【正文】 開關(guān)采 用框架、朔殼系列斷路器。 設(shè)備用房機(jī)械送、排風(fēng)系統(tǒng)。 供熱 一、 編制依據(jù) 建設(shè)單位提供的控規(guī)指標(biāo)； 暖通專業(yè)提供的熱負(fù)荷； 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》、《鍋爐房設(shè)計(jì)規(guī)范》及有關(guān)規(guī)范。 用水量標(biāo)準(zhǔn)及用水量 公寓 ： 200L/人? d，小時(shí)變化系數(shù)： ； 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)： 15L/㎡?營業(yè)面積，小時(shí)變化系數(shù)： 15； 綠化用水： ㎡，灑水時(shí)間按 8 小時(shí)計(jì)； 道路、廣場(chǎng)用水： 25L/㎡，灑水時(shí)間按 8 小時(shí)計(jì)； 未預(yù)見水量：按最高日用水量的 10%計(jì)； 給水系統(tǒng)均采用微機(jī)變頻調(diào)整供水。 7） 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)電算軟件采用三維建筑結(jié)構(gòu)分析程序， Satwe。主入口設(shè)在南面，臨航空街；地下停車場(chǎng)入口設(shè)于主樓東端。 三、 樓道 /樓梯間 公共部分墻面為刷高級(jí)乳膠漆，吸音天花吊頂； 標(biāo)準(zhǔn)層樓道地面為地面石材，高能環(huán)保涂料墻面； 樓梯間地下一層采用花崗巖踏步及踢腳，墻面為高級(jí)環(huán)保涂料； 標(biāo)準(zhǔn)層樓梯間層采用水泥踏步及踢腳，墻面為高級(jí)環(huán)保涂料； 車庫地面為水泥壓光，墻面為白色乳膠漆，天花為白色乳 膠漆。道路等級(jí)明確區(qū)分，標(biāo)識(shí)性強(qiáng)。 三、 建筑群 組成 包括： 十四層的主體大廈、后四層的附樓、地下一層停車場(chǎng)、主建筑戶外停車場(chǎng)及院落。但認(rèn)購初期如果賣出項(xiàng)目的最高價(jià)，會(huì)違背低開高走的原則。 五、 清潔衛(wèi)生管理 保持樓內(nèi)公共場(chǎng)所的清潔，提供全面的清潔衛(wèi)生美化服務(wù)。 項(xiàng)目 24 小時(shí)全天候的物業(yè)管理 物業(yè)管理應(yīng)對(duì)業(yè)主提供全方位 、多層次、有效且經(jīng)濟(jì)的服務(wù)。 五、 購房情況 絕大多數(shù)為首次置業(yè)購買商務(wù)樓， 60%以上將在一個(gè)月內(nèi)購買本項(xiàng)目； 20%以上13 個(gè)月決定購買。 經(jīng)分析，“順天大廈”基本能滿足這幾類客戶需求，而且具很大的可塑性；可充分迎合目標(biāo)客戶需求。具有相當(dāng)?shù)奈Α? 2） 綜合素質(zhì)高，在建筑期已能通過效果圖等資料提前體現(xiàn)，基于項(xiàng)目的先天優(yōu)勢(shì)，買家對(duì)這方面的利益承諾應(yīng)有一定的信心。 順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 22 4 營銷 方案設(shè)計(jì) 項(xiàng)目名稱及產(chǎn)品定位 項(xiàng)目名稱理念 整體建筑群命名為“順天大廈。 威脅 （ threat） ST戰(zhàn)略 WT戰(zhàn)略 略 （參間 ） 營銷和宣傳是關(guān)鍵，要把握好尺度，促進(jìn)租售及資金回籠； 做好融資相關(guān)工作，保證項(xiàng)目按規(guī)定進(jìn)度進(jìn)行； 盡量提升使用價(jià)值； 為弱化不確定因素帶來的影響，按月進(jìn)行滾動(dòng)預(yù)算，不段修正項(xiàng)目管理的細(xì)部。 順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 20 三、 缺乏商務(wù)氛圍 區(qū)域內(nèi)沒有商務(wù)氛圍， 寫字樓、商務(wù)公寓的原有量和現(xiàn)有量幾乎為零，沒有集中商務(wù)廣場(chǎng)宇的優(yōu)勢(shì)。 