廣東省某市房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 ? 市區(qū)精明的 投資客 15 (三 ) 價(jià)格定位 ? 住宅銷售均價(jià)： 4600 元 /㎡ ? 商鋪銷售均價(jià)： 18000元 /㎡ ? 車位銷售均價(jià) ： 10萬(wàn)元 /個(gè) 四、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 (一 ) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)說(shuō)明 （開(kāi)發(fā)、銷售周期） 根據(jù)本項(xiàng)目 的特殊性和惠州市場(chǎng)實(shí)際情況 ，開(kāi)發(fā)周期從 動(dòng)工建設(shè)至銷售完畢，預(yù)計(jì)需要約 3年 時(shí)間。 2. 籌資運(yùn)作計(jì)劃 因本項(xiàng)目的土地成本及相關(guān)稅費(fèi)支付均為自有資金，在銷售回款前需向銀行借款以作前期籌備所用，銷售收入除扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于后續(xù)部分投資外，還需支付貸款還本付息。它是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)估指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮按受。 （五） 項(xiàng)目的不確定分析 （敏感性分析） 本項(xiàng)目的不確定因素主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：銷售收入、工程成 本變化 ，銷售收入的變動(dòng)將直接影響本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。我們有信心成功開(kāi)發(fā)昊地經(jīng)過(guò)分析預(yù)算，在這兩種情況下，本項(xiàng)目仍然充分可行。 75643 100%=% 22 由此可見(jiàn)，本項(xiàng)目只要完成商品房 %的銷售量，即可收回全部投資，本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)很小。 七、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) 對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)際情況。 ? 本項(xiàng)目的土地使用權(quán)： 從 2021 年開(kāi)始，住宅余 70年。由于本項(xiàng)目周邊 生活配套 缺乏， 客戶群體只能以地段投資客為主，較為狹窄，并且 1 房單元不利于提高項(xiàng)目形象 ，建議不設(shè) 70 ㎡ 以下的 1 房單元。 小結(jié)：惠州是一個(gè)新興城市，發(fā)展?jié)摿薮螅康禺a(chǎn)作為惠州的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，將保持良好的發(fā)展勢(shì)頭。 120m2以下的住房成交量占全市銷售總量的 5成以上，這表明市場(chǎng)中的購(gòu)買主力仍以剛性需求和改善性需求為主，購(gòu)房需求顯得更加理性。其中增長(zhǎng)較為明顯的是大亞灣區(qū)和龍門(mén)縣，其上市量同比增長(zhǎng)分別為 、 ，主要原因是大亞灣毗鄰深圳、香港，地理位置優(yōu)越，石化項(xiàng)目、沿海高速公路等輻射和拉動(dòng)作 用明顯，而龍門(mén)縣則因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)起步較晚，優(yōu)美的人居環(huán)境和品牌生態(tài)旅游項(xiàng)目帶動(dòng)了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到一定程度的影響，但影響程度遠(yuǎn)不如一線城市，我市上半年開(kāi)發(fā)投資仍保持較快增長(zhǎng)，但增速趨緩，商品房新增上市供應(yīng)充足，總體銷售情況良好，商品房?jī)r(jià)格較為平穩(wěn)，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)朝著平穩(wěn)健康理性的方向發(fā)展。人均 GDP達(dá) 35819元，按市場(chǎng)平均匯率折算為 5244美元。 1 昊 地 喜 悅 城 果 花 園 可 行 性 研 究 報(bào) 告 惠州昊地置業(yè)有限公司 編 2021年 07月 30日 2 目 錄 一、 項(xiàng)目概況 (一 ) 項(xiàng)目名稱、建設(shè)地址、開(kāi)發(fā)單位……………………………………… 5 (二 ) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容……………………………………………… 5 (三 ) 項(xiàng)目投資規(guī)模及效益預(yù)測(cè)……………………………………………… 5 (四 ) 項(xiàng)目研究工作數(shù)據(jù)來(lái)源………………………………………………… 6 二、 項(xiàng)目 投資環(huán)境及市場(chǎng)研究 分析 ……………………………… 6 三、 項(xiàng)目 定位 (一 ) 住宅定位…… ……………………………… …………………………… 12 (二 ) 商業(yè) 定位…………………………………………………………… …… 14 (三 ) 價(jià)格定位………………………………………………………………… 15 四、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃安排 (一 ) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)說(shuō)明……………………………………………………… 15 (二 ) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)橫道圖…………………………………………………… 15 五、 項(xiàng)目投資估算及投資籌措 (一 ) 項(xiàng)目投資估算…………………………………………………………… 15 1. 投資成本估算的各項(xiàng)設(shè)定……………………………………………… 15 2. 投資成本估算……………………………… …………………………… 17 (二 ) 項(xiàng)目資金籌措…………………………………………………………… 18 3 六、 項(xiàng)目銷售收入及利潤(rùn)估算 一、 銷售價(jià)格預(yù)測(cè)…………………………………………………………… 19 二、 銷售收入估算…………………………………………………………… 19 三、 銷售稅費(fèi)及附加估算…………………………………………………… 19 四、 各期銷售收入與預(yù)測(cè)匯總表…………………………………………… 20 五、 稅后利潤(rùn)測(cè)算表………………………………………………………… 20 七、 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益評(píng)估 一、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值………………………………………………………… …… 21 二、 投資利潤(rùn)率……………………………………………………………… 21 三、 盈虧平衡分析 ……………………………………………… …… ……… 22 四、 還貸能力分析 …………………………………… …… ………………… 22 五、 項(xiàng)目的不確定分析 ………………………………………………… …… 22 八、結(jié)論 ………………………………………………………………………… 23 附表 1：《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃表》 附表 2：《項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表》 附表 3：《項(xiàng)目投資計(jì)劃估算表》 附表 4：《銷售收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表》 附表 5：《項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（全部投 資）》 附表 6：《項(xiàng)目損益及利潤(rùn)分配表》 附表 7：《資金來(lái)源與運(yùn)用表》 4 一、 項(xiàng)目概況 (一 ) 項(xiàng)目名稱、建設(shè)地址、開(kāi)發(fā)單位 1. 項(xiàng)目名稱 昊地 喜悅城果 花園 2. 建設(shè)地址 惠州市惠城區(qū)江北西 4小區(qū) 3. 開(kāi)發(fā)單位 單位名稱： 惠州昊地置業(yè)有限公司 成立時(shí)間： 2021年 注冊(cè)資本： 1500萬(wàn)元 注冊(cè)地址： 惠州市東 湖 西路 168 號(hào)和慶商務(wù)大廈 12B 法定代表人： 周先軍 經(jīng)營(yíng)范圍 ：房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 與銷售 (二 ) 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容 ? 占地總面積 ㎡ ? 建筑總面積 174500 ㎡ 其中： 住宅建筑面積 124072 ㎡ 商業(yè)建筑面積 4822 ㎡ 綜合樓 面積 800 ㎡ 幼兒園面積 1842 ㎡ 地下室及架空層面積 42964 ㎡ 5 ? 可售建筑面積 其中：住宅建筑面積 124072 ㎡ 商業(yè)建筑面積 4822 ㎡ 地下室車位（機(jī)
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