【正文】 均價(jià) 1750 元 /㎡ 底商：未定 此項(xiàng)目為全多層產(chǎn)品，從產(chǎn)品定位、產(chǎn)品價(jià)格、區(qū)位來講，與我項(xiàng)目有一定差距，但從其標(biāo)準(zhǔn)的樓間距、較佳的環(huán)境景觀、較大的規(guī)模、前期有效的宣傳推廣都在一定程度上給我項(xiàng)目帶來一定的威脅。 交通示意圖： 新世界商城 益民步行街 一峰量販 胥李路 輕 工 路 市人民公園 友誼服飾商場(chǎng) 福臨門購物廣場(chǎng) 宇龍服飾廣場(chǎng) 項(xiàng)目地塊 新 華 路 站前街 人 民 路 八 七 路 火車站 新 華 路 長 社 路 穎川大道 文化路 建 設(shè) 路 長社步行街 E、項(xiàng)目周邊配套設(shè)施 商 業(yè) 本案周邊集中有以萬家量販、一分利超市、一峰超市為代表的購物場(chǎng)所；以永樂電器、中信電器廣場(chǎng)、手機(jī)廣場(chǎng)為代表的家電、通訊購物場(chǎng)所；以萬客苑為代表的小商品批發(fā)市場(chǎng)；有以王莊街為代表的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 。 B、項(xiàng)目四臨： 項(xiàng)目地塊東臨長葛市火車站，西臨人民路，北臨新華路，南面為部份居民住宅?；疖囌揪驮诒景傅臇|臨，遠(yuǎn)行更為便利。 常 住 人 群 本案周邊集中有以鹽業(yè)公司家屬院、農(nóng)資公司家屬院、二車隊(duì)家屬院、煙草局家屬院、供銷社家屬院、王莊街家屬院、服裝廠家屬院、鐵路家屬院、紡織品、五交化、糖煙酒公司家屬院、日雜、土產(chǎn)公司家屬院、醫(yī)藥公司家屬院、義 民街、王莊街、城關(guān)鎮(zhèn)家屬院、黃河住宅小區(qū)、毛澤東視察村、和平小區(qū) 為代表的多個(gè)家屬院小區(qū)；黃河小區(qū)、紅旗小區(qū)為代表的在建、在售樓盤。 二、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 “ 天下城 ” 項(xiàng)目總占地面積 25089平方米，總建筑面積約 。 三、 項(xiàng)目市場(chǎng)分析及市場(chǎng)定位 項(xiàng)目市場(chǎng)分析 隨著城鄉(xiāng)一體化、鄭許一體化、許長一體化進(jìn)程的加快，長葛市房地產(chǎn)近兩年發(fā)展迅速，出現(xiàn)了前所未有的良好發(fā)展勢(shì)頭。 人民路商業(yè)分布主要以五交化、手機(jī)賣場(chǎng)、電動(dòng)車賣場(chǎng)、家具廣場(chǎng)、眾信電器廣場(chǎng)為主。 項(xiàng)目 SWOT 分析 A、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)（ S） ◆ 位于長葛市人民路與新華路交叉口，緊臨城市的核心位置。 ◆ 傳統(tǒng)的商業(yè)中心形象已被淡化，大量的人流已移至新商業(yè)中心， 商業(yè)氛圍較淡。尚 城、城市廣場(chǎng)等項(xiàng)目在規(guī)模、銷售價(jià) 格、市場(chǎng)定位、入市時(shí)間等多方面對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生直接的威脅。 ? 加快地塊拆遷工作的進(jìn)行，保障項(xiàng)目有利的入市時(shí)間。 ? 城市綜合體與多功能建筑的差別 多功能建筑是數(shù)量與種類上的積累綜合，這種綜合不構(gòu)成新系統(tǒng)的產(chǎn)生，局部增減無關(guān)整體大局。 特征四：高科技集成設(shè)施 城市綜合體既有大眾化的一面，同時(shí)又是高科技、高智能的集合。 ② 經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn) 隨著開發(fā)商開發(fā)規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種獨(dú)立場(chǎng)所，并通過一個(gè)連廊或其它各 種形式將它們聯(lián)結(jié)在一起，形成新型的獨(dú)立式的城市綜合體。雄居城市商務(wù)中心的中產(chǎn)階層，白天必須面臨城市的 “ 水泥森林 ” 城堡，高樓大廈、車水馬龍所帶來的壓抑、浮躁，其緊 張心態(tài)只有在工作之余才能得到釋放。 E、 城市綜合體開發(fā)要點(diǎn) 在經(jīng)歷了將住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)嚴(yán)格區(qū)分的時(shí)代后，人們發(fā)現(xiàn)，單一的地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)越來越不能滿足人們的生活居住要求，不能適應(yīng)地產(chǎn)的迅速發(fā)展，開創(chuàng)一種嶄新的地產(chǎn)開發(fā)模式就成為地產(chǎn)商們面臨的課題，綜合體建筑模式正在挑戰(zhàn)國外最先進(jìn)的地產(chǎn)開發(fā)模式。零售更主要的是提 供生活性、愉快性和豐富性，以滿足人們的多樣化選擇，并形成熱鬧繁榮的街區(qū)。 典型案例：北京萬達(dá)廣場(chǎng)在 CBD區(qū)；北京國瑞城在有發(fā)展前景的崇文區(qū)；世茂 ?蝶湖灣位于有 “ 上海后花園 ” 之稱的昆山。 A、跳出長葛現(xiàn)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局 B、打破消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目區(qū)域傳統(tǒng)商圈淡化的消費(fèi)印象。 四 、 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件 ? 項(xiàng)目選址 本項(xiàng)目選址 北臨汽車站 ， 東 臨 火車站 ，占地 25089平方米 。 （ 2） 項(xiàng)目色調(diào) 整個(gè)項(xiàng)目的色彩應(yīng)保持和諧統(tǒng)一，注重長期視覺效果，路邊設(shè)寬綠草帶，同時(shí)種植樹木隔音和防止噪音，保持小區(qū)的綠化率。