【正文】 詳細計算過程見表103：項目投資現金流量表。 二、項目的啟動資金本項目的啟動資金(即項目從開發(fā)建設至項目開始銷售止)為18200萬元。根據目前最新的費用標準配套費190元/平方米，人防易地建設費取50元/平方米。具體數據詳見表81。同時，這種建筑布局的方式也保障了氣流在住區(qū)內的暢通，提高了小區(qū)的生活健康標準。6．商業(yè)歷來是開發(fā)商的重頭戲，本案將提供多種商業(yè)形態(tài)和連續(xù)的商業(yè)線，以贏取更多的細分市場。建議在項目東、南臨近低檔住宅側布以點式高層住宅，在臨近金科最具參考價值目標客戶（中興五、周邊配套公交系統(tǒng)路線車型開收班時間起始站點125B中級車6：3019：30X、中華坊、讀書梁、上清寺、大禮堂、南坪126普通車6：3019：30出口加工區(qū)、汽博中心、金渝大道、天湖美鎮(zhèn)、中華坊、新牌坊133中級車6：3021：00X、中華坊、電子校、重慶大學、陳家灣、高灘巖149普通車6：0019：30金福路、天湖美鎮(zhèn)、紅旗河溝、黃泥磅、大灣、南坪二小區(qū)208中級車7：0019：10X醫(yī)院、中華坊、邊防總隊、南橋寺、陳家灣、小龍坎、西南醫(yī)院465B普通車6：3018：30天湖美鎮(zhèn)、消防總隊、新牌坊、加州市場、海關、小苑、家樂福606中級車6：3019：30X鎮(zhèn)、加州市場、紅旗河溝、上清寺、火車站、黃沙溪、袁家崗125普通車6：3019：30X鎮(zhèn)、新牌坊、牛角沱 、菜園壩 、 工貿、 金臺、南坪區(qū)府 外部配套學校X中小學、金科巴蜀中學高二部及其龍湖小學部、特色幼兒園醫(yī)療重慶北城醫(yī)院、X醫(yī)院、佳愛骨科門診、商業(yè)盛宴十二坊、休閑娛樂女主角護膚美體生活館、蕭丙養(yǎng)生足療、維他蔬果吧農超銀衛(wèi)超市、重客隆、易初蓮花、X綜合農貿市場金融中國工商銀行、中國農業(yè)銀行、中國信合市政水、電、氣、閉路、電信交費點其它金科酒店、消防隊招待所第四章 項目SWOT分析一、地塊解析l 從土地地貌特征解析：項目地塊內地貌情況平坦，利于土地整理；l 從項目所在區(qū)域解釋：區(qū)域未來將成為重慶市行政中心、金融中心、外事中心和“富人居住區(qū)”以及高新園的完善的生活配套區(qū)域；l 從周邊生活配套條件解析：基礎生活配套設施已經形成，居家生活日益方便；l 從消費者的觀點解析：認可度較高，以理消費價位較高。三、重點個案調研住宅個案中興這類房屋由于面積適中，戶型也受廣大消費者青睞，因此一直在北部新區(qū)高新園區(qū)保持著穩(wěn)定良好的銷售形勢。⑵、住宅成交平均面積分析從區(qū)域供應戶型來分析，2006年3月至2007年3月期間，以6080㎡的戶型供應為主，這部分戶型多為園區(qū)內的拆遷安置房及部分小戶型社區(qū)，另一部分戶型供應以100120㎡為主，這源于保利還將規(guī)劃新的系列科技孵化樓，將樓宇產業(yè)十一五規(guī)劃由200萬㎡提高到250萬㎡。該園區(qū)重點發(fā)展電子信息、生物醫(yī)藥和食品儀表等三大主導產業(yè)，集團建設重慶光電產業(yè)、重慶智能儀器儀表產業(yè)、重慶生物醫(yī)藥產業(yè)和重慶軟件產業(yè)等四大產業(yè)基地。地理區(qū)位圖：場地現狀二、經濟技術指標總用地面積容積率建筑密度≤35%綠地率≥30%用地性質居住用地三、四至關系地塊位于北部新區(qū)重慶EBD（生態(tài)商務區(qū)），與行政中心、金融中心、外事中心、新牌坊“富人區(qū)”相臨。