【正文】 道路、綠化、景點費用按60元/ M2計、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計費用 。建筑形式組合式：多層70%，小高層30%土地取得費用為征地費與批租費之和，總計 萬元。更詳細的投資計劃可能隨設(shè)計及實施的改變而調(diào)整。二、項目投資估算項目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。力創(chuàng)精品。③項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）。 ①房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進行自主開發(fā)。 自主開發(fā)。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨立性，可作為一個獨立的項目看待。根據(jù)對項目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項目以地塊以西北部分為突破口。如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點，本地塊占地面積雖不大，為73畝，但因為有部分小高層，因此必須對地塊進行整體規(guī)劃，分期實施。一、項目開發(fā)經(jīng)營策略依據(jù)開發(fā)公司的實際情況，本項目宜采取“整體規(guī)劃、分期實施、自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。 上述優(yōu)化建議僅僅是一個思路，設(shè)計人員在把握總體原則的前提下，可以有更多的突破。在當(dāng)前以及未來相當(dāng)長的一段時間內(nèi)，人們買房除了考察室內(nèi)布局、質(zhì)量及小區(qū)的整體規(guī)劃等因素外，也越來越重視其環(huán)境，這實際上也反映了人們追求人與自然的和諧統(tǒng)一，遠離喧鬧、鬧騰、嘈雜的都市的一種心態(tài)。 小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)有小型超市、商場、幼兒園等公共建設(shè)配套設(shè)施，為用戶的日常生活提供方便，充分體現(xiàn)出社區(qū)生活的現(xiàn)代化。為與時代合拍，擬建小區(qū)應(yīng)引領(lǐng)智能化生活新潮流，建議引進有線電視、電信、計算機三網(wǎng)合一線路并全部采用地下電纜，整個小區(qū)實行24小時實時監(jiān)控，提供自動抄表，多媒體服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)教育、衛(wèi)星電視等多方位的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。三、小區(qū)配套設(shè)施建議 會所是未來社區(qū)檔次的標(biāo)志之一，建議建設(shè)一個中型豪華會所，內(nèi)設(shè)兒童游樂場、健身房，圖書館、影視廳、娛樂室等休閑活動設(shè)施。 在建筑材料方面，大量采用新材料、新產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，在已建成或正在建成具有“后小康時代”特征的住房中，新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的采用率，外墻材料為60%，屋面保溫防水材料為90%，管線集中綜合布置為40%。正如人們所說：“以人為本，就是以孩子為本”。 住宅設(shè)計應(yīng)充分體現(xiàn)“以人為本”的原則，想住戶之所想，每一細節(jié)的處理都應(yīng)體現(xiàn)出對人的關(guān)懷和尊重,實現(xiàn)動靜分開，潔污分開。這里的超前不僅僅是面積問題，更重要的是功能、質(zhì)量方面的適度超前，這就要求設(shè)計人員必須考慮到今后數(shù)10年內(nèi)人們生活方式與需求的變化。⑤在設(shè)計規(guī)劃上，建立“城市——社區(qū)——小區(qū)——組團——院落——家庭”的尺度序列，綜合考慮內(nèi)外交通，公共設(shè)施，行政管理，環(huán)境保護，技術(shù)經(jīng)濟要求，合理布局，站在城市的高度看社區(qū)建設(shè)，為居民創(chuàng)造與城市完美和諧的居住環(huán)境。③總體上來說，此項目的規(guī)劃方案中建筑單體設(shè)計應(yīng)采用靈活的戶型和變化的立體效果。 ②總體規(guī)劃中應(yīng)盡可能兼顧到本地塊的周邊環(huán)境，尤其要注意項目建成后的周邊景觀以及社區(qū)人員的視覺效果。（產(chǎn)品定位的具體建議見第六章項目開發(fā)建設(shè)建議。，各項基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施都快跟上。二、產(chǎn)品定位 根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目定位為中高等檔次，這是基于激烈競爭的市場狀況以及項目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策，主要原因是:，項目區(qū)位位置遠離市中心，成本較低。