【正文】 是成為成都市養(yǎng)老市場的領(lǐng)先者，長期戰(zhàn)略目標(biāo)是在經(jīng)營、管理、理念、創(chuàng)新方面達(dá)到全國一流水平。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部理念：盡情融入自然，享受健康之源。四川省、成都市政府對街子古鎮(zhèn)的發(fā)展提供了大量上政策上的支持。面對社會老齡化日趨嚴(yán)重的嚴(yán)峻形勢，國家大力倡導(dǎo)和推行社會化養(yǎng)老，四川省也制定了相關(guān)政策，吸引、鼓勵企業(yè)參與養(yǎng)老事業(yè)，以改變過去主要依靠國家和集體投入的單一投資渠道。從以上信息我們可以看出，街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部面臨著非常好的政策、法律環(huán)境，抓住這一機(jī)遇，必定能取得成功。橫向看，成都市GDP總量在8個西部城市(缺呼和浩特和貴陽)中列首位。固定資產(chǎn)投資(西部第一)：下半年，居西部10城市第1位，增速(%)居第2位，低于第1位的呼和浩特(%)。人均可支配收入(西部第二)：上半年西部10城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入最高為呼和浩特，達(dá)6336元，成都市以5817元列第2位；從增幅看，最高的是呼和浩特(%)，%居第5位。良好的經(jīng)濟(jì)形勢，使得更多的老年人有經(jīng)濟(jì)和時間基礎(chǔ)享受休閑生活，進(jìn)一步擴(kuò)大了本項目的市場空間。80年代以來，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長， 億，占世界老年人口的1／5，占全國總?cè)丝诒戎氐?0%以上，中國已開始進(jìn)入人口老年型國家行列。我國老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。他們存在的對更好的晚年生活的期望，在當(dāng)前社會中卻難以得到滿足。一般而言，年齡結(jié)構(gòu)的老齡化正在進(jìn)行的過程中，消費(fèi)支出呈現(xiàn)漸漸擴(kuò)大傾向，年齡結(jié)構(gòu)的變化影響了消費(fèi)結(jié)構(gòu)。這將會形成以老年消費(fèi)者為群體的巨大市場。我國政府用于老年社會保障的開支正在大幅度增長，離退休人員退休金2001年近2000億元，且以20%的速度增長。作為老年人消費(fèi)的主要內(nèi)容——養(yǎng)老居住消費(fèi)和老年人醫(yī)療保健消費(fèi)，將在老年人消費(fèi)支出中占有相當(dāng)大的比例。這種情形正好印證了成都市休閑度假旅游市場還存在巨大空間。因而，只要營銷和設(shè)計規(guī)劃得當(dāng)，可以預(yù)見，街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部項目市場前景將十分樂觀。相對于改革開放二十多年來，年輕人的生活和休閑方式發(fā)生的巨大變化，老年人的生活模式變化不大。有超過80%的老人希望自己的生活更能與時代親密接觸，在不愿意自己被家人、朋友遺忘的同時，他們更不愿意看到的是自己生活方式的落伍。在成都，已經(jīng)成立了成都市老年體育協(xié)會、成都市老年騎游隊、成都市老年書畫協(xié)會、成都市老年大學(xué)等，老年人的休閑活動內(nèi)容和方式日益豐富。3．1．4 地理位置街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部位于崇州市街子鎮(zhèn)，距離崇州城西北25公里，距離成都市57公里，距離雙流國際機(jī)場45公里，從成都市到街子古鎮(zhèn)的車程大約一個小時。西接正在申報國家級（原為省級）風(fēng)景名勝區(qū)的雞冠山－九龍溝，且鳳棲山也屬于該景區(qū)的重要景點之一。目前崇州市為了發(fā)展街子旅游，已經(jīng)加快了配套的公共設(shè)施、服務(wù)硬件、交通條件建設(shè)。