翠云組團新材料產業(yè)區(qū)重點發(fā)展新型材料和環(huán)保產業(yè)及其他高科技產業(yè)，人口6萬人，組團內規(guī)劃有新材料產業(yè)區(qū)和部分生物工程和新醫(yī)藥產業(yè)園鴛鴦組團服務業(yè)、高檔社區(qū)以發(fā)展為翠云組團、金山組團服務的第三產業(yè)。據了解，北部新區(qū)2007年將繼續(xù)擴大樓宇產業(yè)，挖掘土地價值。水晶酈城、南極這類房屋主要是由近幾個月開盤的“棕櫚泉”和“協信town城”的聯排別墅以及“東方王榭”的花園洋房構成。其中住宅轉讓144套，,分別比去年同期增長106%、105%、63%。該部分商業(yè)店面的形態(tài)全為底商，以圍合的形式分布在項目（X麗景）四周，通過實地調研店面總數近80個，單個商鋪面積均在3050㎡之間，開間尺度在34米不等，進深在1012米范圍，從商家使用上來看，臨街部分均為辦公為主，小部為辦公與倉儲相結合的方式，便于商家停車裝卸貨物及辦理相關手續(xù)。天籟城、金科理由：⑴、項目所處區(qū)位的諸多優(yōu)勢，及臨近金科創(chuàng)造一個布局合理、功能齊備、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美的現代住區(qū)。交通組織車行流線為避免給城市干道帶來巨大壓力，將小區(qū)車行出入口、地下車庫入口全部設在次干道，充分發(fā)揮支路的交通功能，并將幾個車流節(jié)點在支路上拉開距離合理布置。因為區(qū)域商業(yè)氛圍目前尚未完全形成，且為使所售房屋的價值最大化，商業(yè)用房在2008年不銷售，而是安排在2009年下半年開始銷售。管理費按工程建設費用之和（上述5項）的5%計算，%計算，財務費用根據項目每年的資金缺口，自有資金考慮7000萬元，最大償還能力還款原則，結合項目銷售回款情況，年利息費用率10%計算而得。項目銷售總收入52798萬元，其中小高層住宅銷售收入為9046萬元，高層住宅銷售收入為37425萬元，商業(yè)用房銷售收入為2280萬元，車庫銷售收入為4047萬元。是考察項目在計算期內贏利能力的動態(tài)評價指標。%，%，均高于基準收益率12%。項目自有資金安排7000萬元，用于2007年的土地費用支付及后續(xù)開發(fā)建設中的資金缺口。漲價預備費主要是針對工程建設過程中由于材料價格的上漲而導致投資的增加?；A設施建設費基礎設施建設費是指建筑物2米以外和項目用地規(guī)劃紅線以內的各種管線和道路工程。設計中將場地適當挖填，使場地略高于城市道路，使建筑有良好的視覺形象，并為場地內雨水、污水排放提供了便利條件。概念二——城市中心的綠色生態(tài)居住文化精心設計小區(qū)景觀，綠地能盡可能的實現全小區(qū)居民的“共享”，每戶住宅均朝向主要景觀區(qū)，作到推窗見景。商業(yè)建議以裙房或獨立臨街門面的形式布局，以12層為宜，建議主要在項目東、西兩側布置，體量控制在5000㎡左右。該案自2006年9月點式小高層5號樓（11+一梯四戶）開盤以就去化率看來，點式小高層6號樓（18+兩梯六戶），于2007年1月至今開盤入市以來去化50%55%，從客戶群體的接受程度看來，我們可以分析出：在面積控制合理在戶型設計上鑒于舒適和實用之間尊尋合理的市場價格。