【正文】 下半年減少 萬平方米，下降 ％。二手房源增加與宏觀調(diào)控措施出臺(tái)直接有關(guān)，一手房銷售不旺，直接影響了二手房市場(chǎng)，原先準(zhǔn)備進(jìn)行投資或投機(jī)購房的市民紛紛釋放原來訂購的住房，避免風(fēng)險(xiǎn)。其中商品房銷售價(jià)格同比上漲 15． 4％，私有住房銷售價(jià)格同比上漲 14． 9％。杭嘉湖南排工程長(zhǎng)山閘、南臺(tái)頭閘建于境內(nèi)。擁有省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 1個(gè)、省級(jí)風(fēng)景區(qū) 1 個(gè)，各級(jí)文物保護(hù)單位 40 處。2020 年杭州灣大橋建成后，海鹽將成為滬、杭、蘇、甬黃金區(qū)域的區(qū)位中心和滬杭、蘇甬雙線交匯的交通樞紐，形成至四城市 1 小時(shí)即達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。陸地部分坐落在海鹽－錢清凸起上，此凸起形成于二疊紀(jì)末，距今 250 萬年，現(xiàn)代地層主要是海相沉 積、灰黑色粉砂質(zhì)粘土。海鹽山海湖風(fēng)光秀麗，名勝古跡眾多，社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)全面發(fā)展。今年 1—10 月份，全國(guó)累計(jì)完成工業(yè)增 加值 億元，增長(zhǎng) %。 以人均 GDP 衡量，前十強(qiáng)及部分百強(qiáng)縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平接近甚至超過京、津、滬以及江、浙、粵等地級(jí)以上 城市的平均水平。 投資活躍，出口強(qiáng)勁，發(fā)展充滿活力 2020 年，百強(qiáng)縣縣均完成基本建設(shè)投資 億元，縣均貸款余額 112 億元，實(shí)際利用外資總額達(dá)到 億美元，分別比上年增長(zhǎng) 73%、 37%、 46%。 （三）杭州灣區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響 從 全省房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)來看， “ 漲 ” 是絕對(duì)的趨勢(shì)，無論從房屋銷售、房屋租賃，還是土地交易等指標(biāo)來看，絕大多數(shù)城市都表現(xiàn)出價(jià)格 “ 上漲 ” 的態(tài)勢(shì)。杭州、溫州、金華和臺(tái)州的房?jī)r(jià)漲幅低于全省平均水平，其漲幅分別為 %、 %、 %和 %。 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇 后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。空置面積持續(xù)減少，到去年 9 月底全縣商品房空置面積 萬平方米，比前年同期減少 %。 其次，海鹽因 “大橋經(jīng)濟(jì) ”而成為跨國(guó)公司、大型企業(yè)首選的工業(yè)基地和物流配送中心。 與普通沿街小商鋪相比，海鹽新天地廣場(chǎng)統(tǒng)一規(guī)劃，配套更完善，更容易形成商業(yè)氛圍。 自然環(huán)境 該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。 、項(xiàng)目所在城市走訪 由于海鹽縣城并不大，我們?cè)趯?duì)其主要的交通要道，主要的樓盤小區(qū)均有走訪與了解。 人文環(huán)境及生活配套設(shè)施 地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和金融機(jī)構(gòu)并不齊全，主要將依靠經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)部配套和城市內(nèi)部解決。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，發(fā)展目標(biāo)是建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化工業(yè)新區(qū)。 二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 本報(bào)告一、二、三部分對(duì)該項(xiàng)目作開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析時(shí)，已作了許多討論。 （ 3）項(xiàng)目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。 一、目標(biāo)市場(chǎng)定位 l 項(xiàng)目位于海鹽縣城北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，這決定了主體目標(biāo)對(duì)象為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)與周邊地區(qū)的中高層消費(fèi)群。 ②總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。 住宅設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體 現(xiàn)出對(duì)人的關(guān)懷和尊重 ,實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜分開，潔污分開。