X鎮(zhèn)、新牌坊、牛角沱 、菜園壩 、 工貿(mào)、 金臺、南坪區(qū)府 外部配套學(xué)校X中小學(xué)、金科巴蜀中學(xué)高二部及其龍湖小學(xué)部、特色幼兒園醫(yī)療重慶北城醫(yī)院、X醫(yī)院、佳愛骨科門診、商業(yè)盛宴十二坊、休閑娛樂女主角護膚美體生活館、蕭丙養(yǎng)生足療、維他蔬果吧農(nóng)超銀衛(wèi)超市、重客隆、易初蓮花、X綜合農(nóng)貿(mào)市場金融中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國信合市政水、電、氣、閉路、電信交費點其它金科酒店、消防隊招待所第四章 項目SWOT分析一、地塊解析l 從土地地貌特征解析：項目地塊內(nèi)地貌情況平坦，利于土地整理；l 從項目所在區(qū)域解釋：區(qū)域未來將成為重慶市行政中心、金融中心、外事中心和“富人居住區(qū)”以及高新園的完善的生活配套區(qū)域；l 從周邊生活配套條件解析：基礎(chǔ)生活配套設(shè)施已經(jīng)形成，居家生活日益方便；l 從消費者的觀點解析：認可度較高，以理消費價位較高。二、SWOT分析優(yōu)勢（S）l 區(qū)域居住氛圍已經(jīng)形成，生活配套日益完善；l 區(qū)域市場知曉度高，房地產(chǎn)市場成熟穩(wěn)定，發(fā)展?jié)摿Υ?；l 區(qū)域隨著高新園產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展成熟，將帶動很大一批產(chǎn)業(yè)鏈人口進入，支持房地產(chǎn)市場的發(fā)展；l 項目周邊景觀資源豐富，緊臨大型生態(tài)公園及川劇藝術(shù)中心等休閑設(shè)施，生活環(huán)境良好；l 地理位置良好，周邊道路網(wǎng)絡(luò)較為發(fā)達，交通配套日益完善，交通通達性好。機會（O）l 高新園區(qū)及周邊工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，將為區(qū)域帶來極大的升值潛力和人口的入??；l 周邊可供開發(fā)用地較少，項目市場競爭較弱；l 項目場地平整，有利于減少開發(fā)周期，以短平快獲取較大利潤。l 項目場地現(xiàn)為一成熟物流中心，如該地塊開發(fā)，物流中心暫時搬遷至前面或后面地塊，其帶來的若干負面效應(yīng)將會影響本案的銷售。小結(jié)：通過以上的分析，可以看出，項目地塊臨金科因此項目在規(guī)劃設(shè)計及營銷過程中，應(yīng)盡量規(guī)避兩側(cè)中低檔次對其的影響，打造成中高檔樓盤的形象，才會在獲取良好的經(jīng)濟效益和社會效益。天湖美鎮(zhèn)、金科中華坊、財富中心等項目深入調(diào)研分析，已經(jīng)購買及已入住的業(yè)主，從區(qū)域看來以渝北區(qū)、江北區(qū)、北部新區(qū)為主，渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)等區(qū)域為輔，而我市周邊區(qū)縣來客內(nèi)與外省人士為輔助客戶。最具參考價值目標客戶（中興渝景苑內(nèi)部銷售初步統(tǒng)計，移動、電信是他們最主力客戶，該部門主管、部門經(jīng)理、技術(shù)人員之類的，他們收入狀況略微豐厚、相對穩(wěn)定，顧能承受總價在25萬以內(nèi)的兩房，3035萬的三房，年齡范圍相對較寬在2550之間，是因為個人能力而決定，他們對公交配套的依賴性相對較強，從建筑形態(tài)的接受度來看，3040之間的中青年對于小高層、高層的抗性不大，相對容易接受，戶型設(shè)計只要鑒于舒適與適用之間接受度還是相對較高，4050歲年齡階段群體他們通過充足的積累在戶型設(shè)計的功能性和舒適度方面要求要略高一些。結(jié)論：在滿足分析中3項條件，18F30F的高層建筑也能實現(xiàn)較好的市場效果，我們通過項目測試和他們對市場專業(yè)的見解，直接反映出了，客戶對于高層低密度的認同度還是較高的。本項目目標客戶群我們對本案的目標客戶群初步解析如下：⑴、目標客層區(qū)域主要以項目所處區(qū)域內(nèi)為主，其次為區(qū)域所在的渝北區(qū)為輔、再次為江北區(qū)。⑶、目標客層年齡2535歲之間的主體年齡區(qū)間，3645歲為輔助群體。⑸、目標客對產(chǎn)品需求他們是實用主義者，滿足整體規(guī)劃保證低密度、合理控制面積區(qū)間、良好的園林景觀、擁有一定的自然景觀、戶型設(shè)計體現(xiàn)功能性和一定舒適度。二、產(chǎn)品定位項目檔次定位通過對區(qū)域的分析及周邊項目的調(diào)研，我們建議將項目打造成中高端、低密度精品高層住宅小區(qū)。天籟城片區(qū)的優(yōu)勢，使其注定是“含著金湯匙誕生的”，渝能有信心將其打造成為中高檔住宅精品；⑵、通過對周邊房地產(chǎn)項目的調(diào)研，周邊高層產(chǎn)品的銷售與花園洋房等高檔產(chǎn)品的銷售旗鼓相當，甚至高層的銷售速度快于花園洋房的銷售速度（財富中心就是），因此，從市場的角度和經(jīng)濟效益的角度，我們都建議項目用足容積率，以量來獲取較多的利潤；⑶、項目占地規(guī)模相對較小，且四面臨馬路，兩側(cè)還緊臨經(jīng)濟適用房等低檔小區(qū)，因此，不太適合打造花園洋房等高端產(chǎn)品；⑷、從周邊項目的調(diào)研來看，高層產(chǎn)品應(yīng)以低密度、大尺度和一流的園林景觀取勝。建議在項目東、南臨近低檔住宅側(cè)布以點式高層住宅，在臨近金科天籟城社區(qū)等景觀），做到景觀資源最大化。戶型區(qū)間建議以三房和兩房為主，輔以少量的一房，戶型設(shè)計在控制面積的同時，保證其功能的齊全及使用的舒適性。三、價格定位通過對項目區(qū)域的深入分析和項目周邊參考個案的調(diào)研，假定本案能在明年銷售