【導(dǎo)讀】研究地塊位于XX鎮(zhèn)工業(yè)園XX路一號(hào)，東側(cè)為廣東金冠涂料集團(tuán)廠房，60米的三樂(lè)公路，緊鄰美的廣夏花園和廣教村。公里步行半徑范圍內(nèi)，內(nèi)，有美的海岸花園、美的廣廈花園、廣教村等大型居住社區(qū)。戶，為高端住宅小區(qū)，獨(dú)棟別墅及多層高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。共10棟高層住宅，共2400戶，建筑面積約26萬(wàn)㎡。*廣教居委會(huì)：約872戶，常住人口3182人。*加利源國(guó)際工業(yè)城：建筑面積約11萬(wàn)㎡，擁有多層及高層工業(yè)廠房?，F(xiàn)狀用地性質(zhì)為工業(yè)用地。地，用地配置失衡。共2棟建筑，綜合樓層數(shù)5層，廠房為單層建筑，土地利用較低效。三角洲地區(qū)先行先試的責(zé)任和使命，探索科學(xué)的發(fā)展模式和具體路徑。

　　

【正文】 聲 施工機(jī)械噪聲 1 不得采用沖擊式打樁機(jī)。 2 盡可能采用低噪聲設(shè)備替代，按《建筑施工場(chǎng)界噪聲 限值》（ GB1252309）對(duì)施工場(chǎng)界進(jìn)行噪聲控制。 固 廢 生活垃圾 由環(huán)衛(wèi)部門及時(shí) 清運(yùn) 多余的土石方 外運(yùn)定點(diǎn)堆放并進(jìn)行綠化處理 包裝袋、包裝箱、碎木 塊等建筑垃圾 進(jìn)行分類堆放，綜合利用，不可利用的納入生活垃圾收集系統(tǒng) 營(yíng)運(yùn)期 （ 1） 廢氣 備用柴油發(fā)電機(jī)工作時(shí)，其煙氣經(jīng)水噴淋處理后經(jīng)樓預(yù)留煙道樓頂高空排放，其煙氣小于林格曼黑度 1 級(jí)，達(dá)到廣東省《大氣污染物排放限值》（ DB44/272021）第二時(shí)段二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。 28 機(jī)動(dòng)車尾氣通過(guò)強(qiáng)制通風(fēng)的方式使停車場(chǎng)中機(jī)動(dòng)車尾氣迅速排出、迅速擴(kuò)散，以及經(jīng)過(guò)綠地的凈化，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目?jī)?nèi)環(huán)境和外環(huán)境影響較輕。 各住戶的燃?xì)夂陀蜔煆U氣擬采用抽油煙機(jī)處理 ，經(jīng)抽油煙機(jī)處理后排放。構(gòu)筑物要設(shè)置有內(nèi)置煙井直通樓頂，以利于油煙排放與擴(kuò)散，減少對(duì)附近環(huán)境敏感點(diǎn)的影響。 住宅區(qū)內(nèi)的空調(diào)系統(tǒng)選用無(wú)氟里昂排出的環(huán)保型空調(diào)，保護(hù)大氣環(huán)境。 生活垃圾由環(huán)衛(wèi)部門按時(shí)派人將垃圾清走，統(tǒng)一處理，不得讓垃圾過(guò)夜；垃圾收集站要加強(qiáng)室內(nèi)空氣流動(dòng)，不使惡臭污染物濃度積累；同時(shí)垃圾中轉(zhuǎn)站管理部門要定期噴灑除臭劑與保持場(chǎng)內(nèi)衛(wèi)生。另外垃圾收集站周圍應(yīng)種植散發(fā)香味的樹(shù)木、花卉，以減輕臭氣對(duì)周圍環(huán)境敏感點(diǎn)的影響。 （ 2） 廢水 該項(xiàng)目所在地屬于陳村污水處理廠的集水范圍，所排污水主要為生活污水。 （ 3） 噪聲 為了保證噪聲的達(dá)標(biāo)排放，建設(shè)單位擬采取如下措施： ⑥ 中央空調(diào)冷卻塔 選用低噪減振的冷卻塔型號(hào)。