【正文】 四、項(xiàng)目利潤估算根據(jù)項(xiàng)目投資安排、籌資方式、建設(shè)進(jìn)度、銷售情況， 估算項(xiàng)目利潤。其中，營業(yè)稅取銷售收入的5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護(hù)稅取營業(yè)稅的7%，教育費(fèi)附加取營業(yè)稅的2%，%。②銷售成本含廣告費(fèi)、人員工資、辦公費(fèi)等，%計(jì)取。 三、項(xiàng)目經(jīng)營成本結(jié)算方法：項(xiàng)目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財(cái)務(wù)費(fèi)用。一、項(xiàng)目的價(jià)格定位根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊同類物業(yè)價(jià)格及銷售情況的分析，結(jié)合本項(xiàng)目的建筑成本、競爭對(duì)手和市場需求等對(duì)方面的情況，對(duì)項(xiàng)目作如下價(jià)格定位： 建議多層住宅價(jià)格在 3200元/ m 2 具體的定價(jià)在具體操作中，制定詳細(xì)價(jià)格體系。其中，前者采用銷售形式，公建項(xiàng)目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式。第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營狀況分析本章對(duì)項(xiàng)目銷售分期計(jì)劃作出安排，估算項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，并計(jì)算項(xiàng)目資金現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。由于項(xiàng)目投資費(fèi)用和建筑總面積較大，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，建議將整個(gè)項(xiàng)目分成三期，依次由北到南逐次開發(fā)（公建中心放在第二期）。項(xiàng)目總投資 上述建設(shè)投資、建設(shè)期利息二項(xiàng)相加，即為項(xiàng)目總投資。建設(shè)期利息。項(xiàng)目管理費(fèi)按建安工程費(fèi)用的3%計(jì)取。建安工程費(fèi)用按2300元/ M2計(jì) 小區(qū)配套費(fèi)按140元/ M2計(jì)、綠化、景點(diǎn)費(fèi)用。建設(shè)投資 建設(shè)投資包括土地取得費(fèi)用、建安工程費(fèi)用、小區(qū)配套費(fèi)用、道路、綠化費(fèi)用、項(xiàng)目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用、各種稅費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)等項(xiàng)目。經(jīng)估算。建議項(xiàng)目首期預(yù)售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實(shí)力的展示，又可借助于這些形象工程增強(qiáng)購房者對(duì)本項(xiàng)目的信心。這是由項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)品牌項(xiàng)目較少的前提決定的，同時(shí)借助于該項(xiàng)目的品牌，可迅速提升開發(fā)公司在海鹽縣房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。 ④通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項(xiàng)目的品牌提升企業(yè)形象，擴(kuò)大公司在海鹽縣房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項(xiàng)目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。②項(xiàng)目公司購置該地塊所需成本較低（相對(duì)市中心而言和優(yōu)惠的政策）。這是基于項(xiàng)目公司的資金優(yōu)勢(shì)和地塊本身的特點(diǎn)而作出的選擇。③從景觀效果考慮，北向風(fēng)景較好，而房地產(chǎn)項(xiàng)目一般都是將較好區(qū)位項(xiàng)目放在最后階段實(shí)施。其依據(jù)有：①地塊西北面環(huán)境、交通條件相對(duì)較好，宣傳也更為方便。同時(shí)，房地產(chǎn)市場的變幻莫測(cè)決定著其風(fēng)險(xiǎn)也較大，分期實(shí)施有利于根據(jù)市場需求變化及時(shí)調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 分期實(shí)施。 整體規(guī)劃。第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算根據(jù)本報(bào)告前六章的論述與分析，本章著重討論項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對(duì)項(xiàng)目的投資進(jìn)行估算，對(duì)工程實(shí)施進(jìn)度作出安排，并制訂相應(yīng)的項(xiàng)目籌資計(jì)劃和投資計(jì)劃。 基于上述原因和項(xiàng)目自身的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，開發(fā)公司在進(jìn)行本地塊的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，不僅兼顧到地塊的周邊環(huán)境，更要注意小區(qū)內(nèi)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)，建議公司聘請(qǐng)專業(yè)的環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)人員進(jìn)行設(shè)計(jì)，以期達(dá)到較好的環(huán)境效果。