【正文】 項目發(fā)展動漫商業(yè)提供了支持。 P. 3 （ 4） 地塊分析小結(jié) ? 項目的交通連接十分便捷，位于地鐵出口旁， 具備開發(fā)辦公物業(yè) 的必要交通條件 ? 項目位于傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)，相關(guān)配套發(fā)達，項目具有豐富的商業(yè)、住宅資源配套 ? 項目片區(qū)內(nèi)的特定相關(guān)資源為項目發(fā)展提供了市場支持 ? 項目地塊規(guī)模小，限制了建筑設(shè)計的空間 。 P. 4 二 投資背景 和市場環(huán)境 研究 1 廣州宏觀經(jīng)濟分析 (1) 20xx 年廣州宏觀經(jīng)濟狀況 20xx 年廣州市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（ GDP） 7, 億元，按可比價格計算，比上年（下同）增長 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 2, 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 4,，增長 %。第一、二、三次產(chǎn)業(yè)增加值的比例為 ∶ ∶ 。三次產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為 %、 %和 %。 20xx 年末，廣州市常住人口數(shù) 1, 萬人，比上年末增加 萬人，增長%；社會從業(yè)人員 萬人，比上年末增長 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 萬人，減少 %；第二產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 萬人，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 萬人，增長 %。城鎮(zhèn)從業(yè)人員 萬人，增長 %。 (2) 20xx 年一季度廣 州市經(jīng)濟運行情況 20xx 年一季度，廣州市完成地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年同期增長 %，增幅回落 個百分點。其中，一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別完成增加值 億元、 億元和 億元，分別增長 %、 %和 %，三次產(chǎn)業(yè)比例為： ： ，與 20xx 年全年相比，第三產(chǎn)業(yè)比重提高 個百分點。20xx 年一季度廣州市經(jīng)濟運行的主要特點如下： 工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長，但增幅回落 一季度，廣州市完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 2, 億元，同比增長 %，增幅回落 個百分點。增幅回落的主要原因是雪災(zāi)導(dǎo)致交通受阻、電力供應(yīng)緊張、部分汽車制造企業(yè)由于推出新車型而減少產(chǎn)量、電子產(chǎn)品更新?lián)Q代滯后以及價格下降等。 3 月份生產(chǎn)基本恢復(fù)正常，規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值和增速均創(chuàng)今年月度新高，完成產(chǎn)值 億元，增長 ％。民營工業(yè)企業(yè)增勢較好。 第三產(chǎn)業(yè)增速加快，貢獻率加大 與上年同期對比，一季度廣州第三產(chǎn)業(yè)增加值增速加快 個百分點，第三產(chǎn)業(yè)增加值占 GDP 的比重加大 個百分點，第三產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟增長的貢獻率加大 個百分點，第三產(chǎn)業(yè)拉動全市 經(jīng)濟增長提高 個百分點?？梢姡谌a(chǎn)業(yè)增速加快，貢獻率加大，是一季度全市經(jīng)濟增長的主動力。 P. 5 從需求來看，消費市場暢旺；固定資產(chǎn)投資增速加快；對外貿(mào)易總體發(fā)展勢頭良好，但出口增長波動較大 消費市場暢旺 一季度，廣州市實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，同比增長 %，增幅加大 個百分點。其中，批發(fā)和零售業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，增長 %；住宿和餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 億元，增長 %。 固定資產(chǎn)投資增速加快 一季度，廣州市完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，同比增長 %，增速加快 個百分點。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資在三大類固定資產(chǎn)投資中增長最快，投資 億元，增長 %；基本建設(shè)投資 億元，增長 %；更新改造投資 億元，下降 %。