【正文】 詳細(xì)計(jì)算過(guò)程見表103：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表。 二、項(xiàng)目的啟動(dòng)資金本項(xiàng)目的啟動(dòng)資金(即項(xiàng)目從開發(fā)建設(shè)至項(xiàng)目開始銷售止)為18200萬(wàn)元。根據(jù)目前最新的費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)配套費(fèi)190元/平方米，人防易地建設(shè)費(fèi)取50元/平方米。具體數(shù)據(jù)詳見表81。同時(shí)，這種建筑布局的方式也保障了氣流在住區(qū)內(nèi)的暢通，提高了小區(qū)的生活健康標(biāo)準(zhǔn)。6．商業(yè)歷來(lái)是開發(fā)商的重頭戲，本案將提供多種商業(yè)形態(tài)和連續(xù)的商業(yè)線，以贏取更多的細(xì)分市場(chǎng)。建議在項(xiàng)目東、南臨近低檔住宅側(cè)布以點(diǎn)式高層住宅，在臨近金科最具參考價(jià)值目標(biāo)客戶（中興五、周邊配套公交系統(tǒng)路線車型開收班時(shí)間起始站點(diǎn)125B中級(jí)車6：3019：30X、中華坊、讀書梁、上清寺、大禮堂、南坪126普通車6：3019：30出口加工區(qū)、汽博中心、金渝大道、天湖美鎮(zhèn)、中華坊、新牌坊133中級(jí)車6：3021：00X、中華坊、電子校、重慶大學(xué)、陳家灣、高灘巖149普通車6：0019：30金福路、天湖美鎮(zhèn)、紅旗河溝、黃泥磅、大灣、南坪二小區(qū)208中級(jí)車7：0019：10X醫(yī)院、中華坊、邊防總隊(duì)、南橋寺、陳家灣、小龍坎、西南醫(yī)院465B普通車6：3018：30天湖美鎮(zhèn)、消防總隊(duì)、新牌坊、加州市場(chǎng)、海關(guān)、小苑、家樂(lè)福606中級(jí)車6：3019：30X鎮(zhèn)、加州市場(chǎng)、紅旗河溝、上清寺、火車站、黃沙溪、袁家崗125普通車6：3019：30X鎮(zhèn)、新牌坊、牛角沱 、菜園壩 、 工貿(mào)、 金臺(tái)、南坪區(qū)府 外部配套學(xué)校X中小學(xué)、金科巴蜀中學(xué)高二部及其龍湖小學(xué)部、特色幼兒園醫(yī)療重慶北城醫(yī)院、X醫(yī)院、佳愛(ài)骨科門診、商業(yè)盛宴十二坊、休閑娛樂(lè)女主角護(hù)膚美體生活館、蕭丙養(yǎng)生足療、維他蔬果吧農(nóng)超銀衛(wèi)超市、重客隆、易初蓮花、X綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)金融中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)信合市政水、電、氣、閉路、電信交費(fèi)點(diǎn)其它金科酒店、消防隊(duì)招待所第四章 項(xiàng)目SWOT分析一、地塊解析l 從土地地貌特征解析：項(xiàng)目地塊內(nèi)地貌情況平坦，利于土地整理；l 從項(xiàng)目所在區(qū)域解釋：區(qū)域未來(lái)將成為重慶市行政中心、金融中心、外事中心和“富人居住區(qū)”以及高新園的完善的生活配套區(qū)域；l 從周邊生活配套條件解析：基礎(chǔ)生活配套設(shè)施已經(jīng)形成，居家生活日益方便；l 從消費(fèi)者的觀點(diǎn)解析：認(rèn)可度較高，以理消費(fèi)價(jià)位較高。三、重點(diǎn)個(gè)案調(diào)研住宅個(gè)案中興這類房屋由于面積適中，戶型也受廣大消費(fèi)者青睞，因此一直在北部新區(qū)高新園區(qū)保持著穩(wěn)定良好的銷售形勢(shì)。⑵、住宅成交平均面積分析從區(qū)域供應(yīng)戶型來(lái)分析，2006年3月至2007年3月期間，以6080㎡的戶型供應(yīng)為主，這部分戶型多為園區(qū)內(nèi)的拆遷安置房及部分小戶型社區(qū)，另一部分戶型供應(yīng)以100120㎡為主，這源于保利還將規(guī)劃新的系列科技孵化樓，將樓宇產(chǎn)業(yè)十一五規(guī)劃由200萬(wàn)㎡提高到250萬(wàn)㎡。