【正文】 目前主要是泰州的電子通信一條街。主要經(jīng)營中低檔服飾、鞋類。 三、 城中板塊區(qū)域分析 泰州市目前房地產(chǎn)市場按照地理位置劃分為城中、城東、城南（開發(fā)區(qū)）、泰州市競爭區(qū)域的選?。撼菛|為泰州市的老工業(yè)區(qū)所在地房地產(chǎn)開發(fā) 力度較為緩慢，域內(nèi)僅有一座拆遷安置房銷售。 該項目在營銷手法上主要是突出環(huán)境區(qū)位優(yōu)勢，把小區(qū)內(nèi)部品質(zhì)與卓越的區(qū)位優(yōu)勢聯(lián)合起來引起人們的購買欲望。 從整體 上來看，由于板塊開發(fā)的日趨成熟可供用來開發(fā)的土地越來 越 少 。 購買動機(jī) 此區(qū)域置業(yè)的客戶多為二次置業(yè)，客戶購買動機(jī)主要為 投資和 改善環(huán)境．購買動機(jī)如下： 住宅： 換環(huán)境 結(jié)婚用 投資 80% 10% 10% 商鋪投資比例在 80%以上，其余自用。 （ 3）項目土地運(yùn)作通過一定關(guān)系可以施加有利影響，便于地價成本控制。 第六章 項目規(guī)劃、建筑設(shè)計建議 一、項目總體規(guī)劃建議 面寬留足 48 米，控制每單位面積。 二、項目投資估算 序 號 項 目 投 資 額 (萬元 ) 估算說明 1 土地費(fèi)用 2200 按前期估算 2 開發(fā)期稅費(fèi) 240 按 220 元 /平方米 3 前期工程費(fèi) (三通一平費(fèi) ) 15 4 設(shè)計費(fèi) 20 按 20 元 /平方米 5 建筑安裝工程費(fèi) 820 按框架 750 元 /平方米 6 室內(nèi)外 配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 218 按 200 元 /平方米估算 7 行政性收費(fèi)（質(zhì)監(jiān)、招投標(biāo)、標(biāo)底、施工執(zhí)照、審圖等） 20 按建安費(fèi)的 %估 8 管理費(fèi)用 97 按總投資 3% 9 財務(wù)費(fèi)用 150 按前期投資 2500 萬元 6%年息 10 銷售費(fèi)用 120 按銷售額 2%估 11 不可預(yù)見費(fèi) 31 按建安及配套的 3%估 總投資 3931 三、項目實施進(jìn)度安排 序號 時間 進(jìn)度 1 06/3—06/4 準(zhǔn)備 2 06/506/8 洽談及 購買土地使用權(quán) 3 06/806/10 三通一平 \鉆探 \設(shè)計 4 06/1006/12 基礎(chǔ)工程施工 5 06/1207/2/10 前 裙房施工 6 07/3/1007/6 上部施工至封頂 7 07/607/8 內(nèi)外粉 8 07/807/10 配套施工及驗收 9 07/11 交付 四、項目投資與籌資計劃 方案一 :先行投入 ,控制成本。 五、項目現(xiàn)金流量、財務(wù)凈現(xiàn)值及財務(wù)內(nèi)部收益率 假設(shè)目標(biāo)收益率 20%/年 ,以季度為計息周期。 三、項目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險及對策分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風(fēng)險一般包括宏觀經(jīng)濟(jì)與政治風(fēng)險，政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、資金運(yùn)作風(fēng)險、企業(yè)風(fēng)險等，根據(jù)本報告關(guān)于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，可以看出，項目具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力。同時，在項目的預(yù)售 初期 ，可適當(dāng)加大營銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢。 。 項目的資本風(fēng)險 項目的籌資計劃中，絕大部分資 金是通過銷售收入來實現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計劃不能實現(xiàn)，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計劃，將促使整個項目順利完成。 