【正文】 新區(qū)固定資產(chǎn)投資總額已達(dá)到536億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資254億元；，增長(zhǎng)41倍，%。經(jīng)過(guò)幾年的開(kāi)發(fā)建設(shè)，北部新區(qū)已基本形成3個(gè)1的發(fā)展格局：1座汽車(chē)城，１個(gè)星系列百萬(wàn)方高新技術(shù)樓宇產(chǎn)業(yè)，1條嘉陵江濱江景觀帶，目前，北部新區(qū)兩園已由一個(gè)城郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域變成一個(gè)新城區(qū)的雛形，奠定了在北部新區(qū)建設(shè)以高新技術(shù)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)基地、都市風(fēng)貌展示區(qū)、都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈核心增長(zhǎng)極的布局構(gòu)架。人口20萬(wàn)人大竹林組團(tuán)信息產(chǎn)業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)、光電產(chǎn)業(yè)、生物工程以發(fā)展信息軟件為主、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)。人口18萬(wàn)人黃茅坪組團(tuán)現(xiàn)代制造業(yè)以發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)為主的工業(yè)園區(qū)。人口10萬(wàn)人金山組團(tuán)出口加工業(yè)、現(xiàn)代物流包括出口加工區(qū)、寸灘港地區(qū)。該園區(qū)重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物醫(yī)藥和食品儀表等三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，集團(tuán)建設(shè)重慶光電產(chǎn)業(yè)、重慶智能儀器儀表產(chǎn)業(yè)、重慶生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)和重慶軟件產(chǎn)業(yè)等四大產(chǎn)業(yè)基地。X組團(tuán)：建設(shè)成為以光電和生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，以及商務(wù)辦公、商檔社區(qū)為主，具有山水園林特色、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。居住環(huán)境（1）、北部新區(qū)高新園區(qū)總面積約50平方公里，其余為生態(tài)綠地、林地及水域等，%。高新區(qū)規(guī)劃總?cè)丝跒?0萬(wàn)人，按照高新園綠地系統(tǒng)建設(shè)指標(biāo)規(guī)劃，到2015年，高新園人均公共綠地15平方米。（3）、居住規(guī)劃北部新園高新園規(guī)劃居住用地約占總建設(shè)用地的25%，各種高品質(zhì)的住宅小區(qū)錯(cuò)落有致地分布在轄區(qū)內(nèi)，目前已竣工的住宅規(guī)模約250萬(wàn)平方米。三、北部新區(qū)高新園區(qū)樓宇工業(yè)分析樓宇工業(yè)作為現(xiàn)代都市型工業(yè)的新形態(tài)，具有占地少、稅源穩(wěn)、效益好等優(yōu)勢(shì)，可以解決土地資源緊缺與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的矛盾。目前，該區(qū)域七座“星”系列商務(wù)大廈和總部基地已投入使用，據(jù)官方信息，已經(jīng)有近百萬(wàn)平米的商務(wù)樓投入市場(chǎng)，可以滿足1000家以上科技型中小企業(yè)辦公、生產(chǎn)需要，目前其使用率平均達(dá)到了76%。實(shí)施高新園中心區(qū)拓展區(qū)、總部基地等項(xiàng)目63萬(wàn)㎡，到2007年年底形成150萬(wàn)㎡規(guī)模。還將規(guī)劃新的系列科技孵化樓，將樓宇產(chǎn)業(yè)十一五規(guī)劃由200萬(wàn)㎡提高到250萬(wàn)㎡。