同時(shí)對(duì)冷卻塔及進(jìn)排風(fēng)系統(tǒng)進(jìn)行減振、消聲、隔音、密閉等綜合治理措施。 ⑦ 水泵 水泵房設(shè)在各建筑地下室，經(jīng)減震處理，防止震動(dòng)向外傳遞，再經(jīng)墻壁隔聲之后，不會(huì)對(duì)外界環(huán)境造成污染。 ⑧ 各類風(fēng)機(jī) 該項(xiàng)目的各類進(jìn)、排風(fēng)在運(yùn)行時(shí)產(chǎn)生的噪聲除機(jī)械噪聲外，主要還來(lái)源于氣動(dòng)性噪聲，必須對(duì)風(fēng)機(jī)加消彎頭進(jìn)行消聲，并進(jìn)行減振處理。 29 ⑨ 機(jī)動(dòng)車 整個(gè)項(xiàng)目共有小車位約為 1143 個(gè)，地下停車庫(kù)建設(shè)汽車尾氣經(jīng)地下車庫(kù)機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)收集后通過(guò)井 道排放，只要保證換氣次數(shù)，進(jìn)行高空排放，地下車庫(kù)內(nèi)汽車尾氣對(duì)周圍環(huán)境空氣質(zhì)量影響不大。 ⑩ 備用柴油發(fā)電機(jī) 柴油發(fā)電機(jī)組放置在專門機(jī)房?jī)?nèi)，發(fā)電機(jī)房全封閉，設(shè)備選取低噪低振機(jī)型，對(duì)機(jī)組底座及近排風(fēng)系統(tǒng)進(jìn)行減振，對(duì)機(jī)房進(jìn)行減振、消聲、隔音、密閉等綜合治理措施。 （ 4） 固體廢物 本項(xiàng)目固體廢棄物主要是生活垃圾。 擬建項(xiàng)目生活垃圾主要為住宅居民、商業(yè)員工、公建設(shè)施人群產(chǎn)生，生活垃圾交環(huán)衛(wèi)部門清運(yùn)。 垃圾房應(yīng)定期清洗，注重周圍環(huán)境的綠化，同時(shí)小區(qū)應(yīng)配備固體廢棄物清掃、收集和管理隊(duì)伍，對(duì)固體廢棄物進(jìn)行統(tǒng)一管理，保持 小區(qū)環(huán)境清潔。 表：運(yùn)行期環(huán)境保護(hù)措施 污染源 防治對(duì)策 廢水 生活污水 排入陳村污水處理廠處理。 廢氣 油煙廢氣 通過(guò)專用的油煙管道，引到樓頂進(jìn)行高空排放。 汽車尾氣 嚴(yán)禁尾氣超標(biāo)的車輛進(jìn)入小區(qū)，要求車輛安裝尾氣凈化裝置 設(shè)備選型時(shí)盡量選用低噪音設(shè)備、各類風(fēng)機(jī)等均需安 30 噪聲 設(shè)備噪聲 裝隔振 機(jī)座或減震墊，管道采用彈性連接，通風(fēng)排氣設(shè)備安裝消音器。 交通噪聲 加強(qiáng)管理，嚴(yán)禁車輛在小區(qū)內(nèi)鳴喇叭，控制進(jìn)入小區(qū)的車輛速度。 固廢 生活垃圾 對(duì)生活垃圾進(jìn)行分類收集，收集的垃圾應(yīng)當(dāng)日產(chǎn)日清，保持小區(qū)的清潔。 小結(jié)：如果本項(xiàng)目在施工過(guò)程中能落實(shí)噪聲、粉塵、污水等方面的防治措施，在項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)和運(yùn)營(yíng)后落實(shí)各項(xiàng)環(huán)保措施，做好項(xiàng)目“三同時(shí)”和生態(tài)小區(qū)建設(shè)，則項(xiàng)目建設(shè)后，能保證生活廢水、噪聲達(dá)標(biāo)排放，對(duì)周圍環(huán)境影響將降至最低。該項(xiàng)目從環(huán)境保護(hù)的角度是可行的。 7. 