【正文】 費(fèi)的比重將上升。從居住面積上看，人均居住面積在30平米以下都屬于住宅高速增長(zhǎng)期。22 2002年本市市場(chǎng)分析221住宅供需正處于高增長(zhǎng)階段 根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均國(guó)內(nèi)總產(chǎn)值在10003000美元之間時(shí)，是解決居民住房問題的關(guān)鍵時(shí)期。而且南開區(qū)、河西區(qū)在自然環(huán)境、人文環(huán)境、交通狀況、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等方面均較其它幾個(gè)區(qū)（河?xùn)|區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)）要好，人口文化素質(zhì)比較高，收入水平也高于市區(qū)北部幾個(gè)區(qū)，對(duì)居住環(huán)境的要求比較高，改善型住宅的市場(chǎng)需求大。由于天津市危改、平改的結(jié)束，由此引致的需求對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)區(qū)位選擇的影響已不存在，而且住宅開發(fā)區(qū)位選擇受政府政策的影響力將相對(duì)降低，開發(fā)區(qū)位選擇是否適應(yīng)市場(chǎng)需求成為項(xiàng)目運(yùn)作成敗的關(guān)鍵。一些前期市場(chǎng)調(diào)查詳細(xì)、市場(chǎng)定位準(zhǔn)確、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)符合市場(chǎng)需求的精品項(xiàng)目的價(jià)格將有相當(dāng)?shù)纳蠞q。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)入買方市場(chǎng)，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)作為一種有力的競(jìng)爭(zhēng)手段，必然被一些開發(fā)商使用。從一定程度上反映出開發(fā)商的實(shí)力與水平，同時(shí)營(yíng)造一個(gè)好的居住環(huán)境對(duì)于客戶的吸引力也是很大的?？v觀天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)正在從種樹、種草，單純的綠化轉(zhuǎn)向區(qū)內(nèi)的景觀設(shè)計(jì)。隨著主流市場(chǎng)的變化，相應(yīng)的居住觀念也發(fā)生了變化，購(gòu)房者購(gòu)買住宅不僅僅是解決居住問題，而是選擇一種生活方式。 由于項(xiàng)目的不斷推陳出新，開發(fā)商之間的互相學(xué)習(xí)，難以形成在配套方面的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。開發(fā)商為追求規(guī)模效應(yīng)，降低單位配套成本，發(fā)揮規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，未來(lái)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模呈現(xiàn)逐漸增大的趨勢(shì)。將來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)將是制造差異的競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)樹立項(xiàng)目品牌，表現(xiàn)項(xiàng)目特色；通過(guò)項(xiàng)目具體細(xì)節(jié)的精心設(shè)計(jì)提高項(xiàng)目的品質(zhì)；提供周到的售后服務(wù)和物業(yè)管理，最大限度的使客戶滿意，提升項(xiàng)目的附加值，帶動(dòng)項(xiàng)目的銷售。22市場(chǎng)特點(diǎn)221項(xiàng)目差別減小，競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈，品牌競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)顯著?！　〈送猓鹑谫J款繼續(xù)成為支持居民購(gòu)房的主要因素之一，％，％，％。　　隨著住宅質(zhì)量的提高和功能、環(huán)境的改變，購(gòu)買情況變化，％，波動(dòng)幅度在正負(fù)2％內(nèi)，商品房?jī)r(jià)格呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)。其中3000－，3500－。2．本市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析21回顧2001年全市銷售商品房660萬(wàn)建筑平方米，％％，％，本市住宅消費(fèi)繼續(xù)保持了旺盛的增長(zhǎng)勢(shì)頭，呈現(xiàn)購(gòu)銷兩旺的發(fā)展態(tài)勢(shì)?？