【正文】 腳下，河水清澈，空氣清新，寧?kù)o而美麗。離塵不離城，生活穿梭于城市的繁華與幽靜的水鄉(xiāng)之中。 自然環(huán)境 該地塊總體來(lái)看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無(wú)大型污染，植被水系豐富。 地塊面積：凈用地面積 48763 平方米，近似“ 7”字形，周邊有兩條水質(zhì)不錯(cuò)的河流，農(nóng)田和農(nóng)村居民區(qū)用地構(gòu)成，較平整。 一、投資地塊的地理環(huán)境 土地是不可再生資源，一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。目前，海鹽新天地一層典型商鋪的價(jià)格為 萬(wàn)元 /平方米，總價(jià)每個(gè)商鋪 15 萬(wàn)元左右。 與普通沿街小商鋪相比，海鹽新天地廣場(chǎng)統(tǒng)一規(guī)劃，配套更完善，更容易形成商業(yè)氛圍。海鹽新天地廣場(chǎng)的商鋪產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營(yíng)管理權(quán)分離，由浙江源富拍賣公司通過(guò)公開標(biāo)賣方式銷售。因此，當(dāng)?shù)匾粋€(gè)商業(yè)航母項(xiàng)目——海鹽新天地已經(jīng)應(yīng)運(yùn)而生，并且將邀請(qǐng)杭州大廈有限公司對(duì)它的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃、管理實(shí)施全程指導(dǎo)。 第三，海鹽境內(nèi)已開工和將開工的杭州灣跨海大橋總投資 120 億、秦山核電四期 360 億，還有杭浦高速海鹽段等項(xiàng)目，這些投資即使只有 10%的費(fèi)用發(fā)生在海鹽，也超 50 億，其對(duì)海鹽經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)無(wú)疑是巨大的。 其次，海鹽因 “大橋經(jīng)濟(jì) ”而成為跨國(guó)公司、大型企業(yè)首選的工業(yè)基地和物流配送中心。因?yàn)樵谖磥?lái) 3 到 5 年內(nèi)，海鹽的人口將隨著工業(yè)和商業(yè)的發(fā)展急劇增加，購(gòu)買消費(fèi)力量會(huì)呈現(xiàn)出爆炸性增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這是基于以下原因： 首先，海鹽列中國(guó) “百?gòu)?qiáng)縣 ”第 43 位，城鎮(zhèn)居民人均收入高于嘉興平均水平，甚至比跨海大橋?qū)Π兜挠嘁?、慈溪高。去年三季度房屋銷售價(jià)格同比上漲 %，漲幅比二季度又高出 個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)歷史新高，增速排在嘉興 5 縣（市）首位。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)銷兩旺的紅火局面，海鹽縣房地產(chǎn)價(jià)格也呈持續(xù)上升走勢(shì)。空置面積持續(xù)減少，到去年 9 月底全縣商品房空置面積 萬(wàn)平方米，比前年同期減少 %。去年 1 到 9 月，商品房銷售和預(yù)售面積分別為 萬(wàn)平方米和 萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng) %和 %。 近年來(lái)，海鹽商品房供銷面積呈不斷上升態(tài)勢(shì)，開發(fā)樓盤供不應(yīng)求。 該項(xiàng)目位于海鹽縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，現(xiàn)在先對(duì)海鹽房地產(chǎn)市場(chǎng)作簡(jiǎn)要的概述。 第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析 項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇 后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。房?jī)r(jià)的猛漲，也極大地吸引了投資者，嘉興市域內(nèi)一些原先靠服裝、皮革等行業(yè)積累一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)現(xiàn)在紛紛涉足房地產(chǎn)。人們?cè)诳吹匠鞘械姆績(jī)r(jià)節(jié)節(jié)上升的同時(shí)，也看到了一座破破爛爛的建筑被夷為平地，城中村變成市民活動(dòng)廣場(chǎng)，每天享受著美輪美奐的環(huán)河綠化、便利的交通、亮麗的公園、清新的空氣等等，花團(tuán)錦簇之間，一個(gè)個(gè)以人為本的現(xiàn)代化建筑小區(qū)向人們招手。 隨著杭州灣地區(qū)高速公路的 一一貫通，三小時(shí)交通圈的逐步成型，抬升了土地的商業(yè)開發(fā)價(jià)值。杭州、溫州、金華和臺(tái)州的房?jī)r(jià)漲幅低于全省平均水平，其漲幅分別為 %、 %、 %和 %。 16 月，衢州和臺(tái)州兩市投資增幅分別比 15 月回落了 和 個(gè)百分點(diǎn)；寧波、嘉興、湖州、紹興和舟山五市回落幅度也在 10 個(gè)百分點(diǎn)左右；杭州、溫州、金華和麗水市增幅分別回落了 、 、 和 個(gè)百分點(diǎn)。土地開發(fā)投資額、新開工房屋面積及銀行貸款增幅分別比 15 月回落了 4 和 個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，在國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策的作用下，我省房地產(chǎn)投資連續(xù)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)開始放緩， 16 月全省 開發(fā)投資額 502 億元，增長(zhǎng) %，增幅比 15 月回落了整整 9 個(gè)百分點(diǎn)。 （三）杭州灣區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響 從 全省房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)來(lái)看， “ 漲 ” 是絕對(duì)的趨勢(shì)，無(wú)論從房屋銷售、房屋租賃，還是土地交易等指標(biāo)來(lái)看，絕大多數(shù)城市都表現(xiàn)出價(jià)格 “ 上漲 ” 的態(tài)勢(shì)。 城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展走在前列，三農(nóng)問(wèn)題得到較好解決 百?gòu)?qiáng)縣的另一個(gè)特點(diǎn)是，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展得到切實(shí)的貫徹落實(shí)，部分縣初步實(shí)現(xiàn)農(nóng)村城市化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)民居民化，農(nóng)村教育、衛(wèi)生事業(yè)全面發(fā)展，基本普及高中教育，農(nóng)村社會(huì)保障體系初步建立，三農(nóng)問(wèn)題得到較好解決。規(guī) 模以上企業(yè)個(gè)數(shù)達(dá)到 37344 家，銷售收入達(dá)到 2 萬(wàn) 2 千億元。 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得較大成效，強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)得到確立，形成了一批有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的著名企業(yè)和著名品牌 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年百?gòu)?qiáng)縣非農(nóng)產(chǎn)業(yè)增加值比重達(dá)到 %。 投資活躍，出口強(qiáng)勁，發(fā)展充滿活力 2020 年，百?gòu)?qiáng)縣縣均完成基本建設(shè)投資 億元，縣均貸款余額 112 億元，實(shí)際利用外資總額達(dá)到 億美元，分別比上年增長(zhǎng) 73%、 37%、 46%?？h域通訊設(shè)施、市政建設(shè)、環(huán)境美化也達(dá)到很高水平，公路密度達(dá)到 公里 /平均公里，每百戶擁有電話 109 門，每百 戶擁有民用汽車 輛。其他指標(biāo)如通訊設(shè)備擁有率、高中入學(xué)率等也已達(dá)到小康水平。以購(gòu)買力平價(jià)換算，人均 GDP 接近中上收入國(guó)家。 以人均 GDP 衡量，前十強(qiáng)及部分百?gòu)?qiáng)縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平接近甚至超過(guò)京、津、滬以及江、浙、粵等地級(jí)以上 城市的平均水平。 全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣 2020 年縣域平均 GDP 總值達(dá)到 163 億元，平均財(cái)政收入為 億元，其中地方財(cái)政收入為 億元。 從總體上看，百?gòu)?qiáng)縣綜合實(shí)力強(qiáng)勁，國(guó)富與民富兼顧，充滿活力，既各具特色，又均衡發(fā)展，為縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展樹立了優(yōu)秀的榜樣。 1—10 月份，輕工業(yè)累計(jì)完成增加值 億元，同比增長(zhǎng) %；重工業(yè)累計(jì)完成增加值 億元，同比增長(zhǎng) %。今年 1—10 月份，全國(guó)累計(jì)完成工業(yè)增 加值 億元，增長(zhǎng) %。消費(fèi)需求明顯加速，投資和出口增勢(shì)趨緩，三大 需求結(jié)構(gòu)更趨合理，物價(jià)漲幅在合理范圍之內(nèi)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)性和穩(wěn)定性增強(qiáng)。但 2020年政府適度微調(diào)政策的作用將在 2020年中顯現(xiàn)，下半年經(jīng)濟(jì)增速趨緩，全年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈倒 “Ｖ ”型，一季度增速穩(wěn)定，二季度受上年同期基數(shù)影響沖高，三、四季度走低。 四、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析 （一） 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 2020 年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將仍保持高速度增長(zhǎng)的良好勢(shì)態(tài)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)將繼續(xù)升級(jí)，消費(fèi)需求將明顯加速，企業(yè)投資活力依然強(qiáng)勁，出口增勢(shì)趨緩，三大需求結(jié)構(gòu)更加合理，物價(jià)漲幅在合理范圍之內(nèi)。海鹽山海湖風(fēng)光秀麗，名勝古跡眾多，社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)全面發(fā)展。 海鹽縣英杰踵接、賢才輩出，鐘靈毓秀、名勝薈翠。省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)南 北湖素享 “小西湖 ”的美譽(yù)， 匯湖光、山色、海濤 于一體， 景色獨(dú)特。地表承載力一般為 8－ 12 噸 /平方米，地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。