【正文】 市范圍內(nèi)，但因其影響力弱，需要考慮的是對周邊的輻射力和隸屬關(guān)系，屬于哪一個更大一級商業(yè)圈的范疇中，判斷其商圈的范圍，區(qū)域內(nèi)商業(yè)范疇。呼和浩特雖然作為行政上的二級城市，但其商業(yè)區(qū)域輻射范圍在地緣上講很小，就是呼市周邊和包頭等地，這個范圍中因南邊山脈、沙地的阻擋，地理的自然條件限制了這個商業(yè)向南輻射，所以對區(qū)域的商業(yè)理解就從對地緣的自然地理中了解，不可按照行政劃分，在地理條件中，自然的山脈，河流，沙漠等都是左右其區(qū)域范圍的因素。在其東、中、西三部中，位于東邊的滿州里，牙克石等由于地緣因素，其商業(yè)屬于哈爾濱，齊齊哈爾等黑龍江 省的商業(yè)輻射范圍，而通遼、集寧等地又離遼寧省的沈陽近，隸屬于沈陽商業(yè)的輻射范圍。 以內(nèi)蒙古自治區(qū)為例：呼和浩特市是內(nèi)蒙古自治區(qū)的省會位于內(nèi)蒙古自治區(qū)中部，在行政劃分中屬于 2 級城市，但在市場領(lǐng)域中，內(nèi)蒙古面積 110 萬平方公里，而人口 2230 多萬人，每平方公里人口 200 人。（由于人口的發(fā)展變化，此表人口數(shù)為參考使用） 中國各省人口面積一覽表（ 1） 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 （ 3）內(nèi)蒙的通遼、集寧等城市由于地緣關(guān)系去沈陽方便，其在行政上隸屬呼市管轄，而在市場領(lǐng)域中則受沈陽的輻射區(qū)域影響。輻射區(qū)域就不包括甘肅，青海。區(qū)域的劃分遵循地形等自然條件而進行區(qū)域的地緣分配，而不是依照行政劃分的。 地緣與人口關(guān)系 區(qū)域的范圍界定，區(qū)域地緣關(guān)系； 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 所以做房地產(chǎn)一定要優(yōu)先考慮大環(huán)境大趨勢。 在宏觀重大事件中，利好的如北京申奧成功，中國加入 WTO等，直接刺激著首都房地產(chǎn)在近幾年飛速發(fā)展，有目共睹的就是北京大規(guī)模的拆遷改建工程。 請中國人民銀行各分行、營業(yè)管理部將本通知轉(zhuǎn)發(fā)至轄區(qū)內(nèi)各城市商業(yè)銀行、城鄉(xiāng)信用社。 七、加強個人住房公積金委托貸款業(yè)務的管理 各商業(yè)銀行應嚴格執(zhí)行《中國人民銀行關(guān)于加強住房公積金信貸業(yè)務管理的通知）（銀發(fā)［ 2020） 247號）的有關(guān)規(guī)定，切實加強賬戶管理，理順委托關(guān)系，對違反規(guī)定的有關(guān)行為應即刻糾正住房委托貸款業(yè)務僅限于個人住房公積金委托貸款，對使用其他房改資金（包括單位售房款、購房補貼資金、住房維修基金等）委托辦理貸款業(yè)務的，商業(yè)銀行一律不得承辦。對借款人以“商住兩用房”名義申請銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。商業(yè)銀行在發(fā)放個人住房貸款前，應到信貸登記咨詢系統(tǒng)進行查詢。對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付款比例仍執(zhí)行 20％的規(guī)定；對購買第二套以上 (含第二套 )住房的，應適當提高首付款比例。四、加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要、商業(yè)銀行應進一步擴大個人住房貸款的覆蓋面，擴大住房貸款的受益群體。企業(yè)將貸款挪作他用的，經(jīng)辦銀行應限期追回挪用資金，并向當?shù)仄渌纳虡I(yè)銀行通報該企業(yè)違規(guī)行為，各商業(yè)銀行不應再對該企業(yè)提供相應的信貸支持。承建房地產(chǎn)建設項目李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款。 二、嚴格控制土地儲備貸款的發(fā)放 各商業(yè)銀行應規(guī)范對政府土地儲備機構(gòu)貸款的管理，在《土地儲備機構(gòu)貸款管理辦法》頒布前，審慎發(fā)放此類貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應不低于開發(fā)項目總投資的 30%。 商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)申請的貸款，只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目發(fā)放，嚴禁以房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸款及其他形式貸款科目發(fā)放。 各商業(yè)銀行應嚴格執(zhí)行《建設部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（建住房［ 2020〕217 號），對未取得土地使用權(quán)證書、建設用地規(guī)劃許可證。別墅等項目應適當限制。例如（ 121 號文件）： 中國人民銀行關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知 中國人民銀行文件銀發(fā)〔 2020〕 121 號 中國人民銀行各分行、營業(yè)管理部，各國有獨資商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行：為進一步落實房地產(chǎn)信貸政策，防范金融風險，促進房地產(chǎn)金融健康發(fā)展，現(xiàn)就加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的要求通知如下：一、加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理、引導規(guī)范貸款投向房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款 的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。