【正文】 是成為成都市養(yǎng)老市場(chǎng)的領(lǐng)先者，長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)是在經(jīng)營(yíng)、管理、理念、創(chuàng)新方面達(dá)到全國(guó)一流水平。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部理念：盡情融入自然，享受健康之源。四川省、成都市政府對(duì)街子古鎮(zhèn)的發(fā)展提供了大量上政策上的支持。面對(duì)社會(huì)老齡化日趨嚴(yán)重的嚴(yán)峻形勢(shì)，國(guó)家大力倡導(dǎo)和推行社會(huì)化養(yǎng)老，四川省也制定了相關(guān)政策，吸引、鼓勵(lì)企業(yè)參與養(yǎng)老事業(yè)，以改變過(guò)去主要依靠國(guó)家和集體投入的單一投資渠道。從以上信息我們可以看出，街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部面臨著非常好的政策、法律環(huán)境，抓住這一機(jī)遇，必定能取得成功。橫向看，成都市GDP總量在8個(gè)西部城市(缺呼和浩特和貴陽(yáng))中列首位。固定資產(chǎn)投資(西部第一)：下半年，居西部10城市第1位，增速(%)居第2位，低于第1位的呼和浩特(%)。人均可支配收入(西部第二)：上半年西部10城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入最高為呼和浩特，達(dá)6336元，成都市以5817元列第2位；從增幅看，最高的是呼和浩特(%)，%居第5位。良好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，使得更多的老年人有經(jīng)濟(jì)和時(shí)間基礎(chǔ)享受休閑生活，進(jìn)一步擴(kuò)大了本項(xiàng)目的市場(chǎng)空間。80年代以來(lái)，60歲以上的老年人口平均每年以3%的速度持續(xù)增長(zhǎng)， 億，占世界老年人口的1／5，占全國(guó)總?cè)丝诒戎氐?0%以上，中國(guó)已開始進(jìn)入人口老年型國(guó)家行列。我國(guó)老年人口規(guī)模之大，老齡化速度之快，高齡人口之多，都是世界人口發(fā)展史上前所未有的。他們存在的對(duì)更好的晚年生活的期望，在當(dāng)前社會(huì)中卻難以得到滿足。一般而言，年齡結(jié)構(gòu)的老齡化正在進(jìn)行的過(guò)程中，消費(fèi)支出呈現(xiàn)漸漸擴(kuò)大傾向，年齡結(jié)構(gòu)的變化影響了消費(fèi)結(jié)構(gòu)。這將會(huì)形成以老年消費(fèi)者為群體的巨大市場(chǎng)。我國(guó)政府用于老年社會(huì)保障的開支正在大幅度增長(zhǎng)，離退休人員退休金2001年近2000億元，且以20%的速度增長(zhǎng)。作為老年人消費(fèi)的主要內(nèi)容——養(yǎng)老居住消費(fèi)和老年人醫(yī)療保健消費(fèi)，將在老年人消費(fèi)支出中占有相當(dāng)大的比例。這種情形正好印證了成都市休閑度假旅游市場(chǎng)還存在巨大空間。因而，只要營(yíng)銷和設(shè)計(jì)規(guī)劃得當(dāng)，可以預(yù)見，街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部項(xiàng)目市場(chǎng)前景將十分樂(lè)觀。相對(duì)于改革開放二十多年來(lái)，年輕人的生活和休閑方式發(fā)生的巨大變化，老年人的生活模式變化不大。有超過(guò)80%的老人希望自己的生活更能與時(shí)代親密接觸，在不愿意自己被家人、朋友遺忘的同時(shí)，他們更不愿意看到的是自己生活方式的落伍。在成都，已經(jīng)成立了成都市老年體育協(xié)會(huì)、成都市老年騎游隊(duì)、成都市老年書畫協(xié)會(huì)、成都市老年大學(xué)等，老年人的休閑活動(dòng)內(nèi)容和方式日益豐富。