一、目標(biāo)市場定位l 項目位于海鹽縣城北經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，這決定了主體目標(biāo)對象為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)與周邊地區(qū)的中高層消費群。未來幾年里，周邊配套設(shè)施將逐步完成，那么后項目銷售將適逢其時。（2）項目區(qū)域位置遠離市中心，自然環(huán)境得天獨厚，加之其成本較市中心同類物業(yè)便宜，而且近年來，海鹽縣有大規(guī)模的開發(fā)建設(shè)，整個區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，市政設(shè)施不斷完善和健全，這就更有利于新的項目未來的前景，而且整個項目的潛在購買力也是相當(dāng)有分量的，這也正是項目的開發(fā)機會點。上述這些優(yōu)勢點的正確運用，有利于開發(fā)項目的打造良好的基礎(chǔ)。（3）項目公司企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)核心與公共關(guān)系狀態(tài)。全社會小康后的家庭消費將首先集中在住房條件的改善方面。②房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范，住宅業(yè)房改、金融、投資、財政、市場管理等政策逐步到位，住宅業(yè)將面臨有利的政策法規(guī)環(huán)境。（1）項目開發(fā)經(jīng)營期幾年內(nèi)相關(guān)的經(jīng)濟大“勢”。二、項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點本報告一、二、三部分對該項目作開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析時，已作了許多討論。經(jīng)營機會是外部市場、環(huán)境條件中的有利條件的綜合態(tài)勢與企業(yè)本身優(yōu)勢的結(jié)合。四、海鹽消費者調(diào)查分析 在后期市場推廣中，將對目標(biāo)消費群體作具體的分析了解。項目地區(qū)目前開發(fā)的住宅小區(qū)主要競爭對手為宜家花城項目，另外，區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)形態(tài)有多層，小高層，聯(lián)體別墅。經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，發(fā)展目標(biāo)是建成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代化工業(yè)新區(qū)。 杭州灣大橋新區(qū)創(chuàng)立于2002年5月，規(guī)劃總面積50平方公里，距老區(qū)10公里。其中老區(qū)位于縣城武原鎮(zhèn)北部，建有浙江省“十五”特色經(jīng)濟開發(fā)區(qū)——海鹽標(biāo)準件工業(yè)城和外商投資區(qū)、海豐民營經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，形成了以五金、新型建材、紡織（服裝）、電子為主，醫(yī)藥、造紙為輔的產(chǎn)業(yè)格局。教育機構(gòu)，有元濟中學(xué)、城交中心小學(xué)，生活配套設(shè)施不十分健全將成為項目開發(fā)的一大劣勢。地塊周邊商業(yè)網(wǎng)點和金融機構(gòu)并不齊全，主要將依靠經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)部配套和城市內(nèi)部解決。杭州灣大橋新區(qū)東南瀕世界著名的潮汐區(qū)杭州灣，東面緊鄰國家一類開放港口的乍浦港，乍嘉蘇高速公路、滬杭快速公路橫貫新區(qū)。二、項目地區(qū)區(qū)域分析本地塊四周已初步形成了大的交通體系，東西南北均有寬敞的交通大道。在城市的南部主要為核電站自建經(jīng)濟適用房，此區(qū)域內(nèi)幾大小區(qū)大多數(shù)都是經(jīng)濟試用房，在幾大小區(qū)樓盤的走訪中發(fā)現(xiàn)各樓盤在自身外立面設(shè)計與用材均比較一般，特色點并不多。、項目所在城市走訪由于海鹽縣城并不大，我們在對其主要的交通要道，主要的樓盤小區(qū)均有走訪與了解。遠方較開闊，中部為零星的自然村落，再往東就為杭州灣近海，靠近正在建設(shè)中的杭州灣跨海大橋。北面遙望由遠及近是大片開闊地帶，無障礙物，自然村落散布其間，一河流靜靜流于腳下，河水清澈，空氣清新，寧靜而美麗。離塵不離城，生活穿梭于城市的繁華與幽靜的水鄉(xiāng)之中。該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染，植被水系豐富。地塊面積：凈用地面積48763平方米，近似“7”字形，周邊有兩條水質(zhì)不錯的河流，農(nóng)田和農(nóng)村居民區(qū)用地構(gòu)成，較平整。