設(shè)施配套分析 市政公用設(shè)施 （ 5） 給水 研究地塊的供水水源位于 XX 鎮(zhèn)西海村 的 XX 水廠，源水取自 北江 XX 水道西海段 。全鎮(zhèn)已經(jīng)基本形成了供水主管的循環(huán)供水格局，研究地塊供水有保證。 （ 6） 雨水 采用重力流方式把雨水就近排入地塊東側(cè)河涌或城市雨水管。 （ 7） 污水 排入 XX 鎮(zhèn) 將污水處理廠進(jìn)行處理。 （ 8） 電力 10KV線路基本采用環(huán)網(wǎng)方式，提高用電安全性。按 3處 /K㎡的密度設(shè)置 10KV變壓器。 （ 9） 電信 XX 鎮(zhèn)規(guī)劃將 105 國(guó)道、 一環(huán)南路 三樂(lè)公路 作為主干通信電纜通道，建成以光纜為主的環(huán)狀網(wǎng)，加強(qiáng)傳輸網(wǎng)絡(luò)的可靠性，普遍實(shí)現(xiàn)光纖大樓（ FTTB）、光纖到路邊（ FTTC）、部分實(shí)現(xiàn)光纖到用戶（ FTTH）建成全部范圍內(nèi)的綜合數(shù)字網(wǎng)（ IDN）； 31 建立智能網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（ IN）。 （ 10） 環(huán)衛(wèi)設(shè)施 近期人均生活垃圾產(chǎn)生量為 千克 /d；預(yù)測(cè)近期生活垃圾量為 4700 千克/d。規(guī)劃在研究地塊設(shè)置垃圾房，生活 垃圾逐步實(shí)現(xiàn)袋裝化收集，密閉化中轉(zhuǎn)運(yùn)輸，運(yùn)往 XX 區(qū)垃圾處理廠進(jìn)行無(wú)害化處理，達(dá)到衛(wèi)生、無(wú)蠅、無(wú)臭的要求，并開(kāi)展資源化綜合利用。 公共服務(wù)設(shè)施 （ 1） 現(xiàn)狀公 共 服務(wù)設(shè)施 研究地塊周邊現(xiàn)狀公共服務(wù)設(shè)施主要 為 順江社區(qū)、 大 教 村居 委 及附近企業(yè)職工服務(wù)，類型單一、檔次不高，主要有 馬路邊 零星小商鋪， 美的新海岸 花園 首層商鋪等 。 （ 2） 規(guī)劃公 共 服務(wù)設(shè)施 本次研究地塊提供 商業(yè)、酒店、辦公的綜合性大型配套服務(wù)。 8. 綜合效益分析 土地盤整 研究地塊現(xiàn)狀 永恒滴面積為 ㎡ ，在佛山市 XX 區(qū)交通總體規(guī)劃仲的路網(wǎng)控制不涉及 研究地塊，因此，可利用土地面積不變。 土地價(jià)值 土地價(jià)值受外部市場(chǎng)環(huán)境因素影響較大，要做好該地塊的土地價(jià)值的估算有必要對(duì) XX 及周邊區(qū)域土地出讓情況進(jìn)行分析，綜合 XX 及周邊的土地出讓情況，以 XX 及周邊地區(qū)近兩年出讓土地情況這參考來(lái)估算土地價(jià)格，確定研究地塊的土地價(jià)值在 3965 元 /平方米，則該地塊的土地價(jià)值為： *3965 元 /㎡ =64887542 元（ 6489 萬(wàn)元）。 經(jīng)濟(jì)效益 項(xiàng)目投入 （ 1）土地成本 依據(jù) XX 及周邊的土地出讓情況，按照土地價(jià)格 3965 元 /平方米進(jìn)行估算，則土地成本為： 32 *3965 元 /㎡ =64887542 元 =6489 萬(wàn)元。 （ 2）建安成本（含地下車庫(kù)） 建筑面積： ㎡ *2500 元 /㎡ =17592 萬(wàn)元。 （ 3）其它成本 其它成本（稅費(fèi)、利息、前期費(fèi)用等）估算為： 9000 萬(wàn)元。 項(xiàng)目總投入 =土地成本 +建安成本 +其它成本 =6489+17592+9000=33081 萬(wàn)元。 