【正文】 ? 市區(qū)精明的 投資客 15 (三 ) 價格定位 ? 住宅銷售均價： 4600 元 /㎡ ? 商鋪銷售均價： 18000元 /㎡ ? 車位銷售均價 ： 10萬元 /個 四、 項目開發(fā)建設(shè)進度安排 (一 ) 項目開發(fā)建設(shè)說明 （開發(fā)、銷售周期） 根據(jù)本項目 的特殊性和惠州市場實際情況 ，開發(fā)周期從 動工建設(shè)至銷售完畢，預(yù)計需要約 3年 時間。 2. 籌資運作計劃 因本項目的土地成本及相關(guān)稅費支付均為自有資金，在銷售回款前需向銀行借款以作前期籌備所用，銷售收入除扣除與銷售有關(guān)稅費后用于后續(xù)部分投資外，還需支付貸款還本付息。它是考察項目在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評估指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項目是可以考慮按受。 （五） 項目的不確定分析 （敏感性分析） 本項目的不確定因素主要來自以下幾個方面：銷售收入、工程成 本變化 ，銷售收入的變動將直接影響本項目的經(jīng)濟效益目標(biāo)的實現(xiàn)。我們有信心成功開發(fā)昊地經(jīng)過分析預(yù)算，在這兩種情況下，本項目仍然充分可行。 75643 100%=% 22 由此可見，本項目只要完成商品房 %的銷售量，即可收回全部投資，本項目的風(fēng)險很小。 七、 項目經(jīng)濟效益評價 對本項目進行經(jīng)濟效益評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》，參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況。 ? 本項目的土地使用權(quán)： 從 2021 年開始，住宅余 70年。由于本項目周邊 生活配套 缺乏， 客戶群體只能以地段投資客為主，較為狹窄，并且 1 房單元不利于提高項目形象 ，建議不設(shè) 70 ㎡ 以下的 1 房單元。 小結(jié)：惠州是一個新興城市，發(fā)展?jié)摿薮?，房地產(chǎn)作為惠州的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，在未來相當(dāng)長的一段時期內(nèi)，將保持良好的發(fā)展勢頭。 120m2以下的住房成交量占全市銷售總量的 5成以上，這表明市場中的購買主力仍以剛性需求和改善性需求為主，購房需求顯得更加理性。其中增長較為明顯的是大亞灣區(qū)和龍門縣，其上市量同比增長分別為 、 ，主要原因是大亞灣毗鄰深圳、香港，地理位置優(yōu)越，石化項目、沿海高速公路等輻射和拉動作 用明顯，而龍門縣則因房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，優(yōu)美的人居環(huán)境和品牌生態(tài)旅游項目帶動了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，我市房地產(chǎn)市場也受到一定程度的影響，但影響程度遠(yuǎn)不如一線城市，我市上半年開發(fā)投資仍保持較快增長，但增速趨緩，商品房新增上市供應(yīng)充足，總體銷售情況良好，商品房價格較為平穩(wěn)，我市房地產(chǎn)市場朝著平穩(wěn)健康理性的方向發(fā)展。人均 GDP達 35819元，按市場平均匯率折算為 5244美元。 1 昊 地 喜 悅 城 果 花 園 可 行 性 研 究 報 告 惠州昊地置業(yè)有限公司 編 2021年 07月 30日 2 目 錄 一、 項目概況 (一 ) 項目名稱、建設(shè)地址、開發(fā)單位……………………………………… 5 (二 ) 項目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容……………………………………………… 5 (三 ) 項目投資規(guī)模及效益預(yù)測……………………………………………… 5 (四 ) 項目研究工作數(shù)據(jù)來源………………………………………………… 6 二、 項目 投資環(huán)境及市場研究 分析 ……………………………… 6 三、 項目 定位 (一 ) 住宅定位…… ……………………………… …………………………… 12 (二 ) 商業(yè) 定位…………………………………………………………… …… 14 (三 ) 價格定位………………………………………………………………… 15 四、 項目開發(fā)建設(shè)計劃安排 (一 ) 項目開發(fā)建設(shè)說明……………………………………………………… 15 (二 ) 項目開發(fā)建設(shè)橫道圖…………………………………………………… 15 五、 項目投資估算及投資籌措 (一 ) 項目投資估算…………………………………………………………… 15 1. 投資成本估算的各項設(shè)定……………………………………………… 15 2. 投資成本估算……………………………… …………………………… 17 (二 ) 項目資金籌措…………………………………………………………… 18 3 六、 項目銷售收入及利潤估算 一、 銷售價格預(yù)測…………………………………………………………… 19 二、 銷售收入估算…………………………………………………………… 19 三、 銷售稅費及附加估算…………………………………………………… 19 四、 各期銷售收入與預(yù)測匯總表…………………………………………… 20 五、 稅后利潤測算表………………………………………………………… 20 七、 項目經(jīng)濟收益評估 一、 財務(wù)凈現(xiàn)值………………………………………………………… …… 21 二、 投資利潤率……………………………………………………………… 21 三、 盈虧平衡分析 ……………………………………………… …… ……… 22 四、 還貸能力分析 …………………………………… …… ………………… 22 五、 項目的不確定分析 ………………………………………………… …… 22 八、結(jié)論 ………………………………………………………………………… 23 附表 1：《項目開發(fā)建設(shè)進度計劃表》 附表 2：《項目開發(fā)成本估算表》 附表 3：《項目投資計劃估算表》 附表 4：《銷售收入、經(jīng)營稅金及附加估算表》 附表 5：《項目現(xiàn)金流量表（全部投 資）》 附表 6：《項目損益及利潤分配表》 附表 7：《資金來源與運用表》 4 一、 項目概況 (一 ) 項目名稱、建設(shè)地址、開發(fā)單位 1. 項目名稱 昊地 喜悅城果 花園 2. 建設(shè)地址 惠州市惠城區(qū)江北西 4小區(qū) 3. 開發(fā)單位 單位名稱： 惠州昊地置業(yè)有限公司 成立時間： 2021年 注冊資本： 1500萬元 注冊地址： 惠州市東 湖 西路 168 號和慶商務(wù)大廈 12B 法定代表人： 周先軍 經(jīng)營范圍 ：房地產(chǎn) 開發(fā) 與銷售 (二 ) 項目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容 ? 占地總面積 ㎡ ? 建筑總面積 174500 ㎡ 其中： 住宅建筑面積 124072 ㎡ 商業(yè)建筑面積 4822 ㎡ 綜合樓 面積 800 ㎡ 幼兒園面積 1842 ㎡ 地下室及架空層面積 42964 ㎡ 5 ? 可售建筑面積 其中：住宅建筑面積 124072 ㎡ 商業(yè)建筑面積 4822 ㎡ 地下室車位（機