【正文】 發(fā)項(xiàng)目中正在預(yù)售的有 158 個(gè)項(xiàng)目，已預(yù)售 出面積 萬(wàn)平方米（占 5 月份在建面積的 %），其中住宅項(xiàng)目 136 個(gè)，已預(yù)售出面積 萬(wàn)平方米（占在建住宅面積的 %）；其他項(xiàng)目 22 個(gè)，已預(yù)售面積 30 萬(wàn)平方米，共收取預(yù)收款 億元。前 5 個(gè)月 ， 現(xiàn)房銷(xiāo)售率達(dá)到 %，預(yù)售率達(dá) %，空置房也大幅度地得到消化，這些都說(shuō)明，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的消化力度、市民的住房消費(fèi)、投資需求和能力 在穩(wěn)步提升 。東區(qū)1500 元每平方米左右的商品房，如天使苑二期、玉蘭苑銷(xiāo)售情況良好，西區(qū) 2500 元每平方米左右的如學(xué)府花園、桂花園甚至出現(xiàn)排隊(duì)預(yù)購(gòu)現(xiàn)象，桃花科技園開(kāi)發(fā)區(qū)的翡翠花園一期 8 萬(wàn)余平方米基本上是施工與銷(xiāo)售同時(shí)完成，位于南淝河畔的 “ 中央花園 ” 項(xiàng)目，尚未開(kāi)盤(pán)，因其區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)，已有四百余戶(hù)消費(fèi)者前來(lái)預(yù)訂。 （ 2）購(gòu)房主體發(fā)生變化 國(guó)家停止住房 實(shí)物分配后，住房消費(fèi)由“集團(tuán)采購(gòu)”轉(zhuǎn)向“散戶(hù)時(shí)代”， 2021 年個(gè)人購(gòu)房就已經(jīng)占商品房銷(xiāo)售面積的 94％，成為主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最活躍、最積極的因素。 （ 4）開(kāi)發(fā)商參差不齊，未來(lái)幾年將是行業(yè)整合期 2021 年度，合肥市房屋開(kāi)發(fā)公司達(dá)到 400 余家，只有為數(shù)不多的開(kāi)發(fā)商具備一、二級(jí)資質(zhì)，大多數(shù)企業(yè)無(wú)品牌、資金實(shí)力小、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差。 （ 5）暢銷(xiāo)產(chǎn)品分析 在樓盤(pán)調(diào)研過(guò)程中，總結(jié)后我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，以下幾類(lèi)產(chǎn)品較為暢銷(xiāo)： 一：高性?xún)r(jià)比型。 二：中高檔型。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 在對(duì)類(lèi)似項(xiàng)目（主要以玉蘭苑為研究對(duì)象）及市場(chǎng)需求進(jìn)行深度分析后，我們發(fā)現(xiàn)，新站區(qū)及東區(qū)附近由于市場(chǎng)集群內(nèi)大量商戶(hù)、年輕白領(lǐng)、肥東縣遷徙人群及地緣性置業(yè)的存在，蘊(yùn)藏著較大的市場(chǎng)容量，消費(fèi)需求越來(lái)越突出。 本項(xiàng)目位于二環(huán)路以東，緊鄰二十 埠河。同時(shí)二十埠河河道正在調(diào)整，并興建 40000 平米的綠地、廣場(chǎng)。 （ 2） 投資客戶(hù)：追求物業(yè)的升值，對(duì)項(xiàng)目的升值潛力有很深的研究。 （ 4） 瑤海工業(yè)區(qū)內(nèi)的職工：在未來(lái)幾年內(nèi)，瑤海工業(yè)區(qū)將有數(shù)十家企業(yè)進(jìn)駐，將來(lái)的住宅需求量巨大。本項(xiàng)目將成為此類(lèi)消費(fèi)者遷居合肥的最佳跳板。二十埠河即將調(diào)整河道，興建 40000 平米的綠地廣場(chǎng)，極大的提升了小區(qū)的 居住品位。 建設(shè)條件 合肥新站綜合開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū)是安徽省政府于 1995 年 4 月批準(zhǔn)設(shè)立的省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積 10 平方公里，集中開(kāi)發(fā) 6 平方公里，享受市級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限。經(jīng)過(guò) 8 年的艱苦努力，一個(gè)集現(xiàn)代化交通、商貿(mào)、金融、旅游、信息服務(wù)為一體的環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全的新城區(qū) 已展露豐姿。 開(kāi)發(fā)區(qū)制定并實(shí)行一整套穩(wěn)定的優(yōu)惠政策，依法保護(hù)投資者的合法權(quán)益。