【正文】 目 錄第一章 總 論 1 1 1 2 2第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析 5 5 5 6 7第三章 節(jié)能方案分析 8 8 9第四章 建設(shè)用地及土地利用分析 12 12 12 15 16 16 16第五章 建設(shè)規(guī)模與初步方案 18 18 18第六章 環(huán)境與生態(tài)影響分析 23 23 23 24 27 32 32第七章 勞動安全衛(wèi)生與消防 34 34 35第八章 項目實施進度及建設(shè)管理 37 37 37 39第九章 投資及資金籌措 41 41 43第十章 產(chǎn)出及銷售收入估算 44 44 44 44第十一章 經(jīng)濟效益分析 46 46 47 47第十二章 社會影響分析 49 49 49 50第十三章 結(jié)論與建議 52 52 53蒼南縣某鎮(zhèn)某地塊工程項目 可行性研究報告第一章 總 論：溫州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：：：：：房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理服務(wù)。（依法須經(jīng)批準的項目，經(jīng)相關(guān)部門批準后方可開展經(jīng)營活動）（第三版）；《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）（2013年修正）》；（蒼土合字[2016]05號）；；（[2016]規(guī)劃條件21號）；《蒼南縣龍港鎮(zhèn)城市總體規(guī)劃(20112030)》；、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書復(fù)印件；。、研究，并作出評價；、分析，并作出評價；，對項目抗風(fēng)險能力進行分析，并作出評價。根據(jù)蒼南縣國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同書，項目地塊坐落于龍港鎮(zhèn)雙排街以西、東新街以北。該地塊地理位置優(yōu)越，交通便捷，公用工程配套設(shè)施齊全。， m2， m2。計入容積率總建筑面積34690m2（未含地下室面積9298m2，），商業(yè)面積1744 m2，余為道路、綠化及停車等用地。，%，綠地率30%。根據(jù)國家建筑安裝工程定額及項目內(nèi)容，項目建設(shè)期為2年，自2016年11月至2018年10月。項目總投資25800萬元，根據(jù)國發(fā)〔2009〕27號號“國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知”，項目最低資本金為5160萬元。資金來源：由溫州某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自籌解決。根據(jù)地塊用途安排及房產(chǎn)銷售價格計算，項目銷售收入總計為34231萬元。其中住宅銷售收入29004萬元，商業(yè)用房銷售收入5227萬元。表1 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)一覽表序號項 目單位數(shù)量備 注1總用地面積㎡建設(shè)用地面積㎡代征道路用地面積㎡2總建筑面積㎡計入容積率建筑面積㎡34690住宅㎡商業(yè)㎡1744配套用房㎡不計入容積率面積㎡地下室㎡9298底層架空面積㎡3建筑占地面積㎡4綠地面積㎡5容積率6建筑密度%7綠地率%308總戶數(shù)戶2809機動車停車位輛320地上停車位輛59地下停車位輛26110總投資萬元2580011成本利潤率%12成本利稅率%13銷售利潤率%=56=第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入分析蒼南縣位于浙閩交界處鰲江流域，素有浙江“南大門”之稱。東與東南瀕臨東海，西南毗連福建省福鼎市，西鄰泰順縣，北與平陽、文成兩縣接壤。距溫州市區(qū)60公里，距離省會杭州432公里，104國道、沈海高速公路橫貫全境。，海岸線長168公里，內(nèi)海及領(lǐng)海面積3780余平方公里。常住人口119萬人，全縣現(xiàn)轄10個鎮(zhèn)、2個民族鄉(xiāng)、95個社區(qū)、81個居民區(qū)和704個行政村；，%；、列全市第5，%、列全市第3，%，總量和增速均列全市第3；，%；城鎮(zhèn)常住居民人均可支配收入36525元，農(nóng)村常住居民人均可支配收入17023元，%、%。 “十三五”期間，我國將優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行?！吨腥A人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》指出：在住房供求關(guān)系緊張地區(qū)適度增加用地規(guī)模。在商品房庫存較大地區(qū)，穩(wěn)步化解房地產(chǎn)庫存，擴大住房有效需求，加快推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，提升住宅綜合品質(zhì)。、因地施政要求，進一步推動我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，浙江省人民政府辦公廳發(fā)布了《促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。該通知指出：促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，是落實中央穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)的重要舉措，是加快推進新型城市化、建設(shè)“兩美”浙江的重要內(nèi)容，在穩(wěn)定投資、促進消費、改善民生等方面發(fā)揮著重要作用。