【正文】 工面積多出 萬㎡，住宅銷售額實(shí)現(xiàn) 億元，比上年增長 ％；另一方面，全市房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)售商品房所收定金及預(yù)收款 億元，比上年增長 ％。分析其原因，一是地價高走促使房價水漲船高。三是青島以外購房族帶動了房價的上揚(yáng)。因此，加速市區(qū)北部配套設(shè)施的 改善與開發(fā)力度，盡快形成居住規(guī)?；钱?dāng)務(wù)之急。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) □ 小面積戶型需求呼聲高，小戶型公寓是青年人及中等收入家庭的理想居所。 □ 稀缺的海景資源使得沿海物業(yè)成為投資的勝地，是外地人在青島置業(yè)的手選。 第四節(jié) 項(xiàng)目周邊 XXX 區(qū)域房地產(chǎn)狀況 區(qū)域 概況 青島的沿海 物業(yè)因其良好的自然景觀和優(yōu)美的環(huán)境而獨(dú)具 特色，沿海房地產(chǎn)項(xiàng)目也成為比較獨(dú)特的一類 產(chǎn)品，而位于嶗山區(qū)內(nèi)的 XXX旅游度假區(qū)一帶也形成沿海物業(yè)中一個比較典 型的片區(qū)。尤其地處青島海濱風(fēng)景區(qū)與峙山風(fēng)景名勝區(qū)之間，地理位置非常優(yōu)越。 該區(qū)域隨著城市進(jìn)程、城市重心轉(zhuǎn)移及旅游事業(yè)的發(fā)展，配套逐步完善，已成為嶗山區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、旅游中心，人文環(huán)境優(yōu)越。多路工交線路穿行該區(qū)域，良好的交通條件也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了較好的基礎(chǔ)。是以 XXX 旅游度假區(qū)為基礎(chǔ)向外做部分延展的一個片區(qū) ，該片區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目都以海景、 XXX 旅游度假區(qū)為主要賣點(diǎn)，都依靠美麗的景色和 良好的大環(huán)境來提升自身品質(zhì)，這也是將其歸 為一個片區(qū)的重要依 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 據(jù)。金家?guī)X山 和午山也起到了很大的支持的作用。片區(qū)規(guī)劃中應(yīng)多運(yùn)用現(xiàn)代城市設(shè)計手法，充分結(jié)合自然環(huán)境，滿足開發(fā)建設(shè)要求，合理布局，提高土地利 用價值，為土地開發(fā)利用更具有合理性，可操作性創(chuàng)造條件。 早在多年前，該片區(qū)就已開始向熱點(diǎn)區(qū)域靠攏，沿海住宅吸引了眾多人們的視野。 目前該片區(qū)范圍內(nèi)正在開發(fā)建設(shè)的樓盤數(shù)量并不少，去年開盤銷售的有美林小鎮(zhèn)、匯海山莊、千泰居、凱旋家園、裕龍大廈、中惠雅園等，正在籌 備階段的有山水名園、麗?；▓@二期等。沿海岸線向東走海景住宅開發(fā)路線，定位傾向于中高價位；向北則走中檔精品開發(fā)路線，定位于適合廣大市民居住的精品家園。向北則側(cè)重于午山村附近、遼陽路東路及附近區(qū)域。美林小鎮(zhèn)的熱銷，一方面驗(yàn)證了青島房地產(chǎn)市場對新型住宅產(chǎn)品的吸納與接受，另一方面也驗(yàn)證了青島本土的購買力水平。 價格區(qū)間： 8000— 17000 元 /㎡ 代表樓盤：頤灝園、海怡名都 □ XXX、雕塑園區(qū) 區(qū)域特點(diǎn)：東部地區(qū)最優(yōu)質(zhì)海景資源，開發(fā)最早的高檔別墅區(qū)，近期此片區(qū)已沒有土地儲備，新增項(xiàng)目不多，是高檔別墅住宅的典型代表地區(qū)。 