一、投資地塊的地理環(huán)境土地是不可再生資源，一個項目的土地價值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。目前，總價每個商鋪15萬元左右。與普通沿街小商鋪相比，海鹽新天地廣場統(tǒng)一規(guī)劃，配套更完善，更容易形成商業(yè)氛圍。海鹽新天地廣場的商鋪產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)分離，由浙江源富拍賣公司通過公開標(biāo)賣方式銷售。因此，當(dāng)?shù)匾粋€商業(yè)航母項目——海鹽新天地已經(jīng)應(yīng)運而生，并且將邀請杭州大廈有限公司對它的經(jīng)營規(guī)劃、管理實施全程指導(dǎo)。第三，海鹽境內(nèi)已開工和將開工的杭州灣跨海大橋總投資120億、秦山核電四期360億，還有杭浦高速海鹽段等項目，這些投資即使只有10%的費用發(fā)生在海鹽，也超50億，其對海鹽經(jīng)濟的拉動無疑是巨大的。其次，海鹽因“大橋經(jīng)濟”而成為跨國公司、大型企業(yè)首選的工業(yè)基地和物流配送中心。因為在未來3到5年內(nèi)，海鹽的人口將隨著工業(yè)和商業(yè)的發(fā)展急劇增加，購買消費力量會呈現(xiàn)出爆炸性增長態(tài)勢，這是基于以下原因：首先，海鹽列中國“百強縣”第43位，城鎮(zhèn)居民人均收入高于嘉興平均水平，甚至比跨海大橋?qū)Π兜挠嘁?、慈溪高?，創(chuàng)歷史新高，增速排在嘉興5縣（市）首位。伴隨著房地產(chǎn)市場購銷兩旺的紅火局面，海鹽縣房地產(chǎn)價格也呈持續(xù)上升走勢。空置面積持續(xù)減少，%。去年1到9月，%%。近年來，海鹽商品房供銷面積呈不斷上升態(tài)勢，開發(fā)樓盤供不應(yīng)求。海鹽房產(chǎn)：去年房價翻了一番本次調(diào)查分析主要是針對擬投資地塊的地理環(huán)境，海鹽地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場，地區(qū)既有的生活消費條件，海鹽地區(qū)住宅消費者等幾個方面的調(diào)查，為項目的可行性分析和研究提供充實的研討依據(jù)。 在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟形式成因分析，可得出結(jié)論：項目區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展形式是可喜的，日趨規(guī)范的房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場的進一步發(fā)展和活躍，因此可以說本項目在投資機會選擇決策、地段選擇決策這兩個方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。在嘉興，作為融入“大橋經(jīng)濟”的嘉興第一站———海鹽縣，當(dāng)?shù)氐暮Ｐ婪康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司的“宜家花城”樓盤，從去年1350元／平方米的開盤價，一路走到了現(xiàn)在的接近3400多元／平方米，這在海鹽這個濱海小城是一個奇跡。杭州灣跨海大橋啟動后，房產(chǎn)開發(fā)商預(yù)言，寧波、嘉興的樓市會有很長一段時間的“鉑金期”，而本項目所處地塊正毗鄰杭州灣大橋，地理區(qū)域優(yōu)勢顯著！ 　　交通的巨變，使得杭州灣地區(qū)居民漸漸意識到，土地是一種稀缺資源，土地漸漸成為最值錢的東西，從幾年前的每畝幾十萬元，到現(xiàn)在的每畝百余萬元?！　?，%,%。上半年，全省11個市中，房屋銷售價格漲幅超過全省平均水平的有寧波、湖州、紹興、嘉興、衢州、麗水和舟山，%、%、%、%、%、%%。土地及金融信貸的緊縮政策已全面發(fā)揮作用，各市開發(fā)投資速度均有不同程度的回落。新購置土地面積已連續(xù)3個月大幅下降，%。據(jù)省統(tǒng)計局統(tǒng)計，省城調(diào)隊的抽樣調(diào)查顯示，上半年，%，房價漲幅再創(chuàng)新高。 從以上各項指標(biāo)上可以看出海鹽縣經(jīng)濟發(fā)展指標(biāo)均以達到以上百強縣各項指標(biāo)值，經(jīng)濟發(fā)展趨勢良好，發(fā)展勢頭強勁。在經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整過程中，百強縣一般都確立了自己的強勢產(chǎn)業(yè)，從農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)到制造業(yè)，從普通工業(yè)到高科技產(chǎn)業(yè)，百強縣根據(jù)自身條件，各顯身手，競爭力明顯提升，產(chǎn)生了一大批著名企業(yè)和著名品牌。%。比上年增加了41%。城鄉(xiāng)一體化進程明顯加快?！　〗陙?，隨著高速路網(wǎng)的建設(shè)，許多百強縣與大都市的距離縮短到2小時之內(nèi)，成功納入大都市經(jīng)濟圈?