【正文】 時即達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。主要交通概況：①公路：滬杭快速通道（接A4高速公路）、01省道滬杭線貫串全縣。海鹽縣有各類醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)58所，衛(wèi)生技術(shù)人員1206人，衛(wèi)生事業(yè)床位總數(shù)達(dá)967張?？h域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)蒸蒸日上，是中國重點商品糧、苗豬生產(chǎn)基地縣；工業(yè)體系日趨完善，已形成化纖、絲綢、電子、機械、飼料、建材等六大支柱產(chǎn)業(yè)；外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展卓有成效。擁有省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)1個、省級風(fēng)景區(qū)1個，各級文物保護(hù)單位40處。全縣人均生產(chǎn)總值為30375元，%，折合3670美元。其中：，%，%，%，%。 　　改革開放以來，海鹽經(jīng)濟(jì)社會事業(yè)蓬勃發(fā)展。杭嘉湖南排工程長山閘、南臺頭閘建于境內(nèi)。全縣陸地面積507平方公里，總?cè)丝诮?7萬。海鹽置縣于秦，歷史悠久，素有“魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府、禮儀之邦、旅游之地”著稱。多層住宅、高層住宅、別墅、寫字樓、商業(yè)用房銷售價格同比分別上漲16．7％、12．1％、10．1％、15．0％、15．7％；在私有住房（二手房）中，住宅和非住宅銷售價格同比分別上漲12．4％和20．7％。其中商品房銷售價格同比上漲15．4％，私有住房銷售價格同比上漲14．9％。二季度市區(qū)房屋銷售價格比上年同季上升15．3％，同比漲幅較一季度提高了4．7個百分點。據(jù)市統(tǒng)計局調(diào)查統(tǒng)計：與去年同季相比，二季度市區(qū)商品房銷售額增長190．9％，房屋銷售價格上漲15．3％，價格比上季上漲5．3％。n 市場交易活躍，價格不斷攀升。二手房源增加與宏觀調(diào)控措施出臺直接有關(guān)，一手房銷售不旺，直接影響了二手房市場，原先準(zhǔn)備進(jìn)行投資或投機購房的市民紛紛釋放原來訂購的住房，避免風(fēng)險。據(jù)房產(chǎn)超市統(tǒng)計，市民登記要求轉(zhuǎn)讓和出租的房源有八千套左右，選擇余地較大，樓盤成交約減少二成。今年一季度住宅均價3676元，%，二季度住宅均價為3742元/平方米，%，房價處于全省中游。土地開發(fā)面積和土地購置面積雙雙下降，％％。％。n 商品房銷售已趨緩和。％；，％。％。n 房地產(chǎn)開發(fā)投資已開始回落，今年16月房地產(chǎn)開發(fā)投資為225463萬元，％，％。%，速度明顯偏高。衢州、紹興兩市回落速度最快、幅度最大，；杭州和寧波市下滑速度比較平穩(wěn)。9月末，%和18%。 　　銀行貸款增幅進(jìn)一步下滑。今年以來，部分企業(yè)面臨資金緊張狀況，實力雄厚企業(yè)優(yōu)勢突顯。19月，%，；，%%，增幅均低于住宅投資。19月，%，增幅分別比13月、。l 我省房地產(chǎn)開發(fā)投資情況。據(jù)嘉興市統(tǒng)計局提供的房地產(chǎn)統(tǒng)計快報顯示，今年上半年由于國家宏觀調(diào)控的各項政策相繼出臺嘉興市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)開始降溫，逐步回歸理性，房價穩(wěn)中微升，少數(shù)指標(biāo)由于慣性的作用，仍處于高位運行態(tài)勢。l “18號”令第一次將房地產(chǎn)業(yè)確立為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，標(biāo)志著中國房地產(chǎn)業(yè)正走向成熟。顯然，國家收緊“地根”的政策并未有效控制房地產(chǎn)行業(yè)的增長勢頭，商品房平均售價繼續(xù)上漲的勢頭在短期內(nèi)尚難以改變，因此房價仍有進(jìn)一步上升空間。從全國房地產(chǎn)投資的總情況看，110月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9526億元，%。今年110月，全國商品房平均銷售價格為每平方米2758元，%。因此，對宏觀經(jīng)濟(jì)、社會與政策環(huán)境的把握是每一個開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。建筑用地總面積）。建筑形式采用組合式：排屋、多層70%，小高層30%，并初步確定項目主要技術(shù)指標(biāo)如下：①總用地面積：48763平方米，合73畝。三、項目概況該地塊位于嘉興市海鹽縣長安路西側(cè)、海興路北側(cè)，西側(cè)臨團(tuán)結(jié)港、北側(cè)臨鹽北河，總面積約73畝，并位于海鹽縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)，該地塊基本較為平整，經(jīng)鹽城規(guī)條武字（2004）018號文件批準(zhǔn)通過，該地塊主要用途為居住用地，類別代號R2，以中高層以上住宅為主（中高層以上住宅建筑面積占住宅總面積65%以上），建筑密度不大于25%，綠化率不小于35%。對項目決策及其實施的優(yōu)化提出建議。 結(jié)合公司的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。