價格區(qū)間： 600016000/㎡ 代表樓盤： 千喜龍苑、美林小鎮(zhèn)、悅海豪庭 □ 沙子口區(qū) 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 區(qū)域特點(diǎn)：處于大環(huán)境相對較差的農(nóng)民村落聚集區(qū)，離市區(qū)距離較遠(yuǎn)，配 套設(shè)施不完善，但山海景色良好，可通過內(nèi)在品質(zhì)提升價位。 價格區(qū)間： 600011000/㎡ 代表樓盤：天泰 青島市區(qū)重點(diǎn)樓盤分析（略） 因該片區(qū)位置獨(dú)特，相對與市區(qū)樓盤對比不強(qiáng) ，所以對于青島市區(qū)樓盤在此不做詳述。 頤 景 園 香港路南 海寧路東 多層 130— 180 戶型 平層 7000 元 毛坯房 2020 年交房，當(dāng)時賣價 4000，現(xiàn)價7000 左右，項(xiàng)目相比檔次較低。 蔚藍(lán)海岸 ?？诼繁? 海爾路西 139 ㎡、 145 ㎡（ 3*2*2）、320 ㎡、 平層、少量復(fù)式、雙拼別墅 9000— 30000元 /㎡ 精裝修海景房 總面積 10 萬㎡，分兩期開發(fā)，二期需拆遷，預(yù)計年底會拆 弄 海 園 海口路北 秦嶺路兩側(cè) 230 ㎡、 260 ㎡ 310 ㎡、 330 ㎡ 復(fù)式、別墅 7800 元 /㎡14500 元 /㎡ 精裝修 最早介入該區(qū)域的開發(fā)商，高檔物業(yè)代表（二手房） 千泰居 海口路北 松領(lǐng)路東 240 ㎡ 平層 8500 精裝修 2020 年建成，原價 6500（二手房 ） 王 家 村 區(qū) 千禧龍園 香港路北 松領(lǐng)路東 150 ㎡、 240 ㎡、 300 ㎡ 4 平層 2 復(fù)式 5 層閣樓 7000 元 /㎡ 毛坯房 1999 建成（二手房），現(xiàn)價 6000— 7000元 /㎡ 美林小鎮(zhèn) 香港東路北 規(guī)劃 131 路180270 ㎡窄面 4 層戶型 帶車庫 4*3*2，帶小面積私TOWN HOUSE 240 ㎡ 200 萬310 ㎡ 220 萬毛坯房 總占地 萬㎡，共 200 戶，一梯一戶共五層（含夾層和地下層），面寬較窄， 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 東 家庭院，部分帶獨(dú)立車庫。（二手房） 臥龍山莊 香港路北 XXX 村 140 ㎡、 150 ㎡、 160 ㎡ 170 ㎡、 230 ㎡ 平層 海景房 8000沿街 7500 底層 7200 后排 7800 均價 7500 毛坯房 總建面 8669 ㎡，共 7 棟， 56 戶， 2020年底交房 ，本地客戶 60%以上 愛琴海公寓 香港路北 XXX 村 129 ㎡、 150 ㎡ 平層 02 年 3000 元 現(xiàn) 6600 元 /㎡ 毛坯房 六棟共 86 戶，四層加閣樓 沙 子 口 區(qū) 山水名園 香港路北 XXX 村 110— 180、 230 以上 平層、雙拼 多層均價6000、TOWHOUSE8000 以上 毛坯房 占地 606 畝，總建面 40 萬方，容積率1 以下，多層、單體別墅、 TOWHOUSE、聯(lián)體、小高層，共分三期，一期已賣完，二期今年 5 月份動工，一年交房，規(guī)模最大，配套設(shè)施最完善。 陽明山莊 香港路北 沙子口鎮(zhèn) 150— 160 平層 原 4000 現(xiàn)6000 毛坯房 2020 年建成，共 100 戶左右 未名山莊 香港路北 沙子口鎮(zhèn) 130 少量、 180、 2 2230 三層平層、復(fù)式 毛坯房 海濤園 香港路南 沙子口鎮(zhèn) 200 ㎡ 別墅 420 萬 精裝修 一至四層，帶車庫、院子， 2020 年入伙，二手房。主要范圍指東海路與香港路一帶的區(qū)域，以香港東路沿線、 XXX 旅游度假區(qū)的純粹“富人區(qū)”為代表。 □ 開發(fā)的樓盤檔次較高，多為別墅、電梯洋房等中、高檔住宅，價格定位相應(yīng)較高。 □ 此片區(qū)為嶗山區(qū)的商務(wù)中心、行政中心，同時分布了青島大學(xué)、中國海洋大學(xué)等高等院校，整個片區(qū)的市場形象已被充分接受。 □ 此區(qū)域樓盤目標(biāo)群體主要為青島高收入階層 ，外地置業(yè)者在一線海景房消費(fèi)中所占比重很大。本次消費(fèi)者調(diào)查的目的是為了確定本項(xiàng)目的主力消費(fèi)群體，了解此部分群體的生活習(xí)慣、住房需求心理特征和消費(fèi)特征，以便初步確定本項(xiàng)目的消費(fèi)定位。 項(xiàng)目調(diào)查方式 由于此次市調(diào)時間關(guān)系，因此本次消費(fèi)者調(diào)查并未以問卷形式進(jìn)行調(diào)查。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 居住狀況調(diào)查概述 該片區(qū)主力消費(fèi)群可以分為兩大部分，一部分為青島本地高收入階層，主要集中在私營業(yè)主、政府官員、外企人士和國內(nèi)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)等范圍內(nèi)，基本上為二次或三次置業(yè)，購買目的為投資和休閑度假居住；另一部分為外地人士，主要集中在東北、內(nèi)蒙新疆、山東等地，職業(yè)以私營業(yè)主和國有企業(yè)為主，購買目的為居住兼 投資。分析其原因，一是一線海景房總價過高，本地消費(fèi)者承受力有限；二是離海過近，潮濕不舒服，本地消費(fèi)者不接受。 第二節(jié) 購房需求情況調(diào)查 經(jīng)過多角度、多方面的調(diào)研，得出初步該片區(qū)的需求意向： 立面：三段式應(yīng)用最廣，歐式與現(xiàn)代風(fēng)格的融合受市場追捧 面積：一線沿海物業(yè)，平 層戶型面積控制在 130180 ㎡ 復(fù)式戶型面積控制在 200260 ㎡ 別墅戶型面積控制在 240500 ㎡ 二線觀海物業(yè)，平層戶型面積控制在 100150 ㎡ 復(fù)式戶型面積控制在 160240 ㎡ 別墅戶型面積控制在 240500 ㎡ 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 戶型：三房平層、四房復(fù)式、四房聯(lián)排、獨(dú)立別墅 建筑形式：復(fù)式房、聯(lián)排及獨(dú)棟別墅需求增大 裝修：精裝修 與毛坯房的比例各占一半，針對外地客戶提供裝修較好 創(chuàng)新：樓盤在產(chǎn)品形式及品質(zhì)方面有所創(chuàng)新，可以有效增加產(chǎn)品競爭力 區(qū)位：在土地資源日益稀缺的前提下， XXX 以東區(qū)域成為市場熱點(diǎn) 第五章 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu) 勢（ S）： ? 區(qū)域形象：中高檔住區(qū)及天然旅游度假圣地； ? 區(qū)域成熟度：項(xiàng)目周邊已聚集數(shù)個中高檔住區(qū)； ? 項(xiàng)目交通便捷性：緊鄰濱海大道香港東路； ? 項(xiàng)目地塊狀況：無拆遷、地勢依山就勢便于提升價值； ? 周邊環(huán)境：緊鄰 XXX天然浴場； 劣 勢（ W）： ? 地塊規(guī)模：規(guī)模偏小，不利于打造差異化； ? 區(qū)域配套：配套設(shè) 施不成熟； ? 噪音：緊鄰主干道，噪音較大； ? 品牌：開發(fā)商品牌價值低，影響力弱； ? 海景資源：海景資源相對可利用性差； 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 機(jī) 會（ 0）： ? 城市形象：青島獨(dú)特歷史、人文、自然、區(qū)位價值； ? 市場供求：市場近期擬推出類比項(xiàng)目較少； ? 度假趨勢：休閑度假成為消費(fèi)熱點(diǎn)； ? 外企進(jìn)駐：青島作為韓日投資重點(diǎn)城市； ? 土地政策：嶗山區(qū)獨(dú)特的土地控制政策； 威 脅（ T）： ? 