3．2 行業(yè)環(huán)境分析3．2．1 競爭者分析在成都，已經(jīng)有一些企業(yè)開始認(rèn)識到銀發(fā)市場潛在的巨大價值，涉足該市場的開發(fā)和運(yùn)作，但由于資金投入上的限制和受傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的影響，并未形成強(qiáng)大的市場競爭力。該“生態(tài)村”功能較單一，僅限于料理老人的衣食住行，且地段偏遠(yuǎn)，交通不便，可以說該“生態(tài)村”與傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院、敬老院在本質(zhì)上沒有多大的區(qū)別。他們一般在8三個月住在山里面，在都江堰和青城山已經(jīng)有很多的農(nóng)家樂和休閑場所，但是這些場所一般設(shè)施比較陳舊，而且顧客數(shù)量非常多，根本不能滿足顧客休閑和享受自然的需求，更不能滿足老年人療養(yǎng)健身的目的。憑借雄厚的資金、科學(xué)的管理、高質(zhì)量的服務(wù)和對傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的變革，我們在銀發(fā)市場的開發(fā)和經(jīng)營上將有很強(qiáng)的競爭力。供方可以迫使一個行業(yè)因無法使價格跟上成本的增長而失去利潤。鑒于街子當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源十分豐富，比如餐飲的原料就可以直接向當(dāng)?shù)剞r(nóng)民簽訂長期供貨協(xié)議，保證以最低的價格拿到最新鮮、質(zhì)量最好的原料。3．2．3 顧客分析街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部的目標(biāo)顧客主要是有一定經(jīng)濟(jì)收入和來源、同時時間比較充裕的老年人。因此，他們對消費(fèi)價格不是很在意，至少價格因素不是決定其消費(fèi)行為的決定性因素。3．2．4 潛在進(jìn)入者分析隨著老年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多的俱樂部開始關(guān)注銀發(fā)休閑市場。目前，還沒有和我們市場定位相同的俱樂部準(zhǔn)備進(jìn)入這一市場。3．3 相關(guān)資源分析街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部位于崇州市鳳棲山上，鳳棲山具有豐富的旅游休閑資源，綠源休閑中心將充分利用這些資源，來為老年人提供高品質(zhì)的服務(wù)。3．3．1 街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部附近自然資源１、 梅花山寨梅花寨背靠古寺，因滿山滿溝的梅花而得名。寨區(qū)自古就有植梅的習(xí)俗，主要生產(chǎn)藥用烏梅，也種部分觀賞梅。梅花寨寨園內(nèi)更是梅的世界，已達(dá)數(shù)十個品種，上萬株。從歲寒到春暖時節(jié)，臘梅、紅梅、綠梅、烏梅相繼開放，其他地方香襲人，在千枝疏影浮暗香的梅海中，梅花寨歐式風(fēng)格的寨樓和點式別墅，把寨園裝點得別具情調(diào)，游人到此如入外域。２、原始森林以鳳棲山上的光嚴(yán)禪院為中心向四周輻射，木魚峰、香爐峰、千佛山一帶，方賀上千畝原始森林參天蔽日，被譽(yù)為西川第一林。樹上古藤如莽蛇纏繞，樹下蕨草如孔雀開屏。盛夏季節(jié)，數(shù)米之內(nèi)，林外與林間溫差達(dá)4℃以上。當(dāng)年一瓢詩人唐求隱居味江山（今街子場）時，常騎青牛閑步其間，借這片清涼之地放浪詩情。街子場有三分之二的人家養(yǎng)蘭，農(nóng)村平均每6戶就有1戶種植蘭花，涌現(xiàn)出一大批養(yǎng)蘭專業(yè)戶?！八拇ㄎ鞑刻m花協(xié)會”的牌子也掛在了崇州市?！疤m花之鄉(xiāng)”已成為街子的一張新名片，其廣泛的社會影響是不可估量的。