如銀根緊縮、調(diào)息等。 有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法律規(guī)定，如《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條件》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國土地管理法》，都是對房地產(chǎn)行業(yè)進行調(diào)控和管理的文件。 宏觀政策法規(guī)、金融及重大事件。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 謹以此書 獻給所有關(guān)心此書的朋友們。 此書中所舉案例，由于時間因素，僅代表其某個階段的，而非永久不變，使用過程中參考使用。 商業(yè)地產(chǎn)作為一門新興的邊緣學科，市面上有關(guān)它的書籍很少，一般有的也是社區(qū)底商和國外 shoppingmall的書，而作為中國特色的市場類業(yè)態(tài)，其運行規(guī)律 在許多從業(yè)者中比較陌生。經(jīng)過幾千個市場的洗禮，終于對市場的客 觀規(guī)律有深刻的理解。” 從 96 年正式踏入商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，屈指已過 10 年了，經(jīng)歷過太多的波折，為了研究這個行業(yè)的規(guī)則，在烈日下步行走過北京四環(huán)以里的大街小巷，花費了半年的時光，回想起每天走35 公里的那段時光，令人刻骨難忘。望著車外滾滾的車流，耳邊響起一首英文歌，歌詞大意是：“我有一個夢，埋藏在心中，從來沒有想放棄過 各類運營模式簡述 常見模式） 遠洋城模式 萬達模式 東方家園模式 香港豪德公司模式 賽博模式 天雅模式 其它各類商業(yè)業(yè)態(tài)介紹 概念、分類 業(yè)態(tài)分類的變量 商業(yè)街及商業(yè)街設計 Shoppingmall 第七章使用工具 經(jīng)營管理公約 租賃合同 商業(yè)策劃內(nèi)容 消防管理文本 各類實用圖形鑒賞 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 第二章投資技術(shù)參數(shù) 地產(chǎn)方面 地產(chǎn)常用知識解答 二、商業(yè)方面 時機性； 進程性； 地段性； 規(guī)模性； 布局性； 人氣性； 硬件性； 穩(wěn)定性； 資源性； 競爭與兼容性； 1人口分析； 1商圈分析； 1人性 SWOT 分析法 13 參數(shù)分析法 第三章技術(shù)分析方法 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 一、宏觀政策、法規(guī)、金融及重大事件。李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 商業(yè)房地產(chǎn)市場投資 可行性分析 目錄 前言 宏觀經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)。 二、地緣與人口關(guān)系 三、人口與經(jīng)濟關(guān)系 四、未來發(fā)展規(guī)劃 五、宏觀經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)使用方法。 一、定量分析 二、定性分 析 三、典型性商業(yè)分析 四、定價方法及換算 五、市場各階段風格介紹 六、圖形設計 第四章各業(yè)態(tài)市場簡介、及北京市各業(yè)態(tài)市場之現(xiàn)狀 服裝、鞋、百貨類市場 食品類市場 家居類市場 機電類市場 邊貿(mào)市場、旅游購物類市場 電子類市場 其他各類市場 第五章運作手法 一、租賃模式 二、銷售模式 三、組合模式 四、炒鋪 概念介紹 1）各技術(shù)參數(shù)在炒鋪中的應用 2）炒鋪操作程序 3）艾略特波浪理論介紹 4）波浪理論在炒鋪中的應用 五、房地產(chǎn)證券化和信托介紹 第六章節(jié)點控制 一、營銷節(jié)點 蓄水期 開業(yè)期： 養(yǎng)市期 經(jīng)營期 二、推廣節(jié)點 各推廣工具的應用 蓄水期 （二）開盤期 （三）開業(yè)期 （四）養(yǎng)市期 （五）日常運營期 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 前言 2020 年夏天的一個炎熱早晨，我在北 京堵塞得車流中緩緩前進。 鄭州、石家莊、西安、太原、沈陽、濟南等一個個熟悉的城市在腦海閃過，為了對各個區(qū)域市場的運行規(guī)律作分析研究，這些城市伴隨著我的步伐，令人多么親切。 市場是動態(tài)的、發(fā)展變化的，在研究和探索的過程中，得到了許多朋友的幫助和鼓勵，非常感謝，顧京海、詹九生、王斌、張捷、劉艷霞、王巧玉楊宇光，北京天雅大廈的趙永杰，以及為我做書稿整理的楊坤等等，在此對他們的幫助深表感謝，也非常感謝許多信任我的公司，將上億的資金交于我操盤，使我對其內(nèi)部規(guī)律有了更深刻的認識，正是在大家的支持下，才得以將此書完成。 本書將從投資者常用的分析方法、分析工具入手，從宏觀經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)、投資技術(shù)參數(shù)和定量、定性、典型性商業(yè)分析，對項目的前期研究、定位到項目設計運作和節(jié)點把控，提供全程的指導，同時也對各類市場業(yè)態(tài)和各種流派運作手法進行簡單剖析，使讀者對市場運行規(guī)律有個較全面的認識，在此書中，將我所知和經(jīng)歷的經(jīng)驗毫無保留的奉獻給讀者，由于篇幅和時間所限，此書不足之處難免，敬請諒解。 