機(jī)會(huì) 一、 地理位置具有發(fā)展?jié)摿? “順天大廈”是位于地理位置極具發(fā)展?jié)摿屯顿Y升值空間的多功能建筑。 四、 市、區(qū)兩級(jí)政府的戰(zhàn)略規(guī)劃 在未來城市戰(zhàn)略規(guī)劃中，這里是沈陽市東部的新興商貿(mào)圈，是沈陽市的又一個(gè)商業(yè)集散地。 圖 SWOT分析步驟 優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地塊正處于滂江街地鐵站南延長(zhǎng)線上。影響因子有地塊距地鐵車站、主要公共站點(diǎn)的距離及便捷程度。 三、 交通條件 交通條件是指一個(gè)城市或地區(qū)的交通通達(dá)程度。影響寫字樓需求和價(jià)值的區(qū)域因素主要有 ： 商圈規(guī)模、商服繁華程度、交通條件等。 四、 人口因素 人口因素是一個(gè)國家或地區(qū)的人口狀況對(duì)房地產(chǎn)需求和價(jià)值的影響，主要有人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭人口規(guī)模等因子。顯然，這類影響因素對(duì)于具體某一宗房地產(chǎn)而言并不 直接，但它們往往是決定具體房地產(chǎn)價(jià)值及其趨勢(shì)的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。 沈陽市寫字樓市場(chǎng)分類研究 酒店連體項(xiàng)目 此類項(xiàng)目是依托于較高檔次酒店，酒店的開發(fā)商在開發(fā)酒店時(shí)將部分物業(yè)作為商務(wù)目的 的招租，并與酒店物業(yè)統(tǒng)一管理，此類物業(yè)包括四星級(jí)酒店高登國際大酒順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 14 店的寫字樓項(xiàng)目，以及四星級(jí)酒店皇城酒店的寫字樓項(xiàng)目。相應(yīng)的寫字樓物業(yè)管理市場(chǎng)水平與發(fā)達(dá)城市市場(chǎng)也有較大差距。當(dāng)然這是與沈陽的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)應(yīng)的。 基礎(chǔ)設(shè)施條件 隨著道路的改建、擴(kuò)建和相新建，給水、 雨水、污水、電力、電訊、集中供熱、燃?xì)獾榷鄺l市政管線已相繼敷設(shè)至本地段，完全能夠滿足本項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)、使用經(jīng)營需要。在這里將建設(shè)義烏沈陽國際商貿(mào)城，義烏的商品將通過這里發(fā)往東北各地。 五、 人 才 資源 大東區(qū)的勞動(dòng)力資源極為豐富，勞動(dòng)人口近 40 萬， 40 多所技工學(xué)校、職業(yè)學(xué)校，每年可培養(yǎng)出可塑性極強(qiáng)的技術(shù)工人 7000 多名 。除此之外，區(qū)內(nèi)還擁有大片閑置的工業(yè)、倉儲(chǔ)及生活用地可供開發(fā)利用，房順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 9 地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。從沈?，F(xiàn)代工業(yè)示范區(qū)出發(fā)， 25 分鐘可抵桃仙國際機(jī)場(chǎng)。 圖 沈陽市在遼寧省的位置 順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 8 大東區(qū)概況 大東區(qū)位于沈陽市東部， 是沈陽市市內(nèi)五城區(qū)之一。地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。 