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房地產(chǎn)項目可行性分析(參考版)

2025-06-24 23:49本頁面
  

【正文】 總的來說,該項目的操作風險屬中等。風險分析:上述有關(guān)風險的說明中,政策風險和市場風險的不可控制性較強,在操作中應積極注意其相關(guān)動態(tài)及信息,隨時準備根據(jù)政策或市場的大的波動調(diào)整對策。軟式完工風險、成本控制風險、工程質(zhì)量風險等。一旦決策失誤,往往會使項目遭受無法估量的損失。3. 壽命周期風險(1) 投資前期:主要是投資計劃實施前期的諸如選址、市場定位、投資方案決策風險等。(3) 其他:由于企業(yè)的機制改變或關(guān)鍵的人事變動而影響項目運作的風險。房地產(chǎn)項目的投資開發(fā),必然要涉及開發(fā)商、金融機構(gòu)、承包商、材料及設備供應商等眾多的機構(gòu)和公司,這些部門間依靠有效的信用結(jié)構(gòu)支撐著。如果過渡舉債、資金運用不當,則可能會增加融資成本,減少收益。2. 企業(yè)風險(1) 財務;財務風險指項目融資、資金運用的財務管理方面帶來的風險。一旦這種局面出現(xiàn),明年的市場則會受到連累。倒是國內(nèi)的地產(chǎn)界會用怎樣的策略來迎接入世考驗值得注意。實現(xiàn)銷售收入2039X50000=10195萬X20%=2039萬第三階段:主體封頂內(nèi)外檐裝修結(jié)束,計劃工期180天,計劃完成銷售任務的55%,實現(xiàn)銷售收入2039X50000=10195萬X35%=3045萬元第四階段:環(huán)境營造完成入住,計劃工期90天,計劃完成銷售任務的65%,實現(xiàn)銷售收入2039X50000=10195萬X15%=第五階段:入住期,180天,計劃完成剩余銷售任務的90%,實現(xiàn)銷售收入2039X50000=10195萬X35%X80%=第六階段:余房清盤期,90天,完成剩余銷售任務,實現(xiàn)銷售收入2039X50000=10195萬X35%X20%= (五)投資風險分析及其規(guī)避方式提示1. 市場風險11政治:由于政治條件變化而給項目帶來風險的可能性不大12市場:121入世:對于開放的國內(nèi)房地產(chǎn)市場來說,本地的房地產(chǎn)市場也許會更脆弱一些。第二階段:177。如按上述資金投入的情況計算毛收益率將是很可觀的:3.敏感性分析 21成本變動對利潤的影響: 22銷售價格變動對利潤的影響: (四)開發(fā)周期與銷售周期預測 建議分兩期開發(fā),一期開發(fā)5萬平米,計劃施工周期為12—14個月,銷售周期25個月第一階段:前期準備177。以上投入后就可以開盤對外出售,進行資金回籠,保證后期工程資金和配套資金的使用。毛收益率為5990萬元/14400萬元=%.以上是按項目投資進行計算的收益率。=2759元/平米,這是項目的最高價參考,1319+2759+/2=2039元/平米為項目的參考均價。2 2項目定位要素實現(xiàn)后的價值判斷 價值提升和 價值 價 值 實 現(xiàn) 程 度 實現(xiàn)要素 提升 金龍園 國信小區(qū) 寶利園 京兆新園 樂天園 本項目目標 經(jīng)濟政策因素 5% 市場定位及產(chǎn)品 40% 0. 7 規(guī)劃設計水平 20% 小區(qū)配套和物業(yè)管理 10% 形象包裝與營銷策劃 20% 產(chǎn)品的實現(xiàn)能力 5% 與工程質(zhì)量 總 計 100% 表五 項目土地價值提升預測 (三)項目投入產(chǎn)出分析1. 項目成本模擬成本明細26 / 26一、 地價:1. 動遷費: 2不可預見費: 總計: 如規(guī)劃最后確定100000 萬平方米,樓面地價為前期費: 1.鉆探、設計 2.各種補償 3.臨水、臨電 4.雜土清運、環(huán)衛(wèi) 5.達到開工條件時所涉及的所有費用50元/平方米總計: 萬元 二、 建安造價:1.磚混: 基礎: 30元/平方米土建: 550元/平方米 合計: 580元/平方米 總計: 三、 后期配套費: 1.大配套: 2.小配套: 50元/平方米3.供熱: 70元/平方米 4.電配套: 60元/平方米5.給排水、煤氣50元/平方米6.綠化甬路、路燈:25元/平方米 合計: 370元/平方米總計: 三、工程項目處管理費: 20元/平方米 四、 不可預見費: 20元/平方米 樓面地價: 400元/平方米 總計 4000 萬元 前期費: 20元/平方米 總計 200 萬元 平均建安造價: 580元/平方米 總計 5800 萬元 后期配套: 370元/平方米 總計 3700 萬元 管理費及不可預見費: 40元/平方米 總計 400 萬元 廣告費: 30元/平方米 總計 300萬元 達到交付使用標準所涉及的其它費用: 合計: 1440 元/平方米表六 項目成本匡算表項目綜合成本最終確定為1440元/平方米。215產(chǎn)品的實現(xiàn)能力和工程質(zhì)量是根本。一方面,形象包裝和營銷策劃能夠增加產(chǎn)品的附加值,另一方面可以提升產(chǎn)品的競爭力。214形象建立和營銷策劃。事實證明,中檔樓盤的消費者對物業(yè)管理和小區(qū)康樂配套的要求要高于普通住宅項目業(yè)主。213小區(qū)配套和物業(yè)管理非常重要。準確的市場定位、超前的規(guī)劃理念、精彩而獨具個性的建筑風格和布局、人性化的環(huán)藝空間規(guī)劃及量體裁衣的戶型設計,是住宅產(chǎn)品成功的主要因子,是決定一個中檔住宅項目加之提升空間的最重要因素。212市場定位和產(chǎn)品規(guī)劃設計水平是關(guān)鍵因素。我國經(jīng)濟正處于一條平穩(wěn)向上的上行通道中。房地產(chǎn)業(yè)和宏觀經(jīng)濟之間是互相影響、互相制約的關(guān)系。由于距項目最近的金龍園銷售已近結(jié)束,所以瑜峰園和勝景花園將是我們項目的主要競爭對手。關(guān)于這點,我們會在第二章中用一定的篇幅加以分析。 序號 項目名稱 定位 面 積 起 價 均 價 環(huán) 境 配 套 銷售情況 ㎡ 元/㎡ 元/㎡ 1 金龍園 103960 1480 1843 好 較好2 寶利園 55000 1760
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