該園區(qū)重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物醫(yī)藥和食品儀表等三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，集團(tuán)建設(shè)重慶光電產(chǎn)業(yè)、重慶智能儀器儀表產(chǎn)業(yè)、重慶生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)和重慶軟件產(chǎn)業(yè)等四大產(chǎn)業(yè)基地。地理區(qū)位圖：場(chǎng)地現(xiàn)狀二、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積容積率建筑密度≤35%綠地率≥30%用地性質(zhì)居住用地三、四至關(guān)系地塊位于北部新區(qū)重慶EBD（生態(tài)商務(wù)區(qū)），與行政中心、金融中心、外事中心、新牌坊“富人區(qū)”相臨。翠云組團(tuán)新材料產(chǎn)業(yè)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展新型材料和環(huán)保產(chǎn)業(yè)及其他高科技產(chǎn)業(yè)，人口6萬(wàn)人，組團(tuán)內(nèi)規(guī)劃有新材料產(chǎn)業(yè)區(qū)和部分生物工程和新醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園鴛鴦組團(tuán)服務(wù)業(yè)、高檔社區(qū)以發(fā)展為翠云組團(tuán)、金山組團(tuán)服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)。據(jù)了解，北部新區(qū)2007年將繼續(xù)擴(kuò)大樓宇產(chǎn)業(yè)，挖掘土地價(jià)值。水晶酈城、南極這類房屋主要是由近幾個(gè)月開盤的“棕櫚泉”和“協(xié)信town城”的聯(lián)排別墅以及“東方王榭”的花園洋房構(gòu)成。其中住宅轉(zhuǎn)讓144套，,分別比去年同期增長(zhǎng)106%、105%、63%。該部分商業(yè)店面的形態(tài)全為底商，以圍合的形式分布在項(xiàng)目（X麗景）四周，通過(guò)實(shí)地調(diào)研店面總數(shù)近80個(gè)，單個(gè)商鋪面積均在3050㎡之間，開間尺度在34米不等，進(jìn)深在1012米范圍，從商家使用上來(lái)看，臨街部分均為辦公為主，小部為辦公與倉(cāng)儲(chǔ)相結(jié)合的方式，便于商家停車裝卸貨物及辦理相關(guān)手續(xù)。天籟城、金科理由：⑴、項(xiàng)目所處區(qū)位的諸多優(yōu)勢(shì)，及臨近金科創(chuàng)造一個(gè)布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代住區(qū)。交通組織車行流線為避免給城市干道帶來(lái)巨大壓力，將小區(qū)車行出入口、地下車庫(kù)入口全部設(shè)在次干道，充分發(fā)揮支路的交通功能，并將幾個(gè)車流節(jié)點(diǎn)在支路上拉開距離合理布置。因?yàn)閰^(qū)域商業(yè)氛圍目前尚未完全形成，且為使所售房屋的價(jià)值最大化，商業(yè)用房在2008年不銷售，而是安排在2009年下半年開始銷售。管理費(fèi)按工程建設(shè)費(fèi)用之和（上述5項(xiàng)）的5%計(jì)算，%計(jì)算，財(cái)務(wù)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目每年的資金缺口，自有資金考慮7000萬(wàn)元，最大償還能力還款原則，結(jié)合項(xiàng)目銷售回款情況，年利息費(fèi)用率10%計(jì)算而得。項(xiàng)目銷售總收入52798萬(wàn)元，其中小高層住宅銷售收入為9046萬(wàn)元，高層住宅銷售收入為37425萬(wàn)元，商業(yè)用房銷售收入為2280萬(wàn)元，車庫(kù)銷售收入為4047萬(wàn)元。