3．1．4 地理位置街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部位于崇州市街子鎮(zhèn)，距離崇州城西北25公里，距離成都市57公里，距離雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)45公里，從成都市到街子古鎮(zhèn)的車程大約一個(gè)小時(shí)。西接正在申報(bào)國(guó)家級(jí)（原為省級(jí)）風(fēng)景名勝區(qū)的雞冠山－九龍溝，且鳳棲山也屬于該景區(qū)的重要景點(diǎn)之一。目前崇州市為了發(fā)展街子旅游，已經(jīng)加快了配套的公共設(shè)施、服務(wù)硬件、交通條件建設(shè)。3．2 行業(yè)環(huán)境分析3．2．1 競(jìng)爭(zhēng)者分析在成都，已經(jīng)有一些企業(yè)開始認(rèn)識(shí)到銀發(fā)市場(chǎng)潛在的巨大價(jià)值，涉足該市場(chǎng)的開發(fā)和運(yùn)作，但由于資金投入上的限制和受傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的影響，并未形成強(qiáng)大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。該“生態(tài)村”功能較單一，僅限于料理老人的衣食住行，且地段偏遠(yuǎn)，交通不便，可以說(shuō)該“生態(tài)村”與傳統(tǒng)意義上的養(yǎng)老院、敬老院在本質(zhì)上沒(méi)有多大的區(qū)別。他們一般在8三個(gè)月住在山里面，在都江堰和青城山已經(jīng)有很多的農(nóng)家樂(lè)和休閑場(chǎng)所，但是這些場(chǎng)所一般設(shè)施比較陳舊，而且顧客數(shù)量非常多，根本不能滿足顧客休閑和享受自然的需求，更不能滿足老年人療養(yǎng)健身的目的。憑借雄厚的資金、科學(xué)的管理、高質(zhì)量的服務(wù)和對(duì)傳統(tǒng)養(yǎng)老方式的變革，我們?cè)阢y發(fā)市場(chǎng)的開發(fā)和經(jīng)營(yíng)上將有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。供方可以迫使一個(gè)行業(yè)因無(wú)法使價(jià)格跟上成本的增長(zhǎng)而失去利潤(rùn)。鑒于街子當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源十分豐富，比如餐飲的原料就可以直接向當(dāng)?shù)剞r(nóng)民簽訂長(zhǎng)期供貨協(xié)議，保證以最低的價(jià)格拿到最新鮮、質(zhì)量最好的原料。3．2．3 顧客分析街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部的目標(biāo)顧客主要是有一定經(jīng)濟(jì)收入和來(lái)源、同時(shí)時(shí)間比較充裕的老年人。因此，他們對(duì)消費(fèi)價(jià)格不是很在意，至少價(jià)格因素不是決定其消費(fèi)行為的決定性因素。3．2．4 潛在進(jìn)入者分析隨著老年經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(lái)越多的俱樂(lè)部開始關(guān)注銀發(fā)休閑市場(chǎng)。目前，還沒(méi)有和我們市場(chǎng)定位相同的俱樂(lè)部準(zhǔn)備進(jìn)入這一市場(chǎng)。3．3 相關(guān)資源分析街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部位于崇州市鳳棲山上，鳳棲山具有豐富的旅游休閑資源，綠源休閑中心將充分利用這些資源，來(lái)為老年人提供高品質(zhì)的服務(wù)。3．3．