第三章 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、區(qū)域房地產(chǎn)概況總述：憑借得天獨(dú)厚的自然資源、基礎(chǔ)設(shè)施、市政配套、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)等條件，北部新區(qū)高新園區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)自2002年開(kāi)始，便飛速發(fā)展，相繼出現(xiàn)了以龍湖天籟城、金科水晶酈城等中高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目，成為名符其實(shí)的“富人區(qū)”，縱觀該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，存在著“中間小、兩頭大”的現(xiàn)象，即以上述為代表的中高檔項(xiàng)目和以安置房和其它小項(xiàng)目為代表的中低端項(xiàng)目為主，從區(qū)域目前項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和土地供應(yīng)來(lái)看，房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)較好。御湖苑、上丁企業(yè)公園、楓林秀水、鋒尚星空、加新花園、加新天湖美鎮(zhèn)、金科五星城、龍湖鳳麟苑、榮鼎國(guó)際、協(xié)信TOWN城、中興渝景苑、棕櫚泉國(guó)際花園。⑵、住宅成交平均面積分析從區(qū)域供應(yīng)戶型來(lái)分析，2006年3月至2007年3月期間，以6080㎡的戶型供應(yīng)為主，這部分戶型多為園區(qū)內(nèi)的拆遷安置房及部分小戶型社區(qū)，另一部分戶型供應(yīng)以100120㎡為主，這源于保利五星城等項(xiàng)目的大面積放量。⑶、住宅銷(xiāo)售價(jià)格從上表可以看出，受金科二、北部新區(qū)高新園07年一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2007年一季度北部新區(qū)高新園區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況是：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模較去年同期有所上升；市場(chǎng)成交量有所增加；房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)平和；房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升。本季度北部新區(qū)高新園區(qū)共協(xié)議出讓宗地5宗，面積為43公頃；掛牌出讓土地6宗，面積為42公頃；行政劃撥6宗，面積31公頃。⑵、預(yù)售許可登記本季度北部新區(qū)高新園區(qū)共進(jìn)行商品房預(yù)售許可登記21幢，1486戶。房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況分析⑴、購(gòu)房需求面積的選擇本季度北部新區(qū)高新園區(qū)商品房銷(xiāo)售最多的為180㎡以上的房屋，其次是120150㎡以及150180㎡的，都是偏大戶型房屋，占本季度銷(xiāo)售總量的58%。從上圖可以看出，這類(lèi)房屋雖然面積大價(jià)格高但仍然擁有很大一批的消費(fèi)群，由于其小區(qū)環(huán)境優(yōu)質(zhì)、樓盤(pán)總體規(guī)劃好、性?xún)r(jià)比高，因此始終還是不乏購(gòu)買(mǎi)者。這類(lèi)房屋由于面積適中，戶型也受廣大消費(fèi)者青睞，因此一直在北部新區(qū)高新園區(qū)保持著穩(wěn)定良好的銷(xiāo)售形勢(shì)。由于北部新區(qū)高新園區(qū)商品房住房總體均價(jià)近年來(lái)一直保持在3500元/平方米左右，因此30004000元/平方米這類(lèi)房屋本就是北部新區(qū)高新園區(qū)銷(xiāo)售量最多的。隨著棕櫚泉國(guó)際花園湖邊別墅區(qū)和協(xié)信town城四期聯(lián)排別墅的陸續(xù)開(kāi)盤(pán)，本季度均價(jià)6000元/平方米以上的房屋較上一季度和去年同期都有一定幅度的增長(zhǎng)，特別是10000元/平方米以上的房屋也銷(xiāo)售了7套。房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量分析⑴、二級(jí)市場(chǎng)成交情況本季度北部新區(qū)高新園區(qū)商品房銷(xiāo)售成交2297套，,分別比去年同期增長(zhǎng)82%、73%、94%。非住宅成交361套，,分別同比增長(zhǎng)491%、266%、159%。說(shuō)明北部新區(qū)高新園區(qū)近年來(lái)的商品房銷(xiāo)售情況并不是一味瘋長(zhǎng)，而是略有波動(dòng)，但處于持續(xù)增長(zhǎng)的良好世態(tài)。