是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)贏利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。%，%，均高于基準(zhǔn)收益率12%。項(xiàng)目自有資金安排7000萬(wàn)元，用于2007年的土地費(fèi)用支付及后續(xù)開發(fā)建設(shè)中的資金缺口。漲價(jià)預(yù)備費(fèi)主要是針對(duì)工程建設(shè)過(guò)程中由于材料價(jià)格的上漲而導(dǎo)致投資的增加。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程。設(shè)計(jì)中將場(chǎng)地適當(dāng)挖填，使場(chǎng)地略高于城市道路，使建筑有良好的視覺(jué)形象，并為場(chǎng)地內(nèi)雨水、污水排放提供了便利條件。概念二——城市中心的綠色生態(tài)居住文化精心設(shè)計(jì)小區(qū)景觀，綠地能盡可能的實(shí)現(xiàn)全小區(qū)居民的“共享”，每戶住宅均朝向主要景觀區(qū)，作到推窗見景。商業(yè)建議以裙房或獨(dú)立臨街門面的形式布局，以12層為宜，建議主要在項(xiàng)目東、西兩側(cè)布置，體量控制在5000㎡左右。該案自2006年9月點(diǎn)式小高層5號(hào)樓（11+一梯四戶）開盤以就去化率看來(lái)，點(diǎn)式小高層6號(hào)樓（18+兩梯六戶），于2007年1月至今開盤入市以來(lái)去化50%55%，從客戶群體的接受程度看來(lái)，我們可以分析出：在面積控制合理在戶型設(shè)計(jì)上鑒于舒適和實(shí)用之間尊尋合理的市場(chǎng)價(jià)格。劣勢(shì)（W）l 項(xiàng)目?jī)蓚?cè)中低端項(xiàng)目形象較差，低端居住人群對(duì)居住環(huán)境有一點(diǎn)的影響，進(jìn)而影響項(xiàng)目檔次和形象的提升；l 項(xiàng)目地塊前面地塊現(xiàn)在荒置，用途未知，將會(huì)影響項(xiàng)目在后期的動(dòng)作及推廣；建議：試圖連前面地塊一并拿下，在靠近西面臨金科天籟城處合理規(guī)劃，設(shè)立銷售中心。劣勢(shì) 緊鄰交通主干道，噪音污染大⑵、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目名稱榮鼎國(guó)際所屬區(qū)域板塊新牌坊物業(yè)地址重慶新牌坊機(jī)場(chǎng)路（中國(guó)移動(dòng)大廈旁）占地面積26232㎡平方米建筑面積容積率樓層規(guī)劃4棟30F高層建筑形態(tài)高層開盤日期預(yù)計(jì)五月中旬主力房型71108㎡銷售均價(jià)預(yù)計(jì)35003600元/㎡銷售率未售總戶數(shù)512戶開發(fā)商重慶榮鼎地產(chǎn)有限公司物業(yè)管理待定財(cái)富中心⑴、優(yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)，成功運(yùn)作過(guò)多個(gè)案例，園區(qū)的發(fā)展已為項(xiàng)目帶來(lái)驚人的效益、道路交通、市政公園、涉外領(lǐng)事館、等等所有市政配套劣勢(shì)⑵、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目名稱財(cái)富中心所屬區(qū)域板塊新牌坊物業(yè)地址重慶北部新區(qū)星光大道16號(hào)占地面積26232㎡平方米建筑面積容積率樓層規(guī)劃點(diǎn)式高層：2231F板式小高層：18F花園洋房：4+6F建筑形態(tài)點(diǎn)式高層板式小高層花園洋房開盤日期點(diǎn)式高層：板式小高層：花園洋房：主力房型點(diǎn)式高層：50114㎡板式小高層：70140花園洋房：110200㎡銷售均價(jià)點(diǎn)式高層：4200元/㎡板式小高層：3980元/㎡花園洋房：5300元/㎡銷售率點(diǎn)式高層：100%板式小高層：100%花園洋房：85%總戶數(shù)點(diǎn)式高層：560戶板式小高層：812戶花園洋房：400戶開發(fā)商重慶香江高科地產(chǎn)發(fā)展有限公司物業(yè)管理北京達(dá)文物業(yè)管理公司天湖美鎮(zhèn)另外25003000元/平方米的房屋代表著北部新區(qū)高新園區(qū)一部分的中小型樓盤，北部新區(qū)優(yōu)質(zhì)的生活環(huán)境也吸引了很大一大批工薪階層和年輕工作者選擇這類價(jià)格相對(duì)較低的房屋，本季度這類房屋占總銷售量的14%。