項目銷售收入 在開發(fā)經(jīng)營的各個過程中，由于銷售收入的預(yù)測主要是建立在對本項目的未來前景分析及預(yù)測基礎(chǔ)之上的，雖然項目前景樂觀，但畢竟是變數(shù)，銷售環(huán)節(jié)上的細(xì)小失誤，市場需求的細(xì)微變化等因素都有可能影響項目的銷售價位，從而對項目的銷售收入產(chǎn)生不利影響，由于在價格定位時相對較低，故銷售收入最大的下降幅度不會太大，如果下降幅度為 10%，那么，從全部投資現(xiàn)金流量表 (表 10)的情況看，財務(wù)凈現(xiàn)值下降 ,但 其值仍大于零，項目仍然可行。按 2500 萬元自有資金投入算，自有資金收益率40%。 四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計建議 由于地塊狹小，考慮垂直綠化和空中花園平臺。 二、產(chǎn)品定位 產(chǎn)品應(yīng)針對上述目標(biāo)客戶需求，開發(fā) 60120 平方米每單位的商鋪，寫字樓也把主力套型放在 50100 平方米，滿足基本辦公配套要求就行。 二、 項目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會 威脅 點(diǎn) 機(jī)會點(diǎn)： （ 1）作為胡總書記故鄉(xiāng)的泰州面臨大規(guī)模城市建設(shè)和擴(kuò)容、提檔改造的歷史性 機(jī) 遇 ， 此時進(jìn)入具有跨區(qū)域競爭的戰(zhàn)略意義?？蛻纛愋椭饕獮閲倚姓笫聵I(yè)單位，科研教育單位，個體私營業(yè)主這幾種常規(guī)的住宅消費(fèi)類型。 在營銷手法主要市突出環(huán)境區(qū)位優(yōu)勢與配套優(yōu)勢。 劣勢 ： 地段的便利度相比其他項目略低，距離市中心月城廣場還有一定的距離，小區(qū)自建有商業(yè)中心。 濟(jì)川路是政府規(guī)劃的新城區(qū)的商業(yè)中心，目前已經(jīng)建造了太陽商業(yè)廣場（好易家大賣場），大部分地區(qū)在進(jìn) 行拆遷。 鼓樓北路屬于城 市主干道，主要經(jīng)營酒樓、影樓、茶館等。本次招商地段，東至汽車東站，西至商業(yè)中心 西壩口。政府規(guī)劃建設(shè)集行政、商貿(mào)、文化、娛樂服務(wù)為主的高標(biāo)準(zhǔn)、高水平的新城中樞。 目前該路南側(cè)已經(jīng)拆遷完畢，路北是一排簡易商鋪和平房。 第二個區(qū)域以文峰千家惠和時代廣場為中心。 2020 年 5 月前周邊商場林立，諸如泰州商廈、泰山商場、金鷹服飾廣場、天福商城、鳳城商場、泰州第一百貨等。東鄰東城河風(fēng)景區(qū)，西接繁華的青年路，原 海陵區(qū)政府座落其中， 曾 是海陵區(qū)行政、商業(yè)、服務(wù)中心，交通便捷，環(huán)境宜人，既適于經(jīng)商、又因鬧中取靜亦適宜居住。但經(jīng)過大半年的等待和觀望后，自用型的房產(chǎn)需求開始釋放，市場信心逐步恢復(fù)。城 鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得重大進(jìn)展，寧靖鹽高速公路、新長鐵路、寧啟鐵路泰州段建成通車，一批水利、電力和信息基礎(chǔ)設(shè)施相繼建成。預(yù)計全年完成社會消費(fèi)品零售總額 233 億元，增長 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 250 億元，增長 %。建立健全廉租房制度和住房租賃制度。人民生活進(jìn)一步改善。我們清楚的看到泰州市整體房地產(chǎn)營銷水平還較為傳統(tǒng)。商品房一經(jīng)推出立即得到市場的回應(yīng)。這主要因為三季度新建樓盤上市總量較少，而位于城市中心區(qū)的陽光新景樓盤，其住宅預(yù)售均價達(dá) 3945元 /平方米 ，部分抬升了三季度的預(yù)售均價。 19月份商品房新開工面積 平方米 ，其中，住宅新開工面積 萬 平方米 ，占總數(shù)開工面積的 %。其中，出讓凈地 7 幅 萬 平方米 ，出讓毛地 3 幅 平方米 。建設(shè)街區(qū) 2 個，改造街區(qū) 4個，搬遷企業(yè) 12個，開工面積 60萬 平方米 ，拆遷面積 50 萬 平方米 ，竣工面積 50 萬 平方米 ，投資 15 億元，建設(shè) 23＃、 24＃街區(qū)，改造 3＃、 5＃、 8＃、 10＃街區(qū)。 2020 年度，重點(diǎn)續(xù)建坡子街商業(yè)核心和濟(jì)川路商業(yè)街，開工面積 14萬 平方米 ，投資 億元。 13 個企業(yè)被省命名為清潔文明生產(chǎn)企業(yè)。泰州城市面貌日新月異。 從近幾年泰州市的發(fā)展態(tài)勢來看，總體呈 “由北向南 ”的趨勢。