為與時(shí)代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有 線電視、電信、計(jì)算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個(gè)小區(qū)實(shí)行 24 小時(shí)實(shí)時(shí)監(jiān)控，提供自動(dòng)抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育、衛(wèi)星電視等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略 依據(jù)開發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃、分期實(shí)施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對(duì)獨(dú)立性，可作為一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目看待。 力創(chuàng)精品。 建筑形式組合式：多層 70%，小高層 30% 土地取得費(fèi)用 土地取得費(fèi)用為征地費(fèi)與批租費(fèi)之和，總計(jì) 萬元。 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)面向市場(chǎng)，進(jìn)行分期開發(fā)，并隨時(shí)根據(jù)市場(chǎng)變化，不斷地調(diào)整項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度。 二、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 根據(jù)本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)策略、實(shí)施進(jìn)度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)，再行確定項(xiàng)目銷售計(jì)劃表。 第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析 本章擬對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測(cè)度其開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，然后對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對(duì)策。因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個(gè)性以謀求市場(chǎng)。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 五、項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn) 本項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)： 項(xiàng)目開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度 大； 項(xiàng)目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善； 房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，項(xiàng)目公司需建立一支高素質(zhì)的營(yíng)銷隊(duì)伍，或采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。 ?項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好。因此，項(xiàng)目公司對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營(yíng)銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識(shí)，且在具體實(shí)施的各個(gè)環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。房地產(chǎn)市場(chǎng)亦是如此。 ④財(cái)務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期間的利息支出。 公建項(xiàng)目中，部分為非經(jīng)營(yíng)性物業(yè) ，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，如幼兒園。 建設(shè)期利息按動(dòng)態(tài)計(jì)算，考慮到工程的分期滾動(dòng)開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預(yù)售房款和租金來實(shí)現(xiàn)。 更詳細(xì)的投資計(jì)劃可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施的改變而調(diào)整。 ③項(xiàng)目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)前景（如前文介紹）。 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項(xiàng)目以地塊以西北部分為突破口。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個(gè)思路，設(shè)計(jì)人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 會(huì)所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個(gè)中型豪華會(huì)所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場(chǎng)、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動(dòng)設(shè)施。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后數(shù) 10 年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。 （產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議。