【正文】 總的來說，該項目的操作風險屬中等。風險分析：上述有關(guān)風險的說明中，政策風險和市場風險的不可控制性較強，在操作中應積極注意其相關(guān)動態(tài)及信息，隨時準備根據(jù)政策或市場的大的波動調(diào)整對策。軟式完工風險、成本控制風險、工程質(zhì)量風險等。一旦決策失誤，往往會使項目遭受無法估量的損失。3． 壽命周期風險（1） 投資前期：主要是投資計劃實施前期的諸如選址、市場定位、投資方案決策風險等。（3） 其他：由于企業(yè)的機制改變或關(guān)鍵的人事變動而影響項目運作的風險。房地產(chǎn)項目的投資開發(fā)，必然要涉及開發(fā)商、金融機構(gòu)、承包商、材料及設備供應商等眾多的機構(gòu)和公司，這些部門間依靠有效的信用結(jié)構(gòu)支撐著。如果過渡舉債、資金運用不當，則可能會增加融資成本，減少收益。2． 企業(yè)風險（1） 財務；財務風險指項目融資、資金運用的財務管理方面帶來的風險。一旦這種局面出現(xiàn)，明年的市場則會受到連累。倒是國內(nèi)的地產(chǎn)界會用怎樣的策略來迎接入世考驗值得注意。實現(xiàn)銷售收入2039X50000=10195萬X20%=2039萬第三階段：主體封頂內(nèi)外檐裝修結(jié)束,計劃工期180天,計劃完成銷售任務的55%，實現(xiàn)銷售收入2039X50000=10195萬X35%=3045萬元第四階段：環(huán)境營造完成入住，計劃工期90天，計劃完成銷售任務的65%，實現(xiàn)銷售收入2039X50000=10195萬X15%=第五階段：入住期，180天，計劃完成剩余銷售任務的90%，實現(xiàn)銷售收入2039X50000=10195萬X35%X80%=第六階段：余房清盤期，90天，完成剩余銷售任務，實現(xiàn)銷售收入2039X50000=10195萬X35%X20%= (五)投資風險分析及其規(guī)避方式提示1． 市場風險11政治：由于政治條件變化而給項目帶來風險的可能性不大12市場：121入世：對于開放的國內(nèi)房地產(chǎn)市場來說，本地的房地產(chǎn)市場也許會更脆弱一些。第二階段：177。如按上述資金投入的情況計算毛收益率將是很可觀的：3．敏感性分析 21成本變動對利潤的影響： 22銷售價格變動對利潤的影響： (四)開發(fā)周期與銷售周期預測 建議分兩期開發(fā)，一期開發(fā)5萬平米，計劃施工周期為12—14個月，銷售周期25個月第一階段：前期準備177。以上投入后就可以開盤對外出售，進行資金回籠，保證后期工程資金和配套資金的使用。毛收益率為5990萬元/14400萬元=％.以上是按項目投資進行計算的收益率。=2759元/平米，這是項目的最高價參考，1319+2759+/2=2039元/平米為項目的參考均價。2 2項目定位要素實現(xiàn)后的價值判斷 價值提升和 價值 價 值 實 現(xiàn) 程 度 實現(xiàn)要素 提升 金龍園 國信小區(qū) 寶利園 京兆新園 樂天園 本項目目標 經(jīng)濟政策因素 5% 市場定位及產(chǎn)品 40% 0. 7 規(guī)劃設計水平 20% 小區(qū)配套和物業(yè)管理 10% 形象包裝與營銷策劃 20% 產(chǎn)品的實現(xiàn)能力 5% 與工程質(zhì)量 總 計 100% 表五 項目土地價值提升預測 (三)項目投入產(chǎn)出分析1． 項目成本模擬成本明細26 / 26一、 地價：1． 動遷費： 2不可預見費： 總計： 如規(guī)劃最后確定100000 萬平方米，樓面地價為前期費： 1．鉆探、設計 2．各種補償 3．臨水、臨電 4．雜土清運、環(huán)衛(wèi) 5．達到開工條件時所涉及的所有費用50元/平方米總計： 萬元 二、 建安造價：1．磚混： 基礎： 30元/平方米土建： 550元/平方米 合計： 580元/平方米 總計： 三、 后期配套費： 1．大配套： 2．小配套： 50元/平方米3．供熱： 70元/平方米 4．電配套： 60元/平方米5．給排水、煤氣50元/平方米6．綠化甬路、路燈：25元/平方米 合計： 370元/平方米總計: 三、工程項目處管理費： 20元/平方米 四、 不可預見費： 20元/平方米 樓面地價： 400元/平方米 總計 4000 萬元 前期費： 20元/平方米 總計 200 萬元 平均建安造價： 580元/平方米 總計 5800 萬元 后期配套： 370元/平方米 總計 3700 萬元 管理費及不可預見費： 40元/平方米 總計 400 萬元 廣告費： 30元/平方米 總計 300萬元 達到交付使用標準所涉及的其它費用： 合計： 1440 元/平方米表六 項目成本匡算表項目綜合成本最終確定為1440元/平方米。215產(chǎn)品的實現(xiàn)能力和工程質(zhì)量是根本。一方面，形象包裝和營銷策劃能夠增加產(chǎn)品的附加值，另一方面可以提升產(chǎn)品的競爭力。214形象建立和營銷策劃。事實證明，中檔樓盤的消費者對物業(yè)管理和小區(qū)康樂配套的要求要高于普通住宅項目業(yè)主。213小區(qū)配套和物業(yè)管理非常重要。準確的市場定位、超前的規(guī)劃理念、精彩而獨具個性的建筑風格和布局、人性化的環(huán)藝空間規(guī)劃及量體裁衣的戶型設計，是住宅產(chǎn)品成功的主要因子，是決定一個中檔住宅項目加之提升空間的最重要因素。212市場定位和產(chǎn)品規(guī)劃設計水平是關(guān)鍵因素。我國經(jīng)濟正處于一條平穩(wěn)向上的上行通道中。房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟之間是互相影響、互相制約的關(guān)系。由于距項目最近的金龍園銷售已近結(jié)束，所以瑜峰園和勝景花園將是我們項目的主要競爭對手。關(guān)于這點，我們會在第二章中用一定的篇幅加以分析。 序號 項目名稱 定位 面 積 起 價 均 價 環(huán) 境 配 套 銷售情況 ㎡ 元/㎡ 元/㎡ 1 金龍園 103960 1480 1843 好 較好2 寶利園 55000 1760