【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 169。185。164。224。182。189。214。202。193。191。188。224。182。189。188。224。192。237。185。171。203。190。176。236。185。171。202。210。182。212。205。226。208。173。181。247。186。207。205。172。185。220。192。237。 189。168。176。178。185。171。203。178。198。206。241。189。225。203。227。186。207。205。172。212。164。203。227。182。173。202。194。188。230。200。206。219。186。207。208。173。181。247。178。206。211。235。190。246。178。223。194。228。202。181。176。178。197。圖 2－2 董事會(huì)成員分管下的項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)行制項(xiàng)目經(jīng)理：在董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)全面工作，組織協(xié)調(diào)職能部門；副總經(jīng)理：主管行政、政府部門協(xié)調(diào)，土地局、規(guī)劃局、計(jì)委文件、項(xiàng)目立項(xiàng)、權(quán)證；與項(xiàng)目公司的承包子公司協(xié)調(diào)負(fù)，負(fù)責(zé)甲乙雙方有關(guān)重大爭(zhēng)議合同的交涉，審核合同條款等工作；總質(zhì)量師：負(fù)責(zé)監(jiān)督監(jiān)理公司，并通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)勘查或抽樣檢測(cè)等方法進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，負(fù)責(zé)配合解決工程質(zhì)量中的重大技術(shù)問(wèn)題；總會(huì)計(jì)師：負(fù)責(zé)項(xiàng)目的合同預(yù)算和具體的財(cái)務(wù)結(jié)算等事宜；總工程師：主管與設(shè)計(jì)、施工有關(guān)的公司談判、監(jiān)督工作；總經(jīng)濟(jì)師：主管項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策劃、計(jì)劃審計(jì)、招投標(biāo)、保險(xiǎn)、評(píng)估、選擇銷售公司等工作；按照“一人多崗，按崗設(shè)人，各盡所能，各負(fù)其職”的原則制訂相關(guān)的《崗位責(zé)任制》 ，同時(shí)落實(shí)相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度。11 / 58（二）兩種項(xiàng)目管理模式的比較董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制是大型公司、專業(yè)化規(guī)范運(yùn)作的項(xiàng)目管理通常采用的一種開(kāi)發(fā)管理模式。在這種模式下，董事會(huì)對(duì)重大事項(xiàng)進(jìn)行決策，如項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位等，有的也包括設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料采購(gòu)和營(yíng)銷代理的招投標(biāo)等。對(duì)于其他的具體事項(xiàng)由項(xiàng)目經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)制，董事會(huì)通過(guò)設(shè)定一定的獎(jiǎng)懲機(jī)制來(lái)激勵(lì)和監(jiān)督項(xiàng)目經(jīng)理。這種模式的有利之處在于董事會(huì)和項(xiàng)目經(jīng)理分工明確，責(zé)權(quán)清晰。董事會(huì)承擔(dān)投資責(zé)任，項(xiàng)目經(jīng)理承擔(dān)經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任。不利之處在于項(xiàng)目容易陷入項(xiàng)目經(jīng)理的“內(nèi)部人控制” ，即董事會(huì)某種程度對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理管理的失控。項(xiàng)目經(jīng)理作為外聘經(jīng)理人，可能會(huì)損害股東的利益。董事會(huì)成員分管下的項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)行制，通常運(yùn)用于小型項(xiàng)目，且項(xiàng)目股東來(lái)自不同的法人或自然人，處于強(qiáng)化保護(hù)股東利益的角度出發(fā)，股東或董事通常在項(xiàng)目中兼任若干重要崗位，重大事項(xiàng)由董事兼部門副總在董事會(huì)上做出決定，然后項(xiàng)目經(jīng)理依照董事會(huì)決策和安排執(zhí)行。