同質(zhì)化現(xiàn)狀：產(chǎn)品規(guī)模、風(fēng)格、資源同質(zhì)化； ? 競爭激烈：二級市場特別是三級市場競爭； ? 區(qū)域競爭：面臨浮山區(qū)、市南區(qū)市場競爭； ? 炒房投機(jī)：房地產(chǎn)市場炒作、投機(jī)比例大 ； 第六章 項(xiàng)目定位 第一節(jié) 項(xiàng)目 整體定位 一、 項(xiàng)目整體定位 根據(jù)前面的市場分析、項(xiàng)目分析以及片區(qū)的“生態(tài)環(huán)境”，對本項(xiàng)目的物業(yè)整體定位為 東海岸國際人文濱海住區(qū) —— 打造一個國際的、人文的、浪漫的、自由的、詩意的濱海度假享樂生活住區(qū)；高檔但絕非是豪宅，優(yōu)質(zhì)而有別于奢華。 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 二、 項(xiàng)目物業(yè)定位 項(xiàng)目地塊 地塊面積 容積率 建筑面積（萬㎡） 物業(yè)形態(tài) 價位檔次 靠海的地塊 37 畝 純 TOWNHOUSE 聯(lián)排別墅 中檔偏上 靠內(nèi)的地塊 13 畝 多層高 尚住宅 中檔 1. 靠海的 37 畝地塊：根據(jù)容積率 的規(guī)劃，建議物業(yè)做成純 TOWNHOUSE 聯(lián)排別墅。 三、 建筑風(fēng)格定位 以北歐風(fēng)格為本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格定位。 四、 定位分析 （一） 讓更多的人買得起別墅 ， 讓更多的人 住得起濱海物業(yè)。本項(xiàng)目在價位上把 純 TOWNHOUSE 聯(lián)排別墅 定位為 中檔偏上 濱海 別墅 、 多層高尚住宅 定位為中檔濱海住宅，主要 是 將本項(xiàng)目客戶群鎖定在城市 中產(chǎn)階級的 消費(fèi)層 。 而中檔 普及型濱海 別墅 住宅，可以 讓更多的人買得起別墅，讓更多的人 住得起濱海物業(yè)，乃至 成為眾人圓夢的首選。 市場上對高檔別墅、中檔別墅和普及型別墅有一定的判斷標(biāo)準(zhǔn)。高檔別墅大都屬于獨(dú)棟產(chǎn)品形態(tài)，售價在 11000 元 /平方米以上，容積率在 以下，戶型面積大于 400平方米，花園面積大于 1000平方米。 中檔別墅社區(qū)規(guī)劃有獨(dú)立別墅和 Townhouse 產(chǎn)品等多種形態(tài)，售價在 8000～ 11000 元 /平方米左右，容積率在 ～ ，戶型面積大約在 200～ 400平方米，花園面積在 200～ 1000 平方米范圍。 嚴(yán)格來說，本項(xiàng)目并不是通常意義上的與沙灘海洋近在咫尺的“濱海”項(xiàng)目，地塊與海有一定的距離， 因 而 缺少 海景和離岸線較遠(yuǎn) 等 不利 自然要素， 物業(yè) 自然走不 了 高端路線， 因此，本項(xiàng)目在價位上把 純 TOWNHOUSE 聯(lián)排別墅 定位為 中檔偏上 濱海 別墅 、 多層高尚住宅 定位為中檔濱海住宅，將可回避本 地塊的這些不利因素。 （三） 本項(xiàng)目定位符合 地理位置特點(diǎn) 青島的 XXX國家旅游度假區(qū) 沿線 ，地處 城市邊緣地帶 ， 交通便捷，距離市中心 10～ 20公里，距離市中心的車程在 30 分鐘左右。此外，隨著市政建設(shè)向 青島東部 郊區(qū)延伸，將郊區(qū)住宅組團(tuán)串聯(lián)起來，使遠(yuǎn)郊別墅 住宅 的交通更為便捷 ，從而給本項(xiàng)目的定位帶來利好 。 一般，此類物業(yè) 面積大都控制在 200 平方米以內(nèi)，而房型設(shè)計緊湊合理，開發(fā)商 可以 在控制總價的基礎(chǔ)上，在有限的建筑面積里把別墅 、住宅 所有的功能做足，和 濱海 公寓相比， 中 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 檔 偏上 型 濱海 別墅 、中檔 多層 濱海住宅 的功能劃分更加人性化、細(xì)化。