51 / 51海鹽縣長安路西側(cè)海興路北側(cè)地塊項目可行性研究報告200412目 錄第一章 前言一、報告編制目的二、報告編制依據(jù)三、項目概況第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2004年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸二、嘉興市房地產(chǎn)市場概況三、海鹽縣城市總概況四、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析一、投資地塊的地理環(huán)境二、海鹽地區(qū)區(qū)域分析三、項目區(qū)域地區(qū)住宅市場調(diào)查四、海鹽消費者調(diào)查分析第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點第五章 項目定位一、目標(biāo)市場定位二、產(chǎn)品定位第六章 項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議一、項目總體規(guī)劃建議二、住宅建筑設(shè)計建議三、小區(qū)配套設(shè)施建議四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議第七章 項目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算一、項目開發(fā)經(jīng)營策略二、項目投資估算三、項目實施進(jìn)度安排四、項目投資與籌資計劃第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析一、項目銷售計劃二、項目銷售收入估算三、項目經(jīng)營成本估算四、項目利潤估算第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析 一、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析第十章 結(jié)論與建議第十一章 結(jié)束語第一章 前 言一、報告編制目的 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進(jìn)行合理的評估。 對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計、建筑方案設(shè)計、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計提出相應(yīng)的建議。 對項目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險分析。二、報告編制依據(jù) 海鹽市規(guī)劃局規(guī)劃方案； 國家建設(shè)部及武漢市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策； 嘉興市統(tǒng)計局，海鹽縣統(tǒng)計局； 現(xiàn)場勘察和實地調(diào)研所得資料。建筑限高多層不超過五層（約15米左右，），允許建高層，高層住宅層數(shù)不超過16層（約48米左右）；根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中高等檔次的住宅新區(qū)。②容積率：③總建筑面積： 其中：排屋、多層住宅： 小高層住宅： 公建面積：3500M2 建筑密度（暫無設(shè)計方案無法計算出，建筑密度= 建筑基底總面積247。 ⑤綠化率：35%（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化）第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、2004年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回眸投資機會孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。n 宏觀市場分析l 據(jù)國家統(tǒng)計局，最新發(fā)布的“國房景氣指數(shù)”報告顯示，今年10月的“國房景氣指數(shù)”，比9。其中，商品住宅平均銷售價格為每平方米2566元，%。其中，商品住宅完成投資6461億元，%；%%。l 房地產(chǎn)百強企業(yè)在全國市場占有率普遍偏低，但百強企業(yè)在當(dāng)?shù)厥袌龅囊?guī)模化經(jīng)營模式凸現(xiàn)，其競爭力優(yōu)勢主要體現(xiàn)在市場占有、企業(yè)信用和品牌效應(yīng)三方面。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將日趨規(guī)范化。在近日，“2004中國（浙江）房地產(chǎn)著名品牌年會”上，得出的一個有關(guān)結(jié)論，認(rèn)為中國整個房地產(chǎn)市場目前正處于一個快速增長時期，至少還有20年的發(fā)展歷程。在土地和信貸緊縮政策的雙重作用下，我省房地產(chǎn)投資熱進(jìn)一步降溫。主要特點有： 住宅開發(fā)增長速度快于辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房。 　　一、二級資質(zhì)企業(yè)增幅上升，三、四級企業(yè)出現(xiàn)回落。19月，在總速度回落的情況下，一、二級企業(yè)開發(fā)速度不降反升，%%，；三、%%。19月，%，%。 　　各市對宏觀調(diào)控的反映差別較大。在宏觀嚴(yán)控下，一些市的增幅還有所上升，與13月相比，增幅上升的有溫州、嘉興和麗水市；與16月相比，增幅上升的有溫州、舟山、臺州和麗水市。二、嘉興市房地產(chǎn)發(fā)展概況n 地產(chǎn)業(yè)仍是投資的熱門行業(yè)，今年上半年市區(qū)又新開設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)公司24家，至6月末市區(qū)累計已有房地產(chǎn)開發(fā)公司105家，總注冊資本金131799萬元，注冊資金在2000萬元或2000萬元以上的企業(yè)達(dá)26家，％；在1000萬元2000萬元的有39家，％；在500萬元1000萬元的有40家，％。n ，％。n 商品房施工面積由于去年新開工