1 街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部附近自然資源１、 梅花山寨梅花寨背靠古寺，因滿山滿溝的梅花而得名。寨區(qū)自古就有植梅的習(xí)俗，主要生產(chǎn)藥用烏梅，也種部分觀賞梅。梅花寨寨園內(nèi)更是梅的世界，已達(dá)數(shù)十個(gè)品種，上萬(wàn)株。從歲寒到春暖時(shí)節(jié)，臘梅、紅梅、綠梅、烏梅相繼開放，其他地方香襲人，在千枝疏影浮暗香的梅海中，梅花寨歐式風(fēng)格的寨樓和點(diǎn)式別墅，把寨園裝點(diǎn)得別具情調(diào)，游人到此如入外域。２、原始森林以鳳棲山上的光嚴(yán)禪院為中心向四周輻射，木魚峰、香爐峰、千佛山一帶，方賀上千畝原始森林參天蔽日，被譽(yù)為西川第一林。樹上古藤如莽蛇纏繞，樹下蕨草如孔雀開屏。盛夏季節(jié)，數(shù)米之內(nèi)，林外與林間溫差達(dá)4℃以上。當(dāng)年一瓢詩(shī)人唐求隱居味江山（今街子場(chǎng)）時(shí)，常騎青牛閑步其間，借這片清涼之地放浪詩(shī)情。街子場(chǎng)有三分之二的人家養(yǎng)蘭，農(nóng)村平均每6戶就有1戶種植蘭花，涌現(xiàn)出一大批養(yǎng)蘭專業(yè)戶?！八拇ㄎ鞑刻m花協(xié)會(huì)”的牌子也掛在了崇州市?！疤m花之鄉(xiāng)”已成為街子的一張新名片，其廣泛的社會(huì)影響是不可估量的。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部將以蘭為題，組織老年人參加蘭花詩(shī)會(huì)、蘭花鑒賞會(huì)、蘭花拍賣會(huì)、養(yǎng)蘭協(xié)會(huì)等活動(dòng)和組織，加強(qiáng)俱樂(lè)部和老年人的聯(lián)系，提高顧客忠誠(chéng)度，讓老年人在享受自然健康的美景和風(fēng)光的時(shí)候，也能得到心靈上的凈化和享受。朱元璋家族四代人與這座禪院有密切關(guān)系。古寺中的御賜《洪武南藏》，是當(dāng)今中國(guó)明代官版?zhèn)鞔嫦聛?lái)的“唯一印本”。凡此種種，都是不可再造的文化遺產(chǎn)。成都市很多企業(yè)家也曾到這里燒香許愿，并成為了禪院的俗家弟子。這部分老年人非常希望能在鳳棲山中有一個(gè)住宿的地方，方便他們來(lái)此朝拜。由于在地理位置上與青城山的聯(lián)系可以考慮打造成都附近比較著名的佛教文化交流圣地。切身感受到老年對(duì)療養(yǎng)、健康的迫切需求，并且很多老年人都知道街子古鎮(zhèn)的鳳棲山，但是苦于山中沒(méi)有高檔次、高水平的休閑場(chǎng)所而不能去山中療養(yǎng)、休閑。二、企業(yè)客戶關(guān)系資源本團(tuán)隊(duì)具有非常豐富的企業(yè)客戶資源，團(tuán)隊(duì)CEO是某跨國(guó)俱樂(lè)部（世界500強(qiáng)）高層領(lǐng)導(dǎo)，具有非常豐富的企業(yè)客戶資源。他們很希望能讓服務(wù)遠(yuǎn)離城市的污染和喧囂，找一個(gè)自然環(huán)境優(yōu)良、離成都不能太遠(yuǎn)、服務(wù)質(zhì)量比較稿的休閑場(chǎng)所，讓服務(wù)在那里頤養(yǎng)天年。另外，與成都市、崇州市政府等簽訂離退休干部療養(yǎng)計(jì)劃和機(jī)關(guān)干部度假優(yōu)惠計(jì)劃，吸引他們到街子長(zhǎng)期度假，休閑旅游。要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立穩(wěn)腳跟，并取得長(zhǎng)足發(fā)展，必須采取差異化競(jìng)爭(zhēng)策略。所以差異化就應(yīng)該是一個(gè)不斷求變的過(guò)程。小創(chuàng)造小收獲、大創(chuàng)造大收獲。大創(chuàng)造靠思想。