【正文】 嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，積極推廣標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)； 及時對工程進(jìn)度進(jìn)行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； 按照工程質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)在工程各個階段進(jìn)行工程質(zhì)量管理。 五、項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn) 本項(xiàng)目實(shí)施的難點(diǎn)： 項(xiàng)目開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度 大； 項(xiàng)目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計(jì)工作一經(jīng)完成，其定位也就相應(yīng)確定，但在實(shí)施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善； 房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，項(xiàng)目公司需建立一支高素質(zhì)的營銷隊(duì)伍，或采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。 ?項(xiàng)目所處地塊的發(fā)展前景較好。 ?住宅小區(qū)的定位屬中高檔次，在供需圈內(nèi)具有差異性廣泛的目標(biāo)客戶。 二、項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性 前幾章節(jié)的分析論證 中得出結(jié)論。以確保預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，項(xiàng)目公司對本項(xiàng)目的目標(biāo)市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達(dá)成共識，且在具體實(shí)施的各個環(huán)節(jié)中能否準(zhǔn)確到位就顯得十分重要。同時，在首期項(xiàng)目的預(yù)售中，可適當(dāng)加大營銷費(fèi)用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強(qiáng)力攻勢。 項(xiàng)目的資本風(fēng)險 項(xiàng)目的籌資計(jì)劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實(shí)現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項(xiàng)目投資，如果這一計(jì)劃不能實(shí)現(xiàn)，整個項(xiàng)目將比較困難；反之，如果所超額完成計(jì) 劃，將促使整個項(xiàng)目順利完成。因此，本項(xiàng)目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。房地產(chǎn)市場亦是如此。這就給項(xiàng)目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，如何精雕、細(xì)刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標(biāo)顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。但仍有一些不確定性因素帶來的風(fēng)險。 第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險分析 本章擬對項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險，然后對項(xiàng)目運(yùn)作中的主要風(fēng)險進(jìn)行定性研究并提出相應(yīng)對策。 ④財務(wù)費(fèi)用為項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。 ③銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加。 其中： ① 建造成本 =（當(dāng)年銷售收入 /項(xiàng)目經(jīng)營總收入）總建筑投資 上述公式僅為近似計(jì)算。 二、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 根據(jù)本項(xiàng)目的經(jīng)營策略、實(shí)施進(jìn)度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計(jì)水準(zhǔn)，再行確定項(xiàng)目銷售計(jì)劃表。 公建項(xiàng)目中，部分為非經(jīng)營性物業(yè) ，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營費(fèi)用，如幼兒園。 項(xiàng)目中包括公寓式住宅、小高層住宅以及幼兒園、小學(xué)、車庫等公建項(xiàng)目。 分為： 工程前期 首期工程 二期工程 具體時間為工程進(jìn)度。 三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 整個項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)面向市場，進(jìn)行分期開發(fā)，并隨時根據(jù)市場變化，不斷地調(diào)整項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度。 建設(shè)期利息按動態(tài)計(jì)算，考慮到工程的分期滾動開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預(yù)售房款和租金來實(shí)現(xiàn)。 不可預(yù)見費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi)以建設(shè)工程的 3%計(jì)取。 道路、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用按 60 元 / M2 計(jì) 項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用 根據(jù)海鹽縣現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和本工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，確定本項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用單價 各種配套稅費(fèi) 確定項(xiàng)目在開發(fā)過程中所產(chǎn)的各 種稅費(fèi)按照建安工程的 15%記取。 建筑形式組合式：多層 70%，小高層 30% 土地取得費(fèi)用 土地取得費(fèi)用為征地費(fèi)與批租費(fèi)之和，總計(jì) 萬元。 更詳細(xì)的投資計(jì)劃可能隨設(shè)計(jì)及實(shí)施的改變而調(diào)整。 二、項(xiàng)目投資估算 項(xiàng)目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。 先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。 力創(chuàng)精品。 ③項(xiàng)目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）。 ①房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項(xiàng)目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實(shí)力進(jìn)行自主開發(fā)。 自 主開發(fā)。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨(dú)立性，可作為一個獨(dú)立的項(xiàng)目看待。 根據(jù)對項(xiàng)目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項(xiàng)目以地塊以西北部分為突破口。該項(xiàng)目開發(fā)總建筑 面積達(dá) ，預(yù)計(jì)總投資約 億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點(diǎn)，本地塊占地面積雖不大，為 73 畝，但因?yàn)橛胁糠中「邔?，因此必須對地塊進(jìn)行整體規(guī)劃，分期實(shí)施。 一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略 依據(jù)開發(fā)公司的實(shí)際情況，本項(xiàng)目宜采取“整體規(guī)劃、分期實(shí)施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設(shè)計(jì)人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。