從銷售情況來(lái)看，成交的多為120150㎡區(qū)間的住宅，這多是高檔產(chǎn)品的繼續(xù)消化過(guò)程，而從普通住宅的交易情況來(lái)看，80100㎡的二房和100120㎡的三房銷售也比較理想。香樟林別墅、比華利豪園、金科大竹林組團(tuán)：建設(shè)成為以軟件和儀器儀表產(chǎn)業(yè)，以及休閑旅游為主，具有山水園林特色、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。周邊區(qū)域現(xiàn)狀：第二章 市場(chǎng)環(huán)境分析一、北部新區(qū)區(qū)域解析北部新區(qū)介紹北部新區(qū)位于重慶主城區(qū)，南臨渝中半島，北靠江北國(guó)際空港區(qū)，西接嘉陵江，與高等院校、科研院所密集的沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)數(shù)橋相連，東依長(zhǎng)江寸灘港區(qū)，是重慶中心城區(qū)難得的一片地勢(shì)平緩開闊的大面積開發(fā)區(qū)。人口20萬(wàn)人大竹林組團(tuán)信息產(chǎn)業(yè)、軟件產(chǎn)業(yè)、光電產(chǎn)業(yè)、生物工程以發(fā)展信息軟件為主、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)。三、北部新區(qū)高新園區(qū)樓宇工業(yè)分析樓宇工業(yè)作為現(xiàn)代都市型工業(yè)的新形態(tài)，具有占地少、稅源穩(wěn)、效益好等優(yōu)勢(shì)，可以解決土地資源緊缺與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的矛盾。天湖美鎮(zhèn)、金科⑵、預(yù)售許可登記本季度北部新區(qū)高新園區(qū)共進(jìn)行商品房預(yù)售許可登記21幢，1486戶。說(shuō)明北部新區(qū)高新園區(qū)近年來(lái)的商品房銷售情況并不是一味瘋長(zhǎng)，而是略有波動(dòng)，但處于持續(xù)增長(zhǎng)的良好世態(tài)。雙寧路分析：圖中生活便利店占整個(gè)業(yè)態(tài)比例的27%，小型餐飲23%、大中型餐飲21%、空置商業(yè)店面為9%、美容美發(fā)8%、醫(yī)療保健4%、汽配建材占4%、金融服務(wù)4%。因此項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)及營(yíng)銷過(guò)程中，應(yīng)盡量規(guī)避兩側(cè)中低檔次對(duì)其的影響，打造成中高檔樓盤的形象，才會(huì)在獲取良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。⑸、目標(biāo)客對(duì)產(chǎn)品需求他們是實(shí)用主義者，滿足整體規(guī)劃保證低密度、合理控制面積區(qū)間、良好的園林景觀、擁有一定的自然景觀、戶型設(shè)計(jì)體現(xiàn)功能性和一定舒適度。二、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及評(píng)價(jià)根據(jù)前階段的工作成果，設(shè)計(jì)了如下四種方案：（一）方案一6棟高層（32層）+9棟小高層（11層）+獨(dú)立商業(yè)設(shè)計(jì)原則考慮到該項(xiàng)目的建設(shè)目標(biāo)、功能、用途及建設(shè)基地的地形地勢(shì)，周邊環(huán)境等因素，結(jié)合當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門的建設(shè)要求和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，確定本小區(qū)的設(shè)計(jì)原則如下：1．