四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢(shì)也成為眾多小區(qū)的一個(gè)賣點(diǎn)。 每戶設(shè)獨(dú)立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。 當(dāng)今時(shí)代已進(jìn)入數(shù)字化信息時(shí)代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢(shì)。 戶型設(shè)計(jì)多樣化，包括平面布局的多樣化，建筑面積規(guī)模大小多變、房型設(shè)計(jì)的多樣化（平面、復(fù)式），物業(yè)檔次的多樣化（多層小洋樓、小高層、聯(lián)體別墅TOWNHOUSE）等。每一戶型內(nèi)部布置都應(yīng)按內(nèi)外分區(qū)、動(dòng)靜分區(qū)、生理分室、功能分室等要求設(shè)計(jì) 住宅外觀設(shè)計(jì)采用目前流行的歐式風(fēng)格，色彩以簡潔明快為主，并在陽臺(tái)、天溝、局部墻等細(xì)部以其他色彩點(diǎn)綴，做到統(tǒng)一中有變化。特別是對(duì)兒童居室，要更多地予以周到細(xì)致考慮。如果我們今天設(shè)計(jì)開發(fā)的住宅能想到明天的話，那么我們的住宅將肯定會(huì)備受青睞，也肯定會(huì)成為銷售中的一個(gè)強(qiáng)力賣點(diǎn)。二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議 住宅的設(shè)計(jì)要適度超前。④雖然小區(qū)的目標(biāo)顧客屬中高收入的階層，但在海鹽這樣一個(gè)縣城私家車相對(duì)不多，但在規(guī)劃上，停車泊位，業(yè)主中因?yàn)槲恢玫脑驅(qū)⒉糠謸碛兴郊臆嚕虼?，建議在小區(qū)的交通方面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。突出環(huán)境設(shè)計(jì)的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”（政府部門規(guī)定的綠化廣場部分）兩個(gè)手法營造兩個(gè)中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出21世紀(jì)居住社區(qū)的整體特色。）第六章 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議 ①由于項(xiàng)目開發(fā)周期不是很長，但在規(guī)劃設(shè)計(jì)中既要立足現(xiàn)實(shí)，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)中，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)中一定要充分根據(jù)開發(fā)時(shí)的市場情況進(jìn)行設(shè)計(jì)。n 消費(fèi)群界定1. 高校、科研院所高級(jí)職稱人士2. 民營或私營企業(yè)家或個(gè)體老板3. 行政企業(yè)事業(yè)單位的主管級(jí)領(lǐng)導(dǎo)4. 附近居民區(qū)部分富裕居民購房和二次換房的需要l 年齡判斷在30－45歲購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。第五章 項(xiàng)目定位 面對(duì)競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標(biāo)兼顧，為實(shí)施品牌戰(zhàn)略，在本項(xiàng)目定位時(shí)，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設(shè)施，人文文化等各種因素綜合考慮。（3）本項(xiàng)目目前交通狀況良好，在建設(shè)中的汽車北站，到時(shí)候小區(qū)的交通將相當(dāng)便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)點(diǎn)（1）整個(gè)海鹽縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，而且私營，民營企業(yè)今年來不但增加，收入水平也不斷增加，加之縣城內(nèi)的大規(guī)模建設(shè)活動(dòng)，使得整個(gè)海鹽縣的房市較為活躍，有利于新項(xiàng)目的上馬開工。①項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)核心可實(shí)行新組建的班子，在人事、財(cái)務(wù)管理等方面可實(shí)行全新的體制，②項(xiàng)目開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)層經(jīng)營思想應(yīng)以營造精品品牌，為海鹽縣人民，海鹽縣政府作出貢獻(xiàn)。（2）項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與地段優(yōu)勢(shì)及其發(fā)展空間與規(guī)模①項(xiàng)目的自然環(huán)境，在海鹽市得地獨(dú)優(yōu)，其遠(yuǎn)離市中心，但又離市心較方便；②項(xiàng)目可作為縣城企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地；③項(xiàng)目占地規(guī)模適不大，可作為經(jīng)濟(jì)住房，是置業(yè)的理想地方。③置業(yè)意識(shí)——古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會(huì)占主導(dǎo)地位的消費(fèi)觀念。①國家宏觀經(jīng)濟(jì)逐步穩(wěn)定，近年內(nèi)我國房地產(chǎn)業(yè)還將進(jìn)入一個(gè)上升繁榮期，本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營期將正處于此階段?，F(xiàn)對(duì)該項(xiàng)目真正的、突出于項(xiàng)目住宅市場的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)集中如下。