劣勢（W）l 項目兩側中低端項目形象較差，低端居住人群對居住環(huán)境有一點的影響，進而影響項目檔次和形象的提升；l 項目地塊前面地塊現在荒置，用途未知，將會影響項目在后期的動作及推廣；建議：試圖連前面地塊一并拿下，在靠近西面臨金科天籟城處合理規(guī)劃，設立銷售中心。劣勢 緊鄰交通主干道，噪音污染大⑵、經濟指標項目名稱榮鼎國際所屬區(qū)域板塊新牌坊物業(yè)地址重慶新牌坊機場路（中國移動大廈旁）占地面積26232㎡平方米建筑面積容積率樓層規(guī)劃4棟30F高層建筑形態(tài)高層開盤日期預計五月中旬主力房型71108㎡銷售均價預計35003600元/㎡銷售率未售總戶數512戶開發(fā)商重慶榮鼎地產有限公司物業(yè)管理待定財富中心⑴、優(yōu)劣分析優(yōu)勢，成功運作過多個案例，園區(qū)的發(fā)展已為項目帶來驚人的效益、道路交通、市政公園、涉外領事館、等等所有市政配套劣勢⑵、經濟指標項目名稱財富中心所屬區(qū)域板塊新牌坊物業(yè)地址重慶北部新區(qū)星光大道16號占地面積26232㎡平方米建筑面積容積率樓層規(guī)劃點式高層：2231F板式小高層：18F花園洋房：4+6F建筑形態(tài)點式高層板式小高層花園洋房開盤日期點式高層：板式小高層：花園洋房：主力房型點式高層：50114㎡板式小高層：70140花園洋房：110200㎡銷售均價點式高層：4200元/㎡板式小高層：3980元/㎡花園洋房：5300元/㎡銷售率點式高層：100%板式小高層：100%花園洋房：85%總戶數點式高層：560戶板式小高層：812戶花園洋房：400戶開發(fā)商重慶香江高科地產發(fā)展有限公司物業(yè)管理北京達文物業(yè)管理公司天湖美鎮(zhèn)另外25003000元/平方米的房屋代表著北部新區(qū)高新園區(qū)一部分的中小型樓盤，北部新區(qū)優(yōu)質的生活環(huán)境也吸引了很大一大批工薪階層和年輕工作者選擇這類價格相對較低的房屋，本季度這類房屋占總銷售量的14%。從銷售情況來看，成交的多為120150㎡區(qū)間的住宅，這多是高檔產品的繼續(xù)消化過程，而從普通住宅的交易情況來看，80100㎡的二房和100120㎡的三房銷售也比較理想。香樟林別墅、比華利豪園、金科大竹林組團：建設成為以軟件和儀器儀表產業(yè)，以及休閑旅游為主，具有山水園林特色、環(huán)境優(yōu)美的現代高新技術產業(yè)區(qū)。周邊區(qū)域現狀：第二章 市場環(huán)境分析一、北部新區(qū)區(qū)域解析北部新區(qū)介紹北部新區(qū)位于重慶主城區(qū)，南臨渝中半島，北靠江北國際空港區(qū)，西接嘉陵江，與高等院校、科研院所密集的沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)數橋相連，東依長江寸灘港區(qū)，是重慶中心城區(qū)難得的一片地勢平緩開闊的大面積開發(fā)區(qū)。人口20萬人大竹林組團信息產業(yè)、軟件產業(yè)、光電產業(yè)、生物工程以發(fā)展信息軟件為主、環(huán)境優(yōu)美的現代產業(yè)區(qū)。三、北部新區(qū)高新園區(qū)樓宇工業(yè)分析樓宇工業(yè)作為現代都市型工業(yè)的新形態(tài)，具有占地少、稅源穩(wěn)、效益好等優(yōu)勢，可以解決土地資源緊缺與產業(yè)發(fā)展的矛盾。天湖美鎮(zhèn)、金科⑵、預售許可登記本季度北部新區(qū)高新園區(qū)共進行商品房預售許可登記21幢，1486戶。