“蒼南縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要”提出：“十三五”是蒼南全面建成小康社會的關(guān)鍵時期，要促進城鄉(xiāng)區(qū)域更為協(xié)調(diào)，加快推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，中心城區(qū)建設(shè)品質(zhì)要進一步提升，中心鎮(zhèn)和美麗鄉(xiāng)村建設(shè)取得重大進展。本項目地理位置優(yōu)越，項目的開發(fā)建設(shè)對于龍港城市建設(shè)具有重要意義。因此，本項目開發(fā)建設(shè)符合相關(guān)規(guī)劃要求。安居是關(guān)系人民生活幸福和社會安定的大事。隨著我國住房制度改革的不斷深化，特別是停止住房實物分配、逐步實行貨幣化分配政策以來，房地產(chǎn)業(yè)市場化程度明顯提高，房地產(chǎn)價格也逐步升溫。在一系列宏觀調(diào)控政策的持續(xù)作用下，龍港房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)了比較溫和的態(tài)勢，資金到位良好，市場運行呈健康發(fā)展態(tài)勢。但由于土地供給的缺乏，龍港房地產(chǎn)在整體供給方面仍處于供不應(yīng)求的勢態(tài)。為此，蒼南縣人民政府配合國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，出臺了一系列利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的政策，并采取措施加快土地供給，從供給方面調(diào)控房地產(chǎn)市場，以利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。本項目地塊地處蒼南縣龍港鎮(zhèn)，屬于政府規(guī)劃的商住用地項目，符合溫州市、蒼南縣的規(guī)范房地產(chǎn)市場的政策，利于整個房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展、優(yōu)化房產(chǎn)結(jié)構(gòu)，符合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策。，該單位在蒼南縣市場監(jiān)督管理局登記注冊（統(tǒng)一社會信用代碼 ），專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)等業(yè)務(wù)的，法人代表楊宗廣，注冊資本貳仟萬元整，該公司具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)（證書編號： ）。因此本項目的建設(shè)單位符合房地產(chǎn)行業(yè)的準入要求。第三章 節(jié)能方案分析為努力創(chuàng)建資源節(jié)約型社會，緩解能源瓶頸制約，促進經(jīng)濟社會全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，必須全面貫徹科學(xué)發(fā)展觀，落實節(jié)約資源的基本國策。以提高能源利用效率為核心，以增強全社會節(jié)能降耗意識為基礎(chǔ)，以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式、調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、加快節(jié)能技術(shù)進步為根本，建立嚴格的管理制度和有效的激勵機制，充分發(fā)揮市場配置資源的基礎(chǔ)作用，調(diào)動市場主體節(jié)約能源資源的自覺性，努力形成市場導(dǎo)向、政府推動、企業(yè)和公眾主動參與的節(jié)能降耗工作格局，積極營造有利于節(jié)能降耗的良好社會氛圍，以能源的高效利用促進節(jié)約型社會建設(shè)。要求新建項目嚴格執(zhí)行國家相關(guān)節(jié)能降耗規(guī)范標(biāo)準和規(guī)定：《中華人民共和國節(jié)約能源法》；[2006]28號《國務(wù)院關(guān)于加強節(jié)能工作的決定》；[2005]40號《國務(wù)院關(guān)于發(fā)布實施促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整暫行規(guī)定的決定》。 《公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準》（GB501892005）《民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準》（采暖居住建筑部分JGJ2695）《建筑采光設(shè)計標(biāo)準》（GB/T 500332001）《建筑照明設(shè)計標(biāo)準》（GB500342004）《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（GB500152003）節(jié)能作為可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略核心內(nèi)容之一，在現(xiàn)在生活中，已經(jīng)顯得越來越重要。項目要貫徹節(jié)約用地、節(jié)約能源的方針。對于建筑物的節(jié)能措施，嚴格按照建筑節(jié)能管理規(guī)定的要求，使用具有市場準入許可的產(chǎn)品，采用節(jié)能型建筑結(jié)構(gòu)、材料、器具和產(chǎn)品，提高保溫隔熱性能和采暖、制冷、