在這種模式下，優(yōu)點(diǎn)是股東全面參與項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，使投資各方的利益得到一個(gè)相對(duì)公平、公開(kāi)的保障，缺點(diǎn)是決策的摩擦成本可能較高，因?yàn)樵诮M織結(jié)構(gòu)上隸屬項(xiàng)目經(jīng)理管轄的部門副總可能是公司董事，項(xiàng)目經(jīng)理的管理協(xié)調(diào)能力有限，因而一旦在某些方面出現(xiàn)意見(jiàn)不一致時(shí)，內(nèi)部協(xié)調(diào)的時(shí)間成本、協(xié)調(diào)成本可能較高，且決策效率也沒(méi)有項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制下高。（三）項(xiàng)目管理模式的建議更新以工程管理為主要內(nèi)容的傳統(tǒng)項(xiàng)目管理思路，建立以滿足市場(chǎng)需求為導(dǎo)向的新項(xiàng)目管理思想。傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理模式對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起著一定的積極作用，但是它越來(lái)越不能適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)時(shí)期的要求，其不足之處更加明顯：其一，傳統(tǒng)的以施工管理為主要管理對(duì)象的項(xiàng)目管理模式是一種以某個(gè)項(xiàng)目為主的封閉式管理模式，在內(nèi)外信息不對(duì)稱的條件下，很難迅捷地對(duì)外部干擾做出反應(yīng)，進(jìn)行自我調(diào)整。12 / 58其二，傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理模式比較適用于不以市場(chǎng)為導(dǎo)向的公共工程項(xiàng)目管理，因?yàn)樗饕獜?qiáng)調(diào)中期開(kāi)發(fā)的管理。過(guò)分強(qiáng)調(diào)成本管理、進(jìn)度管理，強(qiáng)調(diào)技術(shù)的先進(jìn)性與合理性，而容易忽視技術(shù)的市場(chǎng)需求意義，從而在以市場(chǎng)為導(dǎo)向的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中套用這個(gè)模式會(huì)產(chǎn)生不利影響。其三，房地產(chǎn)管理可以粗略地歸結(jié)為幾大問(wèn)題：“生產(chǎn)什么，為誰(shuí)生產(chǎn)，如何生產(chǎn)，何時(shí)生產(chǎn)” ，傳統(tǒng)的項(xiàng)目管理模式往往專注于“如何生產(chǎn)” ，因而對(duì)“生產(chǎn)什么、為誰(shuí)生產(chǎn)”這樣最重要的市場(chǎng)導(dǎo)向性問(wèn)題重視不足，最終導(dǎo)致產(chǎn)品沒(méi)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。內(nèi)部強(qiáng)化科學(xué)管理，專業(yè)環(huán)節(jié)適當(dāng)外包在董事或股東兼任項(xiàng)目公司高層管理人員的情況下，提高決策效率，減少?zèng)Q策的摩擦成本，明確崗位的責(zé)權(quán)利是項(xiàng)目取得成功的重要保障。從經(jīng)驗(yàn)上來(lái)看，越是小型的公司越傾向于采用“小而全”的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式，這主要是因?yàn)楠M義的成本控制概念限制了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的專業(yè)分工。事實(shí)上，越是小型的、臨時(shí)組建的項(xiàng)目公司，越是在各個(gè)環(huán)節(jié)上沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，越是容易將項(xiàng)目管理引入“工程管理”的范疇，從而導(dǎo)致對(duì)市場(chǎng)的研究不足，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力欠缺。從另一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，越是市場(chǎng)環(huán)境不確定性大、臨時(shí)組建的項(xiàng)目公司，越不能在某些環(huán)節(jié)出錯(cuò)或效率低下，因?yàn)轫?xiàng)目抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力弱，必須借助于專業(yè)公司的經(jīng)驗(yàn)，從而規(guī)避一些風(fēng)險(xiǎn)因素。