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部將以蘭為題，組織老年人參加蘭花詩會、蘭花鑒賞會、蘭花拍賣會、養(yǎng)蘭協(xié)會等活動和組織，加強(qiáng)俱樂部和老年人的聯(lián)系，提高顧客忠誠度，讓老年人在享受自然健康的美景和風(fēng)光的時候，也能得到心靈上的凈化和享受。朱元璋家族四代人與這座禪院有密切關(guān)系。古寺中的御賜《洪武南藏》，是當(dāng)今中國明代官版?zhèn)鞔嫦聛淼摹拔ㄒ挥”尽?。凡此種種，都是不可再造的文化遺產(chǎn)。成都市很多企業(yè)家也曾到這里燒香許愿，并成為了禪院的俗家弟子。這部分老年人非常希望能在鳳棲山中有一個住宿的地方，方便他們來此朝拜。由于在地理位置上與青城山的聯(lián)系可以考慮打造成都附近比較著名的佛教文化交流圣地。切身感受到老年對療養(yǎng)、健康的迫切需求，并且很多老年人都知道街子古鎮(zhèn)的鳳棲山，但是苦于山中沒有高檔次、高水平的休閑場所而不能去山中療養(yǎng)、休閑。二、企業(yè)客戶關(guān)系資源本團(tuán)隊具有非常豐富的企業(yè)客戶資源，團(tuán)隊CEO是某跨國俱樂部（世界500強(qiáng)）高層領(lǐng)導(dǎo)，具有非常豐富的企業(yè)客戶資源。他們很希望能讓服務(wù)遠(yuǎn)離城市的污染和喧囂，找一個自然環(huán)境優(yōu)良、離成都不能太遠(yuǎn)、服務(wù)質(zhì)量比較稿的休閑場所，讓服務(wù)在那里頤養(yǎng)天年。另外，與成都市、崇州市政府等簽訂離退休干部療養(yǎng)計劃和機(jī)關(guān)干部度假優(yōu)惠計劃，吸引他們到街子長期度假，休閑旅游。要想在激烈的市場競爭中立穩(wěn)腳跟，并取得長足發(fā)展，必須采取差異化競爭策略。所以差異化就應(yīng)該是一個不斷求變的過程。小創(chuàng)造小收獲、大創(chuàng)造大收獲。大創(chuàng)造靠思想。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部差異化主要體現(xiàn)在以下幾方面：一、 目標(biāo)市場差異化 街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部的目標(biāo)市場定位于有一定經(jīng)濟(jì)收入和時間的老年人。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部正是抓住了這一機(jī)遇，為老年人兩身打造集休閑、娛樂、療養(yǎng)于一身的俱樂部。二、 服務(wù)項目差異化 傳統(tǒng)的休閑場所無非是給人們提供了衣食住行等場所，街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部提供的服務(wù)涵蓋了傳統(tǒng)休閑場所的服務(wù)內(nèi)容，同時又進(jìn)行了大膽的改進(jìn)和創(chuàng)新。三、 建筑風(fēng)格差異化引水環(huán)繞，輔以別致水景，多層樓房建筑風(fēng)格為中西合璧花園洋房式建筑，高度不超過4層；四合院為川西民居風(fēng)格，讓人們從鋼筋混凝土的生硬中回到其樂融融的大家庭。豐富建筑的外部空間，同時組織不同尺度的大小院落來處理內(nèi)部空間，做到遠(yuǎn)近內(nèi)外交融又各異其趣。四、 管理手段差異化傳統(tǒng)的農(nóng)家樂、休閑度假中心等由于從業(yè)人員素質(zhì)不高、資金有限等原因，采取的是傳統(tǒng)的管理方法，這種管理方法效率低下、服務(wù)質(zhì)量低，根本不能滿足顧客的需求。3．5．