梢灶A(yù)見，今年國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)投資在無(wú)全球性的金融風(fēng)波影響的情況下將會(huì)持續(xù)高速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。房地產(chǎn)企業(yè)在“國(guó)退民進(jìn)”的背景下，將會(huì)啟動(dòng)更多的民間投資。目前中國(guó)城鎮(zhèn)化人口占總?cè)丝?6％，今后二十年的發(fā)展目標(biāo)是人口的５０％住在城里，每年將有約一千萬(wàn)農(nóng)民進(jìn)城工作、生活，將對(duì)住宅產(chǎn)生巨大的需求。當(dāng)前居民消費(fèi)的恩格爾系數(shù)已降至40％，北京甚至接近35％，這正是增加住房消費(fèi)的良機(jī)。其改革將繼續(xù)刺激居民的購(gòu)房積極性，釋放住房消費(fèi)能量。 二、住房制度改革推動(dòng)行業(yè)高速發(fā)展。中國(guó)繼續(xù)保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)則是關(guān)鍵所在。 　　今年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展具有以下利好因素： 　　一、國(guó)家宏觀政策的推動(dòng)力。房地產(chǎn)開發(fā)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度，可以帶動(dòng)建材、冶金、化工、輕工等數(shù)十個(gè)行業(yè)的發(fā)展，提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，是今后帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 　　就目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)形勢(shì)觀察，唯一能夠?qū)?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到較為有效支撐的是兩個(gè)產(chǎn)業(yè)，一個(gè)是房地產(chǎn)，一個(gè)是汽車。相反，培育消費(fèi)的問題又沒有引起真正的重視。 　　在促進(jìn)消費(fèi)方面，我們注意到在全國(guó)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議八個(gè)方面的部署中，并沒有提到“刺激內(nèi)需”的字樣，而是提出了“培育國(guó)內(nèi)消費(fèi)需求”的要求。 　　在世界經(jīng)濟(jì)寒流陣陣的背景下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在2001年所取得的成績(jī)是不俗的。上海在1993年宏觀調(diào)控之后，樓市進(jìn)入了低谷，但也正是當(dāng)年的低房?jī)r(jià)為如今的上海房地產(chǎn)的高速發(fā)展提供了空間。而這個(gè)行業(yè)的資本密集型特征很容易使行業(yè)投資出現(xiàn)過(guò)熱，從而引發(fā)泡沫，從這個(gè)角度理解政府的降溫調(diào)控行為就很清楚了。目前樓市真正存在的大問題是房?jī)r(jià)上漲速度太快，為今后預(yù)留的空間太小。 之所以預(yù)測(cè)今年房地產(chǎn)投資會(huì)增長(zhǎng)，關(guān)鍵因素是在啟動(dòng)內(nèi)需的政策背景下，房地產(chǎn)業(yè)將扮演更重要的角色。同時(shí)去年的走低將為今年創(chuàng)造上升空間 從國(guó)內(nèi)各項(xiàng)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)判斷，2001年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)形勢(shì)是高開低走，今年的形勢(shì)很可能與去年相反，表現(xiàn)為低開高走。 　　房地產(chǎn)銷售增幅回落是有政策背景的，出臺(tái)新的商品房銷售管理辦法、央行作出有關(guān)取消零首付的決定、央行發(fā)出關(guān)于嚴(yán)格放貸的通知。 　　％，％，％，而10月當(dāng)月增長(zhǎng)比例為13％，為去年以來(lái)的最低點(diǎn)。因此在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)旺盛的需求拉動(dòng)下，房地產(chǎn)業(yè)投資今年仍有望保持快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。截至11月份，％。去年110月，同比增長(zhǎng)65％，110月，全國(guó)商品房銷售額高達(dá)２２５９億元，％。