同時(shí)，在品位上有所提高，力求活動(dòng)中心設(shè)計(jì)活潑，成為小區(qū)景觀的一部分，注重各種配套的搭配與整體建筑風(fēng)格的調(diào)和。不論是以業(yè)主名義還是介紹第三者購買項(xiàng)目單位均可獲得累計(jì)折扣優(yōu)惠。 （ 2）營銷計(jì)劃 先制定完備的廣告宣傳策略，擺闊各種軟性廣告宣傳、售樓書、項(xiàng)目模型、廣告設(shè)計(jì)等廣告媒介的使用，確定廣告投放的頻度、密度和區(qū)域。 本項(xiàng)目依據(jù)工程地質(zhì)勘查資料，按照國家現(xiàn)行設(shè)計(jì) 規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)。 家庭安全防控方面 整個(gè)小區(qū)采用現(xiàn)代化的綜合布線系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理、通信、控制的自動(dòng)化，小區(qū)內(nèi)公用電力、照明、電梯、給排水、防盜、火警等設(shè)施實(shí)行自動(dòng)化監(jiān)控?；貎?nèi)的道路設(shè)雨水 口收集雨水，屋面雨水與道路雨水排入市政雨水管道。其余為三級(jí)負(fù)荷。 ? 安全衛(wèi)生 （ 1）規(guī)劃區(qū)域綠化、路面平坦、無積水，主要道路用水泥、瀝青或石塊鋪設(shè)鋪設(shè)，防止塵土飛揚(yáng)。其中： （ 1）土地費(fèi)用 2992 萬元 （ 2）前期工程費(fèi) 1228 萬元 （ 4）建安工程費(fèi)用 15795 萬元 項(xiàng)目投資估算依據(jù)及說明 （ 1）設(shè)備費(fèi)用按詢價(jià)或類似工程設(shè)備投資估算。 六、商業(yè)及住宅 32857 商業(yè)銷售 10510 住宅 銷售 22347 八、管理費(fèi)、稅金 5322 管理、經(jīng)營費(fèi)用 銷售費(fèi) 銷售稅金 九、銷售利潤 9857 十、上繳所得稅 2464 十一、利潤 7393 十二、銷售利潤率 % 十 、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)是可測(cè)定的不確定性，根據(jù)項(xiàng)目生命周期，風(fēng)險(xiǎn)的來源和內(nèi)容不同，結(jié)合本項(xiàng)目歸納出以下幾點(diǎn)主要風(fēng)險(xiǎn)： （ 1） 購買力風(fēng)險(xiǎn) 從宏觀面上來看，長葛目前住宅市場(chǎng)存在多數(shù)居民限于收入水平，有效需求不旺盛，人們對(duì)提高居住素質(zhì)的驅(qū)動(dòng)力不足，難以形成強(qiáng)勁的銷售態(tài)勢(shì)，對(duì)項(xiàng) 目開發(fā)進(jìn)度和資金投放產(chǎn)生壓力?？刂骑L(fēng)險(xiǎn) ，保證對(duì)天下城的企業(yè)資源支持。要減少風(fēng)險(xiǎn)，必須做好市場(chǎng)群體細(xì)分，尋找目標(biāo)客戶群體從而給項(xiàng)目以準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位（產(chǎn)品定位、價(jià)格定位）。 。 整合企業(yè)資源，提高操作水平。優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，加上成功的營銷策劃可以快速回籠資金，減輕項(xiàng)目投資、融資壓力，減少融資成本，增加投資收益。長葛近期新盤迭出，出現(xiàn)了日益繁榮的局面，整個(gè)長葛住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，不少開發(fā)商在“外腦”的作用下，營銷策劃水平有很大提高，未來一段時(shí)間，市場(chǎng)的供給量更大，對(duì)本項(xiàng)目形成一定的威脅。 （ 3）安裝工程費(fèi)依據(jù)《全國統(tǒng)一安裝工程概算定額河南省單位估價(jià)表》及類似工程造價(jià)調(diào)整。 （ 3）垃圾集中在規(guī)劃區(qū)域偏僻的地方集中處理。 七 、環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生和節(jié)能 環(huán)境保護(hù) ? 環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) （ 1）《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》 （ 2）《建 設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)保護(hù)管理辦法》 （ 3）《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)保護(hù)管理辦法實(shí)施細(xì)則》 （ 4）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 ? 污染物與污染源 本項(xiàng)目產(chǎn)生的主要污染物為：生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)。火災(zāi)初期由各區(qū)內(nèi)的一棟較高建筑的屋頂水箱（儲(chǔ)存十分鐘消防水量）及增壓設(shè)備供水。小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理采用全方位服務(wù)。 本項(xiàng)目小高層工程采用框架結(jié)構(gòu)。制定合適的價(jià)格策略，做好整個(gè)項(xiàng)目的銷售工作。 ? 促銷推廣策劃 （ 1）擴(kuò)大軟性宣傳影響 力 房地產(chǎn)業(yè)走向成熟，眾多媒體如報(bào)紙、電視、雜志等都設(shè)有?？?、專欄介紹的房產(chǎn)動(dòng)態(tài)、行業(yè)新聞及房產(chǎn)