主要?dú)庀筚Y料如下： 年最大降雨量： 毫米 年平均降雨量 : 毫米 冬季平均風(fēng)速及主導(dǎo)方向 25 米 /秒（東北風(fēng)） 夏季平均風(fēng)速及主導(dǎo)方向 25 米 /秒（東南風(fēng)） 最大凍土深度 米 最大積雪厚度 米 四、 項(xiàng)目整體策劃及營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 項(xiàng)目整體策劃 （ 1） 策劃包裝 策劃包裝時(shí)針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)，從市場(chǎng)定位出發(fā)，通過(guò)整套的銷(xiāo)售資料及廣告平面的制作，使項(xiàng)目樹(shù)立起良好的形象，在市場(chǎng)同類(lèi)型的產(chǎn)品中脫穎而出。 另外，良好的策劃還能為項(xiàng)目的推出作預(yù)先部署，以利于項(xiàng)目后期的銷(xiāo)售。 （ 2） 項(xiàng)目色調(diào) 整個(gè)項(xiàng)目的色彩應(yīng)保持和諧統(tǒng)一，注重長(zhǎng)期視覺(jué)效果，路邊設(shè)寬綠草帶，周邊以圍墻與外界隔離，同時(shí)種植樹(shù)木隔音和防止噪音，保持小區(qū)的綠化率。 廣告牌擺放的位置，一是小區(qū)的現(xiàn)場(chǎng)及通 往小區(qū)的道路兩側(cè)，利于過(guò)往人流加深印象；二是東市區(qū)內(nèi)的主要道路及路口的現(xiàn)眼位置，吸引區(qū)內(nèi)人流注意。 （ 4）售樓現(xiàn)場(chǎng) 從尚城豫園項(xiàng)目的規(guī)模來(lái)看，應(yīng)設(shè)立兩個(gè)售樓處：在市區(qū)設(shè)立一個(gè)售樓處，在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立一個(gè)售樓處。 （ 5）樣板房 由于本項(xiàng)目定位在中檔價(jià)格，項(xiàng)目樣板房的設(shè)置力求簡(jiǎn)潔、溫馨舒適又典雅親切，激發(fā)買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)欲望。 項(xiàng)目功能策劃 （ 1）活動(dòng)中心及其他 作為完整規(guī)模的小區(qū)項(xiàng)目，本項(xiàng)目力求為消費(fèi)者提供一個(gè)舒適、綠色的居住環(huán)境，因此在小區(qū)內(nèi)設(shè)置活動(dòng)中心及其他相關(guān)配套，為社區(qū)生活提供一切便利。 （ 2）綠化設(shè)計(jì) 花園風(fēng)格：小區(qū)內(nèi)設(shè)置各種立體形狀組成的特色花園，非常適合觀感，所以，小區(qū)中心的花壇可以與各個(gè)樓盤(pán)前后綠化風(fēng)格相陪襯，美觀、時(shí)尚自然融合，有機(jī)統(tǒng)一。本項(xiàng)目可以在近鄰河堤修建一列綠化帶、花圃，注意花藝造型及修剪，令景觀形成層次感。 （ 3）增設(shè)多種物業(yè)服務(wù) 針對(duì)目前合肥物業(yè)管理的特點(diǎn)，合肥東區(qū)的物業(yè)管理還處于起步階段。同時(shí)提高項(xiàng)目的服務(wù)檔次和質(zhì)量，以滿(mǎn)足業(yè)主的生活需要為根本。大致分為“一次性付款”、“分期付款”、“銀行按揭付款”等幾種。 （ 2）累計(jì)折扣優(yōu)惠 此舉是為了讓消費(fèi)者自主成為本累計(jì)折扣計(jì)劃的受益者。運(yùn) 作目的是希望以此連帶關(guān)系吸引更多消費(fèi)者，做網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷(xiāo)，產(chǎn)生連動(dòng)效益，惠及項(xiàng)目后期銷(xiāo)售。本項(xiàng)目應(yīng)采用目前合肥房產(chǎn)市場(chǎng)成功小區(qū)的軟廣告戰(zhàn)術(shù)，通過(guò)早期軟姓宣傳，樹(shù)立市場(chǎng)形象，配合后期宣傳，促進(jìn)銷(xiāo)售。如開(kāi)工典禮、開(kāi)盤(pán)典禮、封頂?shù)涠Y等現(xiàn)場(chǎng)公關(guān)活動(dòng)，參加房展會(huì)，舉辦、組織文藝及抽獎(jiǎng)活動(dòng)，吸引廣大消費(fèi)者參觀，既能宣傳本項(xiàng)目，還可以在一定程度上帶動(dòng)項(xiàng)目的銷(xiāo)售。執(zhí)行的方式可以采取外來(lái)為主，也可以雙方合作方式進(jìn)行。通過(guò)預(yù)售及內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，開(kāi)展公關(guān)展銷(xiāo)，跟進(jìn)促銷(xiāo)。 七、項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃 總體規(guī)劃 (1)本項(xiàng)目主要有多層、小高層住宅和配套設(shè)施組成。 (2)小區(qū)內(nèi)自設(shè)變電站保證供應(yīng)區(qū)內(nèi)電力所需，設(shè)天然氣集中供應(yīng)站，通過(guò)市政管網(wǎng)進(jìn)水后，區(qū)內(nèi)設(shè)置水塔加壓、凈化、設(shè)計(jì)寬帶互聯(lián)網(wǎng)到戶(hù)。 項(xiàng)目工程方案設(shè)計(jì) 在滿(mǎn)足尚城豫