說明北部新區(qū)高新園區(qū)近年來的商品房銷售情況并不是一味瘋長，而是略有波動，但處于持續(xù)增長的良好世態(tài)。雙寧路分析：圖中生活便利店占整個業(yè)態(tài)比例的27%，小型餐飲23%、大中型餐飲21%、空置商業(yè)店面為9%、美容美發(fā)8%、醫(yī)療保健4%、汽配建材占4%、金融服務4%。因此項目在規(guī)劃設計及營銷過程中，應盡量規(guī)避兩側中低檔次對其的影響，打造成中高檔樓盤的形象，才會在獲取良好的經濟效益和社會效益。⑸、目標客對產品需求他們是實用主義者，滿足整體規(guī)劃保證低密度、合理控制面積區(qū)間、良好的園林景觀、擁有一定的自然景觀、戶型設計體現功能性和一定舒適度。二、項目規(guī)劃設計方案及評價根據前階段的工作成果，設計了如下四種方案：（一）方案一6棟高層（32層）+9棟小高層（11層）+獨立商業(yè)設計原則考慮到該項目的建設目標、功能、用途及建設基地的地形地勢，周邊環(huán)境等因素，結合當地有關部門的建設要求和建設標準，確定本小區(qū)的設計原則如下：1．根據甲方的開發(fā)意見的要求，并協調規(guī)劃區(qū)相關內外部環(huán)境條件，合理確定功能布局與開發(fā)規(guī)模。隨著我國開始進入老齡人口社會，我們在設計中努力嘗試為居住者尤其是老弱幼小者提供方便的步行系統(tǒng)和專門的健身、娛樂設施，、運動的全民健身理念，規(guī)劃布置了健身設施及場地，使居住者的活動范圍不僅局限于居室。初步做下安排：取得土地使用權：2007年7月 市場調查及定位：2007年78月 [2個月]設計及報建：2007年9月2008年1月 [5個月]工程建設：2008年2月2009年12月 [23個月]項目銷售：2008年7月2010年6月 [18個月]開發(fā)結束：2010年6月二、各期開發(fā)建設面積根據對市場的預期和開發(fā)策略的需要，各年開發(fā)量做如下設計：物業(yè)形態(tài)合計建筑面積(萬㎡)2008年2009年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度年度開工面積(萬㎡) 小高層住宅(萬㎡) 　　　　 　　　高層住宅 (萬㎡) 　　 　　　　商業(yè)用房(萬㎡) 　　 　　　地下車庫(萬㎡) 　 　　　地下配套(萬㎡) 　　　　 　　　占總建筑面積比例%%%%%%%%%三、銷售進度分析2008年2月開始進行一期約8萬方的開發(fā)建設，根據目前的預售條件估計在2008年第3季度即可實施銷售。具體測算數據詳見表81。每年的銷售價格詳見表91。有關數據詳見表101：評價前置關鍵數據指標。表102 投資項目財務評價指標一覽表一靜態(tài)評價指標指標值備注項目投資利潤率 %年平均利潤/項目總投資*100%項目資本金利潤率 %年平均利潤/項目資本金*100%項目資本金凈利潤率 %年平均凈利潤/項目資本金*100%投資回收期 年　二動態(tài)評價指標　　　項目投資財務內部收益率(所得稅前) %　項目投資財務內部收益率(所得稅后) %　項目投資財務凈現值(所得稅前)2932 萬元ic=12%項目投資財務凈現值(所得稅后)1822 萬元ic=12%資本金財務內部收益率 %　三其他指標　項目總投資41410 萬元　項目銷售總收入52798 萬元稅前利潤總額5984 萬元　稅后利潤總額4584 萬元　項目啟動資金18200 萬元　項目資本金7000 萬元　外部融資11200