經(jīng)營機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目個(gè)性以后，即成為在激烈的市場競爭中項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、競爭點(diǎn)、賣點(diǎn)。第四章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會(huì)形成模式經(jīng)營機(jī)會(huì)的實(shí)質(zhì)是尋求、識(shí)別、把握企業(yè)可進(jìn)取的市場空間。后湖地區(qū)住宅呈現(xiàn)出明顯的走勢(shì)特點(diǎn)：規(guī)模不斷擴(kuò)大，價(jià)格穩(wěn)步上升，社區(qū)文化濃郁，多層住宅暢銷，客源面有待擴(kuò)展等，在后期的繼續(xù)操作中，我們將對(duì)價(jià)格，付款方式，區(qū)域發(fā)展，供求關(guān)系，物業(yè)形態(tài)，戶型，物業(yè)管理，目標(biāo)客源等８個(gè)方面進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)情況。大橋新區(qū)的規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)是規(guī)劃總面積50平方公里，到2010年形成功能配套、設(shè)施齊全、環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)一流的國家級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。規(guī)劃建成上海南翼的先進(jìn)制造業(yè)基地、杭州灣畔的綠色濱海新城，區(qū)域核心城市的物流口岸。浙江省評(píng)為十強(qiáng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。三、項(xiàng)目區(qū)域地區(qū)住宅市場調(diào)查海鹽縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)創(chuàng)建于1992年7月，1994年省政府批準(zhǔn)為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。無專業(yè)性市場,無酒吧,網(wǎng)吧等娛樂設(shè)施。邊上有一汽車北站正在建設(shè)之中，公交線路有3號(hào)線在元濟(jì)中學(xué)下。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于海鹽縣城北，滬杭快速公路橫穿開發(fā)區(qū)，離滬杭高速公路出口15KM、乍嘉蘇高速公路出口各7KM。（在后期的實(shí)際操作中，我們將對(duì)縣城各主要樓盤做更為詳細(xì)的調(diào)研）。其主要的城市休閑區(qū)域是在董家路與文昌西路交界這一帶，此區(qū)域?yàn)槠涑鞘械闹饕蓍e區(qū)域，相當(dāng)于杭州的河坊街，其城市主要的商業(yè)中心區(qū)域在新橋北路與海濱東路交界這一帶。西向視野開闊，可見正在施工的宜家花城（也是本項(xiàng)目的最大競爭對(duì)手），印入眼簾的元濟(jì)中學(xué)，文化教育氛圍濃厚，享受良好的教育環(huán)境。滬杭高速路在北上方橫貫而過。一直往南為秦山核電站基地。以下為地塊四個(gè)方向的環(huán)境情況：一條長安路直通城市繁華腹地，遠(yuǎn)眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，能隱約感受到繁華都市生活，又有安靜的江南純美生活，交通四趨八達(dá)。該地塊位于長安路西側(cè)海興路北側(cè)，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個(gè)地塊較平整，無丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有一村莊，大概面積為30畝地，建議開發(fā)商與政府協(xié)商取得這30畝的開發(fā)權(quán)，周邊市政配套有：元濟(jì)中學(xué)，城交中心小學(xué)、縣公安局、交警大隊(duì)、信用聯(lián)社分社等。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。而從整個(gè)縣商品房住宅看，發(fā)展趨勢(shì)將依然良好，現(xiàn)在本項(xiàng)目同一區(qū)塊內(nèi)的樓盤——由當(dāng)?shù)氐暮Ｐ婪康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司的“宜家花城”樓盤，從去年1350元／平方米的開盤價(jià)，一路走到了現(xiàn)在的接近3400多元／平方米，是海鹽縣內(nèi)目前口碑售價(jià)最高的樓盤，也將是本案的主要競爭對(duì)手，現(xiàn)該項(xiàng)目已進(jìn)入三期的開發(fā)銷售中。廣場典型商鋪結(jié)構(gòu)為：門面寬24米，進(jìn)深24米，明顯比一般沿街商鋪更優(yōu)秀。該商鋪于年前正式開盤后，即廣受投資者關(guān)注。據(jù)了解，定位為國內(nèi)首家縣級(jí)shopping－，集購物、住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)、休閑、旅游度假為一體。在投資猛增、人口數(shù)量和消費(fèi)力提升的情況下，海鹽特別需要綜合性購物消費(fèi)廣場。美國邁特、方圣國際、英國維京、輝煌國際、印度TVS集團(tuán)、大連實(shí)德等企業(yè)，都與海鹽簽訂了投資協(xié)議，總投資超過2億美元。農(nóng)民收入也高于嘉興地區(qū)平均水平，并正以每年兩位數(shù)速度增長。商業(yè)物業(yè)：引領(lǐng)新一輪投資行情據(jù)了解，引領(lǐng)海鹽新一輪房地產(chǎn)行情的項(xiàng)目，很可能是商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)報(bào)顯示：%，%。%，%。房地產(chǎn)業(yè)商品化水平空前提高，全縣個(gè)人購買住宅率接近100%。1998年至2002年，%。 由于受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展和大橋建設(shè)的雙重利好，今年海鹽房地產(chǎn)住宅的平均價(jià)格翻了一番，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出供需兩旺的良好勢(shì)頭。