本項(xiàng)目處于地鐵 1 號(hào)線出口和內(nèi)環(huán)線交匯口，項(xiàng)目的實(shí)施實(shí)現(xiàn)了相關(guān)規(guī)劃的建設(shè)要求 協(xié)調(diào) 大東區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的需要 大東區(qū)是沈陽民族工業(yè)的發(fā)祥地，經(jīng)過近百年的發(fā)展，目前已形成以汽車、飛機(jī)發(fā)動(dòng)機(jī)、機(jī)械設(shè)計(jì)制造、生物制藥、儀器儀表和其他機(jī)械制造業(yè)為主的龐大的產(chǎn)業(yè)群，是中國著名的航空發(fā)動(dòng)機(jī)制造基地、數(shù)控機(jī)床生產(chǎn)基地、輕型汽車生產(chǎn)基地。順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 5 但是，大東區(qū)產(chǎn)業(yè)主要以制造業(yè)為主， 而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)是第三產(chǎn)業(yè)漸成主流，本項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)于協(xié)調(diào)大東區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)具有重要的意義。以沈陽為中心，半徑 150 公里的范圍內(nèi)， 分布著鋼鐵基地鞍山、煤炭基地?fù)犴槨⒒w基地遼陽、煤鐵基地本溪、石油基地盤錦、煤糧基地鐵嶺、電力基地阜新等 7 座百萬人口以上的大型工商業(yè)城市 ，構(gòu)成了經(jīng)濟(jì)聯(lián)系特別緊密、市場(chǎng)容量巨大的城市群體，不僅可為工業(yè)企業(yè)提供豐富的礦產(chǎn)資源，而且還是一個(gè)購買力極強(qiáng)的產(chǎn)品銷售市場(chǎng)。 面積 平方公里，人口63 萬，是沈陽市內(nèi)面積最大的城區(qū)。以桃仙國際機(jī)場(chǎng)為基地的北方航空公司，已開通國內(nèi)外航線 70 多條，可直達(dá)中國香港特別行政區(qū)和國內(nèi)各主要城市以及朝鮮、俄羅斯、日本、韓國等國家。 四、 工業(yè)基礎(chǔ) 大東區(qū)是當(dāng)前沈陽市最具競(jìng)爭(zhēng)力的 工業(yè)區(qū)。擁有各類專業(yè)技術(shù)人員 11 萬余人，是沈陽市科技人員最為集中、科技力量最強(qiáng)的園區(qū)之一。同 時(shí)，在地鐵滂江站東部將建設(shè)大型的商場(chǎng)、星級(jí)的賓館、高檔的寫字樓，使這里成為新興的商貿(mào)圈。 表 項(xiàng)目建設(shè)具備的基礎(chǔ)設(shè)施條件表 類別 容量或管線直徑 備注 電力 10KV和 6KV線路 可滿足二級(jí)符合要求 集中供熱 惠天熱電Φ 1500 供熱管線 給水 沈陽東部水廠（李巴彥）供水管線 電訊 可滿足 1000中繼線 燃?xì)? Φ 800的中壓和Φ 500低壓管線 順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 12 3 市場(chǎng)分析 沈陽市寫字樓市場(chǎng) 現(xiàn)狀 隨著國家振興東北的提出，沈陽是東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心，物資集散地，作為對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)反應(yīng)敏感 的寫字樓市場(chǎng)近幾年有了很大的發(fā)展。 寫字樓開發(fā)商大多都是本土企業(yè) 但是與北京上海等發(fā)達(dá)城市中統(tǒng)一業(yè)權(quán)寫字樓物業(yè)大多由外資或港資發(fā)展商持有不同的是，沈陽市的統(tǒng)一業(yè)權(quán)寫字樓物業(yè)基本由本地開發(fā) 商持有，甚至沈陽市寫字樓市場(chǎng)上，包括高檔寫字樓市場(chǎng)，外地發(fā)展商較少，除上海昌鑫開發(fā)的昌鑫置地廣場(chǎng)，新加坡華新國際開發(fā)的華新國際大廈等少數(shù)的幾個(gè)外地資本項(xiàng)目，其余均為本地發(fā)展商開發(fā)，而本地的發(fā)展商大多具有工業(yè)企業(yè)集團(tuán)資本背景。只有極少數(shù)的高檔次寫字樓物業(yè)由專業(yè)的高素質(zhì)寫字樓物業(yè)管理公司接手，大部分都是發(fā)展商 自己成立的附屬物業(yè)管理公司或者市場(chǎng)上小規(guī)模的物業(yè)管理公司。 