謹以此書獻給我的妻子和女兒。 謹以此書獻給所有鞭策過我的人們。 第一章宏觀經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)。 國家、各省市有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的方針政策，如房改政策，開發(fā)區(qū)政策，金融政策，土地政策，人口政策和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策等。 商業(yè)房地產(chǎn)也是隸屬于房地產(chǎn)行業(yè)范疇，它與國家宏觀調(diào)控有著緊密關(guān)系 。例如 2020 年銀行對商業(yè)物業(yè)貸款的限制，直接導致大批商業(yè)物業(yè)的停工和資金鏈斷裂。貸款應重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房。對商品房空置量大、負債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要嚴格審批新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款并重點監(jiān)控。建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，不得發(fā)放任何形式的貸款。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)放的非房地產(chǎn)開發(fā)貸款，各商業(yè)銀行按照只收不放的原則執(zhí)行。商業(yè)銀行發(fā)放的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目，嚴禁跨地區(qū)使用。對土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度 不得超過所收購土地評估價值的 70％，貸款期限最長不得超過 2 年。 三、規(guī)范建筑施工企業(yè)流動資金貸款用途 商業(yè)銀行要嚴格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項目。 的建筑施工企業(yè)只能將獲得的流動資金貸款用于購買施工所必需的設備（如塔吊、挖土機、推土機等）。對自有資金低、應收賬款多的承建房地產(chǎn)建設項 目的建筑施工企業(yè)，商業(yè)銀行應限制對其發(fā)放貸款。為減輕借款人不必要的利息負擔，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。 商業(yè)銀行應將發(fā)放的個人住房貸款情況登記在當?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng)，詳細記載借款人的借款金額、貸款期限、借款 人及其配偶的身份證號碼。 五、強化個人商業(yè)用房貸款管理 借款人申請個人商業(yè)用房貸款的抵借比不得超過 60％，貸款期限最長不得超過 10年，所購商業(yè)用房為竣工驗收的房屋。六、充分發(fā)揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調(diào)節(jié)作用 對借款人申請個人住房貸款購買房改房或第一套自住住房的 (高檔商品房、別墅除外 )，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的個人住房貸款利率 (不得浮動 )執(zhí)行；購買高 檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上 (含第二套 )住房的，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。 八、切實加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務的 管理 中國人民銀行各分支行應建立房地產(chǎn)信貸業(yè)務分析制度，跟蹤、調(diào)查、分析商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸執(zhí)行情況，對違法違規(guī)行為要責令商業(yè)銀行限期改正，并依法給予行政處罰。 諸如 121 號文件這類針對投資過熱，國家專項整治的政策對房地產(chǎn)行業(yè)影響巨大。 不利的如 1998 年金融危機事件，造成對房地產(chǎn)資金鏈的影 響。 李蕭蕭的個人主頁 需要文檔請給我留言。 區(qū)域的地緣關(guān)系在市場領(lǐng)域中，由于涉及商業(yè)的流通和物流業(yè)，則其范疇比住宅要廣闊多。 例如： （ 1）烏魯木齊市，它的內(nèi)部區(qū)域為新疆全省，輻射區(qū)域是中亞各國，烏市與內(nèi)地尤其在河西走廊漫長的上千公里，荒蕪人煙，造成了斷裂。 （ 2）石家莊市， 由于其北邊為北京，天津，其輻射影響力在河北省北部的城市則不受其輻射，其輻射區(qū)域就是周邊以及河北省南部。 區(qū)域面積及人口，區(qū)域幅射面積及人口； 區(qū)域各省直轄市面積，人口表如下圖： 人口及面積 人口：據(jù) 1995 年全國抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計，漢族人口為 109932 萬人，占全國總?cè)丝诘?％；其余 55 個民族共 10846萬人，占 ％。 名稱 簡稱 政府所在地 面積（萬平方公里） 1996 年底人口（萬人） 北京市 京 北京 1259 天津市 津 天津 948 河北省 翼 石家莊 6484 山西省 晉 太原 3109 內(nèi)蒙古自治區(qū) 內(nèi)蒙古 呼和浩特 110 2232 遼