【導讀】海鹽縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，該地塊基本較為平整，經(jīng)鹽城規(guī)條武字018號文件批準通過，該地塊主要用途為居。上）時不大于，建筑密度不大于25%，綠化率不小于35%。根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為中高等檔次的住宅新區(qū)。其中，商品住宅完成投資6461億元，同比增長%；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房完成投資。平均售價繼續(xù)上漲的勢頭在短期內(nèi)尚難以改變，因此房價仍有進一步上升空間。地產(chǎn)業(yè)仍是投資的熱門行業(yè)，今年上半年市區(qū)又新開設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)公司24家，至6月末市區(qū)累計已

　　

【正文】 自主開發(fā)、力創(chuàng)精品”的靈活多變的開發(fā)經(jīng)營策略。 整體規(guī)劃。這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點，本地塊占地面積雖不大，為 73 畝，但因為有部分小高層，因此必須對地塊進行整體規(guī)劃，分期實施。 分期實施。該項目開發(fā)總建筑 面積達 ，預計總投資約 億元人民幣左右，如此大規(guī)模的投資，一次性開發(fā)資金籌取難度較大。同時，房地產(chǎn)市場的變幻莫測決定著其風險也較大，分期實施有利于根據(jù)市場需求變化及時調(diào)整物業(yè)功能，重新定位，規(guī)避風險。 根據(jù)對項目地塊的現(xiàn)狀分析，建議項目以地塊以西北部分為突破口。其依據(jù)有：①地塊西北面環(huán)境、交通條件相對較好，宣傳也更為方便。②從規(guī)劃方面考慮，該區(qū)域具有相對獨立性，可作為一個獨立的項目看待。③從景觀效果考慮，北向風景較好，而房地產(chǎn)項目一般都是將較好區(qū)位項目放在最后階段實施。 自 主開發(fā)。這是基于項目公司的資金優(yōu)勢和地塊本身的特點而作出的選擇。 ①房地產(chǎn)屬資金密集性行業(yè)，項目公司可憑借其他公司所不具備的雄厚資金實力進行自主開發(fā)。 ②項目公司購置該地塊所需成本較低（相對市中心而言和優(yōu)惠的政策）。 ③項目地塊所處的特有的區(qū)位優(yōu)勢及市場前景（如前文介紹）。 ④通過自主開發(fā)，公司可迅速依托項目的品牌提升企業(yè)形象，擴大公司在海鹽縣房地產(chǎn)業(yè)界的影響，為以后的項目開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)。 力創(chuàng)精品。這是由項目所在區(qū)域內(nèi)品牌項目較少的前提決定的，同時借助于該項目的品牌，可迅速提升開發(fā) 公司在海鹽縣房地產(chǎn)業(yè)界的知名度。 先環(huán)境、后房屋，先有現(xiàn)房、后全面發(fā)動宣傳攻勢。 建議項目首期預售之前，先做好環(huán)境和配套等形象工程，這既是公司實力的展示，又可借助于這些形象工程增強購房者對本項目的信心。 二、項目投資估算 項目總投資由建設(shè)投資和建設(shè)期利息兩部分組成。經(jīng)估算，本項目總投資為 萬元人民幣。 更詳細的投資計劃可能隨設(shè)計及實施的改變而調(diào)整。 建設(shè)投資 建設(shè)投資包括土地取得費用、建安工程費用、小區(qū)配套費用、道路、綠化費用、項目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計費用、各種稅費、 項目管理費等項目。 建筑形式組合式：多層 70%，小高層 30% 土地取得費用 土地取得費用為征地費與批租費之和，總計 萬元。 建安工程費用 建安工程費用按 2300 元 / M2 計 小區(qū)配套費 小區(qū)配套費按 140 元 / M2 計 道路、綠化、景點費用。 