；A(chǔ)設(shè)施得到極大改善，城鄉(xiāng)一體化進程加快 　　，人均財政收入2600元，人均農(nóng)民純收入5400元。 人民生活水平迅速提高，一些主要指標(biāo)接近或基本實現(xiàn)全面小康目標(biāo) 　　按匯率換算，前十強及部分百強縣的人均GDP達到5000美元左右，接近中等收入國家。 與上年相比，百強縣的GDP總量增長了19%，財政總收入增長了26%，其中地方財政收入增長35%?！　「鶕?jù)2003年分縣統(tǒng)計結(jié)果，%，人口占全部縣域的7%，%，%，%。百強縣具有以下特點： 經(jīng)濟總量可觀，綜合發(fā)展水平較高，在國民經(jīng)濟中占有重要地位（二） 海鹽縣經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好 2004年海鹽縣經(jīng)濟發(fā)展被列入全國縣域社會經(jīng)濟綜合發(fā)展指數(shù)前100位。統(tǒng)計顯示，10月份，%；，%。 國家統(tǒng)計局統(tǒng)計顯示，2004年10月份，%。％左右。受經(jīng)濟內(nèi)在增長機制增強的影響，2004年中國經(jīng)濟仍將保持高速增長的良好態(tài)勢。海鹽將建設(shè)成為“杭州灣畔濱海新市、浙江的文化旅游名城、上海南翼的經(jīng)濟強縣”。海鹽山海湖皆秀，南北湖水態(tài)山容，玲瓏逸秀；白塔山海景山色，野趣情濃；綺園山野風(fēng)光，幽靜閑適；更有被譽為“夜普陀”之稱的云岫庵、“浙江第一閣”之稱的千佛閣、“江南八達嶺”之稱的譚仙石城、“天下奇觀”—日月并升等風(fēng)景名勝，已成為滬杭旅游線上一顆璀燦的明珠，吸引海內(nèi)外游人紛至沓來。動工。造的核電站——秦山核電站秦幽雅，被列為全國十大名園內(nèi)景色獨特。匯湖光、山色、海濤省級風(fēng)景名勝區(qū)南旅游和核電是海鹽的兩大以下為陸相河流沉積，灰綠色，銹黃色粘土及砂礫層，總厚度約為100－220米?！?，最冷月（1月）——℃，最熱月（7月）——℃，全年無霜期為234——246天，8－9月份為臺風(fēng)季節(jié)。⑤海運：距上海港120公里，乍浦港17KM，乍浦港二期在海鹽縣境內(nèi)。③內(nèi)河航運：六平申內(nèi)河航道位于縣城內(nèi)，是五級航道，直通黃浦江，航道能力300噸級。②鐵路：鐵路嘉興客運站、貨運站和鐵路內(nèi)河水運聯(lián)運站距海鹽35公里。乍嘉蘇高速公路在我縣與杭州灣大橋接軌。其中綜合醫(yī)院2家（海鹽人民醫(yī)院為乙級甲等醫(yī)院），?？漆t(yī)院2家，鄉(xiāng)鎮(zhèn)衛(wèi)生院11家，基本形成了醫(yī)療、防疫、婦幼保健、衛(wèi)生執(zhí)法、藥品檢驗、醫(yī)療科研、醫(yī)學(xué)教育組成的適應(yīng)社會需要的衛(wèi)生事業(yè)服務(wù)體系和縣、鄉(xiāng)、村三級醫(yī)療、預(yù)防保健網(wǎng)絡(luò)。海鹽縣現(xiàn)有小學(xué)63所、中學(xué)18所、省級重點高中2所、職業(yè)中學(xué)2所和技工學(xué)校1所，％，％，％。國內(nèi)第一座自行設(shè)計、建造的秦山核電站座落在境內(nèi)。 　 　海鹽區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚，交通便捷，基礎(chǔ)設(shè)施配套，具有良好的發(fā)展條件和投資環(huán)境。第一、二、三 ：：：：。2003年，全縣國民經(jīng)濟繼續(xù)保持較快增長，按可比價格計算，%(扣除核電工業(yè)和核電建筑業(yè)，%)。海鹽地處北亞熱帶南緣，四季分明，日照充足，氣候溫和濕潤，是典型的東亞季風(fēng)氣候?？h境處于太湖為中心的碟形盆地邊緣，地勢從東南向西北傾斜，以平原為主，南部為平原低丘區(qū)，西部是平原水網(wǎng)區(qū)，東部屬平原海涂區(qū)。1985年被國務(wù)院列入沿海經(jīng)濟開放區(qū)，下轄武原、澉浦、秦山等8個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。三、海鹽縣城市總概況海鹽縣位于浙江省北部富庶的杭嘉湖平原，地處北緯30o21′47″到30o38′29″，東經(jīng)120o43′21″到12o02′55″，南離省會杭州98公里，北距上海118公里，東瀕杭州灣，西北鄰蘇州，東南通寧波。在商品房中，多層住宅、寫字樓、商業(yè)用房的價格漲幅明顯大于高層住宅、別墅價格漲幅。二是各類房屋銷售價格漲幅均達兩位數(shù)。綜觀二季度市區(qū)房屋銷售價格變動態(tài)勢有三大特點：一是房屋價格漲幅擴大。二季度市區(qū)房地產(chǎn)市場非?；鸨?。持幣觀望已成為市民購房消費心態(tài)的主要特征。價格和去年下半年相比也有回落。n 二手房源充裕。n 商品住房價格穩(wěn)中微揚，漲幅逐季回落。n 空置房繼續(xù)減少，％。％。n 商品房竣工面積持續(xù)走低，％，％。n 商品房施工面積由于去年新開工面積規(guī)模較大，結(jié)轉(zhuǎn)到今年的施工面積數(shù)量較多。n ，％。二、嘉興市房地產(chǎn)發(fā)展概況n 地產(chǎn)業(yè)仍是投資的熱門行業(yè)，今年上半年市