從固定資產(chǎn)投資投向的產(chǎn)業(yè)看，第一、二、三產(chǎn)業(yè)完成投資分別為 億元、 億元和 億元，分別增長 ％、 ％和 ％。工業(yè)中的汽車制造業(yè)和電子產(chǎn)品制造業(yè)投資增速較高，分別完成投資 億元和 億元，分別增長 倍和 ％。在第三產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)投資遙遙 領(lǐng)先，完成投資 億元，增長 %；批發(fā)和零售業(yè)投資增長最快，完成投資 億元，增長 倍。重大項目帶動作用較強。一季度，全市超億元的投資項目有 37 個，完成投資額 億元，增長 ％。 對外貿(mào)易總體發(fā)展勢頭良好，但出口增長波動較大 一季度，廣州市商品進出口總值為 億美元，同比增長 %。其中出口 億美元，增長 %；進口 億美元，增長 %。貿(mào)易順差為 億美元。受春節(jié)和雪災(zāi)等因素影響， 2 月份出口增速低迷， 3 月份恢復(fù)正常。 1 月、2 月、 3 月當月出口分別增長 %、 %和 ％。 從經(jīng)濟運行質(zhì)量來看，工業(yè)企業(yè)經(jīng)濟效益有一定的下滑；居民收入穩(wěn)步增長；城鎮(zhèn)從業(yè)人員略減，失業(yè)人員近三成實現(xiàn)再就業(yè) 。利用外資平穩(wěn)增長；市場價格持續(xù)較快上漲 居民收入穩(wěn)步增長 一季度，廣州市城鎮(zhèn)單位職工平均工資為 11198 元，同比增長 %。城市居民人均可支配收入為 7361 元，增長 %。人均消費性支出 5202 元，增長 %。隨著收入水平的提高，居民消費結(jié)構(gòu)升級加快，居民家庭支出中的服務(wù)性消費支 P. 6 出增速較快。一季度廣州市城市居民人均服務(wù)性消費支 出為 1735 元，增長 %，快于消費性支出增速 個百分點，占消費性支出總額的 %。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入為 3107 元，增長 %。 城鎮(zhèn)從業(yè)人員略減，失業(yè)人員近三成實現(xiàn)再就業(yè) 3 月末，廣州市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員 萬人，比上年末減少 萬人，下降％。其中，第一、二、三產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員分別為 萬人、 萬人和 萬人，分別比上年末下降 ％、 ％和 ％。城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員總數(shù)為 萬人，失業(yè)人員再就業(yè)人數(shù) 為 萬人，再就業(yè)率為 ％。 利用外資平穩(wěn)增長 一季度，廣州市外商直接投資實際使用外資額為 億美元，同比增長 ％。服務(wù)業(yè)引資步伐較快，制造業(yè)引資下降。一季度，服務(wù)業(yè)外商直接投資實際使用額為 億美元，增長 %。制造業(yè)外商直接投資實際使用額為 億美元，下降 %。 市場價格持續(xù)較快上漲 一季度，城市居民消費價格總水平同比上升 ％，其中消費品價格上升 %，服務(wù)項目價格上升 %。農(nóng)村居民消費價格總水平同比上升 %，其中消費品價格上升 %，服務(wù)項目 價格上升 %。食品類仍然是價格上升的主導(dǎo)因素。 (3) 廣州宏觀經(jīng)濟分析小結(jié) 廣州市經(jīng)濟以第三產(chǎn)業(yè)為主，經(jīng)濟總量雄厚，在全國排名第三；城鎮(zhèn)人均可支配收入也位居全國前列，居民消費意愿強烈，商業(yè)市場發(fā)達；在工業(yè)發(fā)展方面，三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭良好，增長迅速，全市工業(yè)總產(chǎn)值位居全國前列。良好的商業(yè)消費環(huán)境及雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)將為廣州市商業(yè)與寫字樓市場的發(fā)展提供堅實的基礎(chǔ)。 20xx 年一季度，受雪災(zāi)天氣的影響，廣州經(jīng)濟發(fā)展增速有所放緩，企業(yè)經(jīng)濟效益有一定的下滑；到 08 年 3 月份，企業(yè)生產(chǎn)基本恢復(fù)正常，廣州市經(jīng)濟增長速度回到正常軌道。一季度全市固定資產(chǎn)投資和居民人均可支配收入穩(wěn)步增長?？傮w來說，雪災(zāi)天氣對廣州經(jīng)濟的影響已基本消除，廣州市經(jīng)濟繼續(xù)保持穩(wěn)步增長的良好發(fā)展態(tài)勢。 P. 7 2 市場環(huán)境分析 (1) 廣州寫字樓市場分析 20xx 年 1 月至 20xx 年 4 月份，廣州市批準預(yù)售的寫字樓面積為 萬平方米。在二級市場方面， 07 年 1 月到 08 年 4 月的總交易量為 萬平方米，交易均價為 11, 元 /平方米；三級市場總成交量為 萬平方米，交易均價為4, 元 /平方米。 07年 1月到 08年 4月登記的寫字樓租賃面積總共為 萬平方米。