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部差異化主要體現(xiàn)在以下幾方面：一、 目標(biāo)市場(chǎng)差異化 街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部的目標(biāo)市場(chǎng)定位于有一定經(jīng)濟(jì)收入和時(shí)間的老年人。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部正是抓住了這一機(jī)遇，為老年人兩身打造集休閑、娛樂(lè)、療養(yǎng)于一身的俱樂(lè)部。二、 服務(wù)項(xiàng)目差異化 傳統(tǒng)的休閑場(chǎng)所無(wú)非是給人們提供了衣食住行等場(chǎng)所，街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部提供的服務(wù)涵蓋了傳統(tǒng)休閑場(chǎng)所的服務(wù)內(nèi)容，同時(shí)又進(jìn)行了大膽的改進(jìn)和創(chuàng)新。三、 建筑風(fēng)格差異化引水環(huán)繞，輔以別致水景，多層樓房建筑風(fēng)格為中西合璧花園洋房式建筑，高度不超過(guò)4層；四合院為川西民居風(fēng)格，讓人們從鋼筋混凝土的生硬中回到其樂(lè)融融的大家庭。豐富建筑的外部空間，同時(shí)組織不同尺度的大小院落來(lái)處理內(nèi)部空間，做到遠(yuǎn)近內(nèi)外交融又各異其趣。四、 管理手段差異化傳統(tǒng)的農(nóng)家樂(lè)、休閑度假中心等由于從業(yè)人員素質(zhì)不高、資金有限等原因，采取的是傳統(tǒng)的管理方法，這種管理方法效率低下、服務(wù)質(zhì)量低，根本不能滿足顧客的需求。3．5．2 戰(zhàn)略聯(lián)盟從以上分析中我們可以看出，街子古鎮(zhèn)和鳳棲山擁有非常豐富的自然、歷史文化的資源，街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部如果能充分利用這些資源，和古鎮(zhèn)政府、光嚴(yán)禪院、梅花寨、湯麻餅、唐公祠以及附近的農(nóng)家樂(lè)等達(dá)成戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，整合這些資源更好的為老年人服務(wù)，那么必定能取得非常好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部戰(zhàn)略聯(lián)盟主要包括：街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部——光嚴(yán)禪院借助光嚴(yán)禪院在佛教信徒中的影響力，為前來(lái)朝拜的老年人提供住宿、餐飲、娛樂(lè)、療養(yǎng)等服務(wù)，同時(shí)俱樂(lè)部還將聘請(qǐng)禪院的高僧大德來(lái)俱樂(lè)部為老年人講經(jīng)授法，提高老年人的生活質(zhì)量。一方面醫(yī)院將為俱樂(lè)部提供醫(yī)療護(hù)理、療養(yǎng)等方面的人力、儀器設(shè)備支持，另一方面俱樂(lè)部將為醫(yī)院提供其康復(fù)期病人療養(yǎng)的場(chǎng)所。街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部——各種老年人協(xié)會(huì)街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部——政府第四部分 市場(chǎng)需求分析　市場(chǎng)需求分析及預(yù)測(cè)　市場(chǎng)需求概況據(jù)第五次人口普查，成都人口近1200萬(wàn)（包括外來(lái)人口，不包括外出人口）。老齡社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)將會(huì)是從早期的社會(huì)福利服務(wù)體系演進(jìn)到現(xiàn)代的教育休閑安置。據(jù)綠源俱樂(lè)部了解，在成都目前專門針對(duì)老年人的休閑度假市場(chǎng)還尚屬空白。