今年一季度,北部新區(qū)高新園區(qū)存量房轉(zhuǎn)讓152套，,分別比群年同期增長(zhǎng)105% 、95%、53%。房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析從近1年的價(jià)格走勢(shì)分析來(lái)看，北部新區(qū)高新園區(qū)整體房?jī)r(jià)沒(méi)有太大的變化，穩(wěn)中有升，今年總體較去年同期上漲了574元/平方米，漲幅為19%。三、重點(diǎn)個(gè)案調(diào)研住宅個(gè)案中興渝景苑所屬區(qū)域板塊X版塊物業(yè)地址渝北區(qū)北部新區(qū)高新園金科天籟城背后（古木峰公園）占地面積建筑面積容積率樓層規(guī)劃兩棟18層高層和五棟11+1小高層建筑形態(tài)小高層、高層開(kāi)盤(pán)日期200609主力房型72114㎡銷(xiāo)售均價(jià)3480元/㎡銷(xiāo)售率80%以上總戶數(shù)512開(kāi)發(fā)商重慶中興發(fā)展公司物業(yè)管理待定榮鼎國(guó)際⑴、優(yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)1. 位與新牌坊區(qū)內(nèi)，前臨機(jī)場(chǎng)路交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯2. 后靠市政規(guī)劃涉外領(lǐng)事區(qū)，擁有較好的居住環(huán)境3. 背擁盤(pán)溪河，龍湖香樟林、財(cái)富中心等城市住宅景觀。觀天下⑴、優(yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)，我市一線知名開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)力雄厚，內(nèi)部自然條件優(yōu)越劣勢(shì)⑵、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目名稱(chēng)觀天下所屬區(qū)域板塊經(jīng)開(kāi)版塊物業(yè)地址X金開(kāi)大道1號(hào)占地面積40000平方米建筑面積70000平方米容積率樓層規(guī)劃板式小高層：18F建筑形態(tài)板式小高層開(kāi)盤(pán)日期板式小高層：主力房型80110㎡銷(xiāo)售均價(jià)36003800元/㎡銷(xiāo)售率90%總戶數(shù)板式小高層：576戶開(kāi)發(fā)商?hào)|成物業(yè)發(fā)展有限公司物業(yè)管理金科物管商業(yè)個(gè)案項(xiàng)目名稱(chēng)地理位置體量面積區(qū)間售價(jià)租金天一順和康城渝北區(qū) 北部新區(qū)萬(wàn)壽支路4000㎡以上20300㎡400011000元/㎡3060元/㎡天湖美鎮(zhèn)金開(kāi)大道1號(hào)1100040400㎡70001200035元/㎡中興渝景苑北部新區(qū)高新園金科天籟城背后40005000㎡未定未定未定分析：⑴、除金科十二坊外，該區(qū)域在售商業(yè)均以底商和商業(yè)街的形式存在；⑵、縱觀該區(qū)域商業(yè)價(jià)格，在套內(nèi)400014000元/㎡的區(qū)間，其中，臨近主干道（金開(kāi)大道、X大道、黃山大道）的商業(yè)價(jià)格較高，售價(jià)相對(duì)較高，而次干道/內(nèi)街的商業(yè)價(jià)值相對(duì)較低。X大道商業(yè)分析分析：從圖中可看出，汽配建材占比例最高為53%，其次是空置商業(yè)店面占比例37%，生活便利店與醫(yī)療保健并列僅占5%。②、店鋪面積過(guò)大租賃價(jià)格過(guò)高，致使空置率較高。雙寧路分析：圖中生活便利店占整個(gè)業(yè)態(tài)比例的27%，小型餐飲23%、大中型餐飲21%、空置商業(yè)店面為9%、美容美發(fā)8%、醫(yī)療保健4%、汽配建材占4%、金融服務(wù)4%。寧支路(X麗景)圖表顯示物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)態(tài)占據(jù)54%,位居第二的空置商業(yè)店面占據(jù)了18%,其次是生活便利店占12%,醫(yī)療保健為9%,美容美發(fā)3%,醫(yī)療保健占據(jù)3%,建材汽配僅1%。因我司意向性地塊為長(zhǎng)途貨運(yùn)停車(chē)場(chǎng)的原故，消化了該案80%以上的商業(yè)店面，在如此優(yōu)越條件的支撐下，仍可看出較為明顯的商業(yè)空置率，如果意向性項(xiàng)目的啟動(dòng)必然會(huì)導(dǎo)致停車(chē)場(chǎng)與大部分商家的搬遷，此時(shí)，本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)空置率將會(huì)急劇上升，該問(wèn)題是本項(xiàng)目商業(yè)定位具有重要的參考價(jià)值。