泰州率先在全省推行了行政審批制度改革，精減 426 項行政審批核準(zhǔn)事項，組建了市行政服務(wù)中心， 19 個部門建起 ―便民服務(wù)大廳 ‖， 39 個部門和單位向社會作出優(yōu)化服務(wù)公開承諾。古泰州城與水緊密相連，城內(nèi)外水網(wǎng)密布，街渠相依，形成了以稻河為南北長軸，兩座城池為其雙翼，外城河與城內(nèi)的玉帶河交錯環(huán)繞，水繞城、城抱水、街河并行、水城一體的城市格局，因其形似鳳凰，泰州又有鳳凰城之別稱。 （ 6） 泰州是一個投資環(huán)境優(yōu)良的美麗城市。世界著名的跨國公司如日本三井物產(chǎn)、雅馬哈、久保田公司、韓 國 LG 公司、瑞士魏德曼、美國GMT 公司、荷蘭阿克蘇公司等均已在泰州落戶。建成 3 個省級文化先進(jìn)市、 4個省級衛(wèi)生保健先進(jìn)市和 3個計劃生育先進(jìn)市、 1 個計劃生育模范市。全市擁有各類市場 360個，其中超億元市場 25個，商貿(mào)餐飲等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長，交通、郵電、市政服務(wù)基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，金融保險、信息咨詢、社區(qū)服務(wù)、房地產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)迅速崛起。泰州農(nóng)業(yè)資源豐富，素有 ―魚米之鄉(xiāng) ‖、 ―銀杏之鄉(xiāng) ‖、 ―水產(chǎn)之鄉(xiāng) ‖的美譽(yù)，是國家重要的商品糧、優(yōu)質(zhì)棉、瘦肉型豬、淡水產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)銀杏生產(chǎn)基地和蔬菜生產(chǎn)加工出口基地?，F(xiàn)存古遺址、古建筑、古石刻數(shù)百處，其中列為省市級文物保護(hù)的有134 處，全市建有 5 座博物館，珍藏文物萬余件，不少為稀世珍品。 （ 2） 泰州是一個古老的歷史文化名城。全市南北長而東西窄，南北最大直線距離約 124 公里，東西最窄處約 19 公里，最寬處也僅 55 公里。 2020 年 1～ 10月商品房竣工面積累計完成 23774 萬平方米，增長 %，完成銷售面積 25304 萬平方米，漲幅為 %，房屋產(chǎn)銷率（銷售面積 /竣工面積）為 %，自 1999 年以來首次出現(xiàn)銷大于產(chǎn)的情況（見圖 3）。從施工面積情況看， 2020 年增長速度繼續(xù)保持下降趨勢，1～ 10 月累計完成 萬平方米，同比增長 %，與 2020 年年初的 %相比有較大幅度的回落。 2020 年 1～10 月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中國內(nèi)貸款達(dá)到 億元，同比增長 15%，比 2020 年的 %有所回升，占總資金的比例為 ，比 2020 年同期 %有所下降。 圖 2 各地區(qū) 2020 年 1～ 7 月與 2020 年房價漲幅對比圖 2．房地產(chǎn)開發(fā)投資 （ 1）房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn) ―雙下滑 ‖。 第二章 項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 一、 2020 年國內(nèi)房地產(chǎn)市場回眸 及 06 年展望 2020 年，針對房地產(chǎn)市場投資規(guī)模過大，房屋價格上漲過快，需求偏大、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場秩序比較混亂等突出問題，國家采取了一系列的宏觀調(diào)控措施。 泰州原海陵公安 分 局地塊 可行性研究報告 南京 XX 地產(chǎn)工作室 二 OO 六年三月 第一章 前 言 一、報告編制目的 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊的市場價值進(jìn)行合理的評估 ,對項目的可行性與開發(fā)經(jīng)營策劃提出初步意見。主要建筑形式為多層 (26 層 )， 建 筑限高在 24 米 以下 ,擬建建筑面積 10920 平方米 , 其中：住宅： 2780 M2,辦公 ： 2940 M2,商業(yè) ： 5200M2。漲幅超過 2020 年 10 個百分點(diǎn)的地區(qū)有 6 個，按從高到低的順序依次是：湖北、新疆、江西、寧夏、遼寧、青 海（見