【正文】 pass out, and no parachute is guaranteed to work higher than 25,000 feet (7,620 meters). It might not be the moon, but Kittinger free fell from 102,800 feet in 1960 at the dawn of an infamous space race that captured the hearts of many. Baumgartner will attempt to break that record, a feat that boggles the mind. This is one of those monumental moments I will always remember, because there is no way I39。ll be traveling fast, so despite the distance, it will not be like diving into the deep end of a pool. It will be like he is diving into the shallow end. Skydiver preps for the big jump When he jumps, he is expected to reach the speed of sound 690 mph (1,110 kph) in less than 40 seconds. Like hitting the top of the water, he will begin to slow as he approaches the more dense air closer to Earth. But this will not be enough to stop him pletely. If he goes too fast or spins out of control, he has a stabilization parachute that can be deployed to slow him down. His team hopes it39。m anxious for the next one: a space capsule hanging from a crane in the New Mexico desert. It39。ve still seen many important weather and space events, but right now, if you were sitting next to me, you39。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world39。 二、結(jié)論的建議及說明 本報告本著謹(jǐn)慎與負(fù)責(zé)的態(tài)度，在現(xiàn)有資料基礎(chǔ)上進行調(diào)查、估算、分析及預(yù)測后得出的。同時從項目的經(jīng)濟效益評價指標(biāo)顯示可知，其具有行業(yè)基準(zhǔn)收益率的內(nèi)部收益率。 項目能否順利通過貸款的支撐條件如下： （一 ） 項目項目開發(fā)商 ——— 公司的資信指標(biāo) （二）項目 項目貸款評估 情況 （三）項目 貸款擔(dān)保方式評價 二、 項目 貸款綜合評價 金融機構(gòu)考察完開發(fā)商的資信狀況和房地產(chǎn)開發(fā)項目以后，還要結(jié)合對企業(yè)和項目考察的結(jié)果，綜合企業(yè)信用等級、項目風(fēng)險等級、貸款擔(dān)保方式、貸款期限等因素，對項目貸款進行綜合評價。 （二）目前對人和社會影響 為達到上述的目標(biāo)，本項目在規(guī)劃中本著以人為本、注重生態(tài)原則，合 理組專業(yè)好文檔 織綠化和交通體系，完善公建及住宅的布局，力爭創(chuàng)造一個寧靜、親切、安全的居住環(huán)境和開闊、方便的公共活動環(huán)境以及自然優(yōu)美的生活環(huán)境。 三、決策樹概率分析 為更精確地預(yù)測本項目 全部銷售風(fēng)險程度，下面用決策樹來進行計算 (1)經(jīng)計算， E（ NPV）（數(shù)學(xué)期望值） (2)風(fēng)險標(biāo)準(zhǔn)偏差 (3)凈現(xiàn)值變異系數(shù) 四、風(fēng)險規(guī)避和控制措施 （一）風(fēng)險類型及防范措施 （二）風(fēng)險控制 第十六部分 國民經(jīng)濟評價 一、社會效益評價 （一）項目對社會發(fā)展的適應(yīng)性 市內(nèi)行政單位大量東移促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展改善了城區(qū)居住群體的整體素質(zhì)。 （ 2）售價、建安工程費的變動對財務(wù)內(nèi)部收益率的影響。另一方面 ,在項目建設(shè)成本分?jǐn)偵?,由于商鋪與車位的成本價格較低 ,但本地段的商鋪與車位投資回報較大 ,這也使得本項目商鋪與車位出售風(fēng)險程度降低。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點 (BEP)的銷售率 ≤ 70%時，項目風(fēng)險較低，本項目盈虧平衡點 (BEP)的銷售率為 60%，可見其風(fēng)險程度較低。