開發(fā)商持有項(xiàng)目 房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)并持有的中高檔寫字樓物業(yè)，包括華新國際開發(fā)的華新國際大廈，瑪麗蘭房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的總統(tǒng)大廈等。一般因素中，主要有行政因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、人口因素、心理因素和國際因素等次一級(jí)因素。 五、 心理因素 房地產(chǎn)價(jià)值是 房地產(chǎn)市場(chǎng)上房地產(chǎn)商品供需關(guān)系的反映，而價(jià)值的形成則是由人這一主體完成的。 順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 16 一、 商圈規(guī)模 自然形成，市民、商家所公認(rèn)的商業(yè)集中區(qū)域，確定為商圈。交通條件的優(yōu)劣將直 接影響城市人流、物流的通達(dá)性及其交通運(yùn)輸成本 (包括交通時(shí)間 )，明顯影響人們的出行，從而影響商業(yè)房地產(chǎn)需求和價(jià)值。 順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 17 項(xiàng)目 STWO 分析 STWO 分析簡(jiǎn)介 SWOT 是一種分析方法，用來確定項(xiàng)目本身的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（ strength），競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)（ weakness），機(jī)會(huì) (opportunity)和威脅（ threat），從而將項(xiàng)目的戰(zhàn)略與內(nèi)部資源、外部環(huán)境有機(jī)結(jié)合。 目前，滂江街附近的星級(jí)賓館只有黎明國際酒店，沒有大型的商場(chǎng)和高檔的寫字樓，而這里將是地鐵一號(hào)線和地鐵五順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 18 號(hào)線的交會(huì)點(diǎn)，未來的商流、客流量將十分巨大。大東區(qū)結(jié)合地鐵建設(shè)提出“一帶三圈”的規(guī)劃，滂 江街站口的商貿(mào)圈，將建設(shè)大型的商場(chǎng)、星級(jí)賓館、高檔寫字樓，充分發(fā)揮向四周輻射的功能，使這里成為現(xiàn)代商貿(mào)圈。 二、 項(xiàng)目順應(yīng)建筑潮流 “順天大廈”是具有高品位、高素質(zhì)、高智能、高質(zhì)量、低能耗的生態(tài)建筑。 四、 商業(yè) 貸款 政策調(diào)整 項(xiàng)目的公建屬性，給銷售過程中的銀行按揭?guī)砭窒?，不利于銷售。 注意品質(zhì)，保證達(dá)到甲級(jí)寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)； 密切關(guān)注寫字樓市場(chǎng)的供需、價(jià)格等情況； 保證資金鏈的連續(xù)性； 注意宏微觀及區(qū)域市場(chǎng)的定期和不定期分析，以降低風(fēng)險(xiǎn)。 “順天”取自《孟子?離婁上》“順天者存”。 3） 大廈自身的資源整合、智能管理、生態(tài)環(huán)境，不僅使得商務(wù)形象優(yōu)越，而且更具個(gè)性，能給客戶良好的觀感和深刻的印象，這是定位中的“獨(dú)特的賣點(diǎn)”。 二、 一般投資者 偏向于穩(wěn)重、謹(jǐn)慎；在投資選擇時(shí)有 優(yōu)選及備選、保底三種計(jì)劃。 客戶屬性分析 一、 行業(yè)屬性 取向較為散化，以第三產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的中小型發(fā)展公司為主。交通位置是購房首要因素，第二是物業(yè)形象與戶型大小合理，第三是價(jià)位低（包括首付 /月供 /物業(yè)費(fèi)），第四辦公環(huán)境與配套并重（如停車位 /員工餐廳 /空調(diào)），第五技術(shù)指標(biāo)（使用率 /層高）及物業(yè)管理。 