對(duì)專業(yè)環(huán)節(jié)的適當(dāng)外包不能只看成成本因素，而要努力使之成為項(xiàng)目增值性因素。鑒于本項(xiàng)目是多個(gè)股東或投資方的首次合作，為保證投資回報(bào)，提高管理效率，建議按照“小而精”的原則組建公司，其指導(dǎo)思想是：公司人員精干，專業(yè)全，能力強(qiáng)；管理目標(biāo)細(xì)化，權(quán)責(zé)清，獎(jiǎng)懲明；管理難點(diǎn)突出，重前期，抓配套；專業(yè)工種外包，講合同，管協(xié)調(diào)；資金運(yùn)作靈活，高融資，低成本。在此指導(dǎo)思想下，項(xiàng)目公司可以只由少數(shù)的部門主管組成，將一些具體的專業(yè)工作（如前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)的招標(biāo)和方案優(yōu)化、施工單位的招標(biāo)和確定、工程監(jiān)理、工程審計(jì)、營(yíng)銷、物業(yè)管理等） ，以類似于 FIDIC 合同條款的“合同13 / 58契約”完全委托給市場(chǎng)化選擇的專業(yè)公司，項(xiàng)目公司和這些公司之間是純粹的契約關(guān)系。這種組織形式要求公司決策者具有相當(dāng)?shù)默F(xiàn)代管理理念，公司有一套合理的薪酬政策，職員具有相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)專業(yè)知識(shí)和敬業(yè)精神。（四）項(xiàng)目法人概況項(xiàng)目公司由自然人股東出資組成，其組織形式為獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的有限責(zé)任公司，項(xiàng)目公司以其全部財(cái)產(chǎn)為限對(duì)債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。合作各方以各自合作條件對(duì)企業(yè)債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。根據(jù)本項(xiàng)目法人概況如下：公司名稱：天津市正坤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司企業(yè)類型：有限責(zé)任公司注冊(cè)資金：1000 萬(wàn)元人民幣資質(zhì)等級(jí)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三級(jí)（暫定）企業(yè)法定代表人：王公司注冊(cè)地：天津武清區(qū)經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、咨詢服務(wù)，物業(yè)管理，建筑材料（五）資金準(zhǔn)備據(jù)初步測(cè)算，本項(xiàng)目投資額為 萬(wàn)元。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)，開(kāi)發(fā)商必須自備不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資總額 30%的資本金。即：規(guī)定資本金=預(yù)算投資總額30% =30%= 萬(wàn)元公司自有資金只要大于規(guī)定資本金，即符合開(kāi)發(fā)要求。本項(xiàng)目的自有流動(dòng)資金為 3500 萬(wàn)元，符合開(kāi)發(fā)資金要求。14 / 58 項(xiàng)目選址一、項(xiàng)目地址概述本項(xiàng)目用地暫定為 200 畝，位于武清區(qū)石各莊鎮(zhèn)東環(huán)路西側(cè)，天津武清創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)公建區(qū)域北側(cè)，中心公園東側(cè)，距武清城區(qū) 15 公里、天津市區(qū) 28公里、天津市濱海機(jī)場(chǎng) 40 公里、北京 85 公里。本項(xiàng)目圖 3－1：本項(xiàng)目區(qū)位圖二、項(xiàng)目所在地交通狀況（一）現(xiàn)有交通條件本項(xiàng)目南鄰石陳公路，西鄰黃王公路，對(duì)外交通主要通過(guò)楊王公路和黃王公路，兩條公路級(jí)別較低，屬于市郊行公路，斷面寬度為 12 米，平時(shí)交通比較擁擠，已難以適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。項(xiàng)目周邊一些高等級(jí)交通設(shè)施，其中，南邊有津保高速公路、東邊有津福公路、北邊有高津公路。15 / 58石各莊本項(xiàng)目生態(tài)水庫(kù)黃王公路京滬高速112高速（規(guī)劃中）103國(guó)道石陳公路天津英華學(xué)校xiao校 天鵝湖度假村 武清城區(qū)創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)主題公園104 國(guó)道開(kāi)口處圖 4－2 本項(xiàng)目周邊環(huán)境示意圖（二）規(guī)劃建設(shè)路線石陳公路拓寬。