未來幾年里，周邊配套設(shè)施將逐 步完成，那么后項(xiàng)目銷售將適逢其時(shí)。全社會(huì)小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。 經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)是外部市場(chǎng)、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢(shì)與企業(yè)本身優(yōu)勢(shì)的結(jié)合。 杭州灣大橋新區(qū)創(chuàng)立于 2020 年 5 月，規(guī)劃總面積 50 平方公里，首期批準(zhǔn)規(guī)劃 平方公里，已啟動(dòng)開發(fā) 平方公里，距老區(qū) 10 公里。杭州灣大橋新區(qū)東南瀕世 界著名的潮汐區(qū)杭州灣，東面緊鄰國(guó)家一類開放港口的乍浦港 ，乍嘉蘇高速公路、滬杭快速公路橫貫新區(qū)。 遠(yuǎn)方較開闊，中部為零星的自然村落，再往東就為杭州灣近海，靠近正在建設(shè)中的杭州灣跨海大橋。 地塊面積：凈用地面積 48763 平方米，近似“ 7”字形，周邊有兩條水質(zhì)不錯(cuò)的河流，農(nóng)田和農(nóng)村居民區(qū)用地構(gòu)成，較平整。海鹽新天地廣場(chǎng)的商鋪產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)分離，由浙江源富拍賣公司通過公開標(biāo)賣方式銷售。因?yàn)樵谖磥?3 到 5 年內(nèi)，海鹽的人口將隨著工業(yè)和商業(yè)的發(fā)展急劇增加，購買消費(fèi)力量會(huì)呈現(xiàn)出爆炸性增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這是基于以下原因： 首先，海鹽列中國(guó) “百強(qiáng)縣 ”第 43 位，城鎮(zhèn)居民人均收入高于嘉興平均水平，甚至比跨海大橋?qū)Π兜挠嘁?、慈溪高。去?1 到 9 月，商品房銷售和預(yù)售面積分別為 萬平方米和 萬平方米，比上年同期增長(zhǎng) %和 %。房?jī)r(jià)的猛漲，也極大地吸引了投資者，嘉興市域內(nèi)一些原先靠服裝、皮革等行業(yè)積累一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)現(xiàn)在紛紛涉足房地產(chǎn)。 16 月，衢州和臺(tái)州兩市投資增幅分別比 15 月回落了 和 個(gè)百分點(diǎn)；寧波、嘉興、湖州、紹興和舟山五市回落幅度也在 10 個(gè)百分點(diǎn)左右；杭州、溫州、金華和麗水市增幅分別回落了 、 、 和 個(gè)百分點(diǎn)。 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展走在前列，三農(nóng)問題得到較好解決 百強(qiáng)縣的另一個(gè)特點(diǎn)是，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展得到切實(shí)的貫徹落實(shí)，部分縣初步實(shí)現(xiàn)農(nóng)村城市化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)民居民化，農(nóng)村教育、衛(wèi)生事業(yè)全面發(fā)展，基本普及高中教育，農(nóng)村社會(huì)保障體系初步建立，三農(nóng)問題得到較好解決?？h域通訊設(shè)施、市政建設(shè)、環(huán)境美化也達(dá)到很高水平，公路密度達(dá)到 公里 /平均公里，每百戶擁有電話 109 門，每百 戶擁有民用汽車 輛。 全國(guó)百強(qiáng)縣 2020 年縣域平均 GDP 總值達(dá)到 163 億元，平均財(cái)政收入為 億元，其中地方財(cái)政收入為 億元。消費(fèi)需求明顯加速，投資和出口增勢(shì)趨緩，三大 需求結(jié)構(gòu)更趨合理，物價(jià)漲幅在合理范圍之內(nèi)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)性和穩(wěn)定性增強(qiáng)。 海鹽縣英杰踵接、賢才輩出，鐘靈毓秀、名勝薈翠。 海鹽縣地處 亞熱帶季風(fēng)性氣候，季風(fēng)顯著，四季分明，氣候溫和。 主要交通概況： ① 公路：滬杭快速通道（接 A4 高速公路）、 01 省道滬杭線貫串全縣。全縣人均生產(chǎn)總值為 30375 元，比上年增長(zhǎng) %，折合 3670 美元。全縣陸地面積 507 平方公里，江口海灣面積 平方公里，總?cè)丝诮?37 萬。二季度市區(qū)房屋銷售價(jià)格比上年同季上升 15． 3％，同比漲幅較一季度提高了 4． 7 個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)房產(chǎn)超 市統(tǒng)計(jì)，市民登記要求轉(zhuǎn)讓和出租的房源有八千套左右，選擇余地較大，樓盤成交約減少二成。 ? 商品房銷售已趨緩和。嘉興市 19 月增幅達(dá)到了 %，速度明顯偏高。今年以來，部分企業(yè)面臨資金緊張狀況，實(shí)力雄厚企業(yè)優(yōu)勢(shì)突顯。 據(jù) 嘉興 市統(tǒng)計(jì)局提供的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)快報(bào)顯示，今年上半年由于國(guó)家 宏觀調(diào)控的各項(xiàng)政策相繼出臺(tái)嘉興市區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)開始降溫，逐步回歸理性，房?jī)r(jià)穩(wěn)中微升，少數(shù)指標(biāo)由于慣性的作用 ， 仍處于高 位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。今年 110月，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為每平方米 2758元，與去年同期相比上漲 %，增幅比 9 月回落 個(gè)百分點(diǎn)。 三、項(xiàng)目概況 該地塊