道路、綠化、景點費用按 60 元 / M2 計 項目研究、咨詢、規(guī)劃、設(shè)計費用 根據(jù)海鹽縣現(xiàn)行收費標準和本工程項目的實際情況，確定本項目研究、咨詢、規(guī)劃設(shè)計費用單價 各種配套稅費 確定項目在開發(fā)過程中所產(chǎn)的各 種稅費按照建安工程的 15%記取。 項目管理費 項目管理費按建安工程費用的 3%計取。 不可預見費 不可預見費以建設(shè)工程的 3%計取。 建設(shè)期利息。 建設(shè)期利息按動態(tài)計算，考慮到工程的分期滾動開發(fā)，后續(xù)工程的資金籌措可通過預售房款和租金來實現(xiàn)。 項目總投資 上述建設(shè)投資、建設(shè)期利息二項相加，即為項目總投資，共計 萬元。 三、項目實施進度安排 整個項目建設(shè)應面向市場，進行分期開發(fā)，并隨時根據(jù)市場變化，不斷地調(diào)整項目實施的進度。 由于項目投資費用和建筑總面積較大 ，根據(jù)項目實際情況，建議將整個項目分成三期，依次由北到南逐次開發(fā)（公建中心放在第二期）。 分為： 工程前期 首期工程 二期工程 具體時間為工程進度。 第八章 項目開發(fā)經(jīng)營狀況分析 本章對項目銷售分期計劃作出安排，估算項目開發(fā)經(jīng)營收入、成本、利潤、投資利潤，并計算項目資金現(xiàn)金流量、財務凈現(xiàn)值、財務內(nèi)部收益率。 項目中包括公寓式住宅、小高層住宅以及幼兒園、小學、車庫等公建項目。其中，前者采用銷售形式，公建項目可采用銷售或出租，或自行經(jīng)營等多種形式。 公建項目中，部分為非經(jīng)營性物業(yè) ，如物業(yè)管理辦公室、變電站，部分為收益較少的物業(yè)，且要投入一定的經(jīng)營費用，如幼兒園。 一、項目的價格定位 根據(jù)對項目周邊同類物業(yè)價格及銷售情況的分析，結(jié)合本項目的建筑成本、競爭對手和市場需求等對方面的情況，對項目作如下價格定位： 建議多層住宅價格在 3200 元 / m 2 具體的定價在具體操作中，制定詳細價格體系。 二、項目銷售計劃 根據(jù)本項目的經(jīng)營策略、實施進度安排、本物業(yè)供需狀況的調(diào)查，以及本物業(yè)的設(shè)計水準，再行確定項目銷售計劃表。 三、項目經(jīng)營成 本結(jié)算方法： 項目經(jīng)營成本包括：建造成本、銷售成本、銷售稅金和財務費用。 其中： ① 建造成本 =（當年銷售收入 /項目經(jīng)營總收入）總建筑投資 上述公式僅為近似計算。 ②銷售成本含廣告費、人員工資、辦公費等，按銷售收入 %計取。 ③銷售稅金包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設(shè)維護稅、教育費附加。其中，營業(yè)稅取銷售收入的 5%，城鄉(xiāng)建設(shè)維護稅取營業(yè)稅的 7%，教育費附加取營業(yè)稅的 2%，三者合計為銷售收入的 %。 ④財務費用為項目開發(fā)經(jīng)營期間的利息支出。 四、項目利潤估算 根據(jù)項目投資安排、籌資方式、建設(shè)進度、銷售情況， 估算項目利潤。 第九章 項目開發(fā)經(jīng)營風險分析 本章擬對項目進行盈虧平衡分析、敏感性分析，以測度其開發(fā)經(jīng)營風險，然后對項目運作中的主要風險進行定性研究并提出相應對策。 一、項目開發(fā)經(jīng)營主要風險及對策分析 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要風險一般包括宏觀經(jīng)濟與政治風險，政策風險、市場風險、資金運作風險、企業(yè)風險等，根據(jù)本報告關(guān)于項目開發(fā)經(jīng)營的環(huán)境分析、項目定位、項目的技術(shù)經(jīng)濟分析，可以看出，項目具有較強的抗風險能力。但仍有一些不確定性因素帶來的風險。 市場風險 項目 的住宅小區(qū)定位為中高等檔次，它所面對的目標顧客是居民人數(shù)比例較大的中高收入階層，他們要求的小區(qū)不僅僅滿足最基本的居住需求，而是具有較高居住主題，體現(xiàn)對人的關(guān)懷和尊重的現(xiàn)代居住社區(qū)。這就給項目公司帶來兩個方面的要求，一方面，在項目設(shè)計中，如何精雕、細刻，使得未來開發(fā)的產(chǎn)品能符合這些目標顧客的要求；另一方面，如何在廣大的市場與顧客面前展現(xiàn)出本物業(yè)與眾不同的魅力和優(yōu)勢。 