據(jù)調(diào)查顯示，兩老月總收入在25004000元的占91%，有休閑度假行為的占97%。因此打造以休閑、療養(yǎng)為主訴求的老年人休閑俱樂(lè)部所是打開成都老年人休閑市場(chǎng)的突破口。成都凸現(xiàn)的“養(yǎng)老部落”，說(shuō)明養(yǎng)老方式正呈現(xiàn)多元化，這種回歸田園的養(yǎng)老方式，是豐富老年人精神生活的一個(gè)有益探索。另外一方面，目前醫(yī)療保健市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭良好，市場(chǎng)需求潛力巨大。根據(jù)近年醫(yī)學(xué)院校醫(yī)、技、護(hù)專業(yè)學(xué)生就業(yè)難的客觀事實(shí)，投資設(shè)立醫(yī)療保健養(yǎng)老院可以獲得優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療衛(wèi)生資源以及超低的人力資源成本，所以綜合各方面因素考慮，我們認(rèn)為在此建立休閑俱樂(lè)部既可以超越街子原有衛(wèi)生院的醫(yī)療服務(wù)，讓老年人享受到更加方便、快捷、優(yōu)質(zhì)及價(jià)格低廉的醫(yī)療保健和養(yǎng)老服務(wù)，這又是本項(xiàng)目的一個(gè)特色亮點(diǎn)。通過(guò)對(duì)成都中高端老年人休閑消費(fèi)習(xí)性和其消費(fèi)情況、消費(fèi)頻率等狀況的了解；二、調(diào)研設(shè)計(jì)、組織工作與實(shí)施情況問(wèn)卷設(shè)計(jì)本次調(diào)查問(wèn)卷由以下三大部分組成：☆甄別部分：用于甄別出符合本次調(diào)查要求的被訪者；☆主體部分：根據(jù)此次調(diào)研目的設(shè)計(jì)的項(xiàng)目相關(guān)調(diào)查內(nèi)容；☆背景資料：被訪者的個(gè)人背景資料及媒體接觸習(xí)慣等?！【G源俱樂(lè)部市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果分析　收入統(tǒng)計(jì)結(jié)果 兩老的月總收入情況由圖中可以看出，月總收入在25004000元的被訪者所占比例最高為91%，另外月總收入在4001元以上的被訪者所占比例為9%。由于被訪者所到地以郊縣和鄰近縣、市的旅游景點(diǎn)為主，而郊縣消費(fèi)水平低，各旅游景點(diǎn)則針對(duì)老年人制定了不少優(yōu)惠政策，故花費(fèi)并不算很高?！〕啥祭夏晷蓍e主要去向據(jù)調(diào)查，成都市老年人休閑的主要去向如下：崇州市已經(jīng)成為僅次于龍泉和溫江的老年休閑去向，因此，這充分說(shuō)明了街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部市場(chǎng)前景廣闊，同時(shí)面臨著難得的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。這種情況在農(nóng)村非常普遍，在城鎮(zhèn)也比較多，但在各大型城市里已相對(duì)較少了；隨著城市化進(jìn)程的進(jìn)一步發(fā)展，人們生活質(zhì)量的提高，注重個(gè)人生活空間的人會(huì)越來(lái)越多，在很多城市，一些經(jīng)濟(jì)條件特別是居住條件好一點(diǎn)的（有兩套以上住房的）家庭，已不是年輕人想擁有自己的生活空間而不愿意同老人居住在一起，而是老人要求有自己的生活空間而不愿意跟孩子生活在一塊兒。在敬老院、福利院或老人公寓等社會(huì)福利組織居住。這是由于我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)還比較薄弱，跟一些較為發(fā)達(dá)的國(guó)家相比由國(guó)家財(cái)政撥款興辦的敬老院、福利院或老人公寓在設(shè)施上、管理上還有很大差距，居住在那里的老人群體有一個(gè)難言的共同特征，似乎是迫不得已或者是走投無(wú)路才被送進(jìn)那種地方的，這無(wú)疑給人一種猜測(cè)，要么這個(gè)老人無(wú)后，要么這個(gè)老人的后代不孝順，于是只要條件還過(guò)得去的家庭或者是只要還不愿意背不孝之名的家庭， 也顧不得自己能力大小，將這一重負(fù)背在自己肩上，不敢有半點(diǎn)微詞。