根據(jù)甲方的開發(fā)意見的要求，并協(xié)調(diào)規(guī)劃區(qū)相關(guān)內(nèi)外部環(huán)境條件，合理確定功能布局與開發(fā)規(guī)模。隨著我國(guó)開始進(jìn)入老齡人口社會(huì)，我們?cè)谠O(shè)計(jì)中努力嘗試為居住者尤其是老弱幼小者提供方便的步行系統(tǒng)和專門的健身、娛樂(lè)設(shè)施，、運(yùn)動(dòng)的全民健身理念，規(guī)劃布置了健身設(shè)施及場(chǎng)地，使居住者的活動(dòng)范圍不僅局限于居室。初步做下安排：取得土地使用權(quán)：2007年7月 市場(chǎng)調(diào)查及定位：2007年78月 [2個(gè)月]設(shè)計(jì)及報(bào)建：2007年9月2008年1月 [5個(gè)月]工程建設(shè)：2008年2月2009年12月 [23個(gè)月]項(xiàng)目銷售：2008年7月2010年6月 [18個(gè)月]開發(fā)結(jié)束：2010年6月二、各期開發(fā)建設(shè)面積根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期和開發(fā)策略的需要，各年開發(fā)量做如下設(shè)計(jì)：物業(yè)形態(tài)合計(jì)建筑面積(萬(wàn)㎡)2008年2009年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度年度開工面積(萬(wàn)㎡) 小高層住宅(萬(wàn)㎡) 　　　　 　　　高層住宅 (萬(wàn)㎡) 　　 　　　　商業(yè)用房(萬(wàn)㎡) 　　 　　　地下車庫(kù)(萬(wàn)㎡) 　 　　　地下配套(萬(wàn)㎡) 　　　　 　　　占總建筑面積比例%%%%%%%%%三、銷售進(jìn)度分析2008年2月開始進(jìn)行一期約8萬(wàn)方的開發(fā)建設(shè)，根據(jù)目前的預(yù)售條件估計(jì)在2008年第3季度即可實(shí)施銷售。具體測(cè)算數(shù)據(jù)詳見表81。每年的銷售價(jià)格詳見表91。有關(guān)數(shù)據(jù)詳見表101：評(píng)價(jià)前置關(guān)鍵數(shù)據(jù)指標(biāo)。表102 投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)一覽表一靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)指標(biāo)值備注項(xiàng)目投資利潤(rùn)率 %年平均利潤(rùn)/項(xiàng)目總投資*100%項(xiàng)目資本金利潤(rùn)率 %年平均利潤(rùn)/項(xiàng)目資本金*100%項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率 %年平均凈利潤(rùn)/項(xiàng)目資本金*100%投資回收期 年　二動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)　　　項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅前) %　項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅后) %　項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(所得稅前)2932 萬(wàn)元ic=12%項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(所得稅后)1822 萬(wàn)元ic=12%資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %　三其他指標(biāo)　項(xiàng)目總投資41410 萬(wàn)元　項(xiàng)目銷售總收入52798 萬(wàn)元稅前利潤(rùn)總額5984 萬(wàn)元　稅后利潤(rùn)總額4584 萬(wàn)元　項(xiàng)目啟動(dòng)資金18200 萬(wàn)元　項(xiàng)目資本金7000 萬(wàn)元　外部融資11200