【正文】 綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺和垂直綠化。 已預(yù)售的房地產(chǎn)在建筑工程施工過程中，對公共設(shè)施部分不得變更設(shè)計(jì)。土地管理部門扣除土地開發(fā)與市政配套設(shè)施金總額 20%的違約金，余額予以退還，已興建的建筑物、附著物無償收歸政府所有。前者包括征地、動(dòng)遷及為地塊直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是對開發(fā)投資的一次性補(bǔ)償，后者為土地資源使用的費(fèi)用，即“地租”，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的體現(xiàn)。（五）上述規(guī)定不適用已簽訂土地使用權(quán)出讓合同且未交清市場地價(jià)或協(xié)議地價(jià)的土地使用權(quán)受讓單位。另外，加油站、加氣站用地為二十年。此項(xiàng)成本則大多隨著時(shí)間而發(fā)生，約為銷售額的 3%—— 5%之間。在預(yù)售公開時(shí)預(yù)計(jì)為 60%—— 70%，剩余的成數(shù)則假設(shè)于竣工交房時(shí)再全部售出。 當(dāng)然，大多數(shù)地產(chǎn)商是對項(xiàng)目群進(jìn)行管理。 4．通過項(xiàng)目（規(guī)劃）設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、招標(biāo)采購、監(jiān)理招標(biāo)、物業(yè)招標(biāo)等展開項(xiàng)目營銷。 當(dāng)然，項(xiàng)目的各個(gè)階段沒有嚴(yán)格地分開，在執(zhí)行時(shí)經(jīng)常是交叉進(jìn)行的。 從商業(yè)的規(guī)劃中得出商業(yè)面積的未來供應(yīng)量 從以上幾點(diǎn)的關(guān)系中得出區(qū)域總的商業(yè)消費(fèi)量和單位消費(fèi)量及未來放大量，針對區(qū)域現(xiàn)量和未來放大量做比較。 行業(yè)特性及發(fā)展： 除區(qū)域性綜合類市場外，對一些特殊行業(yè)，如通訊、古董、郵幣卡、眼鏡等，在考慮區(qū)域的共性外，還要考慮其行業(yè)的特殊性及其行業(yè)發(fā)展的特殊過程，以通訊行業(yè)為例：其產(chǎn)生從最初專賣店， 到街頭小店，從產(chǎn)品的高貴到平民化，從模擬到數(shù)字到 3G 的迅速更新?lián)Q代，到產(chǎn)生二手手機(jī)市場以及水貨、翻版機(jī)市場等，都有其商業(yè)發(fā)展的特殊性。 三區(qū)，即提高城市中心區(qū)（包括王府井、西單、前門 —— 大柵欄三個(gè)商業(yè)中心），商務(wù)中心區(qū)（包括建國門外、朝陽門外兩個(gè)商業(yè)中心），中關(guān) 村科技園區(qū)商業(yè)發(fā)展的水平； 三圈，即發(fā)展三環(huán)路周邊以零售商業(yè)為主的商業(yè)圈，四環(huán)路周邊以大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈，公路一環(huán)周邊以大型多功能購物中心和現(xiàn)代化商業(yè)物流配送區(qū)為主的商業(yè)圈； 《北京城市總體規(guī)劃》中規(guī)劃的市級、地區(qū)級商業(yè)中心約有 50%位一這一地帶（三環(huán)、四環(huán)），大部分已基本形成或正在形成。 各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的依托性不同，其區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將很大部分決 定該區(qū)域收入和支出，具體考察區(qū)域支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對商業(yè)的特性了解有幫助，例如吉林通化市，從通化東寶等大藥廠、大上市公司可以推出區(qū)域的支柱產(chǎn)業(yè)為醫(yī)藥，醫(yī)藥行業(yè)的興衰決定區(qū)域的收支，從而影響到商業(yè)的收入，影響到商業(yè)的供應(yīng)和支撐。全年實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額 億元，比上年增長 %。 區(qū)域城市 GDP 收入表： 2020 年中國各省市自治區(qū) GDP 排名 （香港澳門臺灣除外） 名次 名稱 GDP 總量（ RMB） 比上年增長 1 廣東 16040 億元 % 2 山東 億元 % 3 江蘇 超過 15000 億元 14%以上 4 浙江 11243 億元 % 5 河北 億元 % 6 河南 億元 % 7 上海 億元 % 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。 三、人口與經(jīng)濟(jì)關(guān)系 一、 GDP 概述及劃分標(biāo)準(zhǔn) GDP（ Gross Domestic Product），就一個(gè)國家而言，被稱國內(nèi)生產(chǎn)總值。 