也就是說(shuō)現(xiàn)有敬老院、福利院的設(shè)施和管理經(jīng)營(yíng)水平還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到滿足日益增長(zhǎng)的養(yǎng)老需求并逐步取代家庭養(yǎng)老的要求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前四川省每9個(gè)人中就有一個(gè)老人，預(yù)計(jì)到2025年老年人口高峰時(shí)期，將至少有80%以上的老人和子女“分居” ，這種“空巢”現(xiàn)象將日趨嚴(yán)重。人生一世，無(wú)論是沿著怎樣的生活軌跡走過(guò)一生，誰(shuí)都不會(huì)愿意落得個(gè)晚年孤獨(dú)。 養(yǎng)老方式依靠一定數(shù)額的退休養(yǎng)老金這種情況主要集中在城市和城鎮(zhèn)，而養(yǎng)老金的多少也取決于老人在離崗前的工資水平，養(yǎng)老金較少的可以解決個(gè)人的生存問(wèn)題， 養(yǎng)老金較豐厚的往往可以解決平日日常開銷后還有一些節(jié)余，會(huì)有一定存款， 甚至還可以幫助子女解決一些經(jīng)濟(jì)困難，而養(yǎng)老金較豐厚的這一類人會(huì)對(duì)生活質(zhì)量要求比較高，會(huì)更需要相對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)的生活條件和豐富的生活方式。那些原來(lái)在農(nóng)村成長(zhǎng)的子女及其后代，通過(guò)讀書、參加工作、服役、打工在城市里立足，當(dāng)生活安定后，開始供養(yǎng)完全沒(méi)有經(jīng)濟(jì)收入的老人；或是城市里的子女供養(yǎng)原來(lái)沒(méi)有固定職業(yè)、固定收入的老人。也就是說(shuō)，只要能讓這些老人過(guò)上幸福美滿的晚年生活，子女們?cè)诮?jīng)濟(jì)上只要有條件承擔(dān)是絕不吝惜的。完全需要?jiǎng)e人的照顧和料理這主要是指老人中身體有疾病或殘缺的人群，這樣的家庭由于必須全面照顧老人的日常生活起居，事務(wù)性工作繁雜，在那些工作壓力大，生活節(jié)奏快的家庭，往往會(huì)請(qǐng)保姆分擔(dān)，但說(shuō)起保姆的雇傭問(wèn)題，那又是一本難念的經(jīng)了。這部分老人往往是通過(guò)社會(huì)公益活動(dòng)、社會(huì)交際體會(huì)生活的樂(lè)趣，而這恰恰是我們發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老的重要內(nèi)容，讓人們?cè)诩w活動(dòng)中感受生活，人們?cè)谶@樣的環(huán)境中互相關(guān)心、互相幫助。這些老人不僅生活不開心，對(duì)子女來(lái)說(shuō)也是有很大壓力的，但關(guān)鍵的問(wèn)題還是要讓老人從自我封閉中走出來(lái)，不僅需要家庭的關(guān)心，還需要周圍人群的關(guān)心，營(yíng)造這樣一個(gè)其樂(lè)融融的環(huán)境非常重要，這也是社會(huì)養(yǎng)老力求解決的問(wèn)題。身體健康，中等經(jīng)濟(jì)收入水平的老年人。 體質(zhì)較弱，希望到休閑俱樂(lè)部療養(yǎng)的外地老人。這部分群體教育程度較高，經(jīng)濟(jì)收入也較有保障，其養(yǎng)老觀念也比較先進(jìn)，在我們的調(diào)查中其入住中高檔的老年休閑俱樂(lè)部的意愿也最高。第五部分 營(yíng)銷策略　產(chǎn)品及服務(wù)策略街子綠源鄉(xiāng)村俱樂(lè)部以提高老年人的主動(dòng)保健意識(shí)、豐富老