房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅開始回落，％，％，％，％。全年大勢(shì)可能走出“先抑后揚(yáng)”的格局。三種因素的力量對(duì)比基本平衡。不利于股市上漲因素：國(guó)有股減持尚存變數(shù)、取消稅收“打折”影響上市公司業(yè)績(jī)、市場(chǎng)資金面偏緊。因此，股市的預(yù)期與房市走勢(shì)可謂是“牽首動(dòng)尾”的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。13 股市將做箱型震蕩 股市與房市息息相關(guān)，目前購(gòu)買商品房的人群中60%擁有股票。12 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定2001年中國(guó)經(jīng)濟(jì)一枝獨(dú)秀，%的增長(zhǎng)率，經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)良好，增長(zhǎng)穩(wěn)中趨緩。目前世界經(jīng)濟(jì)面臨的一個(gè)突出問題是，幾乎所有地區(qū)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了20年來(lái)最嚴(yán)重的同步下滑的情況。%的增長(zhǎng)率作為判斷世界經(jīng)濟(jì)是否進(jìn)入衰退的門檻。（一）宏觀層面形勢(shì)分析及預(yù)測(cè)1．宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨向調(diào)整11 世界經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)衰退跡象%，%。：榆關(guān)道西頭北洋橋畔有西沽公園，在北站附近還有北寧公園，這是周邊較有名的兩個(gè)景點(diǎn)。、郵局:周邊無(wú)較大的銀行，在周邊只有一個(gè)工商銀行新開河儲(chǔ)蓄所，另外，新開橋郵電所也距項(xiàng)目不遠(yuǎn)。周邊醫(yī)療水平較高的醫(yī)院還有中醫(yī)醫(yī)院和二五四醫(yī)院，其中二五四醫(yī)院是大型的綜合性軍屬醫(yī)院，只是距項(xiàng)目稍遠(yuǎn)。周邊缺少好的幼兒園和保育院。昆緯路上的天津市二中是新建的示范校，只是稍遠(yuǎn)了一些。另外外語(yǔ)學(xué)校與項(xiàng)目距離也在這個(gè)范圍內(nèi)，同時(shí)該校教育質(zhì)量也不錯(cuò)。:周邊比較知名的餐飲場(chǎng)所為翰賓樓，另外在項(xiàng)目以西還有一家津浦大酒店。（四） 周邊市政配套設(shè)施調(diào)查: 周邊購(gòu)物不太方便，家樂超市在中山北路與育紅路交口，中山路和新安購(gòu)物中心都距該項(xiàng)目較遠(yuǎn)。2． 公共交通網(wǎng)： 18路，北倉(cāng)—辰緯路、 803路，萬(wàn)科新城—人民公園852路，宜興埠—西站、 670路，小淀—百貨大樓671路，梅廠—百貨大樓、 878路，普濟(jì)河道—金谷園610，浦口道—四十七中、 678路，體院北—普天里3． 交通遠(yuǎn)景規(guī)劃：榆關(guān)道在規(guī)劃中是一條四十米寬雙向四車道的規(guī)劃路。（三） 地塊交通條件調(diào)查1． 周邊交通現(xiàn)狀條件：項(xiàng)目所在地距中山路約3公里，距天泰路（京津公路），距京津塘高速入口5公里左右，距天津北站5公里左右，交通比較方便。在項(xiàng)目東側(cè)鐵路附近有鐵路公安處看守所。13治安環(huán)境：該區(qū)域原有的居住人口不多，但主要是產(chǎn)業(yè)工人。原有的大型污染企業(yè)天津搪瓷廠已倒閉，另一污染源東方化工廠距離較遠(yuǎn)，對(duì)此項(xiàng)目無(wú)太大影響。周邊自然景觀只有新開河，如果新開河能夠改造，將對(duì)該區(qū)域的環(huán)境提升起到相當(dāng)?shù)淖饔?。原址為工業(yè)用地，地上建筑物多為廠、庫(kù)房、辦公用房，拆遷較簡(jiǎn)單。 ( 一 )項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查：項(xiàng)目位于河北區(qū)南口路榆關(guān)道交口，項(xiàng)目地塊北鄰榆關(guān)道、南靠席廠下坡路、西臨南口路、東側(cè)為其他工業(yè)用地。 項(xiàng)目規(guī)劃建筑用地100000平米，占地面積67000平米左右。（二）項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查11自然景觀:項(xiàng)目周邊區(qū)域?yàn)楣I(yè)區(qū)，有一定綠化面積，但由于大多數(shù)綠化使原來(lái)是工廠的廠區(qū)綠化，綠化水平偏低。12環(huán)境污染:雖然項(xiàng)目周邊區(qū)域原為工業(yè)區(qū)，但是近幾年區(qū)域內(nèi)工廠紛紛停產(chǎn)，加上原本的工廠并不是高污染企業(yè)