如烏魯木齊市；市區(qū)人口 200 多萬，新疆全省人口 1680 萬，其為二級城市，與甘肅省蘭州市相比而言，蘭州市區(qū)人口 200 萬，全省人口 2500 萬，在區(qū)域內(nèi)部都是二級行政城市，都是具有本省區(qū)域壟斷的城市，但從其商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，從表面看應(yīng)該是蘭州大于烏市，而實(shí)際李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。 例如： （ 1）烏魯木齊市，它的內(nèi)部區(qū)域?yàn)樾陆?，輻射區(qū)域是中亞各國，烏市與內(nèi)地尤其在河西走廊漫長的上千公里，荒蕪人煙，造成了斷裂。 商業(yè)銀行應(yīng)將發(fā)放的個(gè)人住房貸款情況登記在當(dāng)?shù)厝嗣胥y行的信貸登記咨詢系統(tǒng)，詳細(xì)記載借款人的借款金額、貸款期限、借款 人及其配偶的身份證號碼。建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，不得發(fā)放任何形式的貸款。 謹(jǐn)以此書獻(xiàn)給我的妻子和女兒。 一、定量分析 二、定性分 析 三、典型性商業(yè)分析 四、定價(jià)方法及換算 五、市場各階段風(fēng)格介紹 六、圖形設(shè)計(jì) 第四章各業(yè)態(tài)市場簡介、及北京市各業(yè)態(tài)市場之現(xiàn)狀 服裝、鞋、百貨類市場 食品類市場 家居類市場 機(jī)電類市場 邊貿(mào)市場、旅游購物類市場 電子類市場 其他各類市場 第五章運(yùn)作手法 一、租賃模式 二、銷售模式 三、組合模式 四、炒鋪 概念介紹 1）各技術(shù)參數(shù)在炒鋪中的應(yīng)用 2）炒鋪操作程序 3）艾略特波浪理論介紹 4）波浪理論在炒鋪中的應(yīng)用 五、房地產(chǎn)證券化和信托介紹 第六章節(jié)點(diǎn)控制 一、營銷節(jié)點(diǎn) 蓄水期 開業(yè)期： 養(yǎng)市期 經(jīng)營期 二、推廣節(jié)點(diǎn) 各推廣工具的應(yīng)用 蓄水期 （二）開盤期 （三）開業(yè)期 （四）養(yǎng)市期 （五）日常運(yùn)營期 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。 宏觀政策法規(guī)、金融及重大事件。 二、嚴(yán)格控制土地儲備貸款的發(fā)放 各商業(yè)銀行應(yīng)規(guī)范對政府土地儲備機(jī)構(gòu)貸款的管理，在《土地儲備機(jī)構(gòu)貸款管理辦法》頒布前，審慎發(fā)放此類貸款。 七、加強(qiáng)個(gè)人住房公積金委托貸款業(yè)務(wù)的管理 各商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《中國人民銀行關(guān)于加強(qiáng)住房公積金信貸業(yè)務(wù)管理的通知）（銀發(fā)［ 2020） 247號）的有關(guān)規(guī)定，切實(shí)加強(qiáng)賬戶管理，理順委托關(guān)系，對違反規(guī)定的有關(guān)行為應(yīng)即刻糾正住房委托貸款業(yè)務(wù)僅限于個(gè)人住房公積金委托貸款，對使用其他房改資金（包括單位售房款、購房補(bǔ)貼資金、住房維修基金等）委托辦理貸款業(yè)務(wù)的，商業(yè)銀行一律不得承辦。（由于人口的發(fā)展變化，此表人口數(shù)為參考使用） 中國各省人口面積一覽表（ 1） 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。一般商業(yè)的租 金水平蘭州 2 元／ m2/天，烏市為 5 元／ m2 天，這就是輻射人口造成的差別。主要用于反映一個(gè)國家（或地區(qū)）的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；國際間和地區(qū)間進(jìn)行比較；制定一國（或地區(qū)）經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略；經(jīng)濟(jì)分析和經(jīng)濟(jì)管理。在二級城市中由于拉薩、銀川、西寧這幾個(gè)城市的人口量少，應(yīng)當(dāng)劃為第三級城市。 2020 年全區(qū)在崗職工平均工資 22842 元。如北京市商業(yè)“十五”規(guī)劃明確規(guī)定。 單行線的設(shè)置使其中一邊的商業(yè)因車流的單向行駛從而冷清。 宏觀、政策、法規(guī)及重大事件是用來界定趨勢的，是研判區(qū)域的趨勢上升或下降所用的（在某個(gè)階段）。 以上的參數(shù)中，最重要的是：面積、人口數(shù)、人均 GDP、增長率，這 4 個(gè)參數(shù)值，是必須要參考的，其余的都可以從中延伸，任何一個(gè)項(xiàng)目的前期分析中，這 4個(gè)值的分析是必備的。 本階段的工作重點(diǎn)是與公司決策層充分溝通并請相關(guān)專家、學(xué)者對項(xiàng)目進(jìn)行評估與論證以確定項(xiàng)目的可行性。 