【正文】 降低交易稅費、下調(diào)貸款利息、購房退稅、鼓勵部分購房者合理的投資需求、鼓勵開發(fā)商適度調(diào)整銷售價格等，但也不排除在房價出現(xiàn)大跌的時候，出臺政策“托市”，包括以財政資金購買商品房用于廉租房等手段。——由于是分批開發(fā)，難以塑造高端樓盤形象——商業(yè)配套較分散，教育資源檔次不高，內(nèi)部資源缺乏；——大眾心目中，區(qū)域心理認(rèn)同度低，區(qū)域市場不易突破?？蛻纛愋椭饕獮槭聵I(yè)單位、企業(yè)單位中高層領(lǐng)導(dǎo)，私營業(yè)主等高端消費類型。當(dāng)前銷售的二期2008年5月開盤，總套數(shù)約500套，當(dāng)前均價9500元/㎡，戶型面積90150㎡，二期當(dāng)前銷售率20%。「規(guī)劃與產(chǎn)品設(shè)計」：。（說明按照2008年成交套數(shù)1663套*套均面積120平方米計算，板塊年成交不到20萬平方米，按照2007年最好成交套數(shù)5330套*套均面積120平方米計算，最好年成交不到65萬平方米，市場競爭還是比較大的。216。綜合評述：項目所在區(qū)域整體價格偏高，2008年南京各大區(qū)域價格都出現(xiàn)了2040%左右的下降調(diào)整，城東板塊由于成交量低迷維持在1020%左右的價格下調(diào)，市場補(bǔ)跌可能性在增大，市場風(fēng)險相對于其它區(qū)域較大。. 2009年1月份南京房地產(chǎn)市場特征分析a) 市場消費信心呈階段性回暖在各類房地產(chǎn)利好政策的刺激以及各樓盤的積極促銷，使得08年觀望者的剛性需求在08年底和09年2月份得到部分釋放，市場交易量有較大幅度的增長，出現(xiàn)較為顯著的階段性回暖特征。 . 2008年南京房地產(chǎn)市場政策回顧2008年對南京房地產(chǎn)業(yè)來說是充滿挑戰(zhàn)和壓力的一年，2008前半年延續(xù)2007年樓市調(diào)控政策以調(diào)整結(jié)構(gòu)，抑制房價過快增長，防止房地產(chǎn)投資再度過熱為主要目標(biāo)；下半年隨國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢惡化，需求走弱，房地產(chǎn)成交量一蹶不振，國家樓市調(diào)控方向逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榉乐箻鞘羞^冷，確保房地產(chǎn)行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展為主要目標(biāo)。受經(jīng)濟(jì)危機(jī)導(dǎo)致購買力下降的影響，09年成交量是否能在08年基礎(chǔ)上回升還尚待觀察，銷售壓力和價格壓力在09年并存。從成交量來看，成交套數(shù)排名前三位的浦口、江寧、河西分別為12402套、10948套和6279套，分別占全市總量29%、26%和15%，累計占全市總量的70%。d) 2009年年底房價將止跌企穩(wěn)。%，； c) 房價出現(xiàn)近10年來首次下降。此輪房地產(chǎn)市場調(diào)整始于2007年第4季度，由珠三角區(qū)域逐步向全國范圍蔓延，是各種調(diào)控政策作用、經(jīng)濟(jì)周期性下行、房地產(chǎn)市場自身調(diào)整和世界金融危機(jī)影響的結(jié)果。氣等）均以現(xiàn)狀為準(zhǔn)；216。 用地面積：50畝； 216。 結(jié)合市場的狀況和項目的特點，探索項目開發(fā)經(jīng)營的可行方式。. 項目概況. 地塊基本條件基地位于南京城東板塊白下區(qū)，位于光華路以北、友誼河以西、解放軍理工大學(xué)以東。 建筑容積率：≤；216。p 外部市政配套較齊全，但商業(yè)配套較分散，教育資源檔次不高，內(nèi)部資源缺乏； p 地塊位于城東板塊，雖隨著城市的不斷發(fā)展目前也屬主城區(qū)，但本案目前周邊現(xiàn)狀多為外地來寧的打工著居住，且實際離新街口主城區(qū)也較遠(yuǎn)，無法與月牙湖及紫金山半快相提并論，是屬于城東半快中相對比較差的位置。2008年111月，%。d) 加大住房保障建設(shè)。. 南京市房地產(chǎn)市場分析. 2008年南京整體市場情況分析a) 成交量全方位大幅萎縮。