故本項目方案可行。 專業(yè)好文檔 四、資金來源與運用表的貸款償還能力分析 資金來源與運用表集中體現(xiàn)了項目自身平衡的生存能力，是財務(wù)評價的重要依據(jù)。 三、現(xiàn)金流量表與動態(tài)盈利分析 對本項目進行經(jīng)濟效益分析評價的主要依 據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，分別計算全部投資和自有資金的經(jīng)濟效益。 第十三部分 銷售及經(jīng)營收入測算 一、住宅銷售單價的確定 (一 ) 根據(jù)本市“本項目”市場調(diào)研報告制定價格體系（平均價格） （二）建議銷售測算單價 (運用最低估算標(biāo)準(zhǔn) ) （三）總銷售收入的確定 第十四部分 建設(shè)項目的財務(wù)評價 一、稅金計算 （一）住宅與商鋪、車位部分銷售稅金及附加估算：詳見住宅與商鋪、車位部分銷售稅金及附加估算表。 （ 3）財務(wù)費用：貸款還本付息表 見第十七部分附表 以上項目開發(fā)建設(shè)投資在房地產(chǎn)項目產(chǎn)品建成時，應(yīng)按照國家有關(guān)財務(wù)與會計制度形成開發(fā)產(chǎn)品成本 （三）總成本費用匯總及分?jǐn)偙? 本項目的總成本費用詳見投資成本費用估算匯總表 二、項目資金籌措 (一 )項目 投資組合方式 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道： 一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。 （ 2）銷售費用：即用于本項目銷售的廣告宣傳費、市場推廣費等。 （ 8）開發(fā)成本。 （ 6）開發(fā)期間稅費：即本項目所負(fù)擔(dān)的與房 地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。 此項運用單價估算法求得。 （ 3）建安工程費：包括建造本項目所發(fā)生的建筑工程費用，以及設(shè)備及安裝工程費用，以上費用參考《市建筑工程價格信息》，以及根據(jù)類似工程建設(shè)經(jīng)驗估算確定。綜合項目本身的地理位置、自然環(huán)境、社區(qū)因素、規(guī)劃設(shè)計因素、品牌因素，隨加值等各因素加以考慮，修正得出均價。當(dāng)通過方案比較選出最優(yōu)方案后 ,就可對最優(yōu)方案進行方案改進。 ? 。 項目價值工程的階段、步驟與提問 階段 具體步驟 VE 提問 分析問題 的對象是什么 ? ? ? ? 綜合研究 方案創(chuàng)新 有無其他方法實現(xiàn)其功能 方案評價 。 價值工程的程序，按一般的決策過程劃分為分析問題、綜合研究與方案評價三個階段，以及選擇對象、收集情報、功能分析與研究、方案創(chuàng)新、方案評價與選擇、方案實施與成果評價六個具體步驟。 以上定位為粗略 ,詳細(xì)請見整合推廣方案 二、項目目標(biāo)客戶定位 （一）目標(biāo)客戶類型 （二）目標(biāo)客戶心態(tài)分析 第七部分 對項目戶型進行評價與選擇 (房地產(chǎn)價值工程原理 Value Engineering) 一、項目評價工程原理及程序過程 (一 )項目價值工程定義及 ACE 分析 著重于功能分析，力求用最低的壽命周期成本可靠地實現(xiàn)其必要功能的有組織的創(chuàng)造性活動 。 （三）項目形象定位 在 以普通住宅見長的市場，惟有通過規(guī)劃上的巧用心思，塑造特殊化的產(chǎn)品才能具有自己的特色?！弊⒅刈非蟪暗囊?guī)劃設(shè)計理念，注重對城市本土的文脈和地理環(huán)境的理解和尊重，根據(jù)消費者不同的追求、品味、喜好、生活方式等個性，從生活細(xì)節(jié)出發(fā)，在家居生活的建筑和管理上滿足他們的未來需要和愿望。 第七部分 定位及項目評估結(jié)論 一、項目定位 （一）項目整體定位 那么打造一個別具風(fēng)情的生活方式、獨特的生活主張，來引導(dǎo)城市人的生活新方式。 (二 ) 項目用地現(xiàn)狀 (三 )項目周邊居住環(huán)境 二、地塊 HTP 層次分析 目前地塊 HTP 層次分析方法很實 用， 它是中國與外國房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)晶科學(xué)分析方法之 一，本方法的詳細(xì)分析過程略。 行政辦公中心是本項目所處地段的第一大功能定位。 （六） 人文特征和優(yōu)惠政策 項目附近已 完成了水、電、路、氣、通訊、教育、醫(yī)院、郵政等基礎(chǔ)及市政設(shè)施的改造。 項目附近已建成 的主干道形成小區(qū)四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。 (四 )水利能源條件 水能資源豐富，有大小河流 30 條（不含季節(jié)性溪流），全長 5000 公里 目前可開發(fā)利用的水能資源 在 5000 萬千瓦以上，已開發(fā)利用近 4000 萬千瓦， 日供水能力達 120 萬立方米。 （ 3） 全國著名的亞熱帶水果基地、南菜北運基地和 “ 水果 之鄉(xiāng) ” 。 （ 2） 全市的森林覆蓋率達 60%。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，區(qū)中高檔住宅將成為新的趨勢，依托 區(qū) 一流的投資環(huán)境，良好的環(huán)境資源，項目開發(fā)建設(shè)具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。