本階段的工作重點(diǎn)是明確分工、制訂計(jì)劃、狠抓廉政、陽光招標(biāo)（優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)院、承建商、供應(yīng)商是高品質(zhì)產(chǎn)品的保證）、搞好與政府各部門之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系及進(jìn)場時(shí)間、按現(xiàn)代項(xiàng)目管理的技術(shù)嚴(yán)格控制質(zhì)量 成本 進(jìn)度、項(xiàng)目的銷售等。公司制項(xiàng)目管理，多從事單一項(xiàng)目的運(yùn)作。這項(xiàng)成本為先期投入，所以土地融資也多在土地買受人并過戶完成時(shí)就取得，額度多為土地買入成本 50%—— 70%之間。 農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。土地管理部門應(yīng)與土地使用者以書面形式變更出讓合同，重新調(diào)整土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，并按有關(guān)規(guī)定辦理變更登記。公告期限不少于 30日。投資者往往以樓面價(jià)來計(jì)算投資效益。 2什么是歷史遺留違法私房？ 答：歷史遺留違法私房違反法律、法規(guī)所建的下列私房：（一）原村民非法占用國家所有的土地或者原農(nóng)村用地紅線外其他土地新建、改建、擴(kuò)建的私房；（二）原村民未經(jīng)鎮(zhèn)級以上人民政府批準(zhǔn)在原農(nóng)村用地紅線內(nèi)新建 、改建、擴(kuò)建的私房；（三）原村民超出批準(zhǔn)文件規(guī)定的用地面積、建筑面積所建的私房；（四）原村民違反一戶一棟原則所建的私房；（五）非原村民未經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)單獨(dú)或合作興建的私房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。所謂內(nèi)部認(rèn)購，實(shí)際上是發(fā)展商逃避主管部門的管理，在取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》前的一種非法行為，其行為不受法律保護(hù)，是無效的。 什么是套內(nèi)使用面積系數(shù)？ 答：當(dāng)房屋按套（單元）計(jì)算面積時(shí)，使用面積系數(shù)為套內(nèi)使用面積與套內(nèi)建筑面積加按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e的比率（ %）。 獲得批準(zhǔn)的，市規(guī)劃主管部門或其派出機(jī)構(gòu)向申請單位重新核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，收回原《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，并辦理相應(yīng)的用地手續(xù)；不批準(zhǔn)的，由市規(guī)劃主管部門或李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。 對已辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)，并領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》的，說明地價(jià)已經(jīng)交清； 對未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以要求發(fā)展商出示由主管部門出具的地價(jià)款交清證明；對分期付款的，可以從土地使用權(quán)出讓合同書中了解地價(jià)的分期付款額度。 1有哪些土地交易應(yīng)在土地房產(chǎn)交易中心通過招標(biāo)、拍賣、掛牌交易方式公開進(jìn)行？ 答：下列土地交易（包括分割轉(zhuǎn)讓）應(yīng)在交易中心通過招標(biāo)、拍賣和掛牌交易方式公開進(jìn)行：（一）經(jīng)營性項(xiàng)目用地（包括市政 府收回閑置的行政劃撥用地和歷史用地等）的土地使用權(quán)出讓；（二）以協(xié)議地價(jià)方式取得土地使用權(quán)，申請改變用地性質(zhì)、功能，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，依法收回土地使用權(quán)，通過招標(biāo)、拍賣方式重新出讓；（三）依出讓方式取得土地使用權(quán)，已簽訂出讓合同，交清市場地價(jià)后進(jìn)行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；（四）減免地價(jià)或交納協(xié)議地價(jià)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；（五）合作建房，但農(nóng)村征地返還用地除外；（六）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，若存在多個(gè)產(chǎn)權(quán)主體，按照城市規(guī)劃由政府組織或經(jīng)政府批準(zhǔn)組織改造的，選擇改造單位的；（七）已建建筑物的出讓用地 、行政劃撥用地和歷史用地，且產(chǎn)權(quán)屬同一主體的，在符合現(xiàn)行規(guī)劃前提下，土地使用者選擇轉(zhuǎn)讓他人改造或與他人合作改造的；（八）為實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)進(jìn)行的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓；（九）人民法院、執(zhí)法機(jī)關(guān)裁定、決定處分的土地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)造物、附著物轉(zhuǎn)讓；（十）法律、法規(guī)允許的集體所有的建設(shè)用地使用權(quán)交易。 