該項(xiàng)目位于海鹽縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，現(xiàn)在先對(duì)海鹽房地產(chǎn)市場作簡要的概述。第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。房價(jià)的猛漲，也極大地吸引了投資者，嘉興市域內(nèi)一些原先靠服裝、皮革等行業(yè)積累一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)現(xiàn)在紛紛涉足房地產(chǎn)。人們?cè)诳吹匠鞘械姆績r(jià)節(jié)節(jié)上升的同時(shí)，也看到了一座破破爛爛的建筑被夷為平地，城中村變成市民活動(dòng)廣場，每天享受著美輪美奐的環(huán)河綠化、便利的交通、亮麗的公園、清新的空氣等等，花團(tuán)錦簇之間，一個(gè)個(gè)以人為本的現(xiàn)代化建筑小區(qū)向人們招手。隨著杭州灣地區(qū)高速公路的一一貫通，三小時(shí)交通圈的逐步成型，抬升了土地的商業(yè)開發(fā)價(jià)值。杭州、溫州、金華和臺(tái)州的房價(jià)漲幅低于全省平均水平，%、%、%%。16月，；寧波、嘉興、湖州、紹興和舟山五市回落幅度也在10個(gè)百分點(diǎn)左右；杭州、溫州、。土地開發(fā)投資額、新開工房屋面積及銀行貸款增幅分別比15月回落了4同時(shí)，在國家一系列宏觀調(diào)控政策的作用下，我省房地產(chǎn)投資連續(xù)高速增長態(tài)勢(shì)開始放緩，16月全省開發(fā)投資額502億元，%，增幅比15月回落了整整9個(gè)百分點(diǎn)。（三）杭州灣區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響從全省房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)來看，“漲”是絕對(duì)的趨勢(shì)，無論從房屋銷售、房屋租賃，還是土地交易等指標(biāo)來看，絕大多數(shù)城市都表現(xiàn)出價(jià)格“上漲”的態(tài)勢(shì)。　　百強(qiáng)縣的另一個(gè)特點(diǎn)是，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展得到切實(shí)的貫徹落實(shí)，部分縣初步實(shí)現(xiàn)農(nóng)村城市化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)民居民化，農(nóng)村教育、衛(wèi)生事業(yè)全面發(fā)展，基本普及高中教育，農(nóng)村社會(huì)保障體系初步建立，三農(nóng)問題得到較好解決。 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展走在前列，三農(nóng)問題得到較好解決 規(guī)模以上企業(yè)個(gè)數(shù)達(dá)到37344家，銷售收入達(dá)到2萬2千億元?！　?jù)統(tǒng)計(jì)，%。 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得較大成效，強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)得到確立，形成了一批有國際競爭力的著名企業(yè)和著名品牌 　　2003年，縣均貸款余額112億元，分別比上年增長73%、37%、46%。 投資活躍，出口強(qiáng)勁，發(fā)展充滿活力 縣域通訊設(shè)施、市政建設(shè)、環(huán)境美化也達(dá)到很高水平，每百戶擁有電話109門。其他指標(biāo)如通訊設(shè)備擁有率、高中入學(xué)率等也已達(dá)到小康水平。以購買力平價(jià)換算，人均GDP接近中上收入國家?！　∫匀司鵊DP衡量，前十強(qiáng)及部分百強(qiáng)縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平接近甚至超過京、津、滬以及江、浙、粵等地級(jí)以上城市的平均水平。 　　全國百強(qiáng)縣2003年縣域平均GDP總值達(dá)到163億元。 從總體上看，百強(qiáng)縣綜合實(shí)力強(qiáng)勁，國富與民富兼顧，充滿活力，既各具特色，又均衡發(fā)展，為縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展樹立了優(yōu)秀的榜樣。1—10月份，%；，%。今年1—10月份，%。消費(fèi)需求明顯加速，投資和出口增勢(shì)趨緩，三大需求結(jié)構(gòu)更趨合理，物價(jià)漲幅在合理范圍之內(nèi)，國民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)性和穩(wěn)定性增強(qiáng)。但2003年政府適度微調(diào)政策的作用將在2004年中顯現(xiàn)，下半年經(jīng)濟(jì)增速趨緩，全年經(jīng)濟(jì)增長呈倒“Ｖ”型，一季度增速穩(wěn)定，二季度受上年同期基數(shù)影響沖高，三、四季度走低。四、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析（一） 國家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響2004年中國經(jīng)濟(jì)將仍保持高速度增長的良好勢(shì)態(tài)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)將繼續(xù)升級(jí)，消費(fèi)需求將明顯加速，企業(yè)投資活力依然強(qiáng)勁，出口增勢(shì)趨緩，三大需求結(jié)構(gòu)更加合理，物價(jià)漲幅在合理范圍之內(nèi)。海鹽山海湖風(fēng)光秀麗，名勝古跡眾多，社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)全面發(fā)展。 海鹽縣英杰踵接、賢才輩出，鐘靈毓秀、名勝薈翠。山核電三期、四期工程已相繼建有中國第一座自行設(shè)計(jì)、建縣城內(nèi)的綺園玲瓏于一體，北湖素享“小西湖”的美