區(qū)內(nèi)開發(fā)用地為開發(fā)商竟相爭奪的寶地，不可多得。 區(qū)域規(guī)劃定位對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響。 （六）結(jié)論 （ 1）城市經(jīng)濟加速發(fā)展 （ 2）城市產(chǎn)業(yè)升級與調(diào)整效應(yīng)明顯 （ 3）居民收入穩(wěn)步增長 三、本 市房地產(chǎn)市場綜述 （一）本市房地產(chǎn)市場情況 市場總體供應(yīng)量少，市場需求量遠大于供應(yīng)量 市場供給戶型以三房、四房 與 樓中樓等大面積戶型為主，三房、四房成為專業(yè)好文檔 市場主要的消費戶型。 城市發(fā)展目標(biāo) ： 把經(jīng)濟強市、旅游大市、文化名市、生態(tài)城市綜合于一體，創(chuàng)建適宜人居住、適宜人創(chuàng)業(yè)發(fā)展的城市 。 （四）城市區(qū)域地位 未來將實行工業(yè)結(jié) 合、以及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化和農(nóng)林產(chǎn)品深加工結(jié)合的工業(yè)立市戰(zhàn)略，逐步走上經(jīng)濟高速發(fā)展的軌道。城市由單中心向多中心發(fā)展；由單一城市向區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)群組演變。 （三）城市總體布局 城中心城區(qū)將包括現(xiàn)全部、沿河谷的城市建設(shè)用地、城市發(fā)展備用地和部分生態(tài)隔離用地 。 二、本市城市發(fā)展規(guī)劃 （一） 城市性質(zhì)與發(fā)展目標(biāo) 建設(shè)現(xiàn)代工業(yè)經(jīng)濟帶、現(xiàn)代城鎮(zhèn)群、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)濟帶、現(xiàn)代交通大樞紐、現(xiàn)代旅游休閑帶、現(xiàn)代物流通道 。工業(yè)園，大力招商引資。 （五）本市基礎(chǔ)設(shè)施概況 2021 年是城市建設(shè)大投入、高效率、大變化、大發(fā)展的一年， 完成公路的改造 ， 建設(shè)大橋至大橋間的城市主干道， 在 首先啟動行政中心的建設(shè) ， 其次建設(shè)會展中心。 專業(yè)好文檔 （四）本市招商概況 截至 2021 年，全市共新簽約市外合同項目 299個 ,其中重點招商項目達 30個，分別增長 ％、 ％、 ％、 ％和 ％。加快中心城市建設(shè)，再造一個城。第二產(chǎn)業(yè)仍然是拉動全市經(jīng)濟增長的主要力量。 （二）本市經(jīng)濟概況 2021 年上半年，全市生產(chǎn)總值完成 100 億元，同比增長 20%，總量排在第六位，增幅排在第一位。 第三部分 市場投資環(huán)境和市場研究 一、本市城市概況 （一）本市基本概況 位于 省 西部，流域西江水系的上游。適應(yīng)時代的發(fā)展，社會的要求 二、 投資的必要性 “ 品質(zhì)決定價值，價值決定價格 ， 隨著 本市 人們生活水平的提高，對居住環(huán)境的 提出越來越高的要求。 第二部分 項目背景和發(fā)展概況 一、提出項目建設(shè)背景 （一） 本市相關(guān)政策 及城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃 近年來本市委、市人民政府給外商創(chuàng)造更為優(yōu)越的投資環(huán)境，加快轄區(qū)經(jīng)濟發(fā)展， 依據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H，制定了關(guān)于進一步擴大對外開放、加快非公有制經(jīng)濟發(fā)展、改善投資環(huán)境和體制機制的一系列優(yōu)惠政策，采取多種形式讓外商放心投資、大膽經(jīng)營。 （三 ）獨立 承擔(dān)可行性研究工作單位及相關(guān)成員 項目的 可行性研究工作由項目開發(fā)商： 本公司獨立承擔(dān)并享有最終解釋權(quán)，項目編制過程嚴(yán)格按照建設(shè)部、省建設(shè)廳、市建設(shè)局、國土資源局等相關(guān)政府部門文件，由開發(fā)單位組成“本市本項目項目”可行性研究與評價工作委員會 （四）可行性研究報告編制依據(jù) （ 1）國家計委、建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) (第二版 )》； 專業(yè)好文檔 （ 2）建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》； （ 3）中國國際工程咨詢公司《關(guān)于印發(fā)經(jīng)濟評估方法的通知》及附件； （五）可行性研究報告研究范圍 研究范圍主要包括：住 宅市場分析及營銷戰(zhàn)略，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價，銀行貸款評價等。 （二）建設(shè)項目基本概況 （ 1） 項目名稱：