2．市、區(qū)國有企業(yè)以外的其他 單位和個(gè)人按市場地價(jià)的 25%補(bǔ)交地價(jià)。 對合作建房有哪些規(guī)定？ 答：對一方提供土地使用權(quán)，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。 銷售費(fèi)用。 計(jì)委函至規(guī)劃局 規(guī)劃局會簽返計(jì)委 計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽 進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測算，編制可研報(bào)告 計(jì)委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報(bào)告 對可研批復(fù)，兩委會簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)；進(jìn)行融資運(yùn)作 據(jù)此辦理征地及前期規(guī) 劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知 規(guī)劃局發(fā)征地意見函 到土地管理部門及土地使用部門征求意見 ┏━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━┓ 新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所舊城改造到區(qū)地政科 結(jié)果報(bào)市房地局結(jié)果報(bào)市房管局 ┗━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━┛ 市政府下文批地 ┏━━━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━━━┓ 畫樁位并給釘樁條件，測繪院規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃據(jù)此到地政部門辦理 釘樁，成果給設(shè)計(jì)人許可證用地批準(zhǔn)書 ,評估項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià) ┃┃ 申請確定規(guī) 劃設(shè)計(jì)條件凍結(jié)戶口并抄戶口 ,交納地價(jià)款 ,取得土地使用證 ┃┃ 按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意地政部門審查安置方案、 見表到區(qū)配套部門征求意見安置房 ┃┃ 規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單發(fā)拆遷許可證 ┃┃ 委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)動(dòng)遷會及拆遷安置 ┃┃ 到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書場地三通一平 ,領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊 ┃┃ 規(guī)劃局審方案提出意見 到園林局申請伐樹許可證 ┃ 了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商改造、 移線方案 修改后送首規(guī)委審圖 煤氣、道路、上下水改路由 ┃ 到供電局業(yè)擴(kuò)處申請用電報(bào)裝，做正式 李蕭蕭的個(gè)人主頁 需要文檔請給我留言。 6．文檔總結(jié)。 本階段的工作重點(diǎn)是確定項(xiàng)目經(jīng)理并與項(xiàng)目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達(dá)成一致，然后對項(xiàng)目的有效性進(jìn)行論證。 項(xiàng)目的生命周期可以分為四大階段，即概念階段、規(guī)劃階段、實(shí)施階段及結(jié)束階段，項(xiàng)目的不同階段其項(xiàng)目管理的內(nèi)容是不相同的。 面積，人口密度 人口247。 土地的利用規(guī)劃：在商業(yè)地產(chǎn)中很多市場的土地來源屬于政府劃撥土地 或臨建物，例如全國各地在 9 94 年，各地紛紛占道為市或封道為市的集貿(mào)市場，就是對土地利用的一種違規(guī)臨建，通過土地規(guī)劃，可以了解未來區(qū)域商業(yè)的拆遷量和未來主要商業(yè)區(qū)域的規(guī)劃所在。每個(gè)地區(qū)級商