以下為各個月份的具體數(shù)據(jù)： 20xx20xx 年 4 月廣州市新增寫字樓面積情況 時期 新增供應(yīng)量（萬㎡） 一手交易量（萬㎡） 一手交易價格（元 /㎡） 二手交易量 （萬㎡） 二手交易價格（元 /㎡） 登記租賃面積（萬㎡） 20xx 年 1 月 12152 4331 2 月 10852 5521 3 月 0 14060 5660 4 月 0 10973 4524 5 月 12715 5036 6 月 11267 4282 7 月 13217 4616 8 月 0 12529 4754 9 月 0 12903 3836 10 月 8450 4739 11 月 11223 2333 12 月 10159 3957 20xx 年 1 月 10399 6147 2 月 0 10236 3725 3 月 0 8013 2718 4 月 11433 3539 P. 8 0 00 00 00246810121月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月萬平方米新增供應(yīng)量 從上圖可以看出，廣州寫字樓放量都保持一定的間隔時間，一般每間隔兩個月就會出現(xiàn)一段時間的寫字樓集中放量。由上圖可知， 20xx 年第二季度和第四季度為廣州市寫字 樓放量高峰期，對比這個時期的寫字樓一手和二手成交量和成交價格，由于市場上供給的增加，導(dǎo)致成交價格下降，成交量受此影響不明顯。 20xx20xx 年 4 月廣州市寫字樓一手市場交易情況 7 . 7 47 . 4 63 . 1 75 . 9 61 1 . 0 18 . 75 . 6 17 . 6 58 . 0 15 . 6 23 . 1 14 . 8 87 . 5 82 . 5 93 . 3 22 . 2 31215210852140601097312715112671321712529129038450112231015910399102368013114330246810121月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月萬平方米60007000800090001000011000120xx130001400015000元 / 平方米一手交易量 一手交易價格 從上圖可以看出， 20xx 年上半年廣州寫字樓一手交易量和價格平穩(wěn)并保持在高位水平，受房地產(chǎn)宏觀調(diào)控影響， 20xx 年下半年廣州寫字樓成交量大幅減少，價格下降明顯；同時， 20xx 年一季度受雪災(zāi)天氣的影響，寫字樓市場也處于低迷的狀態(tài)，成交量與成交價格都創(chuàng)下近期內(nèi)的最低水平。 P. 9 20xx20xx 年 4 月廣州市寫字樓二手市場交易情況 2 . 70 . 3 70 . 7 14 . 0 81 . 5 53 . 21 . 0 32 . 4 2 . 4 43 . 2 93 . 8 21 . 2 50 . 7 32 . 8 40 . 1 20 . 9 3433155215660452450364282461647543836473923333957614737252718353900 . 511 . 522 . 533 . 544 . 51月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月萬平方米20xx250030003500400045005000550060006500元 / 平方米二手交易量 二手交易價格 從上圖可以看出，廣州市寫字樓三級市場交易價格與二級市場價格相差較大，二手寫字樓成交量受價格影響較大?？傮w來說， 20xx 年二手寫字樓成交量和價格波動較大， 20xx 年一季度二手市場也處于低迷狀態(tài)， 4 月開始市場有所回暖。 20xx20xx 年 4 月廣州市寫字樓租賃市場情況 01020304050601月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月萬平方米登記租賃面積 據(jù)統(tǒng)計顯示， 20xx 年廣州優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃市場繼續(xù)快速增長，平均租金錄得%的年度增長。此結(jié)果可以在上圖得到驗證， 20xx 年以來，廣州寫字樓租賃市場持續(xù)旺盛， 20xx 年寫字樓總租賃面積達到了 萬平方米， 20xx 年前四月 份租賃面積為 萬平方米。 目前廣州甲級寫字樓主要集中在天河北商圈和 P. 10 珠江新城商圈，交通便利，辦公配套完善，租賃價 100 元 /㎡〃 月以上。 廣州市 乙級寫字樓以 300 平方米以下的小單位為主，主要分布在環(huán)市路和東風路，租賃價約 80 元 /㎡〃 月 左右 。 20xx 年廣州寫字樓市場小結(jié)及 20xx 年展望 20xx 年上半年廣州寫字樓市場保持迅速增長勢頭， 20xx 年下半年及 20xx 年一季度，受國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策及雪災(zāi)天氣的影響，寫字樓市場呈現(xiàn)出一定的低迷 在狀態(tài) ，成交量和成交價格都有一定程度的下滑。隨著各種不利影響因素的逐步削弱，廣州市國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展使得寫字樓市場的復(fù)蘇成為必然。 預(yù)期 20xx 年廣州經(jīng)濟繼續(xù)保持高速發(fā)展態(tài)勢，跨國公司和本地企業(yè)對優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求將保持穩(wěn)定增長；不過 20xx 年廣州寫字樓市場將面臨大量供應(yīng)的局面，