2 戰(zhàn)略聯(lián)盟從以上分析中我們可以看出，街子古鎮(zhèn)和鳳棲山擁有非常豐富的自然、歷史文化的資源，街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部如果能充分利用這些資源，和古鎮(zhèn)政府、光嚴(yán)禪院、梅花寨、湯麻餅、唐公祠以及附近的農(nóng)家樂等達(dá)成戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，整合這些資源更好的為老年人服務(wù)，那么必定能取得非常好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部戰(zhàn)略聯(lián)盟主要包括：街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部——光嚴(yán)禪院借助光嚴(yán)禪院在佛教信徒中的影響力，為前來朝拜的老年人提供住宿、餐飲、娛樂、療養(yǎng)等服務(wù)，同時俱樂部還將聘請禪院的高僧大德來俱樂部為老年人講經(jīng)授法，提高老年人的生活質(zhì)量。一方面醫(yī)院將為俱樂部提供醫(yī)療護(hù)理、療養(yǎng)等方面的人力、儀器設(shè)備支持，另一方面俱樂部將為醫(yī)院提供其康復(fù)期病人療養(yǎng)的場所。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部——各種老年人協(xié)會街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部——政府第四部分 市場需求分析　市場需求分析及預(yù)測　市場需求概況據(jù)第五次人口普查，成都人口近1200萬（包括外來人口，不包括外出人口）。老齡社會發(fā)展的必然趨勢將會是從早期的社會福利服務(wù)體系演進(jìn)到現(xiàn)代的教育休閑安置。據(jù)綠源俱樂部了解，在成都目前專門針對老年人的休閑度假市場還尚屬空白。據(jù)調(diào)查顯示，兩老月總收入在25004000元的占91%，有休閑度假行為的占97%。因此打造以休閑、療養(yǎng)為主訴求的老年人休閑俱樂部所是打開成都老年人休閑市場的突破口。成都凸現(xiàn)的“養(yǎng)老部落”，說明養(yǎng)老方式正呈現(xiàn)多元化，這種回歸田園的養(yǎng)老方式，是豐富老年人精神生活的一個有益探索。另外一方面，目前醫(yī)療保健市場發(fā)展勢頭良好，市場需求潛力巨大。根據(jù)近年醫(yī)學(xué)院校醫(yī)、技、護(hù)專業(yè)學(xué)生就業(yè)難的客觀事實，投資設(shè)立醫(yī)療保健養(yǎng)老院可以獲得優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療衛(wèi)生資源以及超低的人力資源成本，所以綜合各方面因素考慮，我們認(rèn)為在此建立休閑俱樂部既可以超越街子原有衛(wèi)生院的醫(yī)療服務(wù)，讓老年人享受到更加方便、快捷、優(yōu)質(zhì)及價格低廉的醫(yī)療保健和養(yǎng)老服務(wù)，這又是本項目的一個特色亮點。通過對成都中高端老年人休閑消費(fèi)習(xí)性和其消費(fèi)情況、消費(fèi)頻率等狀況的了解；二、調(diào)研設(shè)計、組織工作與實施情況問卷設(shè)計本次調(diào)查問卷由以下三大部分組成：☆甄別部分：用于甄別出符合本次調(diào)查要求的被訪者；☆主體部分：根據(jù)此次調(diào)研目的設(shè)計的項目相關(guān)調(diào)查內(nèi)容；☆背景資料：被訪者的個人背景資料及媒體接觸習(xí)慣等?！【G源俱樂部市場調(diào)查結(jié)果分析　收入統(tǒng)計結(jié)果 兩老的月總收入情況由圖中可以看出，月總收入在25004000元的被訪者所占比例最高為91%，另外月總收入在4001元以上的被訪者所占比例為9%。由于被訪者所到地以郊縣和鄰近縣、市的旅游景點為主，而郊縣消費(fèi)水平低，各旅游景點則針對老年人制定了不少優(yōu)惠政策，故花費(fèi)并不算很高?！〕啥祭夏晷蓍e主要去向據(jù)調(diào)查，成都市老年人休閑的主要去向如下：崇州市已經(jīng)成為僅次于龍泉和溫江的老年休閑去向，因此，這充分說明了街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部市場前景廣闊，同時面臨著難得的市場機(jī)會。