本項(xiàng)目南鄰的石陳公路，東西走向，橫穿武清區(qū)創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)，是武清區(qū)“十五”交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃“七縱七橫”中的一橫，根據(jù)主管部門的道路建設(shè)規(guī)劃，該公路將于 2022 年底拓寬成上下四車道、24 米寬的市級(jí)道路，向東 4 公里可直通 104 國(guó)道。據(jù)創(chuàng)業(yè)園區(qū)負(fù)責(zé)人介紹，該項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)，本項(xiàng)目的建成將有助于改善項(xiàng)目所在地的交通條件。黃王公路拓寬。本項(xiàng)目西鄰的黃王公路，南北走向，是武清區(qū)“十五”交通網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃“七縱七橫”中的一縱，根據(jù)天津市城市道路建設(shè)規(guī)劃，該公路規(guī)劃建設(shè)成為上下四車道、24 米寬的市級(jí)道路。該條道路向南可通 112 高速公路（規(guī)劃中）和 103 國(guó)道，向北通廊坊。該項(xiàng)目目前尚未啟動(dòng)，但建成之后，將有助于改善本區(qū)位通往其他地區(qū)的交通條件。跨省級(jí)高速公路。據(jù)創(chuàng)業(yè)園區(qū)負(fù)責(zé)人介紹，規(guī)劃建設(shè)中的京津塘高速公路與京滬高速公路連接線將在項(xiàng)目東側(cè)通過(guò)，與規(guī)劃建設(shè)的 112 高速公路在本項(xiàng)目附近交匯。據(jù)園區(qū)負(fù)責(zé)人介紹而未經(jīng)驗(yàn)證的信息，該交匯處可能預(yù)留高速16 / 58交通出口。假如該出口能夠落實(shí)開(kāi)通，則將對(duì)本項(xiàng)目區(qū)位的提升創(chuàng)造極為有利的條件。（三）本項(xiàng)目的交通配套建議考慮到別墅小區(qū)鄰近范圍內(nèi)一些綜合社會(huì)服務(wù)設(shè)施不足，需要借助一些其它地方的特定設(shè)施為本項(xiàng)目所“用” 。因此，需配套從小區(qū)到一些主要交通集散點(diǎn)的小區(qū)高檔班車。從現(xiàn)在的實(shí)際情況考慮，需設(shè)計(jì)的線路有：線路一：從小區(qū)到武清城區(qū)（考慮其鄰近的學(xué)校、大賣場(chǎng)和醫(yī)院、公交樞紐） ；線路二：從小區(qū)到天津市區(qū)。這樣的配套既可以由小區(qū)物業(yè)公司自己營(yíng)運(yùn)，也可以和公交公司協(xié)商，引入公交線路?；诒卷?xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)模不大，引入競(jìng)爭(zhēng)性的公交線路可能有一定的難度。因此小區(qū)需自行購(gòu)置專用大巴，提供小區(qū)到武清城區(qū)的交通服務(wù)。如果計(jì)劃從小區(qū)到武清城區(qū)每 30 分鐘一班車，從小區(qū)到武清城區(qū)平均 30分鐘車程的話，那么維持一個(gè)循環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)至少需要兩班車?？紤]到車輛的輪休保養(yǎng)，小區(qū)車隊(duì)至少需要四部專用大巴。如果從小區(qū)到天津城區(qū)也自我配套的話，可以配備中型豪華客車，假定大約每天發(fā)兩班車，這樣小區(qū)需配置中型豪華客車三臺(tái)。此外，其他具體所需車輛具體安排。三、商服及綜合配套設(shè)施（一）武清區(qū)及石各莊鎮(zhèn)的商服和生活配套設(shè)施石各莊鎮(zhèn)周邊的商服及生活配套設(shè)施有中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行石各莊鎮(zhèn)營(yíng)業(yè)部、石各莊鎮(zhèn)小學(xué)。而武清城區(qū)楊村的商服及生活配套設(shè)施相對(duì)比較完善，主要有：金融服務(wù)類：武清城區(qū)內(nèi)有中國(guó)銀行、中國(guó)工商銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)人民保險(xiǎn)公司、中國(guó)平安保險(xiǎn)公司、太平洋保險(xiǎn)公司。17 / 58大型娛樂(lè)設(shè)施：武清城區(qū)內(nèi)的天鵝湖度假村：提供娛樂(lè)、餐飲、住宿、度假等服務(wù)。另有關(guān)于主體公園建設(shè)的傳聞，根據(jù)相關(guān)的口頭征詢信息，該主體公園占地 3000 多畝，投資 14 億美元左右，屬于國(guó)務(wù)院立項(xiàng)的全國(guó)三個(gè)主題公園之一（分別在天津、北京和上海） 。