新三區(qū)是在08年底部分樓盤大幅降價的刺激下，成交量大幅回升，呈現(xiàn)典型的“降價保量”特征，取得顯著的促銷成效。受市場調(diào)整影響，全市商品房銷售價格明顯向下，低檔房源和高檔房源的走勢相對較好。 b) 《關(guān)于調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》2008年10月7日，根據(jù)國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（國辦發(fā)〔2005〕26號）和南京市政府辦公廳《關(guān)于保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》（寧政辦發(fā)〔2008〕106號）文件精神，現(xiàn)結(jié)合我市實際，調(diào)整享受優(yōu)惠政策普通住房的標(biāo)準(zhǔn)如下： 一、享受優(yōu)惠政策的住房應(yīng)同時滿足以下條件：（含）以上、單套建筑面積在144平方米（含）以下。 b) 部分樓盤促銷成效顯著一部分樓盤積極呼應(yīng)房產(chǎn)新政，采取適當(dāng)降價及其他優(yōu)惠措施來促銷，春節(jié)期間我市房地產(chǎn)市場促銷樓盤多達(dá)40多家，其中江寧、河西、江北三區(qū)域樓盤占了6成多。2008年，城東板塊成交1663套，較2007年（5330套）同比下降69%，下滑速度大大超過全市下滑速度。 從價格上看，項目所在光華路區(qū)域銷售均價在67009000元/平方米左右，比月牙湖和紫金山板塊的豪宅定位居住區(qū)價格低很多，符合此區(qū)域中高端購買人群的定位。建筑類別：多層、小高層、高層裝修狀況：毛坯項目建設(shè)地點北南為新建的緯六路、南靠石門砍路、西北靠鐘山變電站。競爭力1) 產(chǎn)品規(guī)劃：90150平方米的產(chǎn)品，包括了從兩房到四房的所有類型，主力戶型為90114平方米的市場主流產(chǎn)品，客戶選擇范圍大；2) 德基紫金南苑從總體上來看在城東紫金山板塊具有一定競爭力的樓盤，與價格相差不大的仙林地區(qū)相比，地理位置、相關(guān)配套等要好很多，隨著區(qū)域城建力度加大和配套不斷完善，具有較大升值潛力。 項目區(qū)域內(nèi)2003年后建成交付的新小區(qū)二手房源較多，以小高層為主；216。. 項目銷售價格預(yù)判. 建筑類型本項目占地50畝，總建面積為56695平方米，為保持較低密度，可建成純電梯小高層住宅小區(qū)。當(dāng)然要突破區(qū)位競爭的風(fēng)險仍然有許多的操作方式，如營造品牌效應(yīng)、加大營銷廣告向投入量等等，但只是枝節(jié)之末。要回避技術(shù)的風(fēng)險，一方面對市場要保持良好的觸覺，另一方面要加強(qiáng)項目的工程管理。經(jīng)濟(jì)預(yù)測綜合分析：總結(jié)第一和第二套方案，根據(jù)我們對目前市場的調(diào)查理解，以及考慮到未來12年房地產(chǎn)市場的風(fēng)險因素的綜合考慮，再結(jié)合行業(yè)利潤平均2030%之間的合理利潤回報率，我們可以初步得出的土地成本在300350萬元/畝之間比較合理。但是由于項目整體規(guī)模較小，市場競爭力相對較弱。建議產(chǎn)品規(guī)劃定位上要填充市場空缺。 處理危險的能力216。本次研究工作就是在對現(xiàn)階段市場競爭進(jìn)行判斷及預(yù)測的基礎(chǔ)上，為本項目制定一種抗市場風(fēng)險的發(fā)展模式。中央多次降息、降低交易費稅和二套房貸款部分松動等政策變化，再加上南京市政府更加具體和直接的救市細(xì)則出臺，對維護(hù)市場穩(wěn)定，挽救市場信心起到了一定的作用。4. 項目開發(fā)經(jīng)營SWOT分析及銷售價格預(yù)判. 項目綜合分析（SWOT分析） S 優(yōu) 勢 ——公交和道路情況相對于城東板塊其他項目相對較好；——超市、銀行、學(xué)校、醫(yī)療配套等較齊全；——地塊本身條件良好； W 劣 勢 ——地塊面積小，規(guī)模小，景觀檔次、品牌創(chuàng)立等均有難度。 投資客；目前城東紫金山、月牙湖板塊客戶主要還是集中在市區(qū)高端人群和本區(qū)域自住人群，來源并不廣泛，但隨著城市快速交通的發(fā)展，