順天物業(yè)公司以專業(yè)化、人性化、品質(zhì)化的物業(yè)管理模式業(yè)主提供周到、貼心的服務(wù)，創(chuàng)造和諧空間，讓業(yè)主住得“安心、舒心、省心”。 共享管理 一、 設(shè)備共享 樓內(nèi)有共用高值辦公設(shè)備，如：文件服務(wù)器、復(fù)印機(jī)、投影儀、攝像機(jī)、電視機(jī)； 二、 辦公場(chǎng)所共享 會(huì)議室、接待室、演示室、茶水間； 三、 部門共享 秘書、接待員、外勤、行政（共享的部門全天候 24 小時(shí)輪班）； 四、 單元生活獨(dú)立 滿足現(xiàn)代都市生活方式對(duì)公務(wù)和生活空間 的需求，單元內(nèi)有靈活的住、廚、衛(wèi)的簡(jiǎn)單配備。 銷售安排 把握 入市時(shí)機(jī) 市場(chǎng)上公建立項(xiàng)的商務(wù)廣場(chǎng)，普遍采取銷售短平快的策略，首先是因?yàn)橘徺I商務(wù)廣場(chǎng)的客群不同于購買私宅，其選擇周期相對(duì)較長(zhǎng)，一般以租賃為主的客戶轉(zhuǎn)為購買，存在租房公約的合同 時(shí)間限制；再者幾乎每家公司都要做年度資金投入計(jì)劃，先期納入計(jì)劃就會(huì)盡早地批復(fù)用以決策。 十四層主體樓規(guī)劃為： 114 商務(wù)公寓，地下一層為停車場(chǎng)。 順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 30 三、 功能分區(qū)設(shè)計(jì) 廣場(chǎng)以入場(chǎng)的入口將整個(gè)建筑分為三個(gè)部分，利用了道 路、水景、樹木以及草地營造意趣，又體現(xiàn)出感性的一面。 四、 清水房交房標(biāo)準(zhǔn) 地面水泥找平，預(yù)留客戶自裝面層空間，不刷墻、不吊頂； 順天大廈項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 31 隔墻為輕鋼龍骨雙面雙層石膏板隔音隔墻； 潔具預(yù)留客戶自裝。 每層商務(wù)樓層面積約為 889 平方米，標(biāo)準(zhǔn)層使用率在為 70％以上。 技術(shù)措施 一、 抗震要求 為達(dá)到國家抗震規(guī)范的要求，（即小震不壞，中震可修，大震不倒的原則），體現(xiàn)“強(qiáng)柱弱梁”的設(shè)計(jì)思想，在構(gòu)件設(shè)計(jì)上力爭(zhēng)達(dá)到提高構(gòu)件的延性，采用封閉箍筋，對(duì) L0/h4 的柱采用箍筋全長(zhǎng)加密，鋼筋接頭采用焊接。 高層 公寓 ：給水分為高、中、低三個(gè)區(qū)，每區(qū)控制壓力不超過 ，超壓部分設(shè)減壓閥。 二、 編制內(nèi)容 在地下一層設(shè)供熱換熱站，供本區(qū)及停車場(chǎng)用熱，熱水溫度為 60/50℃ 。按 4 次 /h換氣計(jì)算風(fēng)量。 六、 負(fù)荷級(jí)別的確定及配電 本工程中，用于消防泵、噴灑泵、排煙機(jī)、加壓風(fēng)機(jī)、消防中心設(shè)備及應(yīng)急照明裝置等負(fù)荷為一級(jí)負(fù)荷；電梯、生活水泵及地下室照明等負(fù)荷為二級(jí)負(fù)荷； 公寓的照明及高層建筑的普通動(dòng)力設(shè)備和照明裝置等負(fù)荷為三級(jí)負(fù)荷。并視實(shí)采取多表遠(yuǎn)傳計(jì)量和控制技術(shù)。 二、 消防車道 在總平面布置中，依據(jù)沈陽規(guī)劃局控詳文件和現(xiàn)行消防規(guī)范的規(guī)定，在滿足建筑及防火間距的前提下，結(jié)合具體的建筑形式設(shè)計(jì)消防通道，高層建筑的底邊至少有一個(gè)長(zhǎng)邊或周邊長(zhǎng)度的 1/4 且不小于一個(gè)長(zhǎng)邊長(zhǎng)度落地，滿足撲救面的要求。 建筑消 防 一、 編制依據(jù) 以《高層民用建筑防火規(guī)范》和《汽車庫、修車庫、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定，為編制依據(jù)。 煤氣