高級(jí)學(xué)校：武清城區(qū)內(nèi)的天津英華學(xué)校：從幼兒園到高中，并與國(guó)際接軌的寄宿制雙語(yǔ)特色學(xué)校。大型商業(yè)設(shè)施：樂(lè)購(gòu)連鎖超市。電信服務(wù)：中國(guó)電信、中國(guó)移動(dòng)等。（二）石各莊鎮(zhèn)現(xiàn)有或規(guī)劃的市政配套設(shè)施石各莊鎮(zhèn)的現(xiàn)有市政配套設(shè)施比較薄弱，周邊已規(guī)劃建設(shè)的市政配套設(shè)施有污水處理廠、鍋爐房、變電站以及調(diào)壓站。規(guī)劃中的配套方案如下：供水：創(chuàng)業(yè)園區(qū)待建地下水水廠一座，可提供標(biāo)準(zhǔn)自來(lái)水；排水：可納入園區(qū)內(nèi)的雨水和污水處理系統(tǒng)；供電：采用華北電網(wǎng)供電；通訊：借助武清區(qū)的 8 萬(wàn)門的郵電通訊中心，數(shù)字微波、光纖電纜、數(shù)據(jù)專線等現(xiàn)代化通訊設(shè)施齊全，可直接辦理國(guó)內(nèi)、國(guó)際電信業(yè)務(wù)；供熱：可利用創(chuàng)業(yè)經(jīng)濟(jì)園區(qū)供熱站提供的集中供熱方式；供氣：管道天然氣（陜氣） 。（三）本項(xiàng)目商服等配套設(shè)施建設(shè)建議綜合以上描述可以看出，石各莊鎮(zhèn)的商服及其他配套設(shè)施相對(duì)薄弱，而武清城區(qū)所在地楊村的設(shè)施比較完備。因此，建議本項(xiàng)目商服等配套設(shè)施建設(shè)采取以下措施：自行配套建設(shè)一部分。如小區(qū)幼兒園、小區(qū)小超市、小診所等；通過(guò)交通配套來(lái)“借”楊村的設(shè)施。通過(guò)小區(qū)穿梭班車，可以用便捷的交通來(lái)改變本項(xiàng)目配套不足的情況；18 / 58四、項(xiàng)目發(fā)展構(gòu)想項(xiàng)目計(jì)劃用地面積 萬(wàn)平方米（200 畝） ，根據(jù)武清區(qū)規(guī)劃局所規(guī)定的土地利用規(guī)劃指標(biāo)，本地塊用途為別墅住宅，容積率最高可以達(dá)到 ，建議采用 或稍低的容積率。每幢別墅建筑面積 180㎡—300㎡，產(chǎn)品總價(jià)在大致在 40 萬(wàn)—70 萬(wàn)的區(qū)間。考慮到項(xiàng)目基地所處的區(qū)位，周邊良好的自然環(huán)境，武清住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)及供需情況和有關(guān)規(guī)劃要求，確定該項(xiàng)目發(fā)展構(gòu)想如下：本項(xiàng)目設(shè)想營(yíng)造中低檔別墅住宅區(qū)，建筑采用廣義的歐式風(fēng)格，設(shè)計(jì)上引入綠色住宅、生態(tài)住宅等最新居住理念，采用規(guī)模加定制的開(kāi)發(fā)方式，建設(shè)武清區(qū)第一流的標(biāo)志性別墅區(qū)。19 / 58D. 第四章 市場(chǎng)分析一、天津市別墅市場(chǎng)分析天津早期別墅主要以寧發(fā)、西苑、西姜井、玫瑰園等四大片別墅住宅區(qū)為代表，消費(fèi)群體多為外籍人員和本地富裕階層。但別墅的供需均未形成規(guī)模，寧發(fā)、西姜井、西苑、玫瑰園等一些別墅項(xiàng)目在市場(chǎng)上各自為營(yíng)，銷售狀況也很一般。應(yīng)當(dāng)說(shuō)早期的別墅產(chǎn)品僅僅市場(chǎng)細(xì)分不明確，配套功能不完善，整體設(shè)計(jì)觀念較為落后。1998 年以后，天津的別墅供需情況均發(fā)生顯著變化，別墅開(kāi)發(fā)逐步走出“游兵散勇”的時(shí)代。隨著天津經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，和日益增長(zhǎng)的別墅需求相對(duì)應(yīng)，天津市的別墅市場(chǎng)也開(kāi)始出現(xiàn)一定規(guī)模和較高品質(zhì)的別墅項(xiàng)目。1998 年，萬(wàn)科興業(yè)公司、松江置業(yè)公司兩大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，分別在天津南部和北部的城鄉(xiāng)結(jié)合部興建中檔價(jià)位的別墅樓盤(pán)。其中，萬(wàn)科集團(tuán)在北辰區(qū)新宜白大道興建了總面積 60 余萬(wàn)平方米的萬(wàn)科花園新城項(xiàng)目，該項(xiàng)目以透天聯(lián)體別墅的形式，中檔的價(jià)格及公司的品牌號(hào)召力，迅速博得了消費(fèi)者的青睞，平均價(jià)格 1999 年開(kāi)盤(pán)只有 2400 元/平方米攀升，到 2022 年時(shí)已有 3800 元/平方米。近兩年來(lái)，天津的別墅市場(chǎng)進(jìn)入了以提升產(chǎn)品品質(zhì)為特征快速發(fā)展新階段，別墅建設(shè)總規(guī)模和小區(qū)規(guī)模都較前有明顯的增加。2022 年，媒體將天津房地產(chǎn)市場(chǎng)稱為“