任何產(chǎn)品的供給與需求都應該保持相對的平衡，否則會受到市場的懲罰。房地產(chǎn)市場亦是如此。從產(chǎn)品定位方面考慮，與項目在同一區(qū)位、同一檔次的物業(yè)供給量不 多，競爭對手就相對較少，從海鹽縣居民的住房消費意向看， 項目所處地區(qū)有相當大的潛在居民，即與項目同一檔次物業(yè)的需求量較大，這是好的一面。因此，本項目須在同檔、差異、變化中體現(xiàn)個性以謀求市場。并隨著經(jīng)濟開發(fā)區(qū)發(fā)展、各項設(shè)施的興建，將大大促進項目所在地區(qū)周邊環(huán)境的改善，促使目標顧客量的增加，密切注意目標顧客群的變化，跟蹤調(diào)查，作出應變。 項目的資本風險 項目的籌資計劃中，絕大部分資金是通過銷售收入來實現(xiàn)，即上期銷售收入用于下一期項目投資，如果這一計劃不能實現(xiàn)，整個項目將比較困難；反之，如果所超額完成計 劃，將促使整個項目順利完成。 鑒于上述原因，首期項目的建設(shè)過程中，小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)最好同步進行，讓購房者對本項目有足夠的信心。同時，在首期項目的預售中，可適當加大營銷費用的比重，以發(fā)動銷售宣傳的強力攻勢。 企業(yè)風險 企業(yè)風險包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等方面。因此，項目公司對本項目的目標市場選擇、產(chǎn)品定位選擇，資金籌措選擇、開發(fā)方式選擇、營銷方式選擇等方面的決策能否有足夠的理解并達成共識，且在具體實施的各個環(huán)節(jié)中能否準確到位就顯得十分重要。 對比項目的成本與收入的敏感性分 析情況，項目的成本因素更為敏感，因此，在項目的開發(fā)經(jīng)營中，要認真做 好項目的成本控制工作，同時也要加強銷售的宣傳力度及相關(guān)工作。以確保預期目標的實現(xiàn)。 第十章 結(jié)論與建議 一、項目擁有較好的投資環(huán)境與機遇 國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展、住房制度改革的深入，海鹽縣良好的房地產(chǎn)市場環(huán)境，政府對項目公司開發(fā)本項目的鼎力支持，居民對改善居住條件的期望與購買力水平等等，這些基本方面為本項目提供了一個較好的投資環(huán)境與機遇。 二、項目在經(jīng)濟上具有較強的可行性 前幾章節(jié)的分析論證 中得出結(jié)論。 三、項目具有的突出優(yōu)勢 ?項目的潛在需求量大。 ?住宅小區(qū)的定位屬中高檔次，在供需圈內(nèi)具有差異性廣泛的目標客戶。 ?項目較好的周邊環(huán)境（包括自然、人文、交通等環(huán)境）。 ?項目所處地塊的發(fā)展前景較好。（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)） 四、項目開發(fā)經(jīng)營風險較小 本項目開發(fā)、無拆遷負擔，土地開發(fā)使用權(quán)取得費用相對較低，且在開發(fā)運作過程中可享受政府提供的諸多優(yōu) 惠政策，只要在實施中輔以全過程科學決策控制，應能穩(wěn)獲預期投資收益。 五、項目實施的難點 本項目實施的難點： 項目開發(fā)過程中各方面工作協(xié)調(diào)難度 大； 項目的定位主題有一定難度，盡管設(shè)計工作一經(jīng)完成，其定位也就相應確定，但在實施過程中仍需根據(jù)具體情況不斷完善； 房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，項目公司需建立一支高素質(zhì)的營銷隊伍，或采取全權(quán)委托中介代理銷售的方式。 六、強化項目進程中的投資、質(zhì)量、進度控制，注重對可能發(fā)生的不利條件及變化因素的預測與防范對策，以保證項目按期完成。 嚴格執(zhí)行設(shè)計標準，積極推廣標準設(shè)計； 及時對工程進度進行偏差分析以調(diào)整后續(xù)工作； 按照工程質(zhì)量保證標準在工程各個階段進行工程質(zhì)量管理。