項(xiàng)目收益 項(xiàng)目租金收益主要包括：商鋪、車位、辦公、商務(wù)酒店收益，依據(jù)概念研究方案確定的建設(shè)指標(biāo)，開(kāi)發(fā)地塊的商鋪面積為 平方米、車位為 600 個(gè)、辦公為 27803 平方米、商務(wù)酒店為 27803 平方米。參考研究地塊周邊的市場(chǎng)價(jià)格，各項(xiàng)收益如下： （ 1） 商鋪?zhàn)饨鹗找妫? ㎡ *45 元 /㎡ = 萬(wàn)元 /月 =1061 萬(wàn)元 /年。 （ 2） 車位租金收益： 600 個(gè) *350 元 /個(gè) =21 萬(wàn)元 /月 =252 萬(wàn)元 /年。 （ 3） 辦公租金收益： 25283 ㎡ *30 元 /㎡ = 萬(wàn)元 /月 =910 萬(wàn) /年。 （ 4） 商務(wù)酒店租金收益： 25283 ㎡ *30 元 /㎡ = 萬(wàn)元 /月 =910 萬(wàn) /年 。 每年項(xiàng)目租金收益 =商鋪 +車位 +辦公 +商務(wù)酒店 =3133 萬(wàn)元 /年。 綜上所述：該項(xiàng)目的每年租金投資效益約為 %。 社 會(huì)效益 項(xiàng)目 的建設(shè)可向社會(huì)提供設(shè)施齊全、功能完善、環(huán)境優(yōu)美的高尚商業(yè)區(qū)，有利于樹(shù)立 XX 的城市發(fā)展形象，樹(shù)立了 XX 商業(yè)高品質(zhì)標(biāo)桿，為區(qū)域發(fā)展提供了示范效應(yīng)。本項(xiàng)目的改造可以推動(dòng) XX 鎮(zhèn)“三舊”改造工作的進(jìn)程，加快城市升級(jí)轉(zhuǎn)型步伐。 環(huán)境效益 本項(xiàng)目 建設(shè)可以增加綠地、節(jié)省能源、減少排放，可以降低氣溫，減輕惹到 33 效應(yīng)，是改環(huán)境的重要舉措，是塑造城市形象的重要手段，起建設(shè)提升該地段的城市品位，不盡可以優(yōu)化外部環(huán)境空間，也有利于該地段的治安環(huán)境的改善，更有利于和諧 XX 的創(chuàng)建。 9. 結(jié)論 及相關(guān)說(shuō)明 結(jié)論 擬 改造地塊屬于 XX 鎮(zhèn)工業(yè)園“三舊”改造項(xiàng)目，該改造項(xiàng)目符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)總體規(guī)劃和“三舊”改造專項(xiàng)規(guī)劃；在土地利用現(xiàn)狀衛(wèi)星影像圖 （航片或正射影像圖） 上顯示為已有上蓋建筑物， 改造規(guī)模為 ㎡ ，符合“三舊”改造項(xiàng)目認(rèn)定條件。 通過(guò)對(duì)該地塊改造方案的整體分析，該改造項(xiàng)目環(huán)境影響、設(shè)施配套、經(jīng)濟(jì)分析上都是可行的，因此，該“三舊”改造項(xiàng)目是可行的。 圖 16衛(wèi)星影像圖 圖 17城鄉(xiāng)建設(shè)總體規(guī)劃圖 相關(guān)說(shuō)明 （ 1） 本報(bào)告所述的土地面積和建筑面積是依據(jù)概念研究方案確定的，具體面積以政府批復(fù) 為準(zhǔn)； （ 2） 本報(bào)告所列的建設(shè)項(xiàng)目中的相關(guān)數(shù)據(jù)為估算數(shù)值，具體以上級(jí)主管部門和項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中所確認(rèn)的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。