這種情況在農(nóng)村非常普遍，在城鎮(zhèn)也比較多，但在各大型城市里已相對較少了；隨著城市化進(jìn)程的進(jìn)一步發(fā)展，人們生活質(zhì)量的提高，注重個人生活空間的人會越來越多，在很多城市，一些經(jīng)濟(jì)條件特別是居住條件好一點的（有兩套以上住房的）家庭，已不是年輕人想擁有自己的生活空間而不愿意同老人居住在一起，而是老人要求有自己的生活空間而不愿意跟孩子生活在一塊兒。在敬老院、福利院或老人公寓等社會福利組織居住。這是由于我們國家的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)還比較薄弱，跟一些較為發(fā)達(dá)的國家相比由國家財政撥款興辦的敬老院、福利院或老人公寓在設(shè)施上、管理上還有很大差距，居住在那里的老人群體有一個難言的共同特征，似乎是迫不得已或者是走投無路才被送進(jìn)那種地方的，這無疑給人一種猜測，要么這個老人無后，要么這個老人的后代不孝順，于是只要條件還過得去的家庭或者是只要還不愿意背不孝之名的家庭， 也顧不得自己能力大小，將這一重負(fù)背在自己肩上，不敢有半點微詞。也就是說現(xiàn)有敬老院、福利院的設(shè)施和管理經(jīng)營水平還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到滿足日益增長的養(yǎng)老需求并逐步取代家庭養(yǎng)老的要求。據(jù)統(tǒng)計，目前四川省每9個人中就有一個老人，預(yù)計到2025年老年人口高峰時期，將至少有80%以上的老人和子女“分居” ，這種“空巢”現(xiàn)象將日趨嚴(yán)重。人生一世，無論是沿著怎樣的生活軌跡走過一生，誰都不會愿意落得個晚年孤獨。 養(yǎng)老方式依靠一定數(shù)額的退休養(yǎng)老金這種情況主要集中在城市和城鎮(zhèn)，而養(yǎng)老金的多少也取決于老人在離崗前的工資水平，養(yǎng)老金較少的可以解決個人的生存問題， 養(yǎng)老金較豐厚的往往可以解決平日日常開銷后還有一些節(jié)余，會有一定存款， 甚至還可以幫助子女解決一些經(jīng)濟(jì)困難，而養(yǎng)老金較豐厚的這一類人會對生活質(zhì)量要求比較高，會更需要相對高標(biāo)準(zhǔn)的生活條件和豐富的生活方式。那些原來在農(nóng)村成長的子女及其后代，通過讀書、參加工作、服役、打工在城市里立足，當(dāng)生活安定后，開始供養(yǎng)完全沒有經(jīng)濟(jì)收入的老人；或是城市里的子女供養(yǎng)原來沒有固定職業(yè)、固定收入的老人。也就是說，只要能讓這些老人過上幸福美滿的晚年生活，子女們在經(jīng)濟(jì)上只要有條件承擔(dān)是絕不吝惜的。完全需要別人的照顧和料理這主要是指老人中身體有疾病或殘缺的人群，這樣的家庭由于必須全面照顧老人的日常生活起居，事務(wù)性工作繁雜，在那些工作壓力大，生活節(jié)奏快的家庭，往往會請保姆分擔(dān)，但說起保姆的雇傭問題，那又是一本難念的經(jīng)了。這部分老人往往是通過社會公益活動、社會交際體會生活的樂趣，而這恰恰是我們發(fā)展社會養(yǎng)老的重要內(nèi)容，讓人們在集體活動中感受生活，人們在這樣的環(huán)境中互相關(guān)心、互相幫助。這些老人不僅生活不開心，對子女來說也是有很大壓力的，但關(guān)鍵的問題還是要讓老人從自我封閉中走出來，不僅需要家庭的關(guān)心，還需要周圍人群的關(guān)心，營造這樣一個其樂融融的環(huán)境非常重要，這也是社會養(yǎng)老力求解決的問題。身體健康，中等經(jīng)濟(jì)收入水平的老年人。 體質(zhì)較弱，希望到休閑俱樂部療養(yǎng)的外地老人。這部分群體教育程度較高，經(jīng)濟(jì)收入也較有保障，其養(yǎng)老觀念也比較先進(jìn)，在我們的調(diào)查中其入住中高檔的老年休閑俱樂部的意愿也最高。第五部分 營銷策略　產(chǎn)品及服務(wù)策略街子綠源鄉(xiāng)村俱樂部以提高老年人的主動保健意識、豐富老