在當(dāng)前以及未來 相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實(shí)際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠(yuǎn)離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場、幼兒園等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便，充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。為與時代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進(jìn)有 線電視、電信、計(jì)算機(jī)三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實(shí)行 24 小時實(shí)時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育、衛(wèi)星電視等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 三、小區(qū)配套設(shè)施建議 會所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個中型豪華會所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設(shè)施。 在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為 60%，屋面保 溫防水材料為 90%，管線集中綜合布置為 40%。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。 住宅設(shè)計(jì)應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細(xì)節(jié)的處理都應(yīng)體 現(xiàn)出對人的關(guān)懷和尊重 ,實(shí)現(xiàn)動靜分開，潔污分開。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計(jì)人員必須考慮到今后數(shù) 10 年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。 ⑤在設(shè)計(jì)規(guī)劃上，建立“城市 —— 社區(qū) —— 小區(qū) —— 組團(tuán) —— 院落 —— 家庭”的尺度序列，綜合 考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護(hù)，技術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。 ③總體上來說，此項(xiàng)目的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計(jì)應(yīng)采用靈活的戶型和變化的立體效果。 ②總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項(xiàng)目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。 （產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議。 ，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都快跟上。 二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中高等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策，主要原因是 : ，項(xiàng)目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低。 一、目標(biāo)市場定位 l 項(xiàng)目位于海鹽縣城北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，這決定了主體目標(biāo)對象為經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)與周邊地區(qū)的中高層消費(fèi)群。未來幾年里，周邊配套設(shè)施將逐 步完成，那么后項(xiàng)目銷售將適逢其時。 （ 2）項(xiàng)目區(qū)域位置遠(yuǎn)離市中心，自然環(huán)境得天獨(dú)厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，海鹽縣有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項(xiàng)目未來的前景，而且 整個項(xiàng)目的潛在購買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項(xiàng)目的開發(fā)機(jī)會點(diǎn)。 上述這些優(yōu)勢點(diǎn)的正確運(yùn)用，有利于開發(fā)項(xiàng)目的打造良好的基礎(chǔ)。 （ 3）項(xiàng)目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。全社會小康后的家庭消費(fèi)將首先集中在住房條件的改善方面。 ②房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范，住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。 （ 1）項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)大“勢”。 二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn) 本報告一、二、三部分對該項(xiàng)目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論。 經(jīng)營機(jī)會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。 四、海鹽消費(fèi)者調(diào)查分析 在后期市場推廣中，將對目標(biāo)消費(fèi)群體作具體的分析了解。 項(xiàng)目地區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀及態(tài)勢 項(xiàng)目地區(qū)目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要競爭對手為宜家花城項(xiàng)目，另外，區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)形態(tài)有多層，小高層，聯(lián)體別墅。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，發(fā)展目標(biāo)是建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化工業(yè)新區(qū)。 杭州灣大橋新區(qū)創(chuàng)立于 2020 年 5 月，規(guī)劃總面積 50 平方公里，首期批準(zhǔn)規(guī)劃 平方公里，已啟動開發(fā) 平方公里，距老區(qū) 10 公里。其 中老區(qū)位于縣城武原鎮(zhèn)北部，建有浙江省 “十五 ”特色經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) ——海鹽標(biāo)準(zhǔn)件工業(yè)城和外商投資區(qū)、海豐民營經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，形成了以五金、新型建材、紡織（服裝）、電子為主，醫(yī)藥、造紙為輔的產(chǎn)業(yè)格局。教育機(jī)構(gòu)，有元濟(jì)中學(xué)、城交中心小學(xué)，生活配套設(shè)施不十分健全將成為項(xiàng)目開發(fā)的一大劣勢。 人文環(huán)境及生活配套設(shè)施 地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和金融機(jī)構(gòu)并不齊全，主要將依靠經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)部配套和城市內(nèi)部解決。杭州灣大橋新區(qū)東南瀕世 界著名的潮汐區(qū)杭州灣，東面緊鄰國家一類開放港口的乍浦港 ，乍嘉蘇高速公路、滬杭快速公路橫貫新區(qū)。 二、項(xiàng)目地區(qū)區(qū)域分析 交通狀況 本地塊四周已初步形成了大的交通體系，東西南北均有寬敞的交通大道。在城市的南部主要為 核電站自建經(jīng)濟(jì)適用房，此區(qū)域內(nèi)幾大小區(qū)大多數(shù)都是經(jīng)濟(jì)試用房，在幾大小區(qū)樓盤的走訪中發(fā)現(xiàn)各樓盤在自身外立面設(shè)計(jì)與用材均比較一般，特色點(diǎn)并不多。 、項(xiàng)目所在城市走訪 由于海鹽縣城并不大，我們在對其主要的交通要道，主要的樓盤小區(qū)均有走訪與了解。 遠(yuǎn)方較開闊，中部為零星的自然村落，再往東就為杭州灣近海，靠近正在建設(shè)中的杭州灣跨海大橋。 北面遙望由遠(yuǎn)及近是大片開闊地帶，無障礙物，自然村落散布其間，一河流靜靜流于