陸地部分坐落在海鹽－錢清凸起上，此凸起形成于二疊紀(jì)末，距今 250 萬(wàn)年，現(xiàn)代地層主要是海相沉 積、灰黑色粉砂質(zhì)粘土。 海鹽縣地處 亞熱帶季風(fēng)性氣候，季風(fēng)顯著，四季分明，氣候溫和。 ④ 空運(yùn)：距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)、上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)、杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)均為 100 公里。海寧客運(yùn)站、貨運(yùn)站距開發(fā)區(qū) 30 公里。2020 年杭州灣大橋建成后，海鹽將成為滬、杭、蘇、甬黃金區(qū)域的區(qū)位中心和滬杭、蘇甬雙線交匯的交通樞紐，形成至四城市 1 小時(shí)即達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)。 主要交通概況： ① 公路：滬杭快速通道（接 A4 高速公路）、 01 省道滬杭線貫串全縣。海鹽縣有各類醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 58 所，衛(wèi)生技術(shù)人員 1206 人，衛(wèi)生事業(yè)床位總數(shù)達(dá) 967 張?？h域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅 速，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)步發(fā)展，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)蒸蒸日上，是中國(guó)重點(diǎn)商品糧、苗豬生產(chǎn)基地縣；工業(yè)體系日趨完善，已形成化纖、絲綢、電子、機(jī)械、飼料、建材等六大支柱產(chǎn)業(yè)；外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展卓有成效。擁有省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 1個(gè)、省級(jí)風(fēng)景區(qū) 1 個(gè)，各級(jí)文物保護(hù)單位 40 處。全縣人均生產(chǎn)總值為 30375 元，比上年增長(zhǎng) %，折合 3670 美元。其中：第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %，第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %， 其中工業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，增長(zhǎng) %。 改革開放以來(lái)，海鹽經(jīng)濟(jì)社會(huì)事業(yè)蓬勃發(fā)展。杭嘉湖南排工程長(zhǎng)山閘、南臺(tái)頭閘建于境內(nèi)。全縣陸地面積 507 平方公里，江口海灣面積 平方公里，總?cè)丝诮?37 萬(wàn)。海鹽置縣于秦，歷史悠久，素有“魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府、禮儀之邦、旅游之地”著稱。多層住宅、高層住宅、別墅、寫字樓、商業(yè)用房銷售價(jià)格同比分別上漲 16． 7％、12． 1％、 10． 1％、 15． 0％、 15． 7％；在私有住房（二手房）中，住宅和非住宅銷售價(jià)格同比分別上漲 12． 4％ 和 20． 7％。其中商品房銷售價(jià)格同比上漲 15． 4％，私有住房銷售價(jià)格同比上漲 14． 9％。二季度市區(qū)房屋銷售價(jià)格比上年同季上升 15． 3％，同比漲幅較一季度提高了 4． 7 個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局調(diào)查統(tǒng)計(jì)：與去年同季相比，二季度市區(qū)商品房銷售額增長(zhǎng) 190． 9％，房屋銷售價(jià)格上漲 15． 3％，價(jià)格比上季上漲 5． 3％。 ? 市場(chǎng)交易活躍，價(jià)格不斷攀升。二手房源增加與宏觀調(diào)控措施出臺(tái)直接有關(guān)，一手房銷售不旺，直接影響了二手房市場(chǎng)，原先準(zhǔn)備進(jìn)行投資或投機(jī)購(gòu)房的市民紛紛釋放原來(lái)訂購(gòu)的住房，避免風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)房產(chǎn)超 市統(tǒng)計(jì)，市民登記要求轉(zhuǎn)讓和出租的房源有八千套左右，選擇余地較大，樓盤成交約減少二成。今年一季度住宅均價(jià) 3676 元，較去年四季度上漲 %，二季度住宅均價(jià)為 3742 元 /平方米，比上季上漲 %，房?jī)r(jià)處于全省中游。 土地開發(fā)面積和土地購(gòu)置面積雙雙下降，上半年分別為 萬(wàn)平方米和 萬(wàn)平方米，分別比 2020 年下半年下降 ％和 ％。比 2020 年下半年減少 萬(wàn)平方米，下降 ％。 ? 商品房銷售已趨緩和。上半年達(dá)到 萬(wàn)平方米，比 2020 年下半年增加 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)了 ％；其中住宅增加 萬(wàn)平方米，增加 ％。其中住宅開工面積 萬(wàn)平方米，比 2020 年下半年減少 萬(wàn)平方米，下降 ％。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)投資已開始回落，今年 16 月房地產(chǎn)開發(fā)投資為 225463 萬(wàn)元，與去年同期相比增加 ％，但比2020 年下半年下降 ％。嘉興市 19 月增幅達(dá)到了 %，速度明顯偏高。衢州、紹興兩市回落速度最快、幅度最大， 19