五、周邊配套公交系統(tǒng)路線車(chē)型開(kāi)收班時(shí)間起始站點(diǎn)125B中級(jí)車(chē)6：3019：30X、中華坊、讀書(shū)梁、上清寺、大禮堂、南坪126普通車(chē)6：3019：30出口加工區(qū)、汽博中心、金渝大道、天湖美鎮(zhèn)、中華坊、新牌坊133中級(jí)車(chē)6：3021：00X、中華坊、電子校、重慶大學(xué)、陳家灣、高灘巖149普通車(chē)6：0019：30金福路、天湖美鎮(zhèn)、紅旗河溝、黃泥磅、大灣、南坪二小區(qū)208中級(jí)車(chē)7：0019：10X醫(yī)院、中華坊、邊防總隊(duì)、南橋寺、陳家灣、小龍坎、西南醫(yī)院465B普通車(chē)6：3018：30天湖美鎮(zhèn)、消防總隊(duì)、新牌坊、加州市場(chǎng)、海關(guān)、小苑、家樂(lè)福606中級(jí)車(chē)6：3019：30X鎮(zhèn)、加州市場(chǎng)、紅旗河溝、上清寺、火車(chē)站、黃沙溪、袁家崗125普通車(chē)6：3019：30X鎮(zhèn)、新牌坊、牛角沱 、菜園壩 、 工貿(mào)、 金臺(tái)、南坪區(qū)府 外部配套學(xué)校X中小學(xué)、金科巴蜀中學(xué)高二部及其龍湖小學(xué)部、特色幼兒園醫(yī)療重慶北城醫(yī)院、X醫(yī)院、佳愛(ài)骨科門(mén)診、商業(yè)盛宴十二坊、休閑娛樂(lè)女主角護(hù)膚美體生活館、蕭丙養(yǎng)生足療、維他蔬果吧農(nóng)超銀衛(wèi)超市、重客隆、易初蓮花、X綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)金融中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)信合市政水、電、氣、閉路、電信交費(fèi)點(diǎn)其它金科酒店、消防隊(duì)招待所第四章 項(xiàng)目SWOT分析一、地塊解析l 從土地地貌特征解析：項(xiàng)目地塊內(nèi)地貌情況平坦，利于土地整理；l 從項(xiàng)目所在區(qū)域解釋?zhuān)簠^(qū)域未來(lái)將成為重慶市行政中心、金融中心、外事中心和“富人居住區(qū)”以及高新園的完善的生活配套區(qū)域；l 從周邊生活配套條件解析：基礎(chǔ)生活配套設(shè)施已經(jīng)形成，居家生活日益方便；l 從消費(fèi)者的觀點(diǎn)解析：認(rèn)可度較高，以理消費(fèi)價(jià)位較高。二、SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）l 區(qū)域居住氛圍已經(jīng)形成，生活配套日益完善；l 區(qū)域市場(chǎng)知曉度高，房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟穩(wěn)定，發(fā)展?jié)摿Υ?；l 區(qū)域隨著高新園產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展成熟，將帶動(dòng)很大一批產(chǎn)業(yè)鏈人口進(jìn)入，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展；l 項(xiàng)目周邊景觀資源豐富，緊臨大型生態(tài)公園及川劇藝術(shù)中心等休閑設(shè)施，生活環(huán)境良好；l 地理位置良好，周邊道路網(wǎng)絡(luò)較為發(fā)達(dá)，交通配套日益完善，交通通達(dá)性好。機(jī)會(huì)（O）l 高新園區(qū)及周邊工業(yè)園區(qū)的建設(shè)，將為區(qū)域帶來(lái)極大的升值潛力和人口的入?。籰 周邊可供開(kāi)發(fā)用地較少，項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較弱；l 項(xiàng)目場(chǎng)地平整，有利于減少開(kāi)發(fā)周期，以短平快獲取較大利潤(rùn)。l 項(xiàng)目場(chǎng)地現(xiàn)為一成熟物流中心，如該地塊開(kāi)發(fā)，物流中心暫時(shí)搬遷至前面或后面地塊，其帶來(lái)的若干負(fù)面效應(yīng)將會(huì)影響本案的銷(xiāo)售。小結(jié)：通過(guò)以上的分析，可以看出，項(xiàng)目地塊臨金科因此項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)及營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，應(yīng)盡量規(guī)避兩側(cè)中低檔次對(duì)其的影響，打造成中高檔樓盤(pán)的形象，才會(huì)在獲取良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。天湖美鎮(zhèn)、金科中華坊、財(cái)富中心等項(xiàng)目深入調(diào)研分析，已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)及已入住的業(yè)主，從區(qū)域看來(lái)以渝北區(qū)、江北區(qū)、北部新區(qū)為主，渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、南岸區(qū)等區(qū)域?yàn)檩o，而我市周邊區(qū)縣來(lái)客內(nèi)與外省人士為輔助客戶。最具參考價(jià)值目標(biāo)客戶（中興渝景苑內(nèi)部銷(xiāo)售初步統(tǒng)計(jì)，移動(dòng)、電信是他們最主力客戶，該部門(mén)主管、部門(mén)經(jīng)理、技術(shù)人員之類(lèi)的，他們收入狀況略微豐厚、相對(duì)穩(wěn)定，顧能承受總價(jià)在25萬(wàn)以?xún)?nèi)的兩房，3035萬(wàn)的三房，年齡范圍相對(duì)較寬在2550之間，是因?yàn)閭€(gè)人能力而決定，他們對(duì)公交配套的依賴(lài)性相對(duì)較強(qiáng)，從建筑形態(tài)的接受度來(lái)看，3040之間的中青年對(duì)于小高層、高層的抗性不大，相對(duì)容易接受，戶型設(shè)計(jì)只要鑒于舒適與適用之間接受度還是相對(duì)較高，4050歲年齡階段群體他們通過(guò)充足的積累在戶型設(shè)計(jì)的功能性和舒適度方面要求要略高一些。結(jié)論：在滿足分析中3項(xiàng)條件，18F30F的高層建筑也能實(shí)現(xiàn)較好的市場(chǎng)效果，我們通過(guò)項(xiàng)目測(cè)試和他們對(duì)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)的見(jiàn)解，直接反映出了，客戶對(duì)于高層低密度的認(rèn)同度還是較高的。本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群我們對(duì)本案的目標(biāo)客戶群初步解析如下：⑴、目標(biāo)客層區(qū)域主要以項(xiàng)目所處區(qū)域內(nèi)為主，其次為區(qū)域所在的渝北區(qū)為輔、再次為江北區(qū)。⑶、目標(biāo)客層年齡2535歲之間的主體年齡區(qū)間，3645歲為輔助群體。⑸、目標(biāo)客對(duì)產(chǎn)品需求他們是實(shí)用主義者，滿足整體規(guī)劃保證低密度、合理控制面積區(qū)間、良好的園林景觀、擁有一定的自然景觀、戶型設(shè)計(jì)體現(xiàn)功能性和一定舒適度。二、產(chǎn)品定位項(xiàng)目檔次定位通過(guò)對(duì)區(qū)域的分析及周邊項(xiàng)目的調(diào)研，我們建議將項(xiàng)目打造成中高端、低密度精品高層住宅小區(qū)。天籟城片區(qū)的優(yōu)勢(shì)，使其注定是“含著金湯匙誕生的”，渝能有信心將其打造成為中高檔住宅精品；⑵、通過(guò)對(duì)周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研，周邊高層產(chǎn)品的銷(xiāo)售與花園洋房等高檔產(chǎn)品的銷(xiāo)售旗鼓相當(dāng)，甚至高層的銷(xiāo)售速度快于花園洋房的銷(xiāo)售速度（財(cái)富中心就是），因此，從市場(chǎng)的角度和經(jīng)濟(jì)效益的角度，我們都建議項(xiàng)目用足容積率，以量來(lái)獲取較多的利潤(rùn)；⑶、項(xiàng)目占地規(guī)模相對(duì)較小，且四面臨馬路，兩側(cè)還緊臨經(jīng)濟(jì)適用房等低檔小區(qū)，因此，不太適合打造花園洋房等高端產(chǎn)品；⑷、從周邊項(xiàng)目的調(diào)研來(lái)看，高層產(chǎn)品應(yīng)以低密度、大尺度和一流的園林景觀取勝。建議在項(xiàng)目東、南臨近低檔住宅側(cè)布以點(diǎn)式高層住宅，在臨近金科天籟城社區(qū)等景觀），做到景觀資源最大化。戶型區(qū)間建議以三房和兩房為主，輔以少量的一房，戶型設(shè)計(jì)在控制面積的同時(shí)，保證其功能的齊全及使用的舒適性。三、價(jià